Conditions:
Possession Adverse:
Possession du bien d’autrui qui est (a) exclusif (b) ouvert et notoire, (c) continu et (d) faisant l’objet d’une revendication de droit. Il peut en résulter que le possesseur acquiert le titre de la propriété si le véritable propriétaire ne se déplace pas pour expulser le possesseur avant l’expiration du délai de prescription.
prescription:
Une loi qui fixe un délai pendant lequel une cause d’action doit être intentée., Si l’action n’est pas intentée dans le délai de prescription, puis la cause de l’action expire et il ne peut être apporté.
Possession ouverte et notoire:
Possession détenue par un possesseur adverse d’une manière que le véritable propriétaire du bien serait susceptible de découvrir dans le cours normal des événements ou dans le cours normal du véritable propriétaire inspectant ses biens.
Possession Hostile:
Possession qui est sans le consentement du propriétaire et dont l’affirmation est en conflit avec les intérêts de propriété du propriétaire.,
virer:
la combinaison d’une période de possession par un possesseur adverse avec la possession d’un possesseur adverse antérieur pour la période pendant laquelle la période totale de possession dépasse la période de prescription légale.
les Statuts de prescription
La règle de l’usucapion est qu’un corollaire de la notion générale de la prescription. Les délais de prescription sont des lois promulguées dans les 50 états et dans le cadre du système fédéral qui limitent le temps dont dispose une partie pour déposer une réclamation., Par exemple, dans de nombreuses juridictions, les actions délictuelles fondées sur la négligence doivent être intentées dans les 3 ans à compter de la date d’accumulation de la cause d’action (c’est la date à laquelle l’événement à la base du procès s’est produit). Les Actions qui sont intentées après que leurs délais de prescription ont couru doivent être rejetées par le tribunal, peu importe à quel point leurs revendications peuvent être méritoires.
La doctrine de l’usucapion fonctionne de manière similaire., Chaque juridiction décide combien de temps un propriétaire immobilier a, après qu’un possesseur illicite est entré dans sa propriété, pour intenter une action pour expulser le possesseur illicite. (Périodes d’usucapion varient généralement de 5 à 21 ans, selon la juridiction.) Si un possesseur fautif entre dans une propriété, et que le véritable propriétaire ne prend pas de mesures judiciaires contre le possesseur fautif dans le délai prescrit, alors le possesseur gagne réellement le titre de propriété sur la propriété., Une fois que cela se produit, le possesseur, bien qu’il n’ait aucun droit légal d’entrer dans la propriété, acquiert la pleine et exclusive possession et la propriété de la propriété en fief simple absolu. Le droit du « vrai” propriétaire d’origine sur la propriété est définitivement éteint. Par exemple:
New York a un délai de prescription de 10 ans pour les litiges de propriété immobilière. Donald possède un appartement dans un condominium de Park Avenue à New York. En 1990, Madonna emménage dans l’appartement sans autorisation et elle y vit sans interruption jusqu’en 2003., Donald, qui possède de nombreuses autres résidences, ne découvre pas le déménagement de Madonna dans son appartement avant 2003. Quand il découvre finalement cela, il intente immédiatement une action d’éjection contre Madonna. Le tribunal rejettera L’action de Donald. Madonna est maintenant la propriétaire de l’appartement. Donald a perdu tous ses droits sur l’appartement en laissant le délai de prescription s’épuiser avant de déposer l’action d’éjection contre Madonna.
La raison fondamentale derrière l’usucapion doctrine est la même que la raison derrière les statuts de toutes les limitations., Autrement dit: les vieilles revendications sont difficiles à prouver, les documents se perdent, les témoins meurent et les souvenirs s’estompent. Si une réclamation n’expire jamais, alors un acheteur légitime de propriété peut se retrouver devant se défendre contre une réclamation qu’une action ou un événement qui s’est produit il y a 30 ou 40 ans devrait la priver de la propriété qu’elle possède aujourd’hui. Comme il est injuste de s’attendre à ce que les gens préservent la preuve pour toujours et de toujours anticiper que toute action dans le passé pourrait donner lieu à une réclamation aujourd’hui, la loi impose une limite de temps à la plupart des types de réclamations., De plus, le « vrai” propriétaire de la propriété est manifestement très négligent pour avoir laissé expirer une longue période de limitations avant de prendre une action pour protéger sa propriété. Par conséquent, les délais de possession et les délais de prescription défavorables ne sont pas considérés comme injustes pour le propriétaire initial.
les éléments de la Possession Adverse
Il faut garder à l’esprit que ce qui constitue la « possession” de biens immobiliers n’est souvent pas aussi clair que ce qui constitue la « possession” de biens personnels. En ce qui concerne les biens personnels, les règles de possession adverse sont simples., Si une personne détient simplement un objet sans être poursuivie par le véritable propriétaire jusqu’à ce que le délai de prescription applicable soit écoulé, le propriétaire ne peut pas poursuivre pour récupérer l’objet. Cependant, en raison de l’importance attachée par la common law à la propriété des biens immobiliers (rappelons qu’il y a des siècles, la propriété des biens immobiliers était un symbole de statut, un signe de richesse et même parfois une condition préalable au droit de vote), la loi a développé des règles strictes qui doivent être respectées pour qu’une, En d’autres termes, à moins que le possesseur adverse ne réponde à ces exigences, sa possession adverse était inefficace. Il y a quatre éléments requis pour qu’une possession adverse soit effective:
- Le possesseur doit être effectivement entré dans la propriété et doit avoir la possession exclusive de la propriété;
- la possession doit être « ouverte et notoire”;
- la possession doit être défavorable au propriétaire légitime et en vertu d’une revendication de droit; et
- la possession doit être « continue” pendant la période légale.,
élément #1: entrée réelle et Possession Exclusive:
Pour que cet élément soit satisfait, le possesseur adverse doit entrer et résider sur le terrain ou l’utiliser pendant toute la durée de la période de possession adverse. En outre, le possesseur doit occuper le terrain à l’exclusion du véritable propriétaire. La Possession qui est partagé avec le vrai propriétaire n’est pas « indésirables” pour le véritable propriétaire, et n’est donc pas usucapion. La théorie derrière cet élément est que le” vrai » propriétaire de la propriété ne peut pas être attendu d’intenter une action contre un possesseur qui ne l’a pas exclu de la propriété., Par exemple:
Jerry possède un appartement de deux chambres dans un condominium du côté ouest de Manhattan. Parce qu’il vit seul, il n’utilise qu’une des chambres à coucher. Un jour, Kramer emménage dans la deuxième chambre et continue de vivre dans cette chambre pendant toute la période de possession adverse à New York. Ce n’est pas considéré comme une possession adverse parce que Kramer n’a pas occupé l’appartement à L’exclusion de Jerry. (Remarque, bien que Kramer n’acquière pas L’appartement entier par possession adverse, il peut avoir acquis la chambre qu’il occupait à L’exclusion de Jerry par possession adverse., Nous en discuterons dans les exemples suivants.)
cependant, le possesseur adverse n’a pas besoin d’occuper la totalité des locaux. Si le possesseur entre le bien et exclut le propriétaire de la propriété, il ou elle sera réputée posséder l’ensemble de la propriété, même si l’effet possesseur n’utilise qu’une partie de la propriété. Par exemple:
Jerry possède un appartement de deux chambres dans un condominium du côté ouest de Manhattan. Un jour, alors que Jerry est assis dans un café, Kramer emménage dans L’appartement de Jerry et change les serrures pour que Jerry ne puisse pas y retourner., Il continue d’y vivre pendant toute la période de possession adverse. Cependant, il n’utilise qu’une des chambres pendant toute la période. Malgré ce dernier fait, Kramer est considéré comme ayant possédé l’appartement entier parce qu’il résidait dans l’appartement et excluait le véritable propriétaire de l’appartement entier.
l’élément de possession « exclusive” signifie que le possesseur adverse doit posséder le bien à l’exclusion du propriétaire légitime. Il peut toutefois posséder le bien avec une autre personne., Dans ce cas, les deux possesseurs (ou plus) posséderont négativement la propriété ensemble. Si cette possession adverse par plusieurs personnes réussit, alors toutes les personnes qui possédaient la propriété seront propriétaires de la propriété en tant que co-locataires. Par exemple:
Jerry possède un appartement de deux chambres dans un condominium du côté ouest de Manhattan. Un jour, alors que Jerry est assis dans un café, Kramer et Elaine emménagent dans L’appartement de Jerry et changent les serrures pour que Jerry ne puisse pas y retourner. Ils continuent d’y vivre pendant toute la période de possession adverse., Dans ce cas, Kramer et Elaine acquerront la propriété de l’appartement en tant que co-locataires.
Il est important de noter qu’une possession adverse ne doit pas nécessairement être efficace sur une propriété entière. Une personne peut posséder avec succès une partie de la propriété tant que le possesseur exclut le propriétaire réel de cette partie. Dans un tel cas, la possession adverse réussira à transférer uniquement le bien qui était effectivement possédé par le possesseur adverse. Par exemple:
Jerry possède un appartement de deux chambres dans un condominium du côté ouest de Manhattan., Parce qu’il vit seul, il n’utilise qu’une des chambres à coucher. Un jour, Kramer emménage dans la deuxième chambre, et il a une serrure installée sur la porte de cette deuxième chambre. Il vit dans cette chambre pendant toute la période de possession adverse et, pendant tout ce temps, il ne permet pas à Jerry d’entrer dans la chambre dans laquelle il vit. Cela serait considéré comme une possession adverse, et Kramer gagnerait le titre de la deuxième chambre, tandis que Jerry garderait le titre du reste de l’appartement.,
élément # 2: Possession ouverte et notoire:
Pour que la possession adverse soit efficace, elle doit être faite d’une manière visible pour tous. En d’autres termes, la possession doit être faite de manière à ce que le propriétaire réel remarque la possession s’il prend la peine de regarder.
- Jane possède Cornacre, un champ de maïs dans L’Iowa. Mary plante et récolte du maïs sur un acre de la Terre de Jane. C’est une possession ouverte et notoire parce que Jane remarquerait la possession si elle faisait un tour de ses terres.
- Jane possède Cornacre, un champ de maïs dans L’Iowa., Mary creuse secrètement une grotte sous une partie du champ et vit dans la grotte pendant 25 ans. Elle s’assure d’émerger seulement après avoir jeté un coup d’œil hors de son terrier, en utilisant un système de Périscope qu’elle a conçu pour éviter la détection. Cette possession n’est pas ouverte et notoire et ne suffit donc pas à faire transférer le titre de la grotte à Marie.
Si la possession adverse se trouve sur un bien qui ne serait généralement pas inspecté par le véritable propriétaire ou dont l’occupation ne serait pas évidente pour lui, alors la possession adverse est inefficace., Ainsi, pour posséder négativement des biens souterrains, tels qu’une partie d’un puits d’extraction de charbon ou d’un puits de pétrole, il est souvent nécessaire de montrer que le véritable propriétaire connaissait en fait la possession. Par exemple:
Fred possède une mine de charbon avec plusieurs puits et grottes allant dans toutes les directions. Barney se déplace dans l’un des puits. Il met en place un énorme panneau au-dessus du sol, près de l’entrée de la mine, qui dit « Barney’s Place: descendez cette grotte et faites votre troisième droite pour arriver à Barney’s Place., »Dans ce cas, puisque Barney a pris des mesures pour s’assurer que le véritable propriétaire connaîtra sa possession adverse, sa possession peut être considérée comme ouverte et notoire.
Si le possesseur adverse abandonne la terre chaque fois que le vrai propriétaire vient vérifier la terre, alors la possession ne sera pas considérée comme défavorable du tout, car elle ne sera pas ouverte et notoire. Par exemple:
la Méchante Sorcière possède la maison en pain d’épice. Cependant, elle passe la plupart de son temps à Oz et elle quitte généralement la maison de pain d’épice pour se débrouiller seule., Pendant qu’elle est partie, Hansel emménage dans la maison en pain d’épice. Cependant, chaque fois que la Méchante Sorcière rentre à la maison en pain d’épice (ce qui n’arrive qu’une fois toutes les quelques années), Hansel se cache dans le four en briques jusqu’à ce que la Méchante Sorcière parte. Cela se passe pendant quarante ans. Hansel n’a pas possédé la maison en pain d’épice pour un seul jour, car sa cachette de la Méchante Sorcière montre que sa possession n’est pas ouverte et notoire. Incidemment, la possession est également nulle car elle ne satisfait pas au troisième élément, car elle n’est ni hostile ni revendiquée.,
élément # 3: Hostile et en vertu d’une revendication de droit:
cet élément exige que le possesseur doit entrer et posséder la propriété sans le consentement du propriétaire et que le possesseur doit posséder la propriété avec l’intention de rester sur la propriété en permanence. Il n’exige pas que le possesseur affirme effectivement qu’il a un droit légal de posséder le bien. Il suffit que le possesseur ait l’intention de rester sur la propriété à perpétuité.,
Les principales ramifications de cette règle sont les suivantes:
- Un locataire ne peut pas réclamer une possession adverse contre son propriétaire parce que, par définition, le bail permet à ce locataire de vivre sur les lieux. Par conséquent, la possession n’est pas hostile. Le même est vrai pour les co-locataires. Étant donné que chaque co-locataire a le droit de posséder l’ensemble du bien, la possession par un seul locataire n’est pas considérée comme hostile.
- un occupant ne peut pas posséder un bien s’il a la permission du « vrai propriétaire » d’occuper le bien.,
- Une usucapion est inefficace si le possesseur verbalement (ou autre) concède le fait que le propriétaire est le « vrai” propriétaire de la propriété et qu’il ou elle est le possesseur. Dans un tel cas, la possession n’est pas considérée comme hostile. Par exemple:
L’usucapion période dans l’État X est de 20 ans. Le propriétaire possède Blackacre, une parcelle de biens immobiliers dans L’État X. Le possesseur déménage sur Blackacre en 1990. En 2008, le propriétaire dit au possesseur que, à moins qu’il ne quitte Blackacre immédiatement, le propriétaire intentera une action d’éjection et le fera jeter hors de la propriété., Possessor répond: « D’accord, je vais partir; donnez-moi juste quelques semaines pour trouver un appartement.” Le propriétaire y consent. Cependant, deux autres années passent et le possesseur vit toujours sur la propriété. Enfin, en 2011, le propriétaire intente une action d’éjection contre le possesseur, mais le possesseur prétend qu’il a acquis le titre de Blackacre par possession adverse. Dans ce cas, le propriétaire gagnera parce que, en vertu de la conversation en 2008, le possesseur a montré qu’il n’occupait pas la propriété en vertu de la revendication de droit. Au contraire, il possédait simplement la propriété à la merci et avec la permission du propriétaire., Par conséquent, le Possesseur n’a pas acquis le titre de Blackacre par usucapion.
Il est également important de noter que la possession n’a pas besoin d’être faite avec une intention malveillante, ni même avec l’intention de priver le propriétaire d’un bien, pour qu’une possession adverse soit valide. En fait, même si le possesseur ne s’est pas rendu compte qu’il commettait un acte de possession adverse, une telle possession peut toujours fonctionner pour transférer le titre. Par exemple:
Owen et Angela sont voisins. Angela construit une clôture le long de ce qu’elle croit être la frontière de la propriété entre sa propriété et celle D’Owen., La clôture y reste pendant 25 ans. Pendant ce temps, les deux parties supposent que la clôture est la démarcation correcte entre les propriétés et les deux parties vivent conformément à la frontière délimitée par la clôture. Il s’avère Qu’Angela avait construit par erreur la clôture 5 pieds dans la propriété D’Owen. Dans la plupart des juridictions, cela constituerait une possession adverse. Même si Angela ne savait pas que la clôture empiétait sur la propriété D’Owen, le fait demeure que sa possession de l’espace de cinq pieds de large était ouverte et notoire et était hostile à la propriété D’Owen., L’hostilité du sentiment ou de la malveillance n’est pas requise.
certains États ont modifié cette règle plutôt sévère et appliquent plutôt un critère plus subjectif pour la possession adverse. Dans ces juridictions, si une personne occupe un bien de bonne foi et en croyant à tort qu’elle est déjà propriétaire du bien, cela ne constitue pas une possession adverse. Voir Preble C. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).,
élément 4: Possession continue et ininterrompue:
Le dernier élément d’une possession adverse est que le possesseur doit avoir une possession ininterrompue du bien-fonds pendant la durée de la période légale. Bien sûr, cela ne signifie pas que le possesseur doit être sur le terrain pour 24 heures par jour, sept jours par semaine, 365 jours par an. Cet élément exige plutôt que le possesseur occupe le terrain dans la mesure et avec la quantité d’utilisation que le propriétaire moyen occuperait la propriété.,
bien entendu, le degré de possession considéré comme continu et ininterrompu variera en fonction de l’utilisation habituelle du bien. Si la propriété est utilisée comme résidence permanente, alors le possesseur adverse devrait vivre dans la maison comme la personne moyenne vivrait dans une résidence permanente. Si la maison est une maison de vacances, son utilisation occasionnelle à des moments sporadiques au cours de l’année pour la période légale pourrait être suffisante. Par exemple:
Alberto possède un chalet de ski à Vail, Colorado, qui n’est généralement utilisé que pendant les vacances d’hiver., Supposons que la période de possession adverse légale dans le Colorado est de dix ans. Hubert utilise le chalet de ski pour ses vacances de mi-hiver pendant dix hivers consécutifs. Hubert peut acquérir la maison par possession défavorable parce que son utilisation du chalet pendant l’hiver pendant toute la période légale est considérée comme une utilisation continue, même s’il n’a pas utilisé le chalet toute l’année.,
Si le possesseur adverse abandonne intentionnellement le bien pour une période quelconque sans l’intention de revenir, la continuité de la possession adverse est perdue et l’horloge de la période de possession adverse recommencera à partir du début s’il revient et reprend possession du bien.,
Virementage
en ce qui concerne l’élément final de la possession continue, une question importante concerne les situations dans lesquelles différents possesseurs occupent le bien pendant des périodes consécutives et leur période de possession combinée totale dépasse la période de possession adverse pendant une période de temps continue. En d’autres termes, deux possesseurs distincts peuvent-ils « virer” leurs biens l’un sur l’autre pour compléter une possession adverse?,
la règle générale applicable à cette question Est que les possesseurs adverses peuvent « virer” leurs périodes de possession sur la possession de l’autre si, et seulement si, le transfert du premier possesseur au deuxième possesseur a été fait volontairement. Par exemple:
- Omar possède Blueacre, qui est situé dans l’État d’Ames. Ames a une période légale de possession défavorable de 15 ans. En 2000, Anthony se déplace sur Blueacre et le possède à L’exclusion D’Omar. En 2006, Anthony transfère Blueacre à Barbara par un acte qui transmet Blueacre à Barbara en fief simple absolu., Barbara possède Blueacre jusqu’en 2016, quand Omar apporte une action d’éjection contre elle pour récupérer Blueacre. Omar est trop tard. Depuis que Blueacre a été transféré volontairement d » Anthony à Barbara, leurs périodes de possession sont « clouées” les unes sur les autres. Par conséquent, Barbara a acquis le titre de Blueacre par possession adverse.
- Omar possède Blueacre, qui est situé dans l’État d’Ames. Ames a une période légale de possession défavorable de 15 ans. En 2000, Anthony se déplace sur Blueacre et le possède à L’exclusion D’Omar., En 2006, Barbara déménage sur Blueacre sans le consentement D’Anthony ou Omar. Elle exclut ensuite Anthony et possède Blueacre jusqu’en 2016. Barbara n’acquerra pas Blueacre de cette façon. Comme elle n’avait pas la permission D’Anthony d’entrer dans Blueacre, sa période de possession ne s’applique pas à la période de possession D’Anthony. Elle aurait besoin de posséder la propriété jusqu’en 2021 pour acquérir le titre par possession adverse.
La règle concernant les indésirables possession contre les propriétaires successifs, cependant, est encore plus simple., La règle est qu’une fois qu’une possession adverse commence à courir contre un propriétaire foncier, elle continue de courir contre d’autres propriétaires fonciers ultérieurs. Par exemple: