Erhvervelse af Negative Besiddelse

Vilkår:

Negative Besiddelse:
Besiddelse af ejendom, der tilhører en anden, der er (a), eksklusivt (b) åben og berygtet, (c) kontinuerlig og (d) i henhold til krav af retten. Det kan resultere i, at besidderen erhverver titel til ejendommen, hvis den sande ejer ikke flytter for at udsætte besidderen, før begrænsningsperioden udløber.

forældelsesfrist:
En lov, der fastsætter en frist, hvor der skal anlægges en sag., Hvis sagen ikke er anlagt inden for begrænsningsperioden, udløber årsagen til handlingen, og den kan aldrig anlægges.

åben og berygtet besiddelse:
besiddelse, der besiddes af en negativ besidder på en måde, som den sande ejer af ejendommen sandsynligvis vil opdage i det almindelige forløb eller i det normale forløb af den sande ejer, der inspicerer hans eller hendes ejendom.

fjendtlig besiddelse:
besiddelse, der er uden ejerens samtykke, og hvis påstand er i konflikt med ejerens ejendomsinteresser.,

krydsning:
kombinationen af en besiddelsesperiode fra en negativ besidder med besiddelse af en tidligere negativ besidder i den periode, hvor den samlede besiddelsesperiode overstiger den lovbestemte begrænsningsperiode.

vedtægter for begrænsninger

reglen om negativ besiddelse er blot en følge af det generelle begreb om begrænsningsbestemmelsen. Vedtægter for begrænsninger er love, der er vedtaget i alle 50 stater og under det føderale system, der begrænser den tid, en part har til at anlægge et krav., For eksempel skal der i mange jurisdiktioner anlægges erstatningshandlinger, der er baseret på uagtsomhed, inden for 3 år fra datoen for periodiseringen af årsagen til handlingen (dette er den dato, hvor begivenheden, der er grundlaget for retssagen, fandt sted). Sager, der er anlagt efter deres perioder med begrænsninger er kørt, skal afvises af retten, uanset hvor fortjenstfulde deres krav måtte være.

Doktrinen om negativ besiddelse fungerer på en lignende måde., Hver jurisdiktion bestemmer, hvor længe en ejendomsejer har, efter at en uretmæssig besidder går ind i hans eller hendes ejendom, at anlægge sag for at fjerne den uretmæssige besidder. (Perioder med negativ besiddelse varierer normalt fra 5 til 21 år afhængigt af jurisdiktion.) Hvis en uretmæssig ejer går ind i en ejendom, og den sande ejer undlader at anlægge sag mod den uretmæssige ejer inden for den foreskrevne periode, får besidderen faktisk titel til ejendommen., Når dette sker, besidderen, selvom han eller hun ikke havde nogen juridisk ret til at komme ind i ejendommen, får fuld og eksklusiv besiddelse og ejerskab af ejendommen i gebyr simpelt absolut. Den oprindelige” sande ” ejers ret til ejendommen er permanent slukket. For eksempel:

ne.York har en forældelsesfrist på 10 år for tvister om fast ejendom. Donald ejer en lejlighed i en Park Avenue ejerlejlighed i Ne.York City. I 1990 flytter Madonna ind i lejligheden uden tilladelse, og hun bor der kontinuerligt indtil 2003., Donald, der ejer mange andre boliger, finder ikke ud af, om Madonna flytter ind i sin lejlighed indtil 2003. Når han endelig finder ud af dette, bringer han straks en udkastningsaktion mod Madonna. Retten vil afvise Donalds handling. Madonna er nu ejer af lejligheden. Donald mistede alle sine rettigheder til lejligheden ved at lade loven om begrænsninger løbe tør, før han indgav udkastet mod Madonna.

den grundlæggende årsag bag Doktrinen om negativ besiddelse er den samme som årsagen bag alle begrænsninger., Det vil sige: gamle påstande er svære at bevise, dokumenter går tabt, vidner dør og minder falmer. Hvis et krav aldrig udløber, kan en legitim køber af ejendom muligvis finde sig nødt til at forsvare sig mod et krav om, at en handling eller begivenhed, der skete for 30 eller 40 år siden, skulle fratage hende den ejendom, hun besidder i dag. Da det er uretfærdigt at forvente, at folk bevarer bevis for evigt og altid forventer, at enhver handling i fortiden kunne give anledning til et krav i dag, sætter loven en tidsbegrænsning for de fleste typer krav., Derudover er den” sande ” ejer af ejendommen åbenlyst ret uagtsom for at lade en lang periode med begrænsninger udløbe, før han træffer en handling for at beskytte hans eller hendes ejendom. Derfor anses ugunstige besiddelsesperioder og vedtægter for begrænsninger ikke for at være urimelige for den oprindelige ejer.

elementerne i negativ besiddelse

det skal huskes, at hvad der udgør “besiddelse” af fast ejendom ofte ikke er så klart som hvad der udgør “besiddelse” af personlig ejendom. Med hensyn til personlig ejendom er reglerne for negativ besiddelse enkle., Hvis en person blot har et objekt uden at blive sagsøgt af den sande ejer, indtil den gældende lov om begrænsninger løber ud, ejeren kan ikke sagsøge for at inddrive varen. På grund af den betydning, som den fælles lov tillægger ejendomsretten til fast ejendom (husk, at ejerskab af fast ejendom for århundreder siden var et statussymbol, et tegn på rigdom og endda undertiden en forudsætning for stemmeret), har loven udviklet strenge regler, der skal overholdes for at en negativ besiddelse kan udføres effektivt., Med andre ord, medmindre den negative besidder opfylder disse krav, var hans eller hendes negative besiddelse ineffektiv. Der er fire nødvendige elementer for en negativ besiddelse at være effektiv:

1. besidderen skal have trådte faktisk ind i ejendommen, og skal have eksklusiv besiddelse af ejendommen;
2. besiddelse skal være “åben og berygtede”;
3. besiddelse skal være skadelige for den retmæssige ejer, og under en påstand om ret; og
4. besiddelse skal være “løbende” for den lovbestemte periode.,Element # 1: Faktisk indrejse og eksklusiv besiddelse:
   for at dette element skal være opfyldt, skal den ugunstige besidder indtaste og opholde sig på eller bruge jorden i hele varigheden af den ugunstige besiddelsesperiode. Derudover skal besidderen besætte jorden til udelukkelse af den sande ejer. Besiddelse, der deles med den sande ejer, er ikke “negativ” for den sande ejer og er således ikke negativ besiddelse. Teorien bag dette element er, at den” sande ” ejer af ejendommen ikke kan forventes at anlægge sag mod en besidder, der ikke har udelukket ham fra ejendommen., For eksempel:
   

   Jerry ejer en to værelses lejlighed i et ejerlejlighed på den vestlige side af Manhattan. Fordi han bor alene, bruger han kun et af soveværelserne. En dag, Kramer flytter ind i det andet soveværelse og fortsætter med at bo i det soveværelse i hele perioden med negativ besiddelse i Ne.York. Dette anses ikke for at være negativ besiddelse, fordi Kramer ikke besætte lejligheden til Jerrys udelukkelse. (Bemærk, mens Kramer ikke erhverver hele lejligheden ved negativ besiddelse, kan han have erhvervet soveværelset, som han besatte med udelukkelse af Jerry ved negativ besiddelse., Vi vil diskutere dette i efterfølgende eksempler.)

   den negative besidder behøver dog ikke at besætte hele lokalerne. Hvis ejeren kommer ind i ejendommen og udelukker ejeren fra ejendommen, anses han eller hun for at besidde hele ejendommen, selvom den negative besidder kun rent faktisk bruger en del af ejendommen. For eksempel:

   Jerry ejer en to værelses lejlighed i et ejerlejlighed på den vestlige side af Manhattan. En dag, mens Jerry sidder i en kaffebar, Kramer flytter ind Jerrys lejlighed og ændrer låsene, så Jerry ikke kan flytte tilbage., Han fortsætter med at bo der for hele den ugunstige besiddelse tidsperiode. Han bruger dog kun et af soveværelserne i hele perioden. På trods af denne sidste kendsgerning anses Kramer for at have haft hele lejligheden, fordi han boede i lejligheden og udelukkede den sande ejer fra hele lejligheden.

   det “eksklusive” besiddelseselement betyder, at den negative besidder skal besidde ejendommen til udelukkelse af den retmæssige ejer. Han eller hun kan dog besidde ejendommen sammen med en anden person., I så fald vil de to (eller flere) besiddere have ejendommen sammen. Hvis denne negative besiddelse af flere personer lykkes, vil alle de mennesker, der besad ejendommen, eje ejendommen som medlejere. For eksempel:

   Jerry ejer en to værelses lejlighed i et ejerlejlighed på den vestlige side af Manhattan. En dag, mens Jerry sidder i en kaffebar, Kramer og Elaine flytte ind Jerrys lejlighed og ændre låsene, så Jerry ikke kan flytte tilbage i. De fortsætter med at bo der i hele perioden med negativ besiddelse., I dette tilfælde vil Kramer og Elaine få ejerskab af lejligheden som medlejere.

   det er vigtigt at bemærke, at en negativ besiddelse ikke nødvendigvis behøver at være effektiv på en hel ejendom. En person kan med held have en del af ejendommen, så længe besidderen udelukker den faktiske ejer fra den del. I et sådant tilfælde vil den negative besiddelse kun lykkes med at overføre den ejendom, der faktisk var besat af den negative besidder. For eksempel:

   Jerry ejer en to værelses lejlighed i et ejerlejlighed på den vestlige side af Manhattan., Fordi han bor alene, bruger han kun et af soveværelserne. En dag flytter Kramer ind i det andet soveværelse, og han har en lås installeret på døren til det andet soveværelse. Han bor i det soveværelse i hele perioden med negativ besiddelse, og hele tiden tillader han ikke Jerry at komme ind i soveværelset, hvor han bor. Dette ville blive betragtet som negativ besiddelse, og Kramer ville få titel til det andet soveværelse, mens Jerry ville beholde titel til resten af lejligheden.,

   Element #2: Åben og berygtet besiddelse:
   for at den negative besiddelse skal være effektiv, skal den gøres på en måde, der er synlig for alle. Med andre ord, besiddelsen skal ske på en sådan måde, at den faktiske ejer ville bemærke besiddelsen, hvis han eller hun gider at se.

   1. Jane ejer Cornacre, en kornmark i io .a. Mary planter og høster majs på en hektar af Janes land. Dette er åben og berygtet besiddelse, fordi Jane ville bemærke besiddelsen, hvis hun tog en rundvisning i sit land.Jane ejer Cornacre, en kornmark i Io .a., Mary graver i hemmelighed en hule under en del af marken og bor i hulen i 25 år. Hun sørger for at dukke op først efter at have kigget ud af sin grav, ved hjælp af et periskop-system, som hun designet til at undgå afsløring. Denne besiddelse er ikke åben og berygtet og er derfor ikke nok til at få titlen til hulen til at blive overført til Mary.

   Hvis den negative besiddelse er på ejendom, der generelt ikke ville blive inspiceret af, eller hvis besættelse ikke ville være indlysende for den sande ejer, er den negative besiddelse ineffektiv., Dermed, at negativt besidde underjordisk ejendom, såsom en del af en kulminedrift eller en oliebrønd, det er ofte nødvendigt at vise, at den sande ejer gjorde det, faktisk, kender besiddelsen. For eksempel:

   Fred ejer en kulmine med flere aksler og huler, der går i alle retninger. Barney flytter ind i en af akslerne. Han lægger et stort skilt over jorden, nær indgangen til minen, der siger “Barneys sted: gå ned i denne hule og lav din tredje ret til at komme til Barneys sted.,”I dette tilfælde, da Barney har taget skridt til at sikre, at den sande ejer vil vide om hans ugunstige besiddelse, kan hans besiddelse betragtes som åben og berygtet.

   Hvis den negative besidder forlader jorden hver gang den sande ejer kommer til at kontrollere jorden, vil besiddelsen slet ikke anses for at være negativ, fordi den ikke vil være åben og berygtet. For eksempel:

   den onde heks ejer Pepperkagehuset. Imidlertid, hun tilbringer det meste af sin tid i O., og hun forlader normalt bare Pepperkagehuset for at klare sig selv., Mens hun er væk, flytter Hansel ind i Pepperkagehuset. Men når den onde heks kommer hjem til Pepperkagehuset (som kun sker en gang hvert par år), gemmer Hansel sig i murstenovnen, indtil den onde heks forlader. Dette fortsætter i fyrre år. Hans har ikke haft Pepperkagehuset negativt i endnu en dag, fordi hans skjul fra den onde heks viser, at hans besiddelse ikke er åben og berygtet. I øvrigt er besiddelsen også ugyldig, fordi den ikke tilfredsstiller det tredje element, da det ikke er fjendtligt eller under krav om ret.,

   Element #3: Fjendtlig og Under en Påstand om Ret:
   Dette element kræver, at besidderen skal ind og besidde ejendom uden ejerens samtykke, og at besidderen skal besidde ejendom med den hensigt at forblive på ejendommen permanent. Det kræver ikke, at besidderen faktisk hævder, at han eller hun har en juridisk ret til at besidde ejendommen. Det er nok, at besidderen har til hensigt at forblive på ejendommen i Evighed.,

   de vigtigste konsekvenser af denne regel er, at:

   1. en lejer kan ikke kræve negativ besiddelse mod sin udlejer, fordi lejekontrakten pr. Derfor er besiddelsen ikke fjendtlig. Det samme gælder for lejere. Da hver medlejer har ret til at besidde hele ejendommen, anses besiddelse af en enkelt lejer ikke for at være fjendtlig.
   2. en beboer kan ikke besidde ejendom negativt, hvis han eller hun har tilladelse fra den “sande ejer” til at besætte ejendommen.,
   3. en negativ besiddelse er ineffektiv, hvis besidderen verbalt (eller på anden måde) indrømmer det faktum, at ejeren er den “rigtige” ejer af ejendommen, og at han eller hun bare er besidderen. I et sådant tilfælde anses besiddelsen ikke for at være fjendtlig. For eksempel:

   den negative besiddelsesperiode i tilstand 20 er 20 år. Ejer ejer Blackacre, en pakke af fast ejendom i State.. besidderen flytter ind Blackacre i 1990. I 2008, ejer fortæller besidderen, at medmindre han flytter ud Blackacre straks, ejer vil bringe en udslyngning handling og få ham smidt væk fra ejendommen., Besidderen svarer: “Okay, jeg forlader; bare giv mig et par uger til at finde en lejlighed .”Ejer samtykker. Men to år går, og besidderen lever stadig på ejendommen. Endelig, i 2011, ejer bringer en ejectment handling mod besidderen, men besidderen hævder, at han har erhvervet titel til Blackacre via negativ besiddelse. I dette tilfælde vil ejeren vinde, fordi, i kraft af samtalen i 2008, besidderen viste, at han ikke besætte ejendommen under krav om ret. Hellere, han blot besad ejendommen prisgivet, og med tilladelse fra, ejer., Derfor erhvervede besidderen ikke Titel til Blackacre via negativ besiddelse.

   det er også vigtigt at bemærke, at besiddelsen ikke behøver at være med ondsindet hensigt, eller endda med den hensigt at fratage ejeren af ejendom, for at en negativ besiddelse skal være gyldig. Faktisk, selv om ejeren ikke var klar over, at han begik en handling med negativ besiddelse, kan en sådan besiddelse stadig arbejde for at overføre titel. For eksempel:

   O .en og Angela er naboer. Angela bygger et stakit langs det, hun mener er ejendomsgrænsen mellem hendes ejendom og O .ens ejendom., Hegnet forbliver der i 25 år. I løbet af denne tid antager begge parter, at hegnet er den korrekte afgrænsning mellem egenskaberne, og begge parter lever i overensstemmelse med grænsen demarceret af hegnet. Det viser sig, at Angela fejlagtigt havde bygget hegnet 5 meter ind i O .ens ejendom. I de fleste jurisdiktioner, dette ville kvalificere sig som en negativ besiddelse. Selvom Angela ikke vidste, at hegnet trængte ind i O .ens ejendom, forbliver det faktum, at hendes besiddelse af det fem fod brede rum var åbent og berygtet og var fjendtligt over for ejerskabet af O .en., Fjendtlighed af følelse eller ondskab er ikke påkrævet.

   nogle stater har ændret denne ret hårde regel og anvender i stedet en mere subjektiv test for negativ besiddelse. I disse jurisdiktioner, hvis en person indtager ejendom i god tro og under den fejlagtige tro på, at han eller hun allerede ejer ejendommen, udgør det ikke negativ besiddelse. Se Preble v. Maine Central Railroad, 27 En 149 (mig. 1893).,

   Element #4: Kontinuerlig og Uafbrudt Besiddelse:
   Det sidste element i en negativ besiddelse er, at besidderen skal have uafbrudt besiddelse af landet for varigheden af den lovbestemte periode. Det betyder selvfølgelig ikke, at ejeren skal være på jorden i 24 timer om dagen, syv dage om ugen, 365 dage om året. Snarere kræver dette element, at besidderen besætter jorden i den grad og med den mængde brug, som den gennemsnitlige ejer ville besætte ejendommen.,

   selvfølgelig vil graden af besiddelse, der anses for at være kontinuerlig og uafbrudt, variere afhængigt af, hvad ejendommen typisk bruges til. Hvis ejendommen bruges som permanent bopæl, så ville den negative besidder skulle bo i huset, da den gennemsnitlige person ville bo i en permanent bopæl. Hvis huset er et feriehus, kan dets lejlighedsvise brug på sporadiske tidspunkter i løbet af året i den lovbestemte periode være tilstrækkelig. For eksempel:

   Alberto ejer en skihytte i Vail, Colorado, som generelt kun bruges i vinterferier., Antag, at den lovpligtige negative besiddelsesperiode i Colorado er ti år. Hubert bruger skihytten til sin midt-vinterferie i ti på hinanden følgende vintre. Hubert kan erhverve huset gennem negativ besiddelse, fordi hans brug af hytten i løbet af vinteren i hele lovperioden anses for at være kontinuerlig brug, selvom han ikke brugte hytten hele året rundt.,

   Hvis den negative besidder med vilje opgiver ejendommen i et hvilket som helst tidsrum uden intentionen om at vende tilbage, går kontinuiteten i negativ besiddelse tabt, og tidsperioden for negativ besiddelse vil genstarte fra begyndelsen, hvis han eller hun kommer tilbage og overtager jorden igen.,

   krydsning

   med hensyn til det endelige element i kontinuerlig besiddelse vedrører et vigtigt spørgsmål situationer, hvor forskellige besiddere besætter ejendommen i på hinanden følgende tidsperioder, og deres samlede kombinerede besiddelsesperiode overstiger den negative besiddelsesperiode i en kontinuerlig periode. Med andre ord, kan to separate besiddere “klæbe” deres ejendele på hinanden for at fuldføre en ugunstig besiddelse?,

   den generelle regel, der gælder for dette spørgsmål, er, at uønskede besiddere kan “klæbe” deres besiddelsesperioder til hinandens besiddelse, hvis og kun hvis overførslen fra den første besidder til den anden besidder blev foretaget frivilligt. For eksempel:

   1. Omar ejer Blueacre, som er placeret i Ames tilstand. Ames har en lovbestemt periode på 15 år med negativ besiddelse. I 2000 flytter Anthony til Blueacre og besidder det med udelukkelse af Omar. I 2006 overfører Anthony Blueacre til Barbara ved en gerning, der formidler Blueacre til Barbara i fee simple absolute., Barbara besidder Blueacre indtil 2016, hvor Omar bringer en udkastningsaktion mod hende for at genvinde Blueacre. Omar kommer for sent. Da Blueacre blev overført frivilligt fra Anthony til Barbara, er deres besiddelsesperioder “klæbet” på hinanden. Derfor har Barbara erhvervet titel til Blueacre via negativ besiddelse.Omar ejer Blueacre, som er beliggende i staten Ames. Ames har en lovbestemt periode på 15 år med negativ besiddelse. I 2000 flytter Anthony til Blueacre og besidder det med udelukkelse af Omar., I 2006 flytter Barbara til Blueacre uden samtykke fra Anthony eller Omar. Hun udelukker derefter Anthony og besidder Blueacre indtil 2016. Barbara vil ikke erhverve Blueacre på denne måde. Da hun ikke havde Anthonys tilladelse til at komme ind i Blueacre, hendes besiddelsesperiode klæber ikke på Anthonys besiddelsesperiode. Hun skulle besidde ejendommen indtil 2021 for at erhverve Titel via negativ besiddelse.

   reglen om negativ besiddelse mod successive ejere er imidlertid endnu enklere., Reglen er, at når en negativ besiddelse begynder at løbe mod en grundejer, fortsætter den også med at køre mod andre efterfølgende jordsejere. For eksempel:

   Omar ejer Blueacre, som er placeret i Ames tilstand. Ames har en lovbestemt periode på 15 år med negativ besiddelse. I 2000 flytter Anthony til Blueacre og besidder det med udelukkelse af Omar. I 2006 sælger Omar Blueacre til Barbara. Anthony besiddelse vil fortsætte med at køre mod Barbara. Hvis Barbara i 2015 ikke har skubbet Anthony ud, vil han have erhvervet titel til Blueacre via negativ besiddelse.