Términos:
posesión adversa:
posesión de la propiedad de otro que es (a) exclusiva (b) abierta y notoria, (c) continua y (d) bajo reclamación de derecho. Puede dar lugar a que el poseedor adquiera el título de propiedad de la propiedad si el verdadero propietario no se mueve para desalojar al poseedor antes de que expire el período de prescripción.
prescripción: una ley que establece un límite de tiempo durante el cual se debe presentar una causa de acción., Si la acción no se interpone dentro del plazo de prescripción, la causa de la acción expira y nunca podrá interponerse.
posesión abierta y notoria:posesión que es poseída por un poseedor adverso de una manera que el verdadero propietario de la propiedad probablemente descubriría en el curso ordinario de los acontecimientos o en el curso ordinario del verdadero propietario inspeccionando su propiedad.
posesión hostil:posesión que es sin el consentimiento del propietario y cuya afirmación está en conflicto con los intereses de propiedad del propietario.,
Tacking:la combinación de un período de posesión por un poseedor adverso con la posesión de un poseedor adverso anterior durante el período en que el período total de posesión exceda el período de prescripción legal.
prescripción
La regla de prescripción es meramente un corolario del concepto general de prescripción. Los Estatutos de prescripción son leyes promulgadas en los 50 estados y bajo el sistema federal que limitan la cantidad de tiempo que una parte tiene para presentar una reclamación., Por ejemplo, en muchas jurisdicciones, las acciones extracontractuales que se basan en negligencia deben interponerse dentro de los 3 años a partir de la fecha de acumulación de la causa de la acción (esta es la fecha en que ocurrió el evento que es la base de la demanda). Las acciones que se interpongan después de que hayan transcurrido sus plazos de prescripción deben ser desestimadas por el tribunal, sin importar cuán meritorias puedan ser sus reclamaciones.
la doctrina de la posesión adversa funciona de manera similar., Cada Jurisdicción decide cuánto tiempo tiene un propietario, después de que un poseedor ilícito ingrese a su propiedad, para iniciar una acción para desalojar al poseedor ilícito. (Los períodos de prescripción suelen oscilar entre 5 y 21 años, dependiendo de la jurisdicción.) Si un poseedor ilícito entra en una propiedad, y el verdadero propietario no toma acción legal contra el poseedor ilícito dentro del período de tiempo prescrito, entonces el poseedor realmente gana el título de la propiedad., Una vez que esto sucede, el poseedor, aunque él o ella no tenía ningún derecho legal para entrar en la propiedad, gana la posesión total y exclusiva y la propiedad de la propiedad en Tarifa simple absoluta. El derecho original del propietario «verdadero» a la propiedad se extingue permanentemente. Por ejemplo:
Nueva York tiene un período de prescripción de 10 años para disputas de propiedad de bienes inmuebles. Donald es dueño de un apartamento en un condominio de Park Avenue en la ciudad de Nueva York. En 1990, Madonna se muda al apartamento sin permiso y vive allí continuamente hasta 2003., Donald, que posee muchas otras residencias, no se entera de la mudanza de Madonna a su apartamento hasta 2003. Cuando finalmente se entera de esto, inmediatamente lleva a cabo una acción de expulsión contra Madonna. El Tribunal desestimará la acción de Donald. Madonna es ahora la dueña del apartamento. Donald perdió todos sus derechos sobre el apartamento al permitir que el Estatuto de limitaciones se agotara antes de presentar la acción de expulsión contra Madonna.
la razón básica detrás de la doctrina de la posesión adversa es la misma que la razón detrás de todos los Estatutos de prescripción., Es decir: las viejas afirmaciones son difíciles de probar, los documentos se pierden, los testigos mueren y los recuerdos se desvanecen. Si un reclamo nunca expiraría, entonces un comprador legítimo de la propiedad puede encontrarse teniendo que defenderse contra un reclamo de que una acción o evento que ocurrió hace 30 o 40 años debería privarla de la propiedad que posee hoy. Dado que es injusto esperar que las personas preserven la evidencia para siempre y siempre anticipar que cualquier acción en el pasado podría dar lugar a una reclamación hoy, la ley pone un límite de tiempo en la mayoría de los tipos de reclamaciones., Además, el «verdadero» propietario de la propiedad es obviamente muy negligente por permitir que expire un largo período de limitaciones antes de tomar una acción para proteger su propiedad. Por lo tanto, los plazos de prescripción y prescripción no se consideran injustos para el propietario original.
los elementos de la posesión adversa
debe tenerse en cuenta que lo que constituye » posesión «de bienes inmuebles a menudo no es tan claro como lo que constituye» posesión » de bienes personales. Con respecto a los bienes personales, las reglas de la posesión adversa son simples., Si una persona simplemente sostiene un objeto sin ser demandada por el verdadero propietario hasta que expire el estatuto de limitaciones aplicable, el propietario no puede demandar para recuperar el artículo. Sin embargo, debido a la importancia atribuida por el common law a la propiedad de bienes inmuebles (recordemos que, hace siglos, la propiedad de bienes inmuebles era un símbolo de Estatus, un signo de riqueza e incluso a veces un requisito previo para el derecho de voto), la ley ha desarrollado reglas estrictas que deben cumplirse para que una posesión adversa se lleve a cabo efectivamente., En otras palabras, a menos que el poseedor adverso cumpla estos requisitos, su posesión adversa no será efectiva. Hay cuatro elementos necesarios para que una posesión adversa sea efectiva:
- el poseedor debe haber entrado realmente en la propiedad y debe tener la posesión exclusiva de la propiedad;
- La posesión debe ser «abierta y notoria»;
- La posesión debe ser adversa para el propietario legítimo y bajo una reclamación de Derecho; y
- La posesión debe ser» continua » durante el período legal.,
Elemento #1: entrada efectiva y posesión exclusiva:
para que se satisfaga este elemento, el poseedor adverso debe entrar y residir en la tierra o utilizarla durante toda la duración del período de posesión adversa. Además, el poseedor debe ocupar la tierra con exclusión del verdadero propietario. La posesión que se comparte con el verdadero propietario no es «adversa» para el verdadero propietario, y por lo tanto no es posesión adversa. La teoría detrás de este elemento es que no se puede esperar que el «verdadero» propietario de la propiedad interponga una acción contra un poseedor que no lo haya excluido de la propiedad., Por ejemplo:
Jerry posee un apartamento de dos dormitorios en un condominio en el lado oeste de Manhattan. Como vive solo, solo usa una de las habitaciones. Un día, Kramer se muda al segundo dormitorio y continúa viviendo en ese dormitorio durante todo el período de posesión adversa en Nueva York. Esto no se considera posesión adversa porque Kramer no ocupó el apartamento a exclusión de Jerry. (Nota, mientras Kramer no adquiere todo el apartamento por posesión adversa, puede haber adquirido el dormitorio que ocupó a la exclusión de Jerry por posesión adversa., Discutiremos esto en ejemplos posteriores.)
Sin embargo, el poseedor adverso no necesita ocupar realmente la totalidad de los locales. Si el poseedor entra en la propiedad y excluye al propietario de la propiedad, se considerará que posee la totalidad de la propiedad, incluso si el poseedor adverso sólo utiliza realmente una parte de la propiedad. Por ejemplo:
Jerry posee un apartamento de dos dormitorios en un condominio en el lado oeste de Manhattan. Un día, mientras Jerry está sentado en una cafetería, Kramer se muda al apartamento de Jerry y cambia las cerraduras para que Jerry no pueda regresar., Sigue viviendo allí durante todo el período de posesión adversa. Sin embargo, solo utiliza una de las habitaciones durante todo el período. A pesar de este último hecho, se considera que Kramer poseía todo el apartamento porque residía en el apartamento y excluyó al verdadero propietario de todo el apartamento.
el elemento de posesión «exclusiva» significa que el poseedor adverso debe poseer la propiedad con exclusión del propietario legítimo. Sin embargo, puede poseer los bienes junto con otra persona., En ese caso, los dos (o más) poseedores poseerán adversamente la propiedad juntos. Si esta posesión adversa por varias personas tiene éxito, entonces todas las personas que poseían la propiedad serán propietarias de la propiedad como co-inquilinos. Por ejemplo:
Jerry posee un apartamento de dos dormitorios en un condominio en el lado oeste de Manhattan. Un día, mientras Jerry está sentado en una cafetería, Kramer y Elaine se mudan al apartamento de Jerry y cambian las cerraduras para que Jerry no pueda regresar. Siguen viviendo allí durante todo el período de posesión adversa., En este caso, Kramer y Elaine ganarán la propiedad del apartamento como co-inquilinos.
es importante tener en cuenta que una posesión adversa no necesariamente tiene que ser efectiva en toda una propiedad. Una persona puede tener éxito adversamente poseer una porción de la propiedad, siempre y cuando el poseedor excluye al propietario real de esa porción. En tal caso, la posesión adversa logrará transferir únicamente los bienes que efectivamente poseía el poseedor adverso. Por ejemplo:
Jerry posee un apartamento de dos dormitorios en un condominio en el lado oeste de Manhattan., Como vive solo, solo usa una de las habitaciones. Un día, Kramer se muda al segundo dormitorio, y tiene una cerradura instalada en la puerta de ese segundo dormitorio. Vive en ese dormitorio durante todo el período de posesión adversa y, mientras tanto, no permite que Jerry entre en el dormitorio en el que vive. Esto se consideraría posesión adversa, y Kramer ganaría el título del segundo dormitorio, mientras que Jerry mantendría el título del resto del apartamento.,
elemento #2: posesión abierta y notoria:
para que la posesión adversa sea efectiva, debe hacerse de una manera que sea visible para todos. En otras palabras, la posesión debe hacerse de tal manera que el propietario real notaría la posesión si él o ella se molestó en mirar.
- Jane es propietaria de Cornacre, un maizal en Iowa. Mary planta y cosecha maíz en un acre de la tierra de Jane. Esta es una posesión abierta y notoria porque Jane notaría la posesión si hiciera un recorrido por su tierra.
- Jane es propietaria de Cornacre, un maizal en Iowa., Mary cava en secreto una cueva debajo de parte del campo y vive en la cueva durante 25 años. Ella se asegura de emerger solo después de asomarse fuera de su madriguera, usando un sistema de periscopio que diseñó para evitar la detección. Esta posesión no es abierta y notoria y por lo tanto no es suficiente para hacer que el título de la cueva sea transferido a María.
si la posesión adversa es sobre bienes que generalmente no serían inspeccionados por o cuya ocupación no sería obvia para el verdadero propietario, entonces la posesión adversa es ineficaz., Por lo tanto, para poseer adversamente propiedades subterráneas, como parte de un pozo de minería de carbón o un pozo de petróleo, a menudo es necesario demostrar que el verdadero propietario sabía, de hecho, de la posesión. Por ejemplo:
Fred posee una mina de carbón con varios pozos y cuevas que van en todas direcciones. Barney se muda a uno de los pozos. Coloca un enorme letrero sobre el suelo, cerca de la entrada a la mina, que dice «Barney’s Place: baja por esta cueva y haz la tercera a la derecha para llegar a Barney’s Place.,»En este caso, ya que Barney ha tomado medidas para asegurar que el verdadero propietario sepa de su posesión adversa, su posesión puede considerarse abierta y notoria.
si el poseedor adverso abandona la tierra cada vez que el verdadero propietario viene a revisar la tierra, entonces la posesión no se considerará adversa en absoluto, porque no será abierta y notoria. Por ejemplo:
la Bruja Malvada posee la casa de pan de jengibre. Sin embargo, ella pasa la mayor parte de su tiempo en Oz y por lo general solo deja la casa de pan de jengibre para valerse por sí misma., Mientras ella no está, Hansel se muda a la casa de pan de jengibre. Sin embargo, cada vez que la Bruja Malvada llega a casa a la casa de pan de jengibre (que solo sucede una vez cada pocos años), Hansel se esconde en el horno de ladrillo hasta que la bruja malvada se va. Esto continúa durante cuarenta años. Hansel no ha poseído adversamente la casa de pan de jengibre ni siquiera por un día porque su escondimiento de la Bruja Malvada demuestra que su posesión no es abierta y notoria. Por cierto, la posesión también es nula porque no satisface el tercer elemento, ya que no es hostil ni reivindica un derecho.,
elemento # 3: hostil y bajo una reclamación de Derecho:
Este elemento requiere que el poseedor debe entrar y poseer la propiedad sin el consentimiento del propietario y que el poseedor debe poseer la propiedad con la intención de permanecer en la propiedad permanentemente. No requiere que el poseedor alegue realmente que tiene un derecho legal a poseer los bienes. Es suficiente que el poseedor tenga la intención de permanecer en la propiedad a perpetuidad.,
las ramificaciones clave de esta regla son que:
- Un inquilino no puede reclamar la posesión adversa contra su propietario porque, por definición, el contrato de arrendamiento le permite vivir en el local. Por lo tanto, la posesión no es hostil. Lo mismo es cierto para los co-inquilinos. Dado que cada co-inquilino tiene derecho a poseer toda la propiedad, la posesión por un solo inquilino no se considera hostil.
- un ocupante no puede poseer propiedades de manera adversa si tiene permiso del «verdadero propietario» para ocupar la propiedad.,
- Una posesión adversa es ineficaz si el poseedor reconoce verbalmente (o de otra manera) el hecho de que el propietario es el propietario «real» de la propiedad y que él o ella es solo el poseedor. En tal caso, la posesión no se considera hostil. Por ejemplo:
el período de prescripción en el estado X es de 20 años. El propietario es dueño de Blackacre, una parcela de bienes raíces en el estado X. Possessor se muda a Blackacre en 1990. En 2008, el propietario le dice al poseedor que, a menos que se mueva de Blackacre inmediatamente, el propietario llevará a cabo una acción de expulsión y lo expulsará de la propiedad., Possessor responde: «está bien, me iré; solo dame unas semanas para encontrar un apartamento.»El propietario consiente. Sin embargo, pasan dos años más y el poseedor sigue viviendo en la propiedad. Finalmente, en 2011, el propietario presenta una acción de expulsión contra el poseedor, pero el poseedor afirma que ha adquirido el título de Blackacre a través de la posesión adversa. En este caso, el propietario ganará porque, en virtud de la conversación en 2008, el poseedor demostró que no ocupaba la propiedad bajo reclamación de derecho. Más bien, simplemente poseía la propiedad a merced y con el permiso del propietario., Por lo tanto, el poseedor no adquirió la titularidad de Blackacre a través de la posesión adversa.
también es importante tener en cuenta que la posesión no necesita ser con intención dolosa, o incluso con la intención de privar al propietario de la propiedad, para que una posesión adversa sea válida. De hecho, incluso si el poseedor no se dio cuenta de que estaba cometiendo un acto de posesión adversa, tal posesión puede funcionar para transferir la titularidad. Por ejemplo:
Owen y Angela son vecinos. Angela construye una cerca a lo largo de lo que ella cree que es el límite de la propiedad entre su propiedad y la propiedad de Owen., La cerca permanece allí durante 25 años. Durante ese tiempo, ambas partes asumen que la valla es la demarcación correcta entre las propiedades y que ambas partes viven de conformidad con la frontera marcada por la valla. Resulta que Angela había construido por error la valla 5 pies en la propiedad de Owen. En la mayoría de los ordenamientos, esto se calificaría como una posesión adversa. A pesar de que Angela no sabía que la valla invadía la propiedad de Owen, el hecho es que su posesión del espacio de cinco pies de ancho era abierta y notoria y era hostil a la propiedad de Owen., No se requiere hostilidad de sentimiento o malicia.
Algunos estados han cambiado esta regla bastante dura y en su lugar aplican una prueba más subjetiva para la posesión adversa. En estas jurisdicciones, si una persona ocupa bienes de buena fe y bajo la creencia errónea de que ya es propietaria de los bienes, eso no constituye posesión adversa. Véase Preble V. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).,
elemento # 4: posesión continua e ininterrumpida:
El último elemento de una posesión adversa es que el poseedor debe tener posesión ininterrumpida de la Tierra durante la duración del período legal. Por supuesto, esto no significa que el poseedor deba estar en la tierra las 24 horas del día, los siete días de la semana, los 365 días del año. Más bien, este elemento requiere que el poseedor ocupe la tierra en la medida y con la cantidad de uso que el propietario promedio ocuparía la propiedad.,
por supuesto, el grado de posesión que se considera continua e ininterrumpida variará dependiendo de lo que la propiedad se utiliza normalmente. Si la propiedad se utiliza como residencia permanente, entonces el poseedor adverso tendría que vivir en la casa como la persona promedio viviría en una residencia permanente. Si la casa es una casa de vacaciones, entonces su uso ocasional en momentos esporádicos durante el año durante el período legal podría ser suficiente. Por ejemplo:
Alberto posee un chalet de esquí en Vail, Colorado que generalmente solo se usa durante las vacaciones de invierno., Supongamos que el período legal de posesión adversa en Colorado es de diez años. Hubert utiliza el chalet de esquí para sus vacaciones de mediados de invierno durante diez inviernos consecutivos. Hubert puede adquirir la casa a través de la posesión adversa porque su uso del chalet durante el invierno durante todo el período legal se considera un uso continuo, a pesar de que no utilizó el chalet durante todo el año.,
si el poseedor adverso abandona intencionalmente la propiedad por un período de tiempo sin la intención de regresar, se pierde la continuidad de la posesión adversa y el reloj del período de tiempo de posesión adversa se reiniciará desde el principio si regresa y toma posesión de la tierra nuevamente.,
Tacking
con respecto al elemento final de la posesión continua, una cuestión importante se refiere a las situaciones en que diferentes poseedores ocupan la propiedad por períodos consecutivos y su período total combinado de posesión excede el período de posesión adversa por un período continuo. En otras palabras, ¿pueden dos poseedores separados «pegar» sus posesiones el uno sobre el otro para completar una posesión adversa?,
la norma general aplicable a esta cuestión es que los poseedores desfavorables pueden «añadir» sus períodos de posesión a la posesión del otro Si, y sólo si, la transferencia del primer poseedor al segundo poseedor se hizo voluntariamente. Por ejemplo:
- Omar es propietario de Blueacre, que se encuentra en el estado de Ames. Ames tiene un período legal de 15 años para la posesión adversa. En 2000, Anthony se muda a Blueacre y lo posee con la exclusión de Omar. En 2006, Anthony transfiere Blueacre a Barbara por una escritura que transmite Blueacre a Barbara en fee simple absolute., Barbara posee Blueacre hasta 2016, cuando Omar lleva a cabo una acción de expulsión contra ella para recuperar Blueacre. Omar es demasiado tarde. Desde que Blueacre fue transferido voluntariamente de Anthony a Barbara, sus períodos de posesión se «clavan» entre sí. Por lo tanto, Barbara ha adquirido el título de Blueacre a través de la posesión adversa.
- Omar es propietario de Blueacre, que se encuentra en el estado de Ames. Ames tiene un período legal de 15 años para la posesión adversa. En 2000, Anthony se muda a Blueacre y lo posee con la exclusión de Omar., En 2006, Barbara se muda a Blueacre sin el consentimiento de Anthony u Omar. Luego excluye a Anthony y posee Blueacre hasta 2016. Barbara no adquirirá Blueacre de esta manera. Como no tenía el permiso de Anthony para entrar en Blueacre, su período de posesión no se une al período de posesión de Anthony. Ella tendría que poseer la propiedad hasta 2021 para adquirir el título a través de la posesión adversa.
sin embargo, la regla relativa a la prescripción de la posesión frente a los propietarios sucesivos es aún más simple., La regla es que una vez que una posesión adversa comienza a correr contra un propietario de la Tierra, continúa corriendo contra otros propietarios de tierras posteriores también. Por ejemplo: