permítanme comenzar por hacer una definición clara de lo que es y no es una casa «Modular». Para el propósito de nuestras casas modulares suministradas al Estado de Washington, usaremos la definición establecida por el estado de Washington Labor and Industries.
«Factory-built housing» es una vivienda diseñada para la ocupación humana, como una vivienda unifamiliar. La estructura de cualquier habitación está total o sustancialmente prefabricada o ensamblada en un lugar que no sea una obra.
también puede incluir un componente., Una casa construida en fábrica también se conoce como una estructura» modular». Las viviendas construidas en fábrica no incluyen las viviendas fabricadas (móviles).
una vez aprobada, cada casa ubicada para el estado de WA se colocará con una etiqueta que certifica que está construida para cumplir con las reglas y regulaciones de la vivienda construida en fábrica, comúnmente llamada «etiqueta Dorada» .
Las Casas Modulares producidas por CMH serán una construcción cerrada, unidad construida en fábrica en cumplimiento con todas las enmiendas WA al código residencial internacional IRC. Las inspecciones y el cumplimiento in situ son realizados por la agencia local de cumplimiento.,
todas las unidades modulares cumplirán con todos los requisitos locales y debemos tener la ubicación del sitio antes de solicitar planes aprobados del Estado de Washington. Los criterios de diseño locales incluirán la zona climática, como el viento y las temperaturas, la zona sísmica y las cargas de nieve en el suelo.
los hogares CMH están diseñados para regiones locales específicas. Las casas prefabricadas se pueden ubicar a través de las fronteras estatales sin restricciones. A diferencia de las casas prefabricadas, las casas modulares deben colocarse sobre una base permanente que soporte el perímetro.,
No queda ningún marco de acero debajo de la unidad; se transportan al sitio en un transportista temporal o camión y remolque lowboy.
Las Casas modulares para Washington deben tener planes aprobados por el Departamento de trabajo del Estado de Washington & industrias y estos planes deben ser «como construidos» y, por lo tanto, debemos tomar todas las decisiones de diseño con mucha antelación al inicio de la construcción.
la razón más convincente para elegir una casa modular sobre una casa prefabricada está en el área de la financiación., La mayoría de los bancos, tasadores y compañías de seguros tratan las casas modulares de la misma manera que las casas construidas en el sitio, una casa que está construida completamente en su propiedad.
por esta razón, las tasaciones, el seguro hipotecario, el seguro de vivienda y las tasas de interés se mantienen a la par con las casas nuevas y las casas existentes. Los compradores obtienen lo mejor de ambos mundos, calidad de fábrica controlada confiable y la ventaja adicional del cumplimiento del código local que ofrece tasas hipotecarias más bajas y valores comparables más altos.,
ventajas y desventajas de las casas modulares
la principal ventaja de las casas modulares es la capacidad de obtener financiación a la par con las casas construidas en el sitio y el valor tasado que será comparable a otras casas residenciales.
Muchas de las características que se encuentran en casas modulares se pueden ver en casas prefabricadas construidas según el código HUD, sin embargo, ya que la casa está construida para cumplir con los bancos de código local y los tasadores utilizan casas construidas en sitios comparables para determinar el valor.,
flexibilidad se permite la mezcla de fábrica y la finalización en el sitio, como colocar el horno y el calentador de agua en un garaje construido en el sitio. El código también permite unidades de 2 pisos y dúplex, colocación en sótanos sin marcos perimetrales especiales y otras mejoras en el sitio sin inspecciones especiales de HUD de «construcción alternativa».
la capacidad de determinar cuánto o poco se completa en la fábrica en el proceso de diseño puede ayudar a crear casas con un atractivo arquitectónico más tradicional.,
Las fachadas de roca, las entradas de pórticos y los porches adjuntos pueden vestir una casa construida en una fábrica rectangular. El código HUD limita la inclinación del techo a 7/12 y limita las ubicaciones y tamaños de las ventanas para cumplir con los códigos de salida y ventilación de HUD que no cumplen con ciertos criterios de diseño que los códigos locales pueden permitir.
Las desventajas incluyen un proceso más largo para las aprobaciones de planes especiales, con un cumplimiento de código más restrictivo para la seguridad eléctrica, el diseño sísmico y térmico., Ninguna alteración, incluyendo la colocación de ventanas, cambios eléctricos o de plomería de los planes preaprobados hacen obligatorio que todas las opciones de diseño se consideren por adelantado y no durante el proceso de construcción.
Las Casas Modulares deben instalarse en una base permanente aprobada. Esto puede limitar las opciones de colocación, como en ciertas tierras arrendadas y son más costosas que las casas prefabricadas colocadas en muelles.,
diferencias en el código IRC WA y los estándares HUD
mientras que muchas de las características generales de construcción son las mismas, las diferencias significativas entre los dos códigos hacen imposible convertir uno al otro. Por ejemplo, un MODULAR puede ser construido sin un horno y calentador de agua, donde un código HUD casa manufacturada puede no.
Un hogar de código HUD no requiere disyuntores de falla de arco donde lo hace un MODULAR., Artículos de mandato de casas modulares que no se requieren en casas prefabricadas, incluidos:
-
bañera Antiescaldadura & válvulas de seguridad de ducha - supresores de martillo de plomería
- receptáculos eléctricos resistentes a manipulaciones
- viguetas de piso 2 x 10
- placas superiores dobles en paredes exterioresos códigos HUD tienen ciertas ventajas en el área de seguridad contra incendios y escape de incendios donde el código construido en el sitio es más laxo., Una ventaja de ahorro de costos para las casas fabricadas con código HUD es el marco secundario de acero y el engranaje de funcionamiento completo conectado para que puedan transportarse más fácilmente al sitio.
esto elimina la necesidad de equipo especial para configurar y el requisito de una fundación permanente.
a diferencia de las casas fabricadas con código HUD, las casas modulares están certificadas para cumplir con la ubicación en la que se ubicará la casa.
esto incluye la carga de nieve del suelo, el código de energía y el diseño sísmico., Los códigos HUD solo necesitan diseñarse para el clima regional y la zona de viento, y la carga del techo se puede sobre construir, lo que permite que el diseño cubra grandes áreas de mercado en lugar de ubicaciones específicas.
a menudo es aceptable enviar casas a través de las fronteras estatales con los mismos estándares de diseño. Este no es el caso con la mayoría de las casas modulares, ya que el estado de Washington tiene un código de energía más estricto para cumplir.
para resumir, la elección del tipo de construcción de viviendas probablemente se determinará en función de la situación económica de sus clientes y las necesidades de diseño específicas., Si tienen dinero para comprar y prefieren personalizar un plano de planta, entonces una casa fabricada con código HUD puede ser la mejor opción.
sin embargo, si un cliente requiere una tasa hipotecaria competitiva, un pago inicial bajo y está dispuesto a trabajar con planes preaprobados, una solución de casa modular puede funcionar mejor para ellos.
otro tipo de cliente es el comprador de vivienda personalizado que insiste en la construcción modular debido a los aspectos de diseño que se pueden considerar.,
Este cliente deberá recibir alguna dirección específica en cuanto a los costos y retrasos que el proceso de aprobación del plan puede crear para los dibujos personalizados.
estos clientes deben estar dispuestos a pagar por adelantado depósitos no reembolsables para obtener planes dibujados, y requeriremos una aprobación de los borradores finales antes de someterlos a la aprobación del estado.
los planes aprobados deben permanecer sin cambios o también se aplicarán cargos de enmienda adicionales para los cambios después de la revisión estatal., Si bien este tipo de cliente requiere más inversión en tiempo para completar cada transacción, los precios promedio más altos de las casas significan una mayor oportunidad para obtener ganancias.
consideraciones de instalación para vivienda Modular
la instalación y terminación de una Casa modular Multi seccional es muy similar a las casas prefabricadas de código HUD con la excepción principal de los sistemas de marco y servicios públicos debajo de la casa.
todas las casas modulares CMH son de construcción modular fuera de marco con viguetas de borde dobles 2×10., Nuestro sistema de piso listo para el sitio incorpora una vigueta de piso tipo truss que tiene un diseño web abierto para HVAC & plomería que se ejecutará dentro de la cavidad del piso y se aislará del espacio de arrastre.
también podemos producir un piso modular estándar 2×10 sin aislamiento o conductos para situaciones especiales donde se pueden desear sótanos o sistemas de HVAC personalizados.
debido a que las casas modulares están fijadas permanentemente a una base, se debe instalar un sistema de base perimetral de ingeniería completa según los requisitos locales., CMH proporcionará una huella de cimentación que detalla los tamaños de las bases de concreto y las ubicaciones de los muelles, parte del paquete Estatal de presentación.
la Fundación, Mientras que parte del paquete de diseño no es parte del costo de la casa proporcionada por la fábrica. El drenaje, la impermeabilización contra la humedad, el soporte de relleno y otros problemas de cumplimiento local deben ser abordados por sus funcionarios locales y no se abordan en el paquete de diseño proporcionado por la CMH.,
se deben utilizar equipos especiales que permitan trasladar la vivienda del sistema de transporte a la cimentación para garantizar una instalación segura y sin problemas a la cimentación permanente.
el engranaje rodante o el uso de una grúa deben determinarse mediante una inspección cuidadosa del sitio por un instalador experimentado para asegurar el espacio de estacionamiento y las condiciones para soportar el peso del aparejo.,
mientras que el paquete listo para el sitio que es recomendado por CMH proporcionará conductos de piso preinstalados y sistemas de agua dulce, algunas conexiones de aguas residuales deberán hacerse debajo del espacio de arrastre de la casa para asegurar el grado adecuado o las conexiones cruzadas entre las unidades seccionales. Consulte el manual de instalación para obtener detalles específicos.
ofrecemos algunas casas con estructura básica de piso 2×10 que requiere plomería adicional y conductos de calor para ser instalados en el sitio. Esta es una buena opción al colocar casas sobre una base completa donde no se requiere un piso completamente aislado.,
colocar una casa en un sótano terminado es otra forma de aumentar la superficie sin embargo CMH no diseña ni construye sótanos. Esta sería considerada la parte in situ de la construcción.
Los tipos de techo variarán según el plan, pero las casas modulares generalmente tendrán un paso de techo de tipo 4/12 bisagras donde se necesitará un proceso de primer plano de techo de bisagra & Ridge vent.
Una grúa de pluma puede ser necesaria para levantar el techo e instalar cualquier buhardilla opcional.,tras la instalación de la casa en los cimientos y la finalización del primer plano exterior, el interior se completará con los mismos métodos utilizados normalmente en las casas prefabricadas.
ordenar su primera casa Modular
siempre que tengamos un plano de planta pre-aprobado, el proceso será similar a ordenar una casa prefabricada. Sin embargo, debe asegurarse de que las aprobaciones del plan cumplan con cualquier código específico que pueda desviarse de los códigos estatales. Comuníquese con el Departamento de construcción local donde planea instalar la casa.,
algunas localidades pueden proporcionar una lista de requisitos únicos que han agregado al código IRC del estado. También deberá informarnos de la zona de viento, la carga de nieve en el suelo, la categoría de diseño sísmico y la zona climática requerida.
Este puede ser un buen momento para verificar si existen códigos, convenios o Restricciones adicionales si está colocando la casa en una comunidad privada o en una asociación de vecindario.
proporcione esta información y le informaremos si se requerirán modificaciones del plan., Nuestro paquete de construcción estándar es para una carga de nieve terrestre de 30 # PSF, zona de viento de 110 MPH, categoría sísmica D1 y zona térmica 1.
si el sitio se encuentra en un área de nevadas más altas o en una región costera ventosa, tendremos que volver a presentar nuestros planes para su aprobación. Espere cargos adicionales por las modificaciones del plan, así como el cargo de opción por las modificaciones. Las enmiendas a los planes requerirán algunas semanas adicionales de procesamiento y deben ser aprobadas antes de que podamos comenzar la construcción.,
si se desean cambios significativos en un plan o si su cliente desea un plan de planta que no esté actualmente en nuestra línea modular, tendremos que crear un nuevo paquete de construcción para someterlo a aprobación. Este proceso requerirá una inversión de tiempo de redacción, y se aplicarán tarifas adicionales de revisión del plan.
a diferencia de los planes preaprobados, los planes personalizados tendrán la carga de todo el costo de diseño, revisión y aprobación. Requeriremos una tarifa de diseño no reembolsable por adelantado antes de solicitar la revisión del plan Estatal., Esta cuota se sumará al coste de la vivienda, no se reembolsará ni acreditará al pedido.
el cargo es para cubrir nuestros costos por el tiempo de redacción y los cargos que se nos cobran por la revisión del plan por parte del Estado de Washington. Porque nuestro equipo de redacción diseña las aprobaciones del plan basadas en nuestros procesos construidos en fábrica. Antes de someternos a los planes aprobados por el estado, se le proporcionará un plano de planta, elevación y huella de cimentación para que pueda obtener un permiso de construcción.
esto proporcionará la oportunidad de revisar los planes, asegurar un compromiso de préstamo y solicitar el permiso., Una vez que su revisión del plano de planta y todas las opciones para la casa estén completas, se debe devolver un plan firmado y confirmado junto con la tarifa de diseño y enviaremos cualquier modificación final a nuestro equipo de diseño.
Una vez que se redacten y se presenten al estado, espere hasta 4 semanas para la revisión estatal antes de que podamos programar el pedido a domicilio para la producción. Una vez que recibimos un conjunto completo de dibujos estampados en húmedo, la construcción puede comenzar.,
programación de la producción& entrega
Una vez que se obtiene un pedido confirmado y planes aprobados, podemos programar la casa para la producción. La unidad se puede entregar en un transportador proporcionado por la fábrica o puede elegir un transportador que use un remolque modular lowboy.
necesitamos saber antes de la producción en qué dirección se transportará la casa para poder construirla en el transportador en la orientación correcta e instalar el primer plano de transporte en la dirección adecuada para evitar daños por viento.,
si ha seleccionado un transportista proporcionado de fábrica, requeriremos un depósito en la factura hasta que se devuelva el transportista.
Las unidades en transportistas modulares tendrán números de serie registrados para que los depósitos puedan ser reembolsados a la devolución. Las casas que se entregarán en camiones de cama plana se recogerán en nuestro patio de llegada. Esperamos que los transportistas proporcionados por la fábrica sean el método de entrega más popular. Asegúrese de discutir la logística con su transportista y los costos asociados con la devolución de los transportistas.,
CMH inspeccionará los transportistas a la devolución y cualquier gasto requerido para devolver el transportista a condiciones utilizables puede ser debitado del depósito. Los problemas comunes incluyen iluminación dañada, neumáticos, ejes doblados o frenos.
finalización del sitio & inspecciones
durante las inspecciones de construcción se realizan y todas las tarifas de inspección en la planta están incluidas en nuestro precio cotizado.una vez que la casa ha recibido su inspección final, se instala una insignia estatal en la casa que certifica el cumplimiento.,
se genera una lista de artículos incompletos adicionales que deben terminarse en el sitio antes de la ocupación y se envía a Washington Labor & Industries para informarles de los artículos de cumplimiento requeridos para completarse en el lugar.
cualquier inspección adicional que se realice in situ es responsabilidad del minorista.,
con mucho gusto proporcionaremos información sobre todos los elementos de finalización en el sitio, junto con las instrucciones de instalación adecuadas, pero CMH no puede ser responsable de los costos asociados con la instalación, la construcción en el sitio, las tarifas de inspección o las re-inspecciones que se produzcan para lograr la ocupación final.,
Los artículos que puede esperar completar en el sitio incluyen caídas de aguas residuales y conexiones al sistema de alcantarillado o séptico, conexiones de agua dulce y uniones cruzadas, ventilación de secadora, desbordamiento de calentador de agua, drenaje de alivio de presión desde el espacio de arrastre, cerchas y tejas en las áreas de la línea de acoplamiento del techo.
los tramos de techo empinados con armaduras de bisagra tendrán una lista más larga de elementos de finalización que pueden incluir barcos sueltos, tuberías de ventilación de residuos a través del techo y enrutamiento de ventilación de escape.,
Puede ser una buena idea planificar y discutir el proceso de inspección con su inspector de edificios local para determinar cuándo solicitar la inspección y evitar tener que volver a abrir una cavidad del techo para verificar el cumplimiento.
al igual que con la construcción de garaje, se debe esperar el uso de contratistas con licencia y en condiciones de servidumbre para realizar ciertos trabajos de construcción en el sitio.,
el resultado Final
mientras saltaba todos los obstáculos para completar su primera venta de casas modulares, puede ser tentador reflexionar sobre los días en que la venta de casas construidas en fábrica fue rápida, simple y lucrativa.
los resultados y recompensas que desarrollan propiedades con casas modulares serán mucho mayores y cosecharán más referencias y negocio de la repetición que usted puede imaginar si se hace correctamente.,
con los precios de la vivienda actualmente en mínimos históricos, la inversión de su cliente crecerá en referencias de creación de valor de las que puede beneficiarse más adelante. La disponibilidad de una mayor oferta de opciones de financiamiento con el beneficio adicional de valores de evaluación más comparables sin duda le permitirá calificar a más clientes.
simplemente mostrar casas que se ven idénticas y evaluar a la par con las casas construidas en el sitio abrirá su mercado a clientes a los que nunca ha tenido la oportunidad de llegar antes.,
una vez que se convierta en un experto modular, Contratistas Generales, inversores, agentes inmobiliarios y desarrolladores acudirán a usted en busca de formas de desarrollar propiedades utilizando casas modulares.
aprenderá a discutir los beneficios de valor agregado de las casas modulares en desarrollos de unidades múltiples, como la reducción de la exposición a la responsabilidad del constructor, menos tráfico al proyecto, menores gastos de gestión de residuos, sitios de construcción más seguros y calendarios de finalización más cortos.,
los beneficios de la vivienda construida en fábrica han estado en el núcleo de la filosofía de ventas de casas fabricadas, al agregar casas modulares construidas a códigos locales que se comparan con las estructuras construidas en el sitio en valor y calidad elimina las dudas persistentes y llevará su negocio al siguiente nivel.,td>
Removable frame for transport only or 12” floor truss system which typically ships on a low-boy and does not have a frame 2” X 6” or 2” X 8” floor joists – 16* or 24* OC (model specific) 2” X 10” floor joists 16* OC or 12” floor truss system 24* OC Single 2X rim rail Dbl 2X marriage line rim rail, single outer rim rail 23/32 T & G OSB floor decking., Apa approved 23/32 t& g OSB Floor decking.,td> las cerchas de techo están listadas y probadas por 3rd party por paso de techo y carga de techo las cerchas de techo se calculan (diseñadas) por paso de techo y carga de nieve en el suelo el revestimiento OSB de 7/16″ para exterior es opcional el revestimiento OSB de 7/16″ para exterior es estándar el aislamiento estándar es el techo R-22, las paredes R-11 O R-19 y el piso R-22 el aislamiento estándar es el techo R-40, las paredes R-21 y el piso R-33.,09A «> los lavabos y las bañeras usan respiraderos antisifón con 1 1/2 * trampas p todos los accesorios de plomería usan respiraderos de techo con 1 1/2* 2* P-traps calentador de agua estándar HUD Calentador de agua residencial con tanque de expansión los encabezados de ventana y puerta típicos son encabezados planos simples de 2″ x 6″ (dependiendo del tamaño de la apertura de la ventana y la carga del techo) cabezales de ventana y puerta verticales dobles de 2″ x 4″ (dependiendo del tamaño de la apertura de la ventana y la carga del techo)., Puede requerir cambiar algunos tamaños de ventana para cumplir con el código MOD sistema de drenaje de agua completo sistema de drenaje sondeado a través del piso. Se requiere completar en el sitio dependiendo del tipo de sistema de piso las líneas de Gas se instalan si se pide un dispositivo de gas las líneas de Gas no se instalan ni se envían sueltas., Esto tendrá que ser manejado en el sitio grifos equilibrados de presión y temperatura no requeridos en bañeras/duchas grifos equilibrados de presión y temperatura requeridos en bañeras/duchas div> horno y todos los conductos de calor instalados con sistema de conductos de calor de circuito cerrado horno y conductos de calor instalados a menos que se solicite lo contrario. Crossover(s) requerido (s) para conductos de calor., El código MOD no permite penetrar en la vigueta del borde para el sistema de bucle cerrado las casas HUD se producen con los mismos estándares, independientemente de dónde se encuentre la casa en los EE. Todos los planes deben ser aprobados por un tercero y presentados ante el agente de HUD. una casa MODULAR se construye según los códigos locales del lugar donde se coloca la casa., All plans must be approved by a professional engineer for the state the home is going to MARLETTE MODULAR STANDARDS Built With Removable Frame Built With Floor Truss System Drain Lines Complete Drain Lines Stubbed 2 X 10 Floor Joists 16” O.,C con soporte lateral de la bahía del extremo 12″ viguetas de Truss de piso – 24″ O. C con 2 x 4 respaldo fuerte & Soporte Lateral de la bahía del extremo 2 x 10 viguetas de Llanta simple, llanta doble viguetas @ M.,Flex Heat Duct Crossover Heat Ducts Installed (Un-Insulated) Heat Ducts Installed (Un-Installed) Typical Modular Standards Tongue & Groove OSB Floor Decking Current NEC Complaint 3/12 Roof 24” O.,C.,Spray on Vapor Barrier 3” Vents Through Roof Smoke And CO Detectors Increased Furnace Clearance Increased Water Heater Access Eaves 16” All Around (30’ Wide is 10” Eave On Side Wall) Egress Windows Exterior GFI’s (1 Front/ 1 Rear / 1 at all Recessed Entries & Porches) 6 Mil.,ED para construcción MODULAR Las Casas CORNERSTONE requieren paredes interiores de 2×4, paredes dobles de línea de matrimonio de 2×4 y actualización de bañera y ducha a unidad de fibra de vidrio de 36×60
MARLETTE SPECIAL requiere una actualización de pared INTERIOR de 2×4 y una plataforma de piso que se actualizará a 3/4″ OSB cuando se seleccione la opción de TRUSS de piso (fuera del marco)
si se instala aislamiento de piso opcional, tenga en cuenta lo siguiente:
- todos los conductos se enviarán sueltos con sistema de armadura de piso (fuera del marco)
- Se requiere envoltura de aislamiento para conductos de calor