tenga cuidado con los compradores de vivienda al por mayor! He dicho esto a menudo a los propietarios en extrema necesidad de vender su propiedad rápidamente. Puesto que recibí varias preguntas con respecto al proceso al por mayor basado recientemente en mi artículo anterior con respecto a ofertas bajas del efectivo de la bola, repasemos al por mayor y examinemos la estrategia al por mayor de los pro y de los con. THE es ejecutada exclusivamente por los compradores, pero los vendedores necesitan entender el proceso, también, así que pueden proteger sus intereses.,
la venta al por mayor, como cualquier estrategia de bienes raíces, se puede adaptar al tipo de propiedad, la situación específica del vendedor y las prácticas y recursos del comprador mayorista. La estrategia se puede utilizar con casas, terrenos e incluso propiedades comerciales. Estos son los pasos básicos típicos de una transacción mayorista.
- El comprador mayorista presenta una oferta
- El vendedor acepta la oferta
- Durante el período de depósito en garantía, el mayorista encuentra otro comprador dispuesto a pagar más por la propiedad de lo que están pagando y entra en una segunda transacción de venta con ese comprador.,
- En el día en que se cierra el fideicomiso, el oficial de FIDEICOMISO parece completar ambas transacciones simultáneamente, ejecutando una asignación que sustituye al segundo comprador por el mayorista (más sobre eso a continuación).
- El vendedor recibe un cheque por la cantidad que el mayorista acordó pagar, menos los pagos de gravamen y los costos de cierre; el mayorista recibe un cheque con una cantidad igual a la diferencia entre lo que pagó por la propiedad y la cantidad que paga el segundo comprador, menos los costos de cierre.,
En resumen, el mayorista se beneficia al obtener el derecho a comprar la propiedad a un precio determinado y luego venderla simultáneamente por un precio más alto.
cómo los compradores de viviendas al por mayor encuentran a los vendedores
los mayoristas se ocupan principalmente de propiedades en dificultades que deben venderse rápidamente por razones financieras o están en muy malas condiciones y pueden no calificar para la mayoría de los tipos de financiamiento., Por lo general, supervisan las presentaciones legales en su área, en busca de un aviso de incumplimiento (pagos hipotecarios muy atrasados), un aviso de ejecución hipotecaria u otra presentación legal que indique que una propiedad está en dificultades financieras. Algunos también monitorean los avisos del departamento de construcción que indican que una propiedad está en tan malas condiciones que no cumple con los códigos de seguridad de construcción o contra incendios, conocidos como «marcados en rojo».»Los mayoristas a menudo conducen vecindarios en busca de propiedades vacías, propiedades con etiquetas rojas y edificios en extremo deterioro., También llevan a cabo campañas de correo directo que se dirigen a los vecindarios donde las ventas de propiedades en dificultades son comunes.
cuando los mayoristas encuentran una propiedad que cumple con sus criterios generales, ya sea que esté actualmente en venta o no, se ponen en contacto con el agente o propietario del listado para obtener más información sobre la situación del vendedor. Si un acuerdo mayorista parece atractivo (pueden comprar la propiedad muy por debajo del valor de mercado), envían una oferta.,
cómo los compradores de vivienda al por mayor encuentran a los compradores
los mayoristas suelen mantener una lista de inversores activos que pueden tomar decisiones rápidas sobre propiedades y comprar con efectivo. Los inversores pueden ser simples aletas, desarrolladores o incluso, aunque rara vez, otros mayoristas. Un mayorista puede anunciar la propiedad en línea o en publicaciones locales, pero la mayoría de las veces crean un folleto o una descripción general de la propiedad y hacen circular la información a los inversores en su lista.,
cómo detectar ofertas de compradores de vivienda al por mayor
Las ofertas de compradores de vivienda al por mayor suelen ser fáciles de detectar, aquí hay algunos signos reveladores de una oferta al por mayor.
período de depósito en garantía: a pesar de que un acuerdo al por mayor es casi siempre una transacción en efectivo, que normalmente cierra el depósito en unos 15 días, el mayorista pedirá un período de depósito en garantía típico de 30 días que les permita tiempo para circular la propiedad entre sus inversores y negociar una venta.,
período de contingencia: en la mayoría de las ventas con un período de custodia de 30 días, el comprador tiene un período específico (comúnmente 15 días) durante el cual realizar inspecciones y revisar documentos. Si cancelan la venta después del período de contingencia de 15 días, pierden todo o parte de su depósito inicial. La oferta de un mayorista les permitirá mantener su depósito incluso si cancelan el día 30.
Asignables. El comprador identificado en una oferta de compra al por mayor será el mayorista o cualquier persona designada por el mayorista durante el proceso de depósito en garantía, que aparece como «John Smith y/o cesionarios.,»Esto significa que el comprador puede sustituir el nombre de un comprador diferente (asignar) durante el depósito en garantía. Sin embargo, una oferta asignable no garantiza que el comprador sea un mayorista. Es una práctica muy común con los inversores para formar una entidad legal para fines de responsabilidad o gestión durante el depósito en garantía y quieren la propiedad Propiedad de esa entidad cuando el depósito en garantía se cierra.
aviso para inversores. La mayoría de las ofertas al por mayor contienen una cláusula que dice algo como » esta oferta es hecha por un inversor de bienes raíces con el propósito de obtener un beneficio.,»
Caducidad: la mayoría de las ofertas de compra son válidas durante tres días y caducan a la hora especificada el tercer día. Las ofertas al por mayor con frecuencia requieren la aceptación rápida del vendedor y por lo general expiran en veinticuatro horas.
siempre pregunte. Si recibe una oferta con características similares a las que describí anteriormente, pregunte al comprador si es un mayorista. Pruebe estas preguntas:
«¿ Es usted un mayorista de bienes raíces?»
«tiene la intención de asignar esta venta a otro comprador durante el fideicomiso?»
¿no quieres que se asigne la venta?, Contrarreste la oferta del mayorista con una cláusula de «no puede asignar esto» (consulte con un abogado o agente con licencia para obtener ayuda).
los compradores de casas Al Por Mayor pueden o no ser agentes con licencia
cualquiera puede vender bienes raíces que posee sin tener una licencia de bienes raíces. Vemos estas propiedades todo el tiempo, típicamente Etiquetados «para la venta por el propietario.»Cuando el mayorista firma un contrato para comprar una propiedad, ese contrato le da un interés en la propiedad y, por lo tanto, el derecho a revenderla sin una licencia, aunque el fideicomiso aún no se haya cerrado., Ergo, muchos mayoristas no tienen una licencia de bienes raíces y no están obligados a hacerlo.
los Pro’s de vender a los compradores de vivienda al por mayor
los mayoristas proporcionan un servicio – dinero rápido para las propiedades que pueden no encontrar un comprador a través de una venta tradicional debido a su condición.
las desventajas de vender a Compradores de vivienda al por mayor
los mayoristas necesitan comprar bienes raíces con un descuento significativo para beneficiarse de su venta / asignación a un inversor., Se ocupan principalmente de propiedades en dificultades que los propietarios necesitan vender rápidamente por lo que puedan obtener, incluso si el precio de compra está muy por debajo del valor de mercado.
ofertas Al Por Mayor Versus servicios de REALTOR®
cuando un propietario se encuentra en una situación de dificultades, debe vender y es abordado por un mayorista, debe comparar los resultados potenciales de aceptar una oferta al por mayor versus contratar a un REALTOR® y solicitar ofertas estándar., Un precio de oferta al por mayor casi siempre estará significativamente por debajo del valor de mercado y el mayorista no está obligado a divulgar información sobre el valor de mercado o ayudar al vendedor a cerrar la venta. Un REALTOR ® evaluará y divulgará el valor de mercado actual, implementará estrategias de marketing para atraer ofertas al valor o por encima de ese valor, además de ayudar al vendedor a través de cada paso del proceso de depósito en garantía. Muchos REALTORS ® también mantienen listas de inversores que pueden ejecutar transacciones en efectivo rápidamente, listas similares a las que mantienen los mayoristas.,
los mayoristas a menudo requieren un descuento del valor de mercado del veinte al cuarenta por ciento para lograr el margen de beneficio que ellos y sus inversores requieren. En comparación con las comisiones típicas de agentes mucho más bajas, vender con un agente con licencia puede ser la mejor opción. Nota: las comisiones de bienes raíces no están establecidas por ley y siempre son negociables.
en resumen
la venta al por mayor puede servir a los vendedores en situaciones específicas, pero los vendedores deben entender cuánto valor (much) están renunciando y si existen otras opciones que podrían proporcionar una mejor venta.,
¿Tiene preguntas sobre los compradores de vivienda al por mayor o bienes raíces en general? Por favor envíenos una nota usando contáctenos.