los inversores exitosos en Propiedades de alquiler saben que las ganancias se obtienen cuando se compran bienes raíces, no cuando se venden. Pero, ¿cómo saben los inversores si un acuerdo que están viendo realmente tiene sentido?
en este artículo responderemos esa pregunta y mucho más.
comenzaremos revisando cómo funciona un análisis de propiedades de alquiler, hablaremos sobre por qué el flujo de efectivo es crítico y le brindaremos dos hojas de cálculo y herramientas gratuitas de análisis de propiedades de alquiler que puede comenzar a usar hoy.,
(Haga clic aquí si prefiere saltar directamente a la hoja de cálculo)
pasos básicos de un análisis de propiedades de alquiler
Hay cuatro pasos principales a seguir al hacer un análisis de propiedades de alquiler:
1., Determinar el valor de mercado
Los inversionistas de bienes raíces tienen una amplia variedad de herramientas a su disposición para ayudar a determinar el valor de mercado de una casa:
- CMA o informes de análisis comparativo de mercado para qué casas similares se han vendido recientemente y cuánto se cotizan actualmente para
- métricas financieras como tasa de capitalización y GRM (multiplicador bruto de alquiler)
- La regla del 1% establece que el alquiler mensual de una propiedad debe ser igual o mayor que el 1% del precio de compra – si el alquiler mensual es is 1,000 la propiedad vale alrededor de about 100,000
2., Calcular el costo de poseer la propiedad
el costo de poseer y operar una propiedad de inversión unifamiliar incluye una variedad de partidas de gastos tales como impuestos, cargos de administración y arrendamiento, servicios públicos, mantenimiento y reparaciones de capital.
algunos inversores «comparan» los gastos operativos usando algo llamado La regla del 50%. La regla del 50% asume que los gastos operativos (excluyendo el principal de la hipoteca y el pago de intereses) serán la mitad de los ingresos brutos. Por lo tanto, si una casa unifamiliar se alquila por $1,000 por mes, los gastos operativos mensuales serán de monthly 500.,
mientras que la regla del 50% Puede ser una buena herramienta de selección inicial para usar al elegir inversiones potenciales para analizar más a fondo, es mejor usar los gastos históricos o realizar una investigación detallada para aprender exactamente cuánto costará poseer una propiedad de alquiler.
3. Las fuentes en línea como Rentometer, Zillow y RENTCafé son excelentes fuentes para encontrar información de alquiler en tiempo real en casi todos los mercados de los EE.UU. otra buena técnica para investigar alquileres de mercado es «comprar en secreto» otras propiedades de alquiler en el área fingiendo ser un inquilino.
4., Calcule los costos de rehabilitación y actualización necesarios
si está invirtiendo en una casa de alquiler unifamiliar llave en mano del mercado de Roofstock, es poco probable que necesite hacer reparaciones inmediatas. Sin embargo, en algún momento durante el período de retención, es posible que desee hacer alguna actualización interior o exterior para agregar valor y justificar un alquiler más alto.
El Administrador de su propiedad puede ayudarlo a obtener múltiples cotizaciones para cualquier trabajo, y también puede asesorar si el gobierno local requerirá un contratista con licencia para hacer el trabajo o permitir el uso de un manitas menos costoso.,
analizar el flujo de caja
Hay dos formas en que los inversores de propiedades de alquiler ganan dinero: a través de la apreciación del capital a largo plazo y a través del flujo de caja durante todo el período de tenencia.
Las ganancias de capital crecen más rápido cerca del final del plazo del préstamo, porque un mayor porcentaje del pago mensual de la hipoteca se aplica al capital. Históricamente, los precios de la vivienda en los Estados Unidos también han superado la tasa de inflación.
por lo tanto, no es irrazonable para un inversor de bienes raíces comprar y mantener anticipar ganancias saludables en el capital.,
sin embargo, debido a que los mercados inmobiliarios también históricamente se mueven en ciclos, tratar de cronometrar el mercado y maximizar la apreciación al esperar un precio más alto para vender a veces puede ser contraproducente., Es por eso que muchos inversores inmobiliarios exitosos se centran en el flujo de efectivo al analizar la propiedad para invertir:
- Los valores de las casas unifamiliares que tienen características similares tienden a moverse en la misma dirección, lo que significa que su potencial de apreciación futura es aproximadamente el mismo
- El financiamiento para casas unifamiliares también es similar, por lo que el saldo principal se pagará aproximadamente a la misma tasa, lo que significa que las ganancias de capital cerca del final del plazo del préstamo también serán aproximadamente iguales
es por eso que los inversores inmobiliarios comparan flujo de caja de dos propiedades similares.,
debido a que la ganancia potencial del capital es aproximadamente la misma, el flujo de efectivo se convierte en el factor diferenciador. Todo lo demás siendo igual, la casa con mayor flujo de caja es la mejor inversión.
cómo analizar el flujo de caja
El flujo de caja es la diferencia entre ingresos y gastos. Si bien esa definición es bastante simple, analizar y calcular con precisión el flujo de efectivo puede ser un poco más difícil.
esto se debe a que muchos inversores inmobiliarios principiantes son demasiado optimistas., A menudo sobreestiman los ingresos brutos de alquiler y subestiman los costos operativos, o el verdadero costo de poseer una propiedad de alquiler.
un buen análisis del flujo de caja incluye:
ingresos brutos por alquiler
Un gran error que cometen algunos inversores es proyectar que los alquileres siempre subirán año tras año. En lugar de pronosticar un aumento de alquiler anual en línea recta del 3% (por ejemplo), hable con otros inversores en su mercado para saber cuáles han sido realmente sus aumentos históricos de alquiler.,
pérdida de vacantes/créditos
Muchas proformas de flujo de efectivo utilizan una pérdida de vacantes / créditos del 5% del ingreso bruto anual. Vacante es el tiempo que se necesita para encontrar un nuevo inquilino – o convertir la unidad-cuando la propiedad no está produciendo ingresos. La pérdida de crédito es otra palabra para la deuda incobrable creada por los inquilinos que no pagan en su totalidad.
el número de días al que el 5% equivale es de aproximadamente 18 días. En lugar de usar el 5%, hable con una compañía local de administración de propiedades de Roofstock para obtener su opinión sobre cuánto tiempo se tarda realmente en encontrar un nuevo inquilino., Puede encontrar que el 5% es demasiado bajo o incluso demasiado alto si la demanda de propiedades de alquiler en el mercado es fuerte.
administración de propiedades
ya que está hablando con un administrador de propiedades profesional, pregúntele sobre su estructura de tarifas y aprenda qué servicios están incluidos y cuáles pueden generar tarifas adicionales. El estándar de la industria se extiende entre el 8% y el 12% del ingreso bruto mensual de alquiler, mientras que otros pueden cobrar una tarifa fija fija por unidad u ofrecer un descuento a un inversor con múltiples propiedades.,
se pueden cobrar cargos adicionales por servicios como arrendar a un nuevo inquilino y configurar una nueva cuenta de cliente. Estas tarifas reducen el flujo de efectivo de la propiedad, pero los inversores principiantes a menudo se olvidan de incluirlos en un análisis de flujo de efectivo.
mantenimiento
el mantenimiento incluye el costo de reparar o reemplazar artículos como una línea de plomería obstruida, cambiar la puerta de un armario, reemplazar un aparato desgastado, reparar el HVAC o reparar el techo., Algunos inversores calculan el gasto de mantenimiento como el 10% del alquiler bruto, mientras que otros propietarios hacen una lista detallada con el costo de las tareas y reparaciones individuales.
la edad de La casa y el inquilino demográfica también afectan el costo de mantenimiento de la propiedad.
Las casas más antiguas, a menos que hayan sido completamente rehabilitadas y actualizadas, generalmente costarán más Mantener que las nuevas construcciones. Los inversores que se dirigen a los estudiantes o a los inquilinos de la Sección 8, ya que los inquilinos pueden encontrar que los gastos de mantenimiento son más altos que los propietarios que alquilan a los Millennials con trabajos de alta tecnología o los baby boomers jubilados.,
Utilidades
Los inquilinos en casas unifamiliares generalmente pagan sus facturas de servicios públicos directamente, pero en propiedades multifamiliares más pequeñas los propietarios a menudo pagan por el agua, el alcantarillado y la basura y luego pasan ese gasto al inquilino.
incluso si el inquilino paga sus propias facturas de servicios públicos, es una buena idea consultar con el servicio local para ver cuáles son las facturas cada mes.
una factura de servicios públicos más alta de lo normal podría terminar haciendo que la propiedad sea demasiado cara para el inquilino, lo que a su vez crea una mayor tasa de vacantes y un menor flujo de efectivo., Dependiendo del municipio, algunos servicios públicos también pueden responsabilizar al propietario por la factura impaga de un inquilino, creando un gasto inesperado en el estado de flujo de efectivo.
cuotas HOA
ser propietario de una casa que es parte de una asociación de propietarios también significa pagar una cuota HOA, generalmente una vez al mes. Es una buena idea pedir a la HOA una copia de su p&l y su balance anual.,
esto se debe a que, mientras que el beneficio de la HOA & la declaración de pérdidas puede parecer fuerte, un balance débil significa que la HOA está subcapitalizada y puede necesitar emitir una evaluación especial para cada propietario de la Asociación.
hipoteca
Los pagos hipotecarios generalmente se componen de Piti-o principal, interés, impuesto a la propiedad y seguro. Si el pago mensual de su préstamo no incluye todos estos elementos, asegúrese de tener en cuenta los que faltan en su análisis de flujo de efectivo.,
otros gastos
esta categoría puede incluir gastos no recurrentes como honorarios de arrendamiento, control de plagas, remoción de nieve, paisajismo y gastos de viaje deducibles de impuestos para inversionistas de bienes raíces de larga distancia.,
Hoja de cálculo Simple para el análisis de propiedades de alquiler
para ilustrar cómo funciona un análisis de propiedades de alquiler en el mundo real, hemos creado una hoja de cálculo simple utilizando hojas de cálculo de Google (pero también puede descargar una copia en excel si prefiere usar eso):
descargue esta hoja de cálculo simple para el análisis de propiedades de alquiler herramienta que hace el trabajo pesado por Usted
otro excelente recurso para usar para un análisis detallado de propiedades de alquiler unifamiliares es roofstock cloudhouse.,
simplemente ingrese la dirección de cualquier casa unifamiliar en los EE. También puede personalizar sus informes de Cloudhouse ajustando las suposiciones para crear un análisis personalizado.,
otras métricas financieras para medir
una buena hoja de cálculo de análisis de propiedades de alquiler también permite a los inversores inmobiliarios crear otras métricas financieras clave para ayudar a sopesar los pros y los contras de las opciones de inversión alternativas:
- = noi (resultado neto de explotación antes del pago de la hipoteca) / valor de mercado de la propiedad
- multiplicador bruto de alquiler = valor de mercado / rentas anuales brutas
- rendimiento bruto de alquiler = renta anual bruta / valor de mercado