menestyneet vuokrakiinteistösijoittajat tietävät, että voitot tehdään, kun kiinteistöä ostetaan, ei kun sitä myydään. Mutta mistä sijoittajat tietävät, onko heidän katselemassaan Diilissä oikeasti järkeä?
tässä artikkelissa vastaamme tuohon kysymykseen ja paljon muuta.
aloitamme tarkastelemalla, miten vuokra omaisuutta analyysi toimii, puhua siitä, miksi kassavirta on kriittinen, ja antaa sinulle kaksi ilmaista vuokra omaisuutta analyysi taulukoita ja työkaluja, joita voit alkaa käyttää tänään.,
(Klikkaa tästä, jos olet”d haluavat hypätä suoraan taulukkolaskenta)
Perus Vaiheet Vuokra Omaisuutta Analyysi
On olemassa neljä pääasiallista vaihetta seurata, kun teet vuokra omaisuutta analyysi:
1., Määrittää markkina-arvo
kiinteistösijoittajat on erilaisia työkaluja käytettävissään auttaa määrittämään markkina-arvo talon:
- CMA tai vertaileva markkina-analyysi raportteja, mitä vastaavia asuntoja on hiljattain myyty ja kuinka paljon he ovat tällä hetkellä lueteltu
- Taloudelliset mittarit, kuten korkki korko ja GRM (bruttovuokra kerroin)
- 1% Säännössä määrätään, että kuukausittainen vuokra omaisuus on yhtä suuri tai suurempi kuin 1% ostohinnasta – jos kuukausittainen vuokra on 1 000 dollarin omaisuus on arvoltaan noin 100 000 dollaria
2., Laskea kustannukset omistaa omaisuutta
kustannukset omistamisen ja käytön yhden perheen sijoituskiinteistöjen sisältää erilaisia kulueriä, kuten verot, hallinto-ja leasing-maksuista, apuohjelmat, huolto ja pääoman korjaukset.
Jotkut sijoittajat ”ballpark” liiketoiminnan kulut käyttämällä jotain kutsutaan 50% Sääntö. 50 prosentin säännössä oletetaan, että toimintamenot (lukuun ottamatta asuntolainan pääomia ja korkoja) ovat puolet bruttotuloista. Joten, jos Omakotitalo vuokraa $1,000 kuukaudessa kuukausittaiset käyttökulut ovat $500.,
Kun 50% Sääntö voi olla hyvä alustava seulonta työkalu käyttää valittaessa mahdollisia investointeja analysoida edelleen, se on parempi käyttää historiallisia kulut tai tehdä yksityiskohtainen tutkimus, oppia, kuinka paljon vuokra omaisuutta maksaa itse.
3. Tutkimus-markkinoiden vuokrat
Online-lähteistä, kuten Rentometer, Zillow , ja RENTCafé ovat erinomaisia lähteitä löytää todellinen-aika vuokra-tietoja lähes jokainen markkinoilla YHDYSVALLOISSA Toinen hyvä tekniikka tutkimiseen markkinoilla vuokrat on ’secret shop’ muiden vuokra-asuntojen alueella, teeskentelemällä vuokralainen.
4., Arvio tahansa tarvitaan kuntoutukseen ja päivittäminen kustannukset
Jos olet investoimalla avaimet käteen yhden perheen vuokra kotiin Roofstock Markkinapaikka, se on epätodennäköistä, sinun täytyy tehdä välittömiä korjauksia. Kuitenkin, jossain vaiheessa tilan aikana haluat ehkä tehdä joitakin sisä-tai ulkotilojen päivittäminen lisäarvoa ja perustella korkeampaa vuokraa.
Oman omaisuuden manager voi auttaa saada useita lainauksia mitään työtä, ja myös ilmoittaa, onko paikallinen hallitus vaatii lisensoitu urakoitsijan tekemään työtä tai salli käyttää vähemmän kalliita yleismies.,
Analysointi kassavirta
On olemassa kaksi tapaa, että vuokra omaisuutta sijoittajat tekevät rahaa: kautta oman pääoman arvonnousua pitkällä aikavälillä ja sitä kautta kassavirta koko pitoaika.
Osakevoitot kasvavat nopeammin lainakauden loppupuolella, koska suurempi osa kuukausittaisesta asuntolainamaksusta kohdistuu pääomaan. Historiallisesti myös asuntojen hinnat Yhdysvalloissa ovat ylittäneet inflaatiovauhdin.
joten ei ole kohtuutonta, että ostajaomisteinen kiinteistösijoittaja ennakoi oman pääoman tuottoja.,
Kuitenkin, koska kiinteistömarkkinoilla on myös historiallisesti liikkuvat sykleissä, yrittää aikaa markkinoiden ja maksimoida arvostusta odottaa korkeampi hinta myydä voi joskus kostautua., Siksi niin monet onnistunut kiinteistö sijoittajat keskittyvät kassavirran, kun analysoidaan kiinteistön investoida:
- Arvot yhden perheen koteja, jotka ovat samanlaisia ominaisuuksia on taipumus liikkua samaan suuntaan, mikä tarkoittaa, että heidän tulevaisuuden tuottopotentiaali on suunnilleen sama
- Rahoitus omakotitaloissa on myös samanlainen, joten pääasiallinen saldo on maksettu pois suunnilleen samaan hintaan, mikä tarkoittaa, että oman pääoman voitot loppupuolella laina-aika on myös suunnilleen sama
siksi kiinteistösijoittajat vertaa kassavirta kahden samanlaisia ominaisuuksia.,
Koska mahdollinen voitto omasta pääomasta on suunnilleen sama, kassavirta tulee erottava tekijä. Kaikki muu on yhtä suuri, talo suurempi kassavirta on parempi investointi.
rahavirran analysointi
rahavirta on tulojen ja kulujen erotus. Vaikka kyseinen määritelmä on melko yksinkertainen, tarkasti analysoimalla ja laskemalla kassavirta voi olla hieman vaikeampaa.
se johtuu siitä, että monet aloittavat kiinteistösijoittajat ovat liian optimistisia., He yliarvioivat usein bruttovuokratulot ja aliarvioivat käyttökustannuksia tai vuokrakiinteistön omistamisen todellisia kustannuksia.
hyvä kassavirta-analyysi sisältää:
Brutto vuokratuotot
Yksi suuri virhe jotkut sijoittajat tehdä ennustaa, että vuokrat on aina mennä jopa vuosi toisensa jälkeen. Sen sijaan, että ennustaminen on suora vuotuinen vuokra kasvoi 3% (esimerkiksi) puhua muiden sijoittajien markkina-oppia, mitä heidän historiallinen vuokrankorotukset ovat olleet.,
Vacancy/credit loss
monet kassavirtaproformat käyttävät avointa virkaa / luottotappiota, joka on 5 prosenttia bruttovuositulosta. Vapaa-aika on aikaa, jolloin uuden vuokralaisen-tai yksikön-löytäminen vie aikaa, kun kiinteistö ei tuota tuloja. Luottotappio on toinen sana huonolle velalle, jonka ovat luoneet vuokralaiset, jotka eivät maksa kokonaan.
niiden päivien lukumäärä, joihin 5% vastaa, on noin 18 päivää. Sen sijaan, että käyttäisit 5%, keskustele paikallisen Roofstock kiinteistönhoitoyhtiön kanssa, jotta he saisivat panoksensa siihen, kuinka kauan uuden vuokralaisen löytäminen todella kestää., Saatat huomata, että 5% on liian alhainen tai jopa liian korkea, jos vuokra-omaisuuden kysyntä markkinoilla on vahva.
Property Management
Koska olet ottaen ammatillinen isännöitsijä, kysyä heiltä heidän maksu rakenne ja opi, mitä palveluja ovat mukana ja joka voi tuottaa ylimääräisiä maksuja. Alan standardi toimii välillä 8% – 12% brutto kuukausittain vuokratuotoista, kun taas toiset voivat veloittaa kiinteä kiinteä maksu per yksikkö tai tarjota alennusta sijoittaja, jossa on useita ominaisuuksia.,
lisämaksuja voidaan periä esimerkiksi leasing-palveluista uudelle vuokralaiselle ja uuden asiakastilin perustamisesta. Nämä maksut vähentävät kiinteistöjen kassavirtaa, mutta aloittavat sijoittajat unohtavat usein sisällyttää ne kassavirtaanalyysiin.
Huolto
Huolto sisältää kustannukset korjaamisesta tai korvaa kohteita, kuten tukossa lvi-line, rehanging kaapin ovi, korvaamalla kuluneet laite -, huolto LVI -, tai katon korjaus., Jotkut sijoittajat laskea kunnossapidon kustannuksia 10% bruttovuokra, kun taas muut omistajat tekevät eritelty luettelo, jossa kustannukset yksittäisten tehtävien ja korjaukset.
ikä talon ja vuokralainen väestörakenteen vaikuttaa myös ylläpitokustannukset omaisuutta.
vanhemmat talot – ellei niitä ole kokonaan uusittu ja päivitetty – maksavat yleensä enemmän ylläpidosta kuin uudisrakentamisesta. Sijoittajille suunnattu opiskelijoille tai osa 8 vuokralaiset vuokraajat voivat löytää ylläpitokulut ovat korkeammat kuin omistajat vuokraavat milleniaalit korkean teknologian työpaikkoja tai eläkkeellä suurten ikäluokkien.,
Utilities
Vuokralaisten omakotitaloissa yleensä maksaa sähkölaskua suoraan, mutta pienempiä perheasuntoa ominaisuuksia vuokranantajat usein maksaa vesi -, viemäri -, ja roskat sitten siirtää sen kustannuksellaan läpi vuokralainen.
vaikka vuokralainen maksaisi omat hyötylaskunsa, kannattaa tarkistaa paikalliselta laitokselta, mitä laskut kuukausittain ovat.
suurempi kuin normaali, utility bill voisi päätyä tekemään omaisuutta liian kallista vuokralainen, joka puolestaan luo korkeampi vajaakäyttöaste ja pienempi kassavirta., Riippuen kunta, jotkut laitokset voivat pitää myös vuokranantaja ei vastaa vuokralaisen maksamattomat bill, luoda odottamaton kustannuksella rahavirtalaskelma.
HOA maksut,
Omistaa talon, joka on osa homeowners’ association tarkoittaa myös maksaa HOA maksu, yleensä kerran kuukaudessa. HOA: lta kannattaa pyytää kopiota vuosittaisesta P&L ja taseesta.,
Se johtuu siitä, kun HOA tulos & tappio lausunto voi tuntua vahva, heikko tase tarkoittaa HOA on undercapitalized ja voi olla tarpeen antaa erityinen arviointi, jotta jokainen kiinteistön omistaja yhdistys.
asuntolaina
Asuntolainamaksut koostuvat yleensä pii – tai pääomatuloista, koroista, kiinteistöverosta ja vakuutuksista. Jos lainan maksu ei sisällä kaikkia näitä kohteita, olla varma, ottaa huomioon puuttuvat teidän kassavirta-analyysi.,
Muut kulut
Tämä luokka voi sisältää kertaluonteisia kuluja, kuten vuokrat, tuholaisten torjunta, lumen poisto, maisemointi, ja voi vähentää verotuksessa matkakulut pitkän matkan kiinteistösijoittajat.,
Yksinkertainen Taulukkolaskenta Vuokra Omaisuutta Analyysi
havainnollistaa, miten vuokra omaisuutta analyysi toimii todellisessa maailmassa, olemme koonneet yksinkertainen taulukkolaskenta Google Sheets (mutta voit myös ladata kopion excel, jos haluat käyttää sitä):
Lataa tämä yksinkertainen taulukkolaskenta vuokra omaisuutta analyysi nyt (kohteliaisuus Roofstock Akatemia)
Vaihtoehtoinen Työkalu, Joka Tekee Raskaan työn puolestasi
Toinen erinomainen resurssi käyttää yksityiskohtaisen yhden perheen vuokra omaisuutta analyysi on Roofstock Cloudhouse.,
kirjoita vain minkä tahansa omakotitalon osoite Yhdysvalloissa saadaksesi täydellisen ennusteen mahdollisesta paluusta. Voit myös muokata Cloudhouse raportteja säätämällä oletuksia luoda mukautetun analyysin.,
Muita taloudellisia mittareita mittaamaan
hyvä vuokra omaisuutta analyysi taulukkolaskenta mahdollistaa myös kiinteistöjen sijoittajat luoda muita keskeisiä taloudellisia mittareita auttaa punnita plussat ja miinukset vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen vaihtoehdoista:
- Cash-on-rahana takaisin = Netto vuotuinen kassavirta / Käteisellä investoinut
- Cap rate = NOI (netto liikevoitto ennen asuntolainan maksu) / Markkina-arvo kiinteistö
- bruttovuokra kerroin = Markkina-arvo / Brutto vuotuinen vuokrat
- Brutto vuokra tuotto = Brutto vuotuinen vuokra / Markkina-arvo