Käyttö:
Haitallisia Hallussapito:
Haltuunsa toisen omaisuutta, joka on (a) yksinomainen (b) auki ja pahamaineinen, (c) jatkuva ja (d) nojalla väite oikea. Se voi johtaa siihen, että omistaja saa omistusoikeuden kiinteistöön, jos todellinen omistaja ei siirry häätämään omistajaa ennen vanhentumisajan umpeutumista.
Vanhentumissääntö:
laki, joka asettaa määräajan, jonka aikana on nostettava kanne., Jos kannetta ei nosteta rajoitusajan kuluessa, kanteen syy umpeutuu eikä sitä voida koskaan nostaa.
Avaa ja Pahamaineinen Hallussa:
Hallussa, joka on hallussa haitallisia haltija tavalla, että todellisen omistajan omaisuutta olisi todennäköisesti selville tavanomaisessa tapahtumia tai tavanomaisessa todellinen omistaja tarkastaa hänen tai hänen omaisuuttaan.
vihamielinen hallussapito:
hallussapito, joka on ilman omistajan suostumusta ja jonka väite on ristiriidassa omistajan omistusosuuksien kanssa.,
Luovi:
yhdistämällä ajan hallussa haitallisia omistajan kanssa hallussaan edellinen haitallisia haltija ajaksi ottaa koko ajan hallussa ylittää lakisääteisen ajan rajoituksia.
Perussääntö Rajoituksia
sääntö haitallisia hallussapito on vain seuraus yleinen käsite vanhentumisasetus. Rajoitussäännöt ovat lakeja, jotka on säädetty kaikissa 50 osavaltiossa ja liittovaltiojärjestelmässä, jotka rajoittavat aikaa, jonka osapuoli joutuu vaatimaan., Esimerkiksi, monissa maissa, rikkomuksesta toimia, jotka perustuvat huolimattomuudesta on nostettava 3 vuoden kuluessa siitä päivästä, jona karttuminen kanteen (tämä on päivämäärä, jolloin tapahtuma, joka on perusta oikeusjuttu tapahtunut). Tuomioistuimen on hylättävä niiden vanhentumisaikojen jälkeen nostetut kanteet riippumatta siitä, kuinka ansiokkaita niiden vaatimukset ovat.
oppi haitallisesta hallussapidosta toimii samalla tavalla., Jokainen toimivalta päättää, kuinka kauan kiinteistön omistaja on, kun luvatonta omistaja tulee hänen tai hänen omaisuuttaan, oikeus nostaa kanne häätää luvatonta haltija. (Haitallisen hallussapidon jaksot vaihtelevat yleensä 5-21 vuoden välillä lainkäyttöalueesta riippuen.), Jos luvatonta haltija siirtyy omaisuutta, ja todellinen omistaja ei ryhdy oikeustoimiin luvatonta haltija säädetyssä ajassa, sitten omistaja oikeastaan saa omistusoikeuden omaisuuteen., Kun tämä tapahtuu, omistaja, vaikka hänellä ei ollut laillista oikeutta päästä omaisuutta, saa täyden ja yksinomaisen omistusoikeuden ja omaisuuden maksu yksinkertainen absoluuttinen. Alkuperäisen ”todellisen” omistajan oikeus kiinteistöön on lopullisesti sammunut. Esimerkiksi:
New Yorkissa on 10 vuoden vanhentumisaika kiinteistöjen omistuskiistoissa. Donald omistaa asunnon Park Avenue condominiumissa New Yorkissa. Vuonna 1990 Madonna muuttaa luvatta asuntoon ja asuu siellä yhtäjaksoisesti vuoteen 2003 asti., Monia muita asuntoja omistava Donald saa tietää Madonnan muutosta asuntoonsa vasta vuonna 2003. Kun hän lopulta saa tietää tästä, hän nostaa välittömästi heittoistuimen Madonnaa vastaan. Oikeus hylkää Donaldin kanteen. Madonna on nyt asunnon omistaja. Donald menetti kaikki oikeutensa asuntoon antamalla Vanhentumissäännön loppua ennen kuin nosti kanteen Madonnaa vastaan.
perus syy haitalliset hallussapito oppi on sama kuin syy kaikki perussääntö rajoituksia., Toisin sanoen: vanhoja väitteitä on vaikea todistaa, asiakirjoja katoaa, todistajia kuolee ja muistot haalistuvat. Jos vaatimus ei koskaan vanhene, laillinen omaisuuden ostaja voi joutua puolustautumaan väitettä vastaan, jonka mukaan 30 tai 40 vuotta sitten tapahtuneen kanteen tai tapahtuman pitäisi riistää häneltä omaisuutta, joka hänellä on nykyään. Koska on epäreilua odottaa, että ihmiset säilyttävät todistusaineistoa ikuisesti ja ennakoivat aina, että kaikki toimet menneisyydessä voisivat aiheuttaa vaateen tänään, laki asettaa aikarajan useimmille väitteille., Lisäksi, ”todellinen” kiinteistön omistaja on ilmeisesti melko huolimattomasti, jotta pitkän ajan rajoitusten voimassaolo päättyy, ennen kuin otat toiminnon suojella hänen tai hänen omaisuuttaan. Sen vuoksi epäsuotuisten hallussapitoaikojen ja rajoitussääntöjen ei katsota olevan kohtuuttomia alkuperäistä omistajaa kohtaan.
Elementtejä Haitallisia Hallussa
Se on pidettävä mielessä, että mikä on ”hallussa” kiinteistöjen ei usein ole yhtä selkeä kuin mikä on ”hallussa” henkilökohtaisen omaisuuden. Henkilökohtaisen omaisuuden osalta kielteisen hallussapidon säännöt ovat yksinkertaiset., Jos henkilö yksinkertaisesti omistaa esineen ilman haastanut todellinen omistaja, kunnes soveltaa vanhentumisasetus loppuu, omistaja voi haastaa palauttaa kohteen. Kuitenkin, koska merkitys kiinnitetty yhteinen laki omistukseen kiinteistö (muistaa, että, vuosisatoja sitten, omistukseen kiinteistö oli statussymboli, merkki vaurautta ja joskus jopa edellytys sille, että oikeutta äänestää), laki on kehittynyt tiukat säännöt, joita on noudatettava haitallisia hallussapito voidaan tehokkaasti suorittaa., Toisin sanoen, ellei haitallinen haltija täytä näitä vaatimuksia, hänen haitallinen omaisuutensa oli tehoton. On olemassa neljä vaaditut elementit haitallisia hallussapito olisi tehokasta:
- omistaja on oikeastaan tuli omaisuutta ja on yksinomainen hallussapito omaisuutta;
- hallussapito on olla ”avoin ja pahamaineinen”;
- hallussapito on olla haitallisia omistajalle ja vaatia oikeutta; ja
- hallussapito on ”jatkuva” varten lakisääteisen ajan.,
– Elementti #1: Todelliset merkintä-ja Yksinomainen Hallussapito:
tämän tekijä olla tyytyväinen, haitalliset haltija on tulla ja oleskella, tai käyttää maata koko sen ajan, haitalliset hallussapito aikana. Lisäksi omistajan on vallattava maa todellisen omistajan poissulkemana. Hallussapito, joka jaetaan tosi omistajan kanssa, ei ole ”vahingollista” tosi omistajalle, eikä se siten ole vahingollista omaisuutta. Teoria takana tämä elementti on, että ”totta” kiinteistön omistajan ei voida olettaa nostaa kanne vastaan haltija, joka ei ole sulkenut hänet pois omaisuutta., Esimerkiksi:
Jerry omistaa kahden makuuhuoneen asunnon kerrostaloasunnosta Manhattanin länsipuolella. Koska hän asuu yksin, hän käyttää vain yhtä makuuhuoneista. Yksi päivä, Kramer siirtyy toisen makuuhuoneen ja asuu edelleen, että makuuhuoneessa koko ajan haitallisia hallussapito New Yorkissa. Tämän ei katsota olevan haitallisia hallussapito koska Kramer ei miehittää huoneisto Jerryn syrjäytymistä. (Huomaa, kun Kramer ei hankkia koko asunto haitallisia hallussapito, hän ehkä hankkinut makuuhuone, jossa hän asui pois Jerry, jonka haitalliset hallussapito., Keskustelemme tästä myöhemmissä esimerkeissä.)
haitallisen omistajan ei kuitenkaan tarvitse varsinaisesti vallata koko tiloja. Jos omistaja tulee omaisuus ja ulkopuolelle jäävät omistajan omaisuutta, hän saa pitää hallussaan koko omaisuuden, vaikka haitalliset omistaja vain itse käyttää osan omaisuuden. Esimerkiksi:
Jerry omistaa kaksion kerrostalossa Manhattanin länsipuolella. Eräänä päivänä, kun Jerry istuu kahvilassa, Kramer siirtyy Jerryn asunto ja vaihtaa lukot niin, että Jerry ei voi muuttaa takaisin., Hän asuu siellä koko haitallisen hallussapidon ajan. Hän kuitenkin käyttää koko ajan vain yhtä makuuhuoneista. Huolimatta tämä viimeinen seikka, Kramer on pitää hallussaan koko asunnon, koska hän asui asunnossa ja sulkea pois todellisen omistajan koko asunnon.
”yksinoikeus” hallussa elementti tarkoittaa, että epäsuotuisa haltija on hallussaan omaisuutta lukuun omistajalle. Hän voi kuitenkin omistaa kiinteistön yhdessä toisen henkilön kanssa., Tällöin kahdella (tai useammalla) omistajalla on haitallinen osuus omaisuudesta yhdessä. Jos tämä useiden ihmisten haitallinen hallussapito onnistuu, kaikki kiinteistön omistaneet ihmiset omistavat kiinteistön yhteisvuokralaisina. Esimerkiksi:
Jerry omistaa kaksion kerrostalossa Manhattanin länsipuolella. Eräänä päivänä, kun Jerry istuu kahvilassa, Kramer ja Elaine siirtyä Jerryn asunto ja vaihtaa lukot niin, että Jerry ei voi muuttaa takaisin. He asuvat siellä koko kielteisen hallussapidon ajan., Tällöin Kramer ja Elaine saavat asunnon yhteisvuokralaisiksi.
on tärkeää huomata, että haitallisia hallussapito ei välttämättä tarvitse olla tehokas koko omaisuutta. Henkilö voi menestyksellisesti omistaa osan omaisuudesta, kunhan omistaja sulkee todellisen omistajan pois tuosta osasta. Tällaisessa tapauksessa haitallinen hallussapito onnistuu siirtämään vain omaisuutta, joka oli todellisuudessa haitallisen omistajan hallussa. Esimerkiksi:
Jerry omistaa kaksion kerrostalossa Manhattanin länsipuolella., Koska hän asuu yksin, hän käyttää vain yhtä makuuhuoneista. Eräänä päivänä Kramer muuttaa toiseen makuuhuoneeseen, ja hänellä on toisen makuuhuoneen oveen asennettu lukko. Hän asuu makuuhuoneen koko haitalliset hallussapito ajan ja kaiken aikaa, hän ei salli Jerry tulla makuuhuoneeseen, jossa hän elää. Tämä katsottaisiin haitalliseksi hallussapidoksi, ja Kramer saisi omistusoikeuden toiseen makuuhuoneeseen, kun taas Jerry säilyttäisi omistusoikeuden muuhun asuntoon.,
– Elementti #2: Avoin ja Pahamaineinen Hallussa:
haitalliset hallussapito olisi tehokas, se on tehtävä tavalla, joka on näkyvissä kaikille. Toisin sanoen, hallussa on tehtävä siten, että todellinen omistaja huomaisi hallussaan, jos hän vaivautunut katsomaan.
- Jane omistaa Cornacren, maissipellon Iowassa. Mary istuttaa ja satoi maissia eekkerillä Janen maata. Tämä on avoin ja pahamaineinen hallussa, koska Jane huomaisi hallussaan, jos hän kierteli maata.
- Jane omistaa Cornacren, maissipellon Iowassa., Mari kaivaa salaa luolan pellon osan alta ja asuu luolassa 25 vuotta. Hän tulee esiin vasta kurkistettuaan ulos kolostaan käyttäen periskooppijärjestelmää, jonka hän suunnitteli välttääkseen havaitsemisen. Tämä hallussapito ei ole avointa ja pahamaineista, eikä siten riitä siihen, että arvonimi luolaan siirrettäisiin Marialle.
Jos haitalliset hallussapito on ominaisuus, joka ei yleensä ole tarkastettu tai joiden ammattia ei olisi selvää, että todellisen omistajan, sitten haitalliset hallussapito on tehoton., Siten haitallisesti hallussaan maanalainen omaisuutta, kuten osa hiilen kaivos-akseli tai öljy hyvin, se on usein tarpeen osoittaa, että todellinen omistaja ei itse asiassa tiedä hallussa. Esimerkiksi:
Fred omistaa hiilikaivoksen, jossa on useita kuiluja ja luolia joka suuntaan. Barney siirtyy yhteen kuiluista. Hän laittaa ylös valtava merkki maanpinnan yläpuolella, lähellä sisäänkäynnin minun, joka sanoo, ”Barney on Paikka: Mene alas luolaan ja tee kolmas oikeus saada Barney’ s Place.,”Tässä tapauksessa, koska Barney on ryhtynyt toimiin, jotta varmistetaan, että todellinen omistaja ei tiedä hänen epäsuotuisa hallussa, hallussaan, voidaan pitää auki ja pahamaineinen.
Jos haitallisia haltija luopuu maa aina totta, omistajan tulee tarkistaa maa, sitten hallussa ei katsota olevan haitallisia ollenkaan, koska se ei ole avoin ja pahamaineinen. Esimerkiksi:
The Wicked Witch omistaa Piparkakkutalon. Hän kuitenkin viettää suurimman osan ajastaan Ozissa ja lähtee yleensä vain Piparkakkutalosta pärjätäkseen., Kun hän on poissa, Hannu muuttaa piparkakkutaloon. Kuitenkin, aina kun Noita tulee kotiin piparkakkutalon (joka tapahtuu vain muutaman vuoden välein), Hannu piilottaa tiili uunissa, kunnes Paha Noita lehtiä. Tämä jatkuu neljäkymmentä vuotta. Hannu ei ole riivannut piparkakkutaloa päivääkään, koska hänen piileskelynsä pahalta noidalta osoittaa, ettei hänen omaisuutensa ole avoin ja pahamaineinen. Muuten, hallussa on myös mitätön, koska se ei täytä kolmas elementti, koska se ei ole vihamielinen eikä alle väite oikea.,
– Elementti #3: Vihamielinen ja Alle Väite Oikein:
Tämä elementti vaatii, että omistaja on anna ja hallussaan omaisuutta ilman omistajan suostumusta ja että omistaja pitää hallussaan omaisuutta tarkoituksenaan jäljellä omaisuutta pysyvästi. Se ei edellytä, että omistaja todella väittää, että hänellä on laillinen oikeus omistaa omaisuutta. Riittää, että omistaja aikoo pysyä tontilla ikuisesti.,
avain seurannaisvaikutukset tämä sääntö on, että:
- vuokralainen voi vaatia haitallisia hallussapito vastoin hänen tai hänen vuokraisäntä, koska määritelmän vuokrasopimus mahdollistaa, että vuokralainen elää tiloissa. Siksi hallussapito ei ole vihamielistä. Sama pätee yhteisvuokralaisiin. Koska jokaisella yhteisvuokralaisella on oikeus omistaa koko omaisuus, ei yksittäisen vuokralaisen hallussapitoa pidetä vihamielisenä.
- miehittäjä ei voi muuta hallussaan omaisuutta, jos hän on luvan ”todellisen omistajan” miehittää omaisuutta.,
- haitallinen hallussapito on tehoton, jos omistaja suullisesti (tai muuten) myöntää se, että omistaja on ”todellinen” kiinteistön omistaja ja, että hän tai hän on vain haltija. Tällaisessa tapauksessa hallussapitoa ei pidetä vihamielisenä. Esimerkiksi:
haitalliset hallussapito aikana Valtio X on 20 vuotta. Omistaja omistaa Blackacren, osavaltion X kiinteistöpaketin. omistaja siirtyy Blackacreen vuonna 1990. Vuonna 2008 omistaja kertoo omistajalle, että ellei hän siirry välittömästi pois Blackacresta, omistaja tuo heitteillepanotoimen ja heittää hänet pois tontilta., Omistaja vastaa: ”Okei, minä lähden; anna minulle pari viikkoa aikaa löytää asunto.”Omistaja suostuu. Kaksi vuotta kuluu kuitenkin vielä, ja omistajaa asuu edelleen tontilla. Lopulta vuonna 2011 omistaja nostaa kanteen omistajaa vastaan, mutta omistaja väittää hankkineensa blackacrelle tittelin adverse possessionin kautta. Tässä tapauksessa, Omistaja voittaa, koska, nojalla keskustelu in 2008, Omistaja osoitti, että hän ei miehittää omaisuutta väite oikea. Sen sijaan hän vain omisti omaisuuden omistajan armoilla ja luvalla., Tämän vuoksi omistaja ei saanut Blackacrelle omistusoikeutta epäsuotuisan hallussapidon kautta.
Se on myös tärkeää huomata, että hallussapito ei tarvitse olla pahantahtoinen, tai jopa tarkoituksenaan riistää omistajalle omaisuutta, haitallinen hallussaan voimassa. Vaikka omistaja ei ymmärtäisikään syyllistyneensä vahingolliseen hallussapitoon, tällainen hallussapito voi silti toimia arvonimen siirtämiseksi. Esimerkiksi:
Owen ja Angela ovat naapureita. Angela rakentaa aita pitkin mitä hän uskoo olevan kiinteistön rajan hänen omaisuutensa ja Owenin omaisuutta., Aita pysyy siellä 25 vuotta. Tuona aikana molemmat osapuolet olettaa, että aita on oikea rajanveto ominaisuuksia, ja molemmat osapuolet live mukaisesti raja-demarced aidalla. Kävi ilmi, että Angela oli vahingossa rakentanut aidan Owenin tontille. Useimmilla lainkäyttöalueilla tämä katsottaisiin haitalliseksi hallussapidoksi. Vaikka Angela ei tiedä, että aita tunkeutui osaksi Owen on omaisuutta, tosiasia on, että hänen hallussaan viisi jalka leveä tila oli avoin ja pahamaineinen ja oli vihamielinen omistukseen Owen., Vihamielisyyttä tunnetta tai pahantahtoisuutta ei tarvita.
jotkut valtiot ovat muuttaneet tätä melko karua sääntöä ja sen sijaan soveltavat subjektiivisempaa testiä haitallisen hallussapidon varalta. Näiden lakien puitteissa, jos henkilö vie omaisuus hyvässä uskossa ja alle väärässä uskossa, että hän tai hän jo omistaa omaisuutta, joka ei muodosta haitallisia hallussapito. Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (minä. 1893).,
– Elementti #4: Jatkuva ja Keskeytymätön Hallussa:
viimeinen osa haitallisia hallussapito on, että omistaja on keskeytyksettä hallussaan maa ajaksi lakisääteisen ajan. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että omistajan pitäisi olla maalla 24 tuntia vuorokaudessa, seitsemän päivää viikossa, 365 päivää vuodessa. Sen sijaan Tämä elementti edellyttää, että omistaja miehittää maan siinä määrin ja niin paljon käyttöä, että keskimääräinen omistaja miehittää kiinteistön.,
tietenkin, missä määrin hallussa, että pidetään jatkuvaa ja keskeytymätöntä vaihtelevat riippuen siitä, mitä omaisuus on tyypillisesti käytetään. Jos omaisuutta käytetään pysyvään oleskeluun, niin haitallisia haltija olisi asua talossa kuin keskimääräinen henkilö voisi elää pysyvä asuinpaikka. Jos talo on loma-asunto, niin sen satunnainen käyttö satunnaista kertaa vuoden aikana lakisääteiseltä ajalta voisi olla riittävä. Esimerkiksi:
Alberto omistaa Coloradon Vailissa hiihtomajan, jota käytetään yleensä vain talvilomien ajan., Oletetaan, että lakisääteinen epäsuotuisa hallussapitoaika Coloradossa on kymmenen vuotta. Hubert käyttää hiihtomajaa keskitalven lomallaan kymmenen peräkkäisen talven ajan. Hubert voi hankkia talon läpi haitallisia hallussapito, koska hän käyttää chalet talven aikana koko lakisääteisen ajan katsotaan jatkuvan käytön, vaikka hän ei käytä chalet ympäri vuoden.,
Jos haitallisia haltija tietoisesti luovuttaa omaisuutta tahansa ajan ilman tarkoitusta palata, jatkuvuus haitallisia hallussapito on menetetty ja haitallisia hallussapito ajan kello käynnistyy uudelleen alusta, jos hän tulee takaisin ja ottaa haltuunsa maan uudelleen.,
Luovi
osalta viimeinen osa jatkuvan hallussapidon, tärkeä kysymys koskee tilanteita, joissa eri omistajaa, miehittää omaisuutta peräkkäisinä ajanjaksoina ja niiden yhteenlaskettu ajan hallussaan ylittää haitalliset hallussapito ajan yhtäjaksoisesti ajanjaksona. Toisin sanoen, voiko kaksi erillistä omistajaa ”tack” omaisuutensa toisiaan täydentämään epäsuotuisan omaisuuden?,
yleinen sääntö, jota sovelletaan tähän kysymykseen on, että haitallisia haltijana voi ”tack” niiden jaksojen hallussa yhdelle toisen hallussa, jos, ja vain jos, siirto ensimmäinen haltija toinen omistaja oli tehnyt vapaaehtoisesti. Esimerkiksi:
- Omar omistaa Blueacren, joka sijaitsee Amesin osavaltiossa. Amesin hallussapidon lakisääteinen kesto on 15 vuotta. Vuonna 2000 Anthony siirtyy Blueacreen ja omistaa sen Omarille. Vuonna 2006 Anthony siirtää Blueacren Barbaralle teolla, joka välittää Blueacren Barbaralle fee simple absolutessa., Barbara hallussaan Blueacre vuoteen 2016, jolloin Omar tuo ejectment kanteen häntä vastaan takaisin Blueacre. Omar on myöhässä. Koska Blueacre siirrettiin vapaaehtoisesti Anthonysta Barbaraan, heidän hallussapitoaikansa ”kasataan” toisiinsa. Siksi Barbara on hankkinut Blueacrelle omistusoikeuden adverse possessionin kautta.
- Omar omistaa Blueacren, joka sijaitsee Amesin osavaltiossa. Amesin hallussapidon lakisääteinen kesto on 15 vuotta. Vuonna 2000 Anthony siirtyy Blueacreen ja omistaa sen Omarille., Vuonna 2006 Barbara siirtyy Blueacreen ilman Anthonyn tai Omarin suostumusta. Tämän jälkeen hän sulkee Anthonyn pois ja omistaa Blueacren vuoteen 2016 asti. Barbara ei hanki Blueacrea tällä tavalla. Koska hän ei ollut Anthony lupaa tulla Blueacre, hänen ajan hallussapito ei ole tack päälle Anthony ajan hallussa. Hänen täytyisi omistaa kiinteistö vuoteen 2021 asti saadakseen omistusoikeuden epäsuotuisan hallussapidon kautta.
sääntö koskien haitallisia hallussapito vastaan peräkkäisten omistajat, kuitenkin, on vielä yksinkertaisempi., Sääntö on, että kun epäsuotuisa omaisuus alkaa juosta maanomistajaa vastaan, se jatkaa toimintaansa myös muita myöhempiä maanomistajia vastaan. Esimerkiksi: