성공량을 알고 있는 재산 투자자는 이익이 만들어진 경우 부동산을 구입하지 않을 경우,그것이 판매된다. 그러나 투자자들은 그들이보고있는 거래가 정말로 의미가 있는지 어떻게 알 수 있습니까?
이 기사에서는 그 질문에 답할 것입니다.
우리는 작업을 시작 검토하여 어떻게 대여 시설 분석,작동하는 이유에 대해 이야기 현금 흐름이 중요하고,당신은 두 개의 무료 대여 시설 분석을 스프레드시트 및 공구는 오늘을 사용할 수 있습니다.,
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기본적인 단계의 대여 시설 분석
네 가지 주요 단계가 있을 때 따라 하기 대여 시설 분석:
1., 결정하는 시장 값
부동산 투자자가 다양한 도구는 자신의 처분에 결정하는 데 도움이 시장에 집 값:
- CMA 또는 비교 시장 분석 보고서는 유사한 가정이 최근에 판매되고 얼마나 그들은 현재 나열
- 재정적인 측정 규정 모자와 같은 평가 및 GRM(총 임대 승수)
- 1% 규칙국에는 매달 임대료를 제공해야 또는 동등 이상의 1%를 구매 가격하는 경우 매달 임대료는$1,000 속성에 대한 가치가 있$100,000
2., 의 비용을 계산을 소유하는 시설
의 비용 소유하고 운영하는 것은 단 하나 가족 투자 숙박 고객께서는 시설 내에는 다양한 비용의 항목과 같은 세금,관리 및 임대료,유틸리티,유지 관리와 자본 합니다.
일부 투자자는 50%규칙이라는 것을 사용하여 운영 비용을”야구장”합니다. 50%규칙은 운영 비용(모기지 원금 및이자 지불 제외)이 총소득의 절반이된다고 가정합니다. 따라서 단독 주택이 월 1,000 달러에 임대되면 월간 운영 비용은 500 달러가됩니다.,
50%규칙을 수 있는 좋은 초기 심사 도구를 사용하여 선택할 때는 잠재적인 투자를 추가 분석을 위해,그것의 더 나은 사용하여 역사적인 비용 또는 행위에 대한 상세한 연구를 정확하게 배우는 얼마나 임대 객실이 비용을 자신입니다.<피>3. 연구 시장 임대료
온라인 근원과 같은 Rentometer,Zillow 및 RENTCafé 한 우수한 소스를 찾기 위한 실시간대 정보에 거의 모든 시장에서 미국이 다른 좋은 기술에 대한 연구 시장을 임대하는 것입 비밀’shop’다른 에 속성 지역에 있는 척하는 거주자.4., 예상 필요한 모든 재활 및 업데이트 비용을
경우에 당신은 투자에서 턴키 단 하나 가족이 임대 가정에서 Roofstock 시장 그것은 당신이해야 할 모든 즉각적인 수리습니다. 그러나 어떤 시점에서 개최 기간 중에 당신을 할 수 있습니다 일부는 내부 또는 외부 업데이트 값을 추가하고 정당화하는 더 높은 임대습니다.
속성 관리할 수 있습에 도움을 얻은 여러 지수를 위해 모든 작업,그리고 또한 조언할지 여부는 지방 정부 요구할 것이 라이센스 계약자 일을 하나의 사용을 허용 덜 비싼 응용 프로그램을 테스트합니다,
을 분석하는 현금 흐름
다음과 같은 두 가지 방법으로 임대 부동산 투자자들에게 돈:주식을 통해 감사를 통해 장기적이고 현금 흐름을 통해 전체 보유 기간.
자본 이익이 빠르게 성장 끝 근처에는 대출기간이기 때문에,더 높은 비율의 매달 저당 지급으로 적용되는 주체. 역사적으로 미국의 주택 가격도 인플레이션 율을 앞질렀습니다. 따라서 매수 및 보유 부동산 투자자가 주식에서 건강한 이익을 예상하는 것은 무리가 아닙니다.,
그러나기 때문에,부동산 시장은 또한 역사적으로 이동에 사이클을 시장이 시간과 극대화하여 감사를 기다리고 높은 가격에 판매하는 때때로 역 화 수 있습니다., 그 이유는 그래서 많은 성공적인 부동산 투자에 초점을 현금 흐름 분석하는 경우 속성에 투자하기:
- 값의 주택과 유사한 특성을 가지고 있는 경향이 같은 방향으로 이동을 의미하는 자신의 잠재적인 미래의 감사에 대해 동
- 융자를 위한 단 하나 가족 주택은 또한 비슷하므로 주요한 균형에 지불될 것입니다에 대한 동일한 비율 을 의미하는 자본 이익 근처의 최종 대부의 용도에 대해 동
는 이유 부동산 투자를 비교 현금 흐름의 두 가지 유사한 속성입니다., 주식으로부터의 잠재적 이득이 거의 동일하기 때문에 현금 흐름이 차별화 요소가됩니다. 그 밖의 모든 것은 평등하며,현금 흐름이 큰 집은 더 나은 투자입니다.
현금 흐름 분석 방법
현금 흐름은 소득과 지출의 차이입니다. 그 정의는 매우 간단하지만 현금 흐름을 정확하게 분석하고 계산하는 것이 조금 더 어려울 수 있습니다. 많은 시작 부동산 투자자들이 너무 낙관적이기 때문입니다., 그들은 종종 과대 평가하는 총 대여 소득이 과소 평가 및 운영 비용,또는 사실을 소유 비용량을 제공합니다.
좋은 현금 흐름 분석은 다음을 포함한다:
총 임대 소득
중 하나 큰 실수를 일부 투자자들에게 투영하는 임대료가 업습니다. 대신를 예측의 직선으로 연간 임대 3%증가(예를 들어)다른 이용 투자자신의 시장에서 무엇을 배우고 그들의 역사적인 증가 임대가 되었습니다.,
석/신용 손실
많은 현금 흐름 proformas 사용석/신의 손실이 5%의 총수 연간 소득이다. 공석은 새로운 세입자를 찾는 데 걸리는 시간입니다–또는 단위를 켜십시오–재산이 소득을 생산하지 않을 때. 신용 손실은 전액 지불하지 않는 세입자가 만든 나쁜 부채에 대한 또 다른 단어입니다.
5%가 동일시하는 일수는 약 18 일입니다. 를 사용하기보다 5%,이야기를 로컬 Roofstock 재산 관리 회사에 대한 의견을 수렴하기 위 얼마나 그것은 정말을 찾아 새로운 거주자., 시장에서 임대 주택에 대한 수요가 강한 경우 5%가 너무 낮거나 너무 높다는 것을 알 수 있습니다.
속성 관
때문에 당신과 말하는 전문성 관리자,요청에 대한 그들의 수수료 구조를 배우고 어떤 서비스가 포함되어 있고는 생성될 수 있습니다 추가 요금이다. 산업 표준을 사이에 실행됩 8%-12%의 총 매달 임대 소득하는 동안,다른 사람을 청구할 수 있습 플랫정수 단위당이나 할인 혜택을 제공하는 투자자 여러 특성을 가진.,새로운 임차인에게 임대하고 새로운 고객 계정을 설정하는 것과 같은 서비스에 대해서는 추가 요금이 부과 될 수 있습니다. 이러한 비용을 줄이 제공 현금 흐름이지만,처음 투자자들은 종종 잊을 포함한 그들에서의 현금 흐름 분석합니다.
정
유지보수의 비용을 포함한 수리 또는 교체 등과 같은 항목을 막힌 배관,라인 rehanging 옷장 문,교체를 착용 제품,서비스 HVAC,또는 고정한다., 일부 투자자산 유지보수 비용으로 10%의 총 대여,동 다른 소유자가별 목록으로는 비용의 개별 작업을 합니다.
집의 나이와 임차인 인구 통계 학적 또한 재산을 유지하는 비용에 영향을 미칩니다.
오래된 주택-완전히 재가공되고 업데이트되지 않은 한-일반적으로 신축 공사보다 유지 보수 비용이 더 많이 듭니다. 투자자 학생들을 대상으로 또는 섹션이 8 거주자로 임차인을 찾을 수 있습 유지보수 비용보다 높은 소유자를 임대하는 밀레니엄으로 첨단 기술의 작업 또는 은퇴 베이비 붐 세대.,
유틸리티
입주자에서 단 하나 가족 주택 일반적으로 지불하는 그들의 유틸리티 직접 청구서를,그러나 더 작은 다가구성 집주인 종종로 지불을 위해 물,하수 및 쓰레기를 전달하는 비용을 통해 있는 경우,세입자니다.
경우에도넌트 지불하는 자신의 유틸리티를 계산서 그것은을 확인하는 것이 좋은 지역 유틸리티는 무엇을 보고 계산서 있습니다.
보다 높은 정상적인 유틸리티 빌 끝날 수 있는 속성을 만드는 너무 비싸다 거주자는 차례로 만들 높은 공실률이 낮은 현금 흐름입니다., 에 따라 시정촌,일부 유틸리티 수도 있습을 잡고 집주인의 책임에 대해 세입자의 미지급된 법안을 만들어,예기치 않은 비용에서의 현금 흐름표.
HOA 요금
을 소유하고 있는 집이 부분의 주택 협회의 의미 또한 지불하는 HOA 수,일반적으로 한달에 한번 이다. HOA 에 연간 P&L 및 대차 대조표 사본을 요청하는 것이 좋습니다.,
기 때문에 동아의 이익&손실을 진술할 수 있습 강한 것,약한 대차 대조표 의미아는 undercapitalized 필요가 있을 수도 있습 문제에서 특별한 평가를 모든 객실에서 담당자 협회.
모기지
모기지 지불은 일반적으로 PITI 또는 원금,이자,재산세 및 보험으로 구성됩니다. 의 경우 매달 대부금이 포함되지 않는 모든 이 품목의 수를 계정 없는 것에서의 현금 흐름 분석합니다.,
기타 비용.
이 범주에 포함될 수 있습 non-반복되는 비용 같은 임대료,해충 제어,제지,조경,그리고 세금 공제에 대한 여행 경비는 장거리 부동산 투자자입니다.,
간단한 스프레드시트에 대한 대여 시설 분석
는 방법을 설명하기 위해 대여 시설 분석을 현실 세계에서 작동,우리는 함께 넣었습니다 간단한 스프레드시트를 사용하여 Google Sheets(그러나 다운로드할 수도 있습니다본으로 엑셀 사용하는 것을 선호하는 경우는):
이 다운로드 간단한 스프레드시트에 대한 대여 시설 분석제(courtesy of Roofstock 아카데미)
대체하는 도구는 당신을 위해 무거운
또 다른 훌륭한 리소스 사용에 대한 자세한 단량 대여 시설 분석을 Roofstock Cloudhouse.,
단순히 잠재적 인 수익의 완전한 예측을받을 수있는 미국의 모든 단독 주택의 주소를 입력합니다. 가정을 조정하여 클라우드하우스 보고서를 개인화하여 사용자 지정된 분석을 만들 수도 있습니다.,
기타 금융 측정하는 측정 규정
좋은 렌트 속성 분석 스프레드시트 또한 부동산 투자자를 만드는 다른 주요 재무 지표 무게를하는 데 도움이의 장점과 단점 대체 투자 옵션:
- 현금 현금 반환=연간 순 현금 흐름/현금 투자
- rate=노이(순 운영 소득하기 전에 저당 지불)/의 시장 가치 속성
- 총 임대 multiplier=장 값/총 연 임대료
- 총량 수확량=연간 총 임대/장 값