Vilkår:
Ugunstig Besittelse:
Besittelse av eiendommen til en annen som er (a) lite (b) åpne og beryktet, (c) kontinuerlig og (d) under kravet til høyre. Det kan resultere i besitteren å erverve eiendomsretten til eiendommen hvis den sanne eier ikke beveger seg for å kaste ut de som er i besittelse før den perioden av begrensninger utløper.
foreldelsesloven:
En lov som setter en frist i løpet som en årsak til handlingen må være brakt., Hvis handlingen ikke er reist innen fristen på begrensninger, så er årsak til handlingen utløper, og det kan aldri bli brakt.
Åpne og Beryktet Besittelse:
Besittelse som er holdt av en ugunstig besitter på en slik måte at den sanne eier av eiendommen ville være sannsynlig å oppdage i den ordinære hendelser eller i det ordinære løpet av den sanne eier inspeksjon hans eller hennes eiendom.
Fiendtlig Besittelse:
Besittelse som er uten samtykke fra eieren og den påstanden som er i konflikt med bolig eierskap av eieren.,
Stifting:
Den kombinerer en periode i besittelse av en ugunstig eieform med besittelse av en tidligere ugunstig eieform for perioden av å ha den totale perioden besittelse overstige den lovfestede perioden av begrensninger.
Vedtekter Begrensninger
regelen av ugunstig besittelse er bare en konsekvens av det generelle konseptet av foreldelsesloven. Vedtekter for begrensninger er lover som er vedtatt i alle 50 stater, og under det føderale system som begrenser mengden av tid som en part har til å bringe et krav., For eksempel, i mange jurisdiksjoner, skadevoldende handlinger som er basert på uaktsomhet, må fremsettes innen 3 år fra datoen for periodisering av årsaken til handlingen (dette er den datoen hendelsen som er grunnlaget for søksmålet oppstod). Handlinger som er ført etter deres perioder av begrensninger har kjørt må bli avvist av retten, uansett hvor meritorious sine krav kan være.
lære av uønskede besittelse fungerer på en lignende måte., Hver jurisdiksjon bestemmer seg for hvor lenge en eiendel eieren har, etter en urettmessig besitter går inn i hans eller hennes eiendom, å bringe en handling for å kaste urettmessig besitter. (Perioder med ugunstig besittelse vanligvis varierer fra 5 til 21 år, avhengig av kompetanse.) Hvis en urettmessig besitter går inn i en eiendom, og den sanne eier ikke klarer å ta rettslige skritt mot urettmessig besitter innen den fastsatte tid, så eieform faktisk får eiendomsretten til eiendommen., Når dette skjer, eieform, selv om han eller hun hadde ingen juridisk rett til å gå inn i eiendom, får full og eksklusiv besittelse og eierskap av eiendom i avgift enkel absolutt. Den opprinnelige «true» eierens rett til eiendommen er permanent slukket. For eksempel:
New York har en foreldelsesloven periode på 10 år for fast eiendom-tvister. Donald eier en leilighet i en Park Avenue condominium i New York City. I 1990, Madonna beveger seg inn i leiligheten uten tillatelse, og hun lever det kontinuerlig fram til 2003., Donald, som eier mange andre boliger, finner ikke ut om Madonna ‘ s flytter inn i leiligheten hans fram til 2003. Når han endelig gjør finne ut om dette, han umiddelbart bringer en ejectment aksjon mot Madonna. Vil retten avvise Donald ‘ s handling. Madonna er nå eier av leiligheten. Donald mistet alle sine rettigheter til leiligheten ved at foreldelsesfristen å løpe ut før han satte ejectment aksjon mot Madonna.
Den grunnleggende årsaken bak ugunstig besittelse lære er den samme som årsaken bak alle bestemmelser om begrensninger., Det er: gamle påstander er vanskelig å bevise, dokumenter blir borte, vitner dø, og minner svekkes. Dersom et krav ville aldri gå ut på dato, så en legitim kjøper av eiendom kan finne seg selv å måtte forsvare seg mot en påstand om at en handling eller en hendelse som skjedde for 30 eller 40 år siden, skulle frata henne av eiendel som hun besitter i dag. Siden det er urettferdig å forvente at folk til å bevare bevis for evig og alltid forutse at enhver handling i fortiden kunne gi opphav til et krav i dag, loven setter en frist på de fleste typer krav., I tillegg er den «sanne» eier av eiendommen er åpenbart ganske uaktsom for at en lang periode med begrensninger til å utløpe før du tar en handling for å beskytte sin eiendom. Derfor ugunstig besittelse perioder, og bestemmelser om begrensninger er ikke ansett for å være urettferdig for den opprinnelige eieren.
Elementer av Ugunstig Besittelse
Det må være oppmerksom på at hva som utgjør «besittelse» av fast eiendom, er ofte ikke like klart som for hva som utgjør «besittelse» av personlige eiendom. Med hensyn til personlige eiendom, reglene for ugunstig besittelse er enkel., Hvis en person holder ganske enkelt et objekt uten å bli saksøkt av den faktiske eier til gjeldende foreldelsesfristen går ut, kan eieren ikke saksøke for å gjenopprette elementet. Imidlertid, på grunn av den betydning som er festet ved vanlig lov til eierskap av fast eiendom (husker at, for flere hundre år siden, eierskap av fast eiendom var et statussymbol, et tegn på rikdom og til og med noen ganger en forutsetning for retten til å stemme), loven har utviklet strenge regler som må følges for en ugunstig besittelse til å være effektivt utført., Med andre ord, med mindre ugunstig eieform oppfyller disse kravene, vil hans eller hennes ugunstig besittelse var ineffektive. Det er fire nødvendige elementer for en ugunstig besittelse for å være effektive:
- eieform må faktisk ha skrevet eiendom og må ha eksklusiv besittelse av eiendommen;
- besittelse må være «åpen og beryktet»;
- besittelse må være ugunstig til den rettmessige eieren og under kravet om rett; og
- besittelse må være «kontinuerlig» for den lovfestede perioden.,
– Element #1: Selve oppføringen og Eksklusive Besittelse:
For dette elementet til å være fornøyd, de negative selv må gå inn og ligge på, eller bruk av land for hele varigheten av ugunstig besittelse periode. I tillegg, den som er i besittelse må okkupere landet til utelukkelse av den sanne eier. Besittelse som er felles med den virkelige eieren er ikke «ugunstig» til den sanne eier, og er dermed ikke ugunstig besittelse. Teorien bak dette elementet er at den «sanne» eier av eiendommen ikke kan forventes å bringe en handling mot en eier som ikke har utelukket ham fra eiendommen., For eksempel:
Jerry eier en to roms leilighet i et condominium på vestsiden av Manhattan. Fordi han bor alene, han bruker bare ett av soverommene. En dag, Han beveger seg inn i det andre soverommet og fortsetter å leve i som soverom for hele perioden av ugunstig besittelse i New York. Dette er ikke ansett for å være ugunstig besittelse fordi Han ikke okkupere leiligheten til Jerry ‘ s eksklusjon. (Merk, mens Kramer ikke kjøpe hele leiligheten ved ugunstig besittelse, han har kanskje kjøpt soverom som okkuperte han til utelukkelse av Jerry av ugunstig besittelse., Vi vil diskutere dette i senere eksempler.)
Imidlertid ugunstig eieform trenger faktisk ikke å okkupere hele hotellet. Hvis den som er i besittelse går inn i holderen og utelukker eier fra eiendommen, han eller hun vil bli ansett for å ha den hele eiendom, selv om den uheldige eier bare faktisk bruker en del av eiendommen. For eksempel:
Jerry eier en to roms leilighet i et condominium på vestsiden av Manhattan. En dag, mens Jerry sitter på en kaffebar, Han beveger seg inn i jerrys leilighet, og endrer låser slik at Jerry ikke kan flytte tilbake., Han fortsetter å bo der for hele ugunstig besittelse periode. Men, han bare bruker ett av soverommene i hele perioden. På tross av dette siste faktum, Kramer er vurdert til å ha besatt hele leiligheten, fordi han bodde i leiligheten og utelukket den sanne eier fra hele leiligheten.
Den «eksklusive» besittelse element betyr at ugunstig selv må besitte eiendommen til utelukkelse av den rettmessige eieren. Han eller hun kan, imidlertid, ha holderen sammen med en annen person., I så fall er det to (eller flere) dei som vil ha en negativ besitte eiendommen sammen. Hvis denne ugunstig besittelse av flere mennesker lykkes, så alle menneskene som var i besittelse av eiendom skal eie eiendommen som co-leietakere. For eksempel:
Jerry eier en to roms leilighet i et condominium på vestsiden av Manhattan. En dag, mens Jerry sitter på en kaffebar, Kramer og Elaine flytte inn i jerrys leilighet, og endre låser slik at Jerry ikke kan flytte tilbake. De fortsetter å leve det for hele ugunstig besittelse periode., I dette tilfellet, Kramer og Elaine vil få eierskap av leiligheten som co-leietakere.
Det er viktig å merke seg at en ugunstig besittelse behøver ikke nødvendigvis å være effektiv på hele eiendommen. En person kan lykkes negativt i besittelse av en del av eiendommen så lenge eieform utelukker den faktiske eieren fra den delen. I et slikt tilfelle, ugunstig besittelse vil lykkes i å overføre bare den eiendommen som faktisk var besatt av ugunstig besitter. For eksempel:
Jerry eier en to roms leilighet i et condominium på vestsiden av Manhattan., Fordi han bor alene, han bruker bare ett av soverommene. En dag, Han beveger seg inn i det andre soverommet, og han har en lås som er installert på døren til det andre soverommet. Han bor i som soverom for hele ugunstig besittelse periode og, all den tid han ikke tillate Jerry til å gå inn på soverommet der han er bosatt. Dette ville bli betraktet som ugunstig i besittelse av, og Han ville få tittelen til det andre soverommet, mens Jerry ville beholde tittelen til resten av leiligheten.,
– Element #2: Åpne og Beryktet Besittelse:
For de negative besittelse for å være effektive, det må gjøres på en måte som er synlig for alle. Med andre ord, besittelse må gjøres på en slik måte at den faktiske eieren vil merke besittelse hvis han eller hun gidder å se.
- Jane eier Cornacre, en cornfield i Iowa. Mary planter og høster mais på en acre av Jane ‘ s land. Denne er åpen og beryktet besittelse fordi Jane ville merke besittelse hvis hun tok en tur med henne landet.
- Jane eier Cornacre, en cornfield i Iowa., Maria i hemmelighet graver en hule under en del av feltet, og bor i en hule i 25 år. Hun sørger for å dukke opp bare etter titte ut av sin hule, ved hjelp av et periskop systemet at hun utformet for å unngå å bli oppdaget. Dette besittelse er ikke åpen og beryktet, og dermed er ikke nok til å forårsake tittelen til hulen for å bli overført til Maria.
Hvis ugunstig besittelse er på eiendom som ikke ville vanligvis være inspisert av eller som yrke ville ikke være opplagt for den sanne eier, så ugunstig besittelse er ineffektiv., Derfor, for å ha en negativ ha underjordiske eiendel, for eksempel en del av et kull gruvedrift akselen eller en olje-vel, det er ofte nødvendig for å vise at den sanne eier hadde faktisk vet om besittelse. For eksempel:
Fred eier en kullgruve med flere aksler og grotter går i alle retninger. Barney beveger seg inn i et av skaftene. Han setter opp et stort skilt over bakken, i nærheten av inngangen til gruven, som sier: «Barney’ s Sted: Gå ned denne grotten og gjør ditt tredje til høyre for å få til Barney ‘ s Place.,»I dette tilfellet, siden Barney har tatt skritt for å sikre at den sanne eier vil vite av hans ugunstig besittelse, sin besittelse, kan betraktes som åpne og beryktet.
Hvis ugunstig eieform forlater landet hver gang den sanne eier kommer til sjekk på land, så besittelse, skal ikke anses å være ugunstig i det hele tatt, fordi det ikke vil være åpne og beryktet. For eksempel:
Den Ond Heks eier Pepperkakehus. Men, hun tilbringer mesteparten av sin tid i Oz, og at hun vanligvis bare går Pepperkakehus til å klare seg selv., Mens hun er borte, Hans flytter inn Pepperkakehus. Imidlertid, når den Onde Heksen kommer hjem til Pepperkakehus (som bare skjer en gang hvert femte år), Hans skjuler i murstein ovnen til Ond Heks blader. Dette går på i førti år. Hansel har ikke negativt, var i besittelse av Pepperkakehus for enda en dag fordi han gjemmer seg bort fra den Onde Heksen viser at hans besittelse, er ikke åpen og beryktet. Forresten, besittelse er også ugyldig fordi den ikke oppfyller det tredje elementet, som det ikke er fiendtlig eller under kravet til høyre.,
– Element #3: Fiendtlig og Under Kravet til Høyre:
Dette elementet krever at eier må gå inn og eie eiendom uten eierens samtykke, og at de selv må besitte eiendommen, med den hensikt gjenværende på eiendommen permanent. Det krever ikke at besitteren faktisk hevder at han eller hun har en juridisk rett til å besitte eiendommen. Det er nok at besitteren har til hensikt å forbli på eiendommen i all fremtid.,
– tasten konsekvensene av denne regelen er at:
- En leietaker kan ikke kreve ugunstig besittelse mot hans eller hennes utleier fordi, per definisjon, lease gjør at leietaker å leve på stedet. Derfor, besittelse er ikke fiendtlig. Det samme er sant for co-leietakere. Siden hver co-leietaker har rett til å besitte eiendommen, besittelse av en enkelt leietaker er ikke ansett for å være fiendtlig.
- En okkupant ikke kan skade i besittelse av eiendommen dersom han eller hun har tillatelse fra den «sanne eier» å okkupere holderen.,
- Et ugunstig besittelse er ineffektive hvis den som er i besittelse verbalt (eller annet) som erkjenner det faktum at eieren er «ekte» eier av eiendommen, og at han eller hun er bare den som er i besittelse. I et slikt tilfelle, besittelse er ikke ansett for å være fiendtlig. For eksempel:
Den ugunstig besittelse periode i Statlige X er 20 år. Eier eier Blackacre, en pakke av fast eiendom i Staten X. Eieform flytter til Blackacre i 1990. I 2008, Eier forteller Selv at hvis han beveger seg utenfor Blackacre umiddelbart, Eier vil bringe en ejectment handling og få ham kastet ut av holderen., Eieform svarer, «Greit, jeg kommer igjen; gi meg bare et par uker til å finne en leilighet.»Eier samtykker. Imidlertid, mer enn to år passere og Besitteren er fremdeles bor på eiendommen. Til slutt, i 2011, Eier bringer en ejectment aksjon mot Eieform, men Selv hevder at han har ervervet eiendomsrett til Blackacre via ugunstig besittelse. I dette tilfellet, Eier vil vinne fordi, i kraft av samtalen i 2008, som er i Besittelse viste at han ikke okkupere eiendom under kravet til høyre. Snarere, han bare eide eiendommen på barmhjertighet, og med tillatelse av Eier., Derfor, Selv ikke erverve eiendomsrett til Blackacre via ugunstig besittelse.
Det er også viktig å merke seg at besittelse trenger ikke være med ondsinnet hensikt, eller selv med den hensikt å frata eieren av eiendommen, for en ugunstig besittelse for å være gyldig. Faktisk, selv om de selv ikke er klar over at han begikk en handling av ugunstig besittelse, slik besittelse kan fortsatt arbeide for å overføre tittel. For eksempel:
Owen og Angela er naboer. Angela bygger et stakittgjerde langs hva hun mener å tilhøre grensen mellom hennes eiendom og Owen ‘ s eiendom., Gjerdet blir der i 25 år. I løpet av denne tid, har begge parter antar at gjerdet er riktig avgrensning mellom egenskaper og begge parter leve i samsvar med grensen demarced av gjerdet. Det viser seg at Angela hadde feilaktig bygget gjerdet 5 meter inn Owen ‘ s eiendom. I de fleste jurisdiksjoner, dette ville kvalifisere som en ugunstig besittelse. Selv om Angela visste ikke at gjerdet encroached inn Owen ‘ s eiendom, gjenstår det faktum at hennes besittelse av fem fot bred plass var åpen og beryktet, og var fiendtlig innstilt til eierskap av Owen., Fiendtlighet av følelse eller ondskap er ikke nødvendig.
Noen stater har endret dette ganske harde styre, og i stedet bruke en mer subjektiv test for ugunstig besittelse. I disse jurisdiksjonene, hvis en person har eiendom i god tro, og under den feilaktige troen på at han eller hun allerede eier eiendommen, som ikke utgjør ugunstig besittelse. Se Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Meg. 1893).,
– Element #4: Kontinuerlig og Uavbrutt Besittelse:
Det siste elementet i en ugunstig besittelse er at besitteren må ha uforstyrret besittelse av landet for varigheten av den lovfestede perioden. Selvfølgelig, dette betyr ikke at besitteren må være på land for 24 timer i døgnet, syv dager i uken, 365 dager i året. Snarere er dette elementet krever at den som er i besittelse okkupere landet til de grader, og med den mengden av bruk at den gjennomsnittlige eieren ville okkupere holderen.,
selvfølgelig, graden av besittelse som anses å være sammenhengende og uavbrutt vil variere avhengig av hva eiendom er vanligvis brukt til. Dersom eiendommen er brukt som permanent bolig, så ugunstig som er i besittelse ville ha å leve i huset som den gjennomsnittlige person ville leve i en permanent bolig. Hvis huset er en ferie huset, da er det sporadisk bruk på sporadiske ganger i løpet av året for den lovbestemte perioden kunne være tilstrekkelig. For eksempel:
Alberto eier en ski chalet i Vail, Colorado, som er vanligvis bare brukes i løpet av vinteren ferier., Anta at lovens ugunstig besittelse periode i Colorado er ti år. Hubert bruker ski chalet for midten av vinteren ferie for ti påfølgende vintre. Hubert kan kjøpe hus gjennom ugunstig besittelse fordi hans bruk av boligen i løpet av vinteren for hele den lovfestede perioden regnes for å være kontinuerlig bruk, selv om han ikke bruker hytta hele året.,
Hvis ugunstig eieform forsett forlater eiendom til enhver tid uten den hensikt å komme tilbake, kontinuitet i ugunstig besittelse er tapt og ugunstig besittelse periode klokken vil starte på nytt fra begynnelsen hvis han eller hun kommer tilbake og tar besittelse av landet igjen.,
Overvinne
Med hensyn til det siste elementet om kontinuerlig besittelse, blir en viktig sak gjelder situasjoner der ulike dei som opptar holderen for påfølgende perioder og deres totale kombinert periode i besittelse overstiger de negative besittelse periode for en kontinuerlig periode. Med andre ord, kan to separate besittere «tack» sine eiendeler på en annen til å fullføre en ugunstig besittelse?,
Den generelle regelen som gjelder for dette spørsmålet er at ugunstig dei kan «tack» sine perioder i besittelse på en annens besittelse, hvis, og bare hvis, overføring fra første eieform til andre som er i besittelse ble gjort frivillig. For eksempel:
- Omar eier Blueacre, som ligger i Delstaten Ames. Ames har en ugunstig besittelse lovbestemte periode på 15 år. I 2000, Anthony flytter til Blueacre og besitter den til utelukkelse av Omar. I 2006, Anthony overføringer Blueacre til Barbara av en handling som formidler Blueacre til Barbara i avgift enkel absolutt., Barbara har Blueacre fram til 2016, når Omar bringer en ejectment aksjon mot henne å komme Blueacre. Omar er for sent. Siden Blueacre ble overført frivillig fra Anthony å Barbara, i deres perioder av besittelse er «tråklet» på hverandre. Derfor, Barbara har ervervet eiendomsrett til Blueacre via ugunstig besittelse.
- Omar eier Blueacre, som ligger i Delstaten Ames. Ames har en ugunstig besittelse lovbestemte periode på 15 år. I 2000, Anthony flytter til Blueacre og besitter den til utelukkelse av Omar., I 2006, Barbara flytter til Blueacre uten samtykke av Anthony eller Omar. Hun utelukker Anthony og har Blueacre fram til 2016. Barbara vil ikke kjøpe Blueacre på denne måten. Siden hun ikke har Anthony ‘s tillatelse til å gå inn Blueacre, hennes periode i besittelse ikke tack til Anthony’ s periode på ballen. Hun ville behov for å eie eiendommen til 2021 å skaffe tittel via ugunstig besittelse.
regelen om ugunstig besittelse mot etterfølgende eiere, men er enda enklere., Regelen er at når en ugunstig besittelse begynner å løpe mot et land som eier, det fortsetter å kjøre mot andre, senere grunneiere som godt. For eksempel: