termen:
wederrechtelijk bezit:
bezit van het vermogen van een ander dat (a) exclusief is (B) openbaar en berucht, (C) continu en (d) op vordering van het recht. Het kan ertoe leiden dat de bezitter het eigendomsrecht verwerft als de ware eigenaar niet verhuist om de bezitter uit te zetten voordat de periode van beperkingen afloopt.
verjaringstermijn:
Een wet die een termijn vaststelt waarbinnen een beroep moet worden ingesteld., Indien het beroep niet binnen de verjaringstermijn wordt ingesteld, vervalt de oorzaak van het beroep en kan het nooit worden ingesteld.
openlijk en berucht bezit:
bezit dat in bezit is van een nadelige bezitter op een wijze die de ware eigenaar van het goed waarschijnlijk zal ontdekken in de normale gang van zaken of in de normale gang van zaken van de ware eigenaar die zijn of haar eigendom inspecteert.
vijandig bezit:
bezit dat zonder toestemming van de eigenaar is en waarvan de bewering in strijd is met de eigendomsbelangen van de eigenaar.,
Tacking:
Het combineren van een periode van bezit door een ongunstige bezitter met het bezit van een eerdere ongunstige bezitter voor de periode dat de totale periode van bezit langer is dan de wettelijke periode van beperkingen.
statuten van verjaring
de regel van slecht bezit is slechts een uitvloeisel van het algemene begrip verjaring. Statuten van beperkingen zijn wetten uitgevaardigd in alle 50 staten en onder het federale systeem dat de hoeveelheid tijd die een partij heeft om een claim in te dienen te beperken., In veel rechtsgebieden moeten bijvoorbeeld onrechtmatige daadacties die gebaseerd zijn op nalatigheid worden ingesteld binnen 3 jaar na de datum waarop de oorzaak van de actie is ontstaan (dit is de datum waarop de gebeurtenis die de basis vormt voor de rechtszaak heeft plaatsgevonden). Vorderingen die na afloop van de verjaringstermijn worden ingesteld, moeten door de rechter worden afgewezen, hoe verdienstelijk hun vorderingen ook mogen zijn.
the doctrine of adverse possession werkt op een vergelijkbare manier., Elk rechtsgebied bepaalt hoe lang een eigenaar heeft, nadat een onrechtmatige bezitter zijn of haar eigendom binnenkomt, om een vordering in te stellen om de onrechtmatige bezitter uit te zetten. (Perioden van negatief bezit variëren gewoonlijk van 5 tot 21 jaar, afhankelijk van de jurisdictie.) Als een onrechtmatige bezitter een eigendom binnenkomt, en de ware eigenaar er niet in slaagt om juridische stappen te ondernemen tegen de onrechtmatige bezitter binnen de voorgeschreven periode, dan krijgt de bezitter daadwerkelijk de eigendom., Zodra dit gebeurt, verkrijgt de bezitter, hoewel hij of zij geen wettelijk recht had om het onroerend goed binnen te gaan, volledig en Exclusief bezit en eigendom van het onroerend goed in vergoeding eenvoudige absolute. Het oorspronkelijke “Ware” Recht van de eigenaar op het pand wordt permanent gedoofd. Bijvoorbeeld:
New York heeft een verjaringstermijn van 10 jaar voor geschillen over onroerend goed. Donald heeft een appartement in een Park Avenue condominium in New York City. In 1990 verhuist Madonna zonder toestemming naar het appartement en ze woont er continu tot 2003., Donald, die vele andere woningen bezit, komt pas in 2003 te weten dat Madonna zijn appartement intrekt. Als hij er eindelijk achter komt, komt hij meteen met een uitzettingsactie tegen Madonna. De rechtbank zal Donald ‘ s zaak verwerpen. Madonna is nu de eigenaar van het appartement. Donald verloor al zijn rechten op het appartement door het toestaan van het Statuut van beperkingen te lopen voordat hij de uitzettingsactie tegen Madonna diende.
de basisreden achter de leer van het negatieve bezit is dezelfde als de reden achter alle verjaringstermijnen., Dat wil zeggen: oude claims zijn moeilijk te bewijzen, documenten raken verloren, getuigen sterven en herinneringen vervagen. Als een claim nooit zou vervallen, dan kan een legitieme koper van onroerend goed vinden zichzelf te moeten verdedigen tegen een claim dat een actie of gebeurtenis die 30 of 40 jaar geleden heeft plaatsgevonden zou haar beroven van het onroerend goed dat ze vandaag bezit. Aangezien het oneerlijk is om te verwachten dat mensen bewijsmateriaal voor altijd bewaren en altijd te verwachten dat elke actie in het verleden aanleiding zou kunnen geven tot een claim vandaag de dag, de wet stelt een tijdslimiet voor de meeste soorten vorderingen., Bovendien is de” echte ” eigenaar van het onroerend goed duidelijk nogal nalatig voor het toestaan van een lange periode van beperkingen te verstrijken voordat hij een actie onderneemt om zijn of haar eigendom te beschermen. Daarom worden ongunstige bezittermijnen en verjaringstermijnen niet als oneerlijk ten opzichte van de oorspronkelijke eigenaar beschouwd.
de elementen van ongewenst bezit
Er moet rekening mee worden gehouden dat wat “bezit” van onroerende goederen is, vaak niet zo duidelijk is als wat “bezit” van persoonlijke goederen is. Met betrekking tot persoonlijke bezittingen zijn de regels van slecht bezit eenvoudig., Als een persoon gewoon een object houdt zonder aangeklaagd te worden door de ware eigenaar totdat de toepasselijke verjaringstermijn afloopt, kan de eigenaar niet aanklagen om het item terug te krijgen. Echter, vanwege de Betekenis die het common law hecht aan het eigendom van onroerend goed (bedenk dat, eeuwen geleden, het eigendom van onroerend goed was een statussymbool, een teken van rijkdom en soms zelfs een voorwaarde voor het recht om te stemmen), de wet heeft strenge regels ontwikkeld die moeten worden nageleefd voor een negatief bezit effectief worden uitgevoerd., Met andere woorden, tenzij de nadelige bezitter aan deze eisen voldoet, was zijn of haar ongunstige bezit niet effectief. Er zijn vier elementen vereist om een negatief bezit effectief te laten zijn:
- de bezitter moet het eigendom daadwerkelijk betreden hebben en het alleen in bezit hebben;
- het bezit moet “open en berucht” zijn;
- het bezit moet nadelig zijn voor de rechtmatige eigenaar en op grond van een claim van recht; en
- het bezit moet “continu” zijn gedurende de wettelijke periode.,
Element # 1: werkelijke binnenkomst en Exclusief bezit:
om aan dit element te voldoen, moet de benadeelde bezitter het land betreden en er wonen, of het gebruiken gedurende de gehele duur van de ongunstige bezitsperiode. Bovendien moet de bezitter het land bezetten met uitsluiting van de ware eigenaar. Bezit dat wordt gedeeld met de ware eigenaar is niet “nadelig” voor de ware eigenaar, en is dus niet nadelig bezit. De theorie achter dit element is dat van de “ware” eigenaar van het onroerend goed niet kan worden verwacht dat hij een vordering instelt tegen een bezitter die hem niet van het onroerend goed heeft uitgesloten., Bijvoorbeeld:
Jerry heeft een appartement met twee slaapkamers in een condominium aan de westkant van Manhattan. Omdat hij alleen woont, gebruikt hij maar één van de slaapkamers. Op een dag, Kramer verhuist naar de tweede slaapkamer en blijft wonen in die slaapkamer voor de hele periode van ongunstige bezit in New York. Dit wordt niet beschouwd als ongunstige bezit omdat Kramer niet bezetten het appartement Jerry ‘ s uitsluiting. (Opmerking, hoewel Kramer niet het hele appartement door ongunstige bezit verwerven, kan hij de slaapkamer die hij bezet met uitsluiting van Jerry door ongunstige bezit verworven., We zullen dit in volgende voorbeelden bespreken.)
de negatieve bezitter hoeft echter niet het gehele pand te bezetten. Als de bezitter het onroerend goed betreedt en de eigenaar van het onroerend goed uitsluit, wordt hij of zij geacht het gehele onroerend goed te bezitten, zelfs als de benadeelde bezitter slechts een deel van het onroerend goed daadwerkelijk gebruikt. Bijvoorbeeld: Jerry heeft een appartement met twee slaapkamers in een condominium aan de westkant van Manhattan. Op een dag, terwijl Jerry zit in een coffeeshop, Kramer verhuist naar Jerry ‘ S appartement en verandert de sloten, zodat Jerry niet terug in te trekken., Hij blijft daar wonen voor de gehele periode van ongunstige bezetenheid. Hij gebruikt echter slechts één van de slaapkamers gedurende de gehele periode. Ondanks dit laatste feit, Kramer wordt beschouwd als het hele appartement te hebben bezeten, omdat hij woonde in het appartement en uitgesloten van de ware eigenaar van het hele appartement.
het element” exclusief ” bezit betekent dat de benadeelde bezitter het eigendom moet bezitten met uitsluiting van de rechtmatige eigenaar. Hij of zij kan het vermogen echter samen met een andere persoon bezitten., Dan zullen de twee (of meer) bezitters het samen bezwaard zijn. Als dit negatieve bezit door meerdere mensen slaagt, dan zullen alle mensen die het pand bezaten het pand als mede-huurders bezitten. Bijvoorbeeld: Jerry heeft een appartement met twee slaapkamers in een condominium aan de westkant van Manhattan. Op een dag, terwijl Jerry zit in een coffeeshop, Kramer en Elaine verhuizen naar Jerry ‘ S appartement en veranderen de sloten, zodat Jerry niet terug in te trekken. Ze blijven daar wonen voor de gehele periode van ongunstige bezetenheid., In dit geval zullen Kramer en Elaine eigenaar worden van het appartement als mede-huurders.
het is belangrijk op te merken dat een ongewenst bezit niet noodzakelijk effectief hoeft te zijn op een volledige eigenschap. Een persoon kan met succes een gedeelte van het onroerend goed negatief bezitten, zolang de bezitter de werkelijke eigenaar uitsluit van dat gedeelte. In een dergelijk geval zal het ongunstige bezit erin slagen alleen het eigendom over te dragen dat daadwerkelijk door de ongunstige bezitter werd bezeten. Bijvoorbeeld: Jerry heeft een appartement met twee slaapkamers in een condominium aan de westkant van Manhattan., Omdat hij alleen woont, gebruikt hij maar één van de slaapkamers. Op een dag, Kramer verhuist naar de tweede slaapkamer, en hij heeft een slot geïnstalleerd op de deur naar die tweede slaapkamer. Hij woont in die slaapkamer voor de hele negatieve bezit periode en, de hele tijd, Hij laat Jerry niet in de slaapkamer waarin hij woont. Dit zou worden beschouwd als ongunstige bezit, en Kramer zou de titel van de tweede slaapkamer te krijgen, terwijl Jerry de titel van de rest van het appartement zou houden.,
Element # 2: Open and Notorious Possession:
wil het negatieve bezit effectief zijn, dan moet dit op een manier gebeuren die voor iedereen zichtbaar is. Met andere woorden, het bezit moet op een zodanige wijze worden gedaan dat de werkelijke eigenaar het bezit zou opmerken als hij of zij de moeite nam om te kijken.Jane is eigenaar van Cornacre, een maïsveld in Iowa. Mary plant en oogst maïs op één hectare van Jane ‘ s land. Dit is open en berucht bezit omdat Jane het bezit zou opmerken als ze een rondleiding door haar land zou nemen.Jane is eigenaar van Cornacre, een maïsveld in Iowa., Mary graaft in het geheim een grot onder een deel van het veld en woont daar 25 jaar. Ze zorgt ervoor dat ze pas tevoorschijn komt als ze uit haar hol gluurt, met behulp van een periscope systeem dat ze ontwierp om detectie te voorkomen. Dit bezit is niet open en berucht en is dus niet genoeg om de titel van de grot aan Mary over te dragen.
als het nadelige bezit zich bevindt op onroerend goed dat over het algemeen niet door de eigenaar zou worden geïnspecteerd of waarvan het gebruik niet duidelijk zou zijn voor de echte eigenaar, dan is het ongunstige bezit ondoeltreffend., Om dus onderaardse eigendommen, zoals een deel van een kolenmijnschacht of een oliebron, negatief te bezitten, is het vaak noodzakelijk aan te tonen dat de ware eigenaar in feite van het bezit op de hoogte was. Bijvoorbeeld:
Fred bezit een kolenmijn met verschillende schachten en grotten die alle kanten op gaan. Barney trekt in een van de schachten. Hij zet een groot bord boven de grond, in de buurt van de ingang van de mijn, waarop staat “Barney’ S Place: Ga deze grot in en maak je derde rechts om naar Barney ‘ s Place te gaan.,”In dit geval, omdat Barney stappen heeft ondernomen om te verzekeren dat de ware eigenaar zal weten van zijn ongunstige bezit, kan zijn bezit als open en berucht worden beschouwd.
als de negatieve bezitter het land verlaat elke keer als de ware eigenaar komt om het land te controleren, dan zal het bezit helemaal niet als nadelig worden beschouwd, omdat het niet open en berucht zal zijn. Bijvoorbeeld:
The Wicked Witch is eigenaar van het peperkoek huis. Echter, ze brengt het grootste deel van haar tijd in Oz en ze meestal gewoon verlaat het peperkoekhuis om voor zichzelf te zorgen., Terwijl ze weg is, verhuist Hans naar het peperkoekhuis. Echter, wanneer de boze heks thuis komt in het peperkoekhuis (wat slechts eens in de paar jaar gebeurt), verbergt Hans zich in de bakstenen oven totdat de boze heks vertrekt. Dit duurt veertig jaar. Hans heeft het peperkoekhuis nog geen dag bezetenen, want zijn verstoppertje voor de boze heks toont aan dat zijn bezit niet open en berucht is. Overigens is het bezit ook nietig omdat het niet voldoet aan het derde element, omdat het niet vijandig is noch aanspraak maakt op het recht.,
Element # 3: vijandig en onder een Claim van recht:
Dit element vereist dat de bezitter het eigendom moet betreden en bezitten zonder toestemming van de eigenaar en dat de bezitter het eigendom moet bezitten met de bedoeling permanent op het eigendom te blijven. Het vereist niet dat de bezitter daadwerkelijk beweert dat hij of zij een wettelijk recht heeft om het eigendom te bezitten. Het is voldoende dat de bezitter van plan is om te blijven op het pand in eeuwigheid.,
de belangrijkste vertakkingen van deze regel zijn dat:
- een huurder geen nadelige eigendom kan claimen tegen zijn of haar verhuurder omdat, per definitie, de huurovereenkomst de huurder in staat stelt om op het terrein te wonen. Daarom is het bezit niet vijandig. Hetzelfde geldt voor mede-huurders. Aangezien elke medehuurder een recht heeft om het gehele eigendom te bezitten, wordt het bezit door één enkele huurder niet als vijandig beschouwd.
- een bewoner kan geen onroerend goed bezitten als hij of zij toestemming heeft van de “echte eigenaar” om het onroerend goed te bewonen.,
- een negatief bezit is niet effectief als de bezitter mondeling (of anderszins) toegeeft dat de eigenaar de “echte” eigenaar van het goed is en dat hij of zij slechts de bezitter is. In een dergelijk geval wordt het bezit niet als vijandig beschouwd. Bijvoorbeeld:
de negatieve bezitsperiode in staat X is 20 jaar. Eigenaar is eigenaar van Blackacre, een perceel onroerend goed in State X. bezitter verhuist naar Blackacre in 1990. In 2008, eigenaar vertelt bezitter dat, tenzij hij verhuist Blackacre onmiddellijk, eigenaar zal een uitwerping actie te brengen en hem te laten gooien van het pand., Bezitter antwoordt: “Oké, ik ga weg, geef me een paar weken om een appartement te vinden.”Eigenaar stemt in. Er gaan echter nog twee jaar voorbij en de eigenaar woont nog steeds op het terrein. Tot slot, in 2011, eigenaar brengt een uitzettingsactie tegen bezitter, maar bezitter beweert dat hij de titel van Blackacre heeft verworven via ongunstige bezit. In dit geval zal de eigenaar winnen omdat, op grond van het gesprek in 2008, de bezitter liet zien dat hij het eigendom niet bezetten onder aanspraak van recht. In plaats daarvan bezat hij slechts het eigendom aan de genade van, en met de toestemming van, de eigenaar., De bezitter verwierf daarom geen titel van Blackacre via ongunstige bezetenheid.
het is ook belangrijk op te merken dat het bezit niet met kwade bedoelingen hoeft te zijn, of zelfs niet met de bedoeling de eigenaar van eigendom te beroven, wil een negatief bezit geldig zijn. In feite, zelfs als de bezitter zich niet realiseerde dat hij een daad van negatief bezit pleegde, kan een dergelijk bezit nog steeds werken om de titel over te dragen. Bijvoorbeeld:
Owen en Angela zijn buren. Angela bouwt een hek langs wat volgens haar de grens is tussen haar eigendom en Owen ‘ s eigendom., Het hek blijft daar 25 jaar. Gedurende die tijd gaan beide partijen ervan uit dat de omheining de juiste afbakening is tussen de eigendommen en dat beide partijen leven in overeenstemming met de grens die door de omheining is afgeschermd. Het blijkt dat Angela per ongeluk het hek 5 voet in Owen ‘ s eigendom had gebouwd. In de meeste rechtsgebieden zou dit kwalificeren als een negatief bezit. Hoewel Angela niet wist dat het hek inbreuk maakte op Owen ‘ s eigendom, blijft het feit dat haar bezit van de vijf voet brede ruimte open en berucht was en vijandig tegenover het eigendom van Owen., Vijandigheid van gevoel of kwaadaardigheid is niet vereist.
sommige staten hebben deze nogal harde regel veranderd en passen in plaats daarvan een meer subjectieve test toe voor negatief bezit. In deze rechtsgebieden, als een persoon bezit te goeder trouw en onder de verkeerde overtuiging dat hij of zij al eigenaar is van het onroerend goed, dat is niet nadelig bezit. Zie Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).,
Element # 4: ononderbroken en ononderbroken bezit:
Het Laatste element van een ongunstig bezit is dat de bezitter ononderbroken bezit van de grond moet hebben gedurende de wettelijke periode. Dit betekent natuurlijk niet dat de bezitter 24 uur per dag, zeven dagen per week, 365 dagen per jaar op het land moet zijn. In plaats daarvan vereist dit element dat de bezitter het land bezetten in de mate en met de hoeveelheid gebruik dat de gemiddelde eigenaar het eigendom zou bezetten.,
natuurlijk zal de mate van bezit die als continu en ononderbroken wordt beschouwd variëren afhankelijk van waarvoor de eigenschap gewoonlijk wordt gebruikt. Als het onroerend goed wordt gebruikt als een permanente verblijfplaats, dan zou de benadeelde bezitter in het huis moeten wonen zoals de gemiddelde persoon in een permanente verblijfplaats zou wonen. Als het huis een vakantiehuis is, dan kan het incidenteel gebruik ervan op sporadische tijdstippen gedurende het jaar voor de wettelijke periode voldoende zijn. Bijvoorbeeld:
Alberto bezit een skichalet in Vail, Colorado dat over het algemeen alleen gebruikt wordt tijdens wintervakanties., Stel dat de wettelijke negatieve bezitsperiode in Colorado tien jaar is. Hubert gebruikt het skichalet voor zijn mid-wintervakantie voor tien opeenvolgende winters. Hubert kan het huis verwerven door slecht bezit omdat zijn gebruik van het chalet tijdens de winter gedurende de gehele wettelijke periode als continu gebruik wordt beschouwd, ook al heeft hij het chalet niet het hele jaar door gebruikt.,
indien de benadeelde bezitter opzettelijk het onroerend goed voor een bepaalde periode verlaat zonder de intentie om het terug te geven, gaat de continuïteit van het ongunstige bezit verloren en zal de tijdsperiode van het ongunstige bezit opnieuw beginnen als hij of zij terugkomt en het land opnieuw in bezit neemt.,
Tacking
met betrekking tot het laatste element van continu bezit, heeft een belangrijke kwestie betrekking op situaties waarin verschillende bezitters het eigendom gedurende opeenvolgende perioden bezetten en hun totale gecombineerde periode van bezit langer is dan de ongunstige bezitsperiode gedurende een ononderbroken periode. Met andere woorden, kunnen twee afzonderlijke bezitters “tack” hun bezittingen op elkaar om een negatieve Bezetenheid te voltooien?,
de algemene regel die op deze vraag van toepassing is, is dat de benadeelde bezitters hun perioden van bezit op elkaars bezit kunnen “plakken” indien en alleen indien de overdracht van de eerste bezitter naar de tweede bezitter vrijwillig is geschied. Bijvoorbeeld:
- Omar bezit Blueacre, dat zich in de staat Ames bevindt. Ames heeft een wettelijke periode van 15 jaar. In 2000, Anthony verhuist naar Blueacre en bezit het met uitsluiting van Omar. In 2006, Anthony transfers Blueacre aan Barbara door een akte die brengt Blueacre aan Barbara in fee simple absolute., Barbara bezit Blueacre tot 2016, Wanneer Omar een uitzettingsactie tegen haar onderneemt om Blueacre te herstellen. Omar is te laat. Omdat Blueacre vrijwillig werd overgedragen van Anthony naar Barbara, worden hun periodes van bezit op elkaar” geplakt”. Daarom heeft Barbara de titel verworven van Blueacre via ongunstige bezit.Omar is eigenaar van Blueacre, dat gevestigd is in de staat Ames. Ames heeft een wettelijke periode van 15 jaar. In 2000, Anthony verhuist naar Blueacre en bezit het met uitsluiting van Omar., In 2006 verhuist Barbara naar Blueacre zonder toestemming van Anthony of Omar. Ze sluit Anthony dan uit en bezit Blueacre tot 2016. Barbara zal Blueacre niet op deze manier verwerven. Omdat ze Anthony ’s toestemming niet had om Blueacre binnen te gaan, past haar periode van bezit niet op Anthony’ s periode van bezit. Ze zou het eigendom tot 2021 moeten bezitten om het eigendom te verwerven via negatief bezit.
de regel met betrekking tot het nadelig bezit van opeenvolgende eigenaars is echter nog eenvoudiger., De regel is dat zodra een negatief bezit begint te lopen tegen een landeigenaar, het blijft lopen tegen andere volgende landeigenaren ook. Bijvoorbeeld: