Termos:
posse adversa:
posse da propriedade de outro que é (a) exclusiva (b) aberta e notória, (c) contínua e (d) sob reivindicação de direito. Isso pode resultar na aquisição do título da propriedade pelo possuidor se o verdadeiro proprietário não se mover para expulsar o possuidor antes que o período de limitações expire.
Estatuto das limitações:
Uma lei que estabelece um prazo durante o qual uma causa de ação deve ser interposto., Se a acção não for intentada dentro de um prazo de prescrição, a causa da acção caduca e nunca poderá ser intentada.
posse aberta e notória:
posse que é detida por um possuidor adverso de uma forma que o verdadeiro proprietário da propriedade seria susceptível de descobrir no curso normal dos acontecimentos ou no curso normal do verdadeiro proprietário que inspecciona a sua propriedade.possessão hostil: possessão que é sem o consentimento do proprietário e cuja afirmação está em conflito com os interesses de propriedade do proprietário.,
de Remate:
A combinação de um período de possessão por um adversos possuidor com posse de um anterior adversos possuidor, para o período de ter o período total da posse exceda o prazo legal de limitações.
estatutos das limitações
a regra da posse adversa é meramente um corolário do conceito geral do Estatuto das limitações. Estatutos de limitações são leis promulgadas em todos os 50 estados e sob o sistema federal que limitam a quantidade de tempo que um partido tem de apresentar um pedido., Por exemplo, em muitas jurisdições, as ações judiciais baseadas em negligência devem ser intentadas no prazo de 3 anos a contar da data do acréscimo da causa da ação (esta é a data em que o evento que está na base da ação ocorreu). Os recursos interpostos após o termo do prazo de prescrição devem ser julgados improcedentes pelo tribunal, por mais meritórios que sejam os seus pedidos.
the doctrine of adverse possession works in a similar manner., Cada jurisdição decide quanto tempo um proprietário de propriedade tem, depois que um possuidor de errado entra em sua propriedade, para trazer uma ação para expulsar o possuidor de errado. (Os períodos de possessão adversa variam geralmente de 5 a 21 anos, dependendo da jurisdição.) Se um possuidor ilícito entrar em uma propriedade, e o verdadeiro proprietário não tomar uma ação legal contra o possuidor ilícito dentro do prazo fixado, então o possuidor realmente ganha título para a propriedade., Uma vez que isso acontece, o possuidor, embora ele ou ela não tinha direito legal de entrar na propriedade, ganha posse plena e exclusiva e propriedade da propriedade em taxa absoluta simples. O direito original “verdadeiro” do proprietário à propriedade é permanentemente extinto. Por exemplo:
Nova Iorque tem um prazo de prescrição de 10 anos para disputas de propriedade real. O Donald tem um apartamento num condomínio de Park Avenue em Nova Iorque. Em 1990, Madonna se muda para o apartamento sem permissão e vive lá continuamente até 2003., Donald, que possui muitas outras residências, não descobre sobre a mudança de Madonna para seu apartamento até 2003. Quando ele finalmente descobre sobre isso, ele imediatamente traz uma ação de ejectamento contra Madonna. O tribunal rejeitará a acção do Donald. Madonna é agora a dona do apartamento. Donald perdeu todos os seus direitos para o apartamento ao permitir que o estatuto de limitações se esgotasse antes de ele apresentar a ação de ejeção contra Madonna.
a razão básica por trás da doutrina de possessão adversa é a mesma que a razão por trás de todos os estatutos de limitações., Ou seja: as velhas alegações são difíceis de provar, os documentos perdem-se, as testemunhas morrem e as memórias desvanecem-se. Se um pedido nunca expirar, então um legítimo comprador de propriedade pode encontrar-se a ter que se defender de uma alegação de que uma ação ou evento que aconteceu 30 ou 40 anos atrás deve privá-la da propriedade que ela possui hoje. Uma vez que é injusto esperar que as pessoas preservem a evidência para sempre e antecipar sempre que qualquer ação no passado poderia dar origem a uma reivindicação hoje, a lei coloca um limite de tempo para a maioria dos tipos de reivindicações., Além disso, o “verdadeiro” proprietário da propriedade é obviamente bastante negligente por permitir que um longo período de limitações expirem antes de tomar uma ação para proteger sua propriedade. Por conseguinte, os prazos desfavoráveis de posse e os estatutos de limitações não são considerados injustos para o proprietário inicial.
the Elements of Adverse Possession
It must be keep in mind that what constitutes ” possession “of real property is often not as clear as what constitutes” possession ” of personal property. No que diz respeito aos bens pessoais, as regras da posse adversa são simples., Se uma pessoa simplesmente detém um objeto sem ser processado pelo verdadeiro proprietário até que o estatuto aplicável de limitações se esgote, o proprietário não pode processar para recuperar o item. No entanto, devido à importância atribuída pela lei comum para a propriedade de bens imóveis (lembre-se que, séculos atrás, a propriedade do imóvel foi um símbolo de status, um sinal de riqueza e até, por vezes, um pré-requisito para o direito ao voto), a lei tem desenvolvido regras rígidas que devem ser seguidas para uma usucapião, para ser efetivamente realizadas., Por outras palavras, a menos que o possuidor adverso cumpra estes requisitos, a sua posse adversa foi ineficaz. A posse deve ser” aberta e notória”; a posse deve ser adversa ao legítimo proprietário e ao abrigo de uma reivindicação de Direito; e a posse deve ser” contínua ” durante o período legal.,
elemento #1: entrada efetiva e posse exclusiva:
Para que este elemento seja satisfeito, o possuidor adverso deve entrar e residir, ou usar o terreno durante todo o período de posse adversa. Além disso, o possuidor deve ocupar a terra com exclusão do verdadeiro proprietário. A posse que é compartilhada com o verdadeiro proprietário não é “adversa” ao verdadeiro proprietário, e, portanto, não é possessão adversa. A teoria por trás deste elemento é que não se pode esperar que o “verdadeiro” proprietário da propriedade intente uma ação contra um possuidor que não o excluiu da propriedade., Por exemplo:
Jerry possui um apartamento de dois quartos em um condomínio no lado oeste de Manhattan. Porque ele vive sozinho, só usa um dos quartos. Um dia, Kramer muda-se para o segundo quarto e continua a viver nesse quarto durante todo o período de possessão adversa em Nova Iorque. Isto não é considerado uma possessão adversa porque Kramer não ocupou o apartamento com a exclusão de Jerry. (Observe, enquanto Kramer não adquire todo o apartamento, por usucapião, ele pode ter adquirido o quarto que ocupava, com exclusão de Jerry por usucapião., Discutiremos isso em exemplos subsequentes.)
No entanto, o possuidor adverso não precisa realmente ocupar todas as instalações. Se o possuidor entrar na propriedade e excluir o proprietário da propriedade, ele ou ela será considerado como possuindo toda a propriedade, mesmo que o possuidor adverso só realmente usa parte da propriedade. Por exemplo: Jerry possui um apartamento de dois quartos em um condomínio no lado oeste de Manhattan. Um dia, enquanto Jerry está sentado em um café, Kramer se muda para o apartamento de Jerry e muda as fechaduras para que Jerry não possa voltar para dentro., Ele continua a viver lá durante todo o período adverso de posse. No entanto, ele só usa um dos quartos durante todo o período. Apesar deste último fato, Kramer é considerado possuidor de todo o apartamento porque ele residia no apartamento e excluía o verdadeiro proprietário de todo o apartamento.
o elemento de posse “exclusiva” significa que o possuidor adverso deve possuir a propriedade, com exclusão do legítimo proprietário. Ele ou ela pode, no entanto, possuir a propriedade juntamente com outra pessoa., Nesse caso, os dois (ou mais) possuidores terão a propriedade em conjunto. Se esta possessão adversa por várias pessoas for bem sucedida, então todas as pessoas que possuíam a propriedade será proprietária da propriedade como co-inquilinos. Por exemplo: Jerry possui um apartamento de dois quartos em um condomínio no lado oeste de Manhattan. Um dia, enquanto Jerry está sentado em um café, Kramer e Elaine se mudam para o apartamento de Jerry e mudam as fechaduras para que Jerry não possa voltar para lá. Continuam a viver lá durante todo o período adverso de posse., Neste caso, o Kramer e a Elaine vão ficar com o apartamento como co-inquilinos.
é importante notar que uma possessão adversa não precisa necessariamente ser eficaz em uma propriedade inteira. Uma pessoa pode possuir com sucesso uma parte da propriedade, desde que o possuidor exclua o proprietário real dessa parte. Em tal caso, a possessão adversa terá sucesso em Transferir apenas a propriedade que foi realmente possuída pelo possuidor adverso. Por exemplo: Jerry possui um apartamento de dois quartos em um condomínio no lado oeste de Manhattan., Porque ele vive sozinho, só usa um dos quartos. Um dia, o Kramer mudou-se para o segundo quarto e instalou uma fechadura na porta do segundo quarto. Ele vive naquele quarto durante todo o período adverso de possessão e, durante todo o tempo, ele não permite que Jerry entre no quarto em que ele está vivendo. Isso seria considerado posse adversa, e Kramer ganharia o título para o segundo quarto, enquanto Jerry manteria o título para o resto do apartamento.,
elemento #2: possessão aberta e notória:
Para que a possessão adversa seja eficaz, ela deve ser feita de uma maneira que seja visível para todos. Em outras palavras, a posse deve ser feita de tal maneira que o proprietário real notaria a posse se ele ou ela se preocupasse em olhar.
= = ligações externas = = Mary planta e recolhe milho em um hectare da terra de Jane. Isto é uma possessão aberta e notória, porque a Jane notaria a possessão se fizesse uma visita às suas terras.Jane é dona de Cornacre, um campo de milho em Iowa., Maria secretamente cava uma caverna sob parte do campo e vive na caverna por 25 anos. Ela se certifica de emergir apenas depois de espreitar para fora de sua toca, usando um sistema de periscópio que ela projetou para evitar a detecção. Esta possessão não é aberta e notória e, portanto, não é suficiente para fazer com que o título para a caverna seja transferido para Maria.
Se a posse adversa estiver em propriedade que geralmente não seria inspecionada por ou cuja ocupação não seria óbvia para o verdadeiro proprietário, então a posse adversa é ineficaz., Assim, para possuir adversamente a propriedade subterrânea, como parte de um poço de mineração de carvão ou um poço de petróleo, muitas vezes é necessário mostrar que o verdadeiro proprietário sabia, de fato, da posse. Por exemplo:
Fred possui uma mina de carvão com vários poços e cavernas indo em todas as direções. O Barney muda-se para um dos poços. Ele coloca um enorme sinal acima do solo, perto da entrada da Mina, que diz “lugar do Barney: desça Esta caverna e faça a sua terceira direita para chegar à Casa do Barney.,”Neste caso, uma vez que Barney tomou medidas para garantir que o verdadeiro proprietário saberá de sua posse adversa, sua posse pode ser considerada aberta e notória.se o possuidor adverso abandona a terra cada vez que o verdadeiro proprietário vem verificar a terra, então a posse não será considerada adversa, pois não será aberta e notória. Por exemplo:
The Wicked Witch owns the Gingerbread House. No entanto, ela passa a maior parte de seu tempo em Oz e ela geralmente deixa a casa de gengibre para cuidar de si mesma., Enquanto ela está fora, Hansel se muda para a casa de Pão de gengibre. No entanto, sempre que a bruxa má chega em casa para a casa de Pão de gengibre (que só acontece uma vez a cada poucos anos), Hansel se esconde no forno de tijolo até que a bruxa má sai. Isto dura 40 anos. Hansel não possuiu adversamente a casa de Pão de gengibre por mesmo um dia, porque seu esconderijo da bruxa malvada mostra que sua posse não é aberta e notória. Aliás, a posse também é nula porque não satisfaz o terceiro elemento, pois não é hostil nem tem direito.,
Elemento #3: Hostis e Sob a Alegação de Direito:
Este elemento exige que o possuidor deve entrar e possuir a propriedade sem o consentimento do proprietário e o possuidor deve possuir a propriedade com a intenção de permanecer na propriedade permanentemente. Não exige que o possuidor afirme efectivamente que tem o direito legal de possuir a propriedade. Basta que o possuidor pretenda permanecer na propriedade perpetuamente.,as principais ramificações desta regra são as seguintes: um inquilino não pode invocar uma posse desfavorável do seu senhorio, uma vez que, por definição, o arrendamento permite que esse inquilino viva nas instalações. Portanto, a possessão não é hostil. O mesmo se aplica aos co-inquilinos. Uma vez que cada Co-locatário tem o direito de possuir a totalidade da propriedade, a posse por um único locatário não é considerada hostil.
o período de posse adversa no Estado X é de 20 anos. O proprietário possui Blackacre, uma parcela de imóveis no Estado X. possuidor passa para Blackacre em 1990. Em 2008, o proprietário diz ao possuidor que, a menos que ele se mude de Blackacre imediatamente, o proprietário vai trazer uma ação de ejeção e tê-lo jogado fora da propriedade., O possuidor responde: “está bem, vou-me embora, dá-me umas semanas para encontrar um apartamento.”O dono consente. No entanto, mais dois anos se passam e o possuidor ainda vive na propriedade. Finalmente, em 2011, o proprietário traz uma ação de ejeção contra o possuidor, mas o possuidor afirma que adquiriu o título de Blackacre por posse adversa. Neste caso, o proprietário ganhará porque, em virtude da conversa de 2008, o possuidor mostrou que não ocupou a propriedade sob reivindicação de direito. Pelo contrário, possuía os bens à mercê e com a anuência do seu dono., Portanto, o possuidor não adquiriu o título de Blackacre por posse adversa.
também é importante notar que a posse não precisa ser com intenção maliciosa, ou mesmo com a intenção de privar o proprietário da propriedade, para que uma posse adversa seja válida. De fato, mesmo que o possuidor não percebesse que estava cometendo um ato de posse adversa, tal posse ainda pode trabalhar para transferir o título. Por exemplo:
Owen E Angela são vizinhos. A Angela constrói uma cerca ao longo do que acredita ser a fronteira entre a propriedade dela e a propriedade do Owen., A cerca fica lá por 25 anos. Durante esse período, Ambas as partes assumem que a vedação é a demarcação correcta entre as propriedades e ambas as partes vivem de acordo com a fronteira desmarcada pela vedação. Acontece que a Angela erroneamente construiu a cerca a 1,5 m da propriedade do Owen. Na maioria das jurisdições, isso se qualificaria como uma posse adversa. Apesar de Angela não saber que a cerca invadia a propriedade de Owen, o fato é que sua posse do espaço de 1,5 m de largura era aberta e notória e era hostil à posse de Owen., Hostilidade de sentimento ou malícia não é necessária.
alguns estados mudaram esta regra bastante dura e em vez disso aplicam um teste mais subjetivo para a possessão adversa. Nestas jurisdições, se uma pessoa ocupa propriedade de boa fé e sob a crença errada de que já possui a propriedade, isso não constitui posse adversa. Ver Preble v. Maine Central Railroad, 27 a. 149 (Me. 1893).,
elemento #4: posse contínua e ininterrupta:
O último elemento de uma possessão adversa é que o possuidor deve ter a possessão ininterrupta da terra durante o período legal. Naturalmente, isso não significa que o possuidor deve estar na terra por 24 horas por dia, sete dias por semana, 365 dias por ano. Em vez disso, este elemento exige que o possuidor ocupe a terra no grau e com a quantidade de uso que o proprietário médio ocuparia a propriedade.,
naturalmente, o grau de posse que é considerado contínuo e ininterrupto variará dependendo do que a propriedade é tipicamente usada. Se a propriedade for usada como residência permanente, então o possuidor adverso teria que viver na casa como a pessoa média viveria em uma residência permanente. Se a casa for uma casa de férias, então a sua utilização esporádica durante o ano para o período legal pode ser suficiente. Por exemplo:
Alberto possui um chalé de esqui em Vail, Colorado, que é geralmente usado apenas durante as férias de Inverno., Suponha que o período legal de posse adversa no Colorado é de dez anos. Hubert usa o chalé de esqui para as suas férias de inverno durante dez invernos consecutivos. Hubert pode adquirir a casa através de possessão adversa porque seu uso do chalé durante o inverno por todo o período estatutário é considerado um uso contínuo, mesmo que ele não usou o chalé durante todo o ano.,
Se o possuidor adverso intencionalmente abandona a propriedade por qualquer período de tempo sem a intenção de retornar, a continuidade da posse adversa é perdida e o relógio do período de tempo de posse adversa vai recomeçar do início se ele ou ela voltar e tomar posse da terra novamente.,
empilhamento
no que diz respeito ao elemento final da posse contínua, uma questão importante diz respeito a situações em que diferentes possuidores ocupam a propriedade por períodos de tempo consecutivos e seu período total combinado de posse excede o período adverso de posse por um período contínuo de tempo. Em outras palavras, podem dois possuidores separados “amarrar” suas posses um sobre o outro para completar uma possessão adversa?,
a regra geral aplicável a esta questão é que os possuidores adversos podem “encaixar” seus períodos de posse na posse de um outro se, e somente se, a transferência do primeiro possuidor para o segundo possuidor foi feita voluntariamente. Por exemplo:
- Omar possui Blueacre, que está localizado no Estado de Ames. O Ames tem um período legal de posse adversa de 15 anos. Em 2000, Anthony se muda para Blueacre e possui-o com a exclusão de Omar. Em 2006, Anthony transfere Blueacre para Barbara por uma escritura que transmite Blueacre para Barbara em fee simple absolute., Barbara possui Blueacre até 2016, quando Omar traz uma ação de expulsão contra ela para recuperar Blueacre. O Omar chegou tarde demais. Desde que Blueacre foi transferido voluntariamente de Anthony para Barbara, seus períodos de Posse são “ligados” um ao outro. Portanto, Barbara adquiriu o título à Blueacre por posse adversa.Omar possui Blueacre, que está localizado no Estado de Ames. O Ames tem um período legal de posse adversa de 15 anos. Em 2000, Anthony se muda para Blueacre e possui-o com a exclusão de Omar., Em 2006, Barbara muda-se para Blueacre sem o consentimento de Anthony ou Omar. Ela então exclui Anthony e possui Blueacre até 2016. Barbara não vai adquirir Blueacre desta forma. Uma vez que ela não tinha a permissão de Anthony para entrar em Blueacre, seu período de posse não se prende ao período de posse de Anthony. Ela precisaria possuir a propriedade até 2021 para adquirir o título por posse adversa.
a regra relativa à posse adversa contra sucessivos proprietários, no entanto, é ainda mais simples., A regra é que uma vez que uma posse adversa começa a correr contra um proprietário de terras, ele continua a correr contra outros proprietários de terras subsequentes também. Por exemplo: