investidores bem sucedidos em Propriedades para arrendamento sabem que os lucros são realizados quando o imóvel é comprado, não quando é vendido. Mas como é que os investidores sabem se um acordo que estão a ver faz sentido?neste artigo responderemos a essa pergunta e muito mais.
vamos começar por rever como uma análise de propriedade de aluguel funciona, falar sobre por que o fluxo de caixa é crítico, e dar-lhe duas planilhas de análise de propriedade de aluguel gratuito e ferramentas que você pode começar a usar hoje.,
(Clique aqui se preferir saltar directamente para a folha de cálculo)
passos básicos de uma análise da propriedade para arrendamento
há quatro passos principais a seguir quando se faz uma análise da propriedade para arrendamento:
1., Determinação do valor de mercado
os investidores imobiliários têm uma grande variedade de ferramentas à sua disposição para ajudar a determinar o valor de mercado de uma casa:
- CMA ou comparativos de mercado, relatórios de análise semelhante que casas têm vendido recentemente para tanto e como eles estão atualmente listadas para
- métricas Financeiras, tais como taxa cap e GRM (renda bruta multiplicador)
- 1% Regra determina que a renda mensal de uma propriedade deve ser igual ou maior do que 1% do preço de compra – se o aluguel mensal é de $1.000 a propriedade vale cerca de us $100.000
2., Calcule o custo de possuir a propriedade
o custo de possuir e operar uma propriedade de investimento de uma única família inclui uma variedade de itens de despesa, tais como impostos, taxas de gestão e leasing, utilitários, manutenção e reparos de capital.
alguns investidores “ballpark” as despesas operacionais usando algo chamado de regra de 50%. A regra dos 50% pressupõe que as despesas de funcionamento (excluindo o capital hipotecário e o pagamento de juros) serão metade do rendimento bruto. Então, se uma casa de uma só família pagar 1.000 dólares por mês, as despesas operacionais mensais serão 500 dólares.,embora a regra de 50% possa ser uma boa ferramenta de triagem inicial para usar ao escolher potenciais investimentos para analisar mais, é melhor usar as despesas históricas ou realizar pesquisas detalhadas para aprender exatamente quanto uma propriedade de aluguel custará para possuir.3. Fontes on-line como Rentometer, Zillow e RENTCafé são excelentes fontes para encontrar informações de aluguel em tempo real em quase todos os mercados dos EUA.outra boa técnica para pesquisar rendas de mercado é para “loja secreta” outras propriedades de aluguel na área, fingindo ser um inquilino.4., Estimar os custos de reabilitação e atualização necessários se você está investindo em uma casa de aluguel familiar chave na mão do Roofstock Marketplace é improvável que você vai precisar fazer qualquer reparos imediatos. No entanto, em algum momento durante o período de detenção você pode querer fazer alguma atualização interior ou exterior para adicionar valor e justificar um aluguel mais elevado.
seu gerente de propriedade pode ajudar na obtenção de várias citações para qualquer trabalho, e também aconselhar se o governo local vai exigir um contratante licenciado para fazer o trabalho ou permitir o uso de um faz-tudo menos caro.,
analisando o Cash Flow
Existem duas formas de os investidores em imóveis para arrendamento ganharem dinheiro: através da apreciação do capital próprio a longo prazo e através do cash flow ao longo de todo o período de detenção. os ganhos de capital próprio crescem mais rapidamente perto do fim do prazo do empréstimo, porque uma maior percentagem do pagamento mensal da hipoteca é aplicada ao capital. Historicamente, os preços da habitação nos EUA também ultrapassaram a taxa de inflação. portanto, não é irracional para um investidor imobiliário comprar e deter antecipar ganhos saudáveis no capital próprio.,
no entanto, porque os mercados imobiliários também historicamente se movem em ciclos, tentando cronometrar o mercado e maximizar a apreciação, esperando por um preço mais elevado para vender pode, por vezes, sair pela culatra., É por isso que tantas bem-sucedidos investidores imobiliários foco no fluxo de caixa quando da análise de propriedade para investir em:
- Valores de casas de uma única família que tem características semelhantes tendem a se mover na mesma direção, o que significa que o seu futuro potencial de valorização é de cerca de a mesma
- Financiamento para casas de uma única família também é semelhante, de modo que o saldo principal será pago em aproximadamente a mesma taxa, o que significa que o capital próprio ganhos perto do fim do prazo de empréstimo também será sobre o mesmo
Que é por isso que os investidores imobiliários comparar o fluxo de caixa de duas propriedades semelhantes., dado que o ganho potencial do capital próprio é aproximadamente o mesmo, o cash flow torna-se o factor de diferenciação. Sendo tudo o resto igual, a casa com maior fluxo de caixa é o melhor investimento.o fluxo de caixa é a diferença entre receitas e despesas. Enquanto essa definição é bastante simples, a análise precisa e o cálculo do fluxo de caixa pode ser um pouco mais difícil. isso é porque muitos investidores imobiliários estão demasiado optimistas., Eles muitas vezes sobrestimam o rendimento bruto de aluguel e subestimam os custos operacionais, ou o verdadeiro custo de possuir uma propriedade de aluguel.uma boa análise do fluxo de caixa inclui: rendimento bruto de aluguer um grande erro que alguns investidores cometem é pensar que as rendas aumentarão sempre ano após ano. Em vez de prever um aumento anual da renda em linha reta de 3% (por exemplo), fale com outros investidores em seu mercado para saber quais os seus aumentos históricos de renda foram realmente.,muitas formas de fluxo de caixa utilizam uma vaga / perda de crédito de 5% do rendimento anual bruto. Vacância é o tempo que leva para encontrar um novo inquilino – ou virar a unidade-quando a propriedade não está produzindo renda. Perda de crédito é outra palavra para dívida ruim criado por inquilinos que não pagam na totalidade.
O número de dias a que 5% equivale é de cerca de 18 dias. Em vez de usar 5%, fale com uma empresa local de gestão de propriedades Roofstock para obter a sua opinião sobre quanto tempo realmente leva para encontrar um novo inquilino., Você pode achar que 5% é muito baixo ou mesmo muito alto se a demanda por aluguel de imóveis no mercado é forte.
gestão de propriedades
Uma vez que está a falar com um gestor de propriedades profissional, pergunte-lhes sobre a sua estrutura de Taxas e saiba que Serviços estão incluídos e que podem gerar taxas adicionais. O padrão da indústria varia entre 8% – 12% da renda mensal bruta, enquanto outros podem cobrar uma taxa fixa por unidade ou oferecer um desconto a um investidor com propriedades múltiplas.,podem ser cobradas taxas adicionais por serviços como a locação a um novo inquilino e a criação de uma nova conta cliente. Estas taxas reduzem o fluxo de caixa da propriedade, mas os investidores iniciais muitas vezes se esquecem de incluí-los em uma análise de fluxo de caixa.
Manutenção
Manutenção inclui o custo de reparação ou substituição de itens, tais como um encanamento entupido de linha, rehanging uma porta de armário, substituindo um desgastado aparelho, manutenção de CLIMATIZAÇÃO, ou consertando o telhado., Alguns investidores calculam a despesa de manutenção como 10% do aluguel bruto, enquanto outros proprietários fazem uma lista detalhada com o custo de tarefas individuais e reparos.a idade da casa e a demografia do inquilino também afetam o custo de manutenção da propriedade.
casas mais antigas – a menos que tenham sido completamente reabilitadas e atualizadas – geralmente custarão mais para manter do que novas construções. Investidores que visam estudantes ou inquilinos da Secção 8 como inquilinos podem encontrar despesas de manutenção são maiores do que os proprietários alugando para milênios com empregos de alta tecnologia ou aposentados baby boomers.,
utilitários
inquilinos em casas de família única geralmente pagam suas contas de utilidade diretamente, mas em propriedades multifamiliares menores proprietários muitas vezes pagam pela água, esgoto e lixo, em seguida, passar essa despesa para o inquilino.
mesmo que o inquilino pague as suas próprias contas de utilidade é uma boa ideia verificar com o utilitário local para ver quais são as contas a cada mês.
uma conta de utilidade superior ao normal poderia acabar tornando o imóvel muito caro para o inquilino, o que, por sua vez, cria uma maior taxa de vaga e menor fluxo de caixa., Dependendo do município, alguns serviços públicos também podem responsabilizar o senhorio pela conta não paga de um inquilino, criando uma despesa inesperada no mapa de fluxo de caixa.a propriedade de uma casa que faz parte de uma associação de proprietários também significa o pagamento de uma taxa de HOA, geralmente uma vez por mês. É uma boa idéia pedir à HOA uma cópia de seu p&L e balanço.,
isso porque, enquanto o lucro da HOA & a demonstração de Perdas pode parecer forte, um balanço fraco significa que a HOA está subcapitalizada e pode precisar de emitir uma avaliação especial para todos os proprietários da Associação.os pagamentos de hipotecas são geralmente feitos de PITI – ou capital, juros, imposto predial e seguros. Se o seu pagamento mensal de empréstimo não incluir todos estes itens, certifique-se de contabilizar os que faltam em sua análise de fluxo de caixa.,esta categoria pode incluir despesas não recorrentes, tais como taxas de Locação, controlo de pragas, remoção de neve, paisagismo e despesas de viagem dedutíveis fiscais para investidores imobiliários de longa distância.,
Simples folha de cálculo para o Arrendamento de Propriedade Análise
Para ilustrar como uma propriedade de aluguel de análise funciona no mundo real, nós reunimos uma simples folha de cálculo utilizando Planilhas do Google (mas você também pode fazer download de uma cópia para o excel, se você preferir usar o que):
Baixe este simples folha de cálculo para o arrendamento de propriedade análise de agora (cortesia de Roofstock Academia)
Uma Alternativa Ferramenta Que Faz O trabalho Pesado Para Você
Outro recurso excelente para usar para uma descrição detalhada de uma única família de aluguel de propriedade de análise é Roofstock Cloudhouse.,
simplesmente digite o endereço de qualquer casa de família nos EUA para receber uma previsão completa de potencial retorno. Você também pode personalizar seus relatórios Cloudhouse ajustando suposições para criar uma análise personalizada.,
Outras métricas financeiras para medir
Uma boa propriedade de aluguel planilha de análise também permite que os investidores imobiliários para criar outros principais métricas financeiras para ajudar a pesar os prós e os contras das alternativas de opções de investimento:
- Cash-on-cash = retorno Líquido do fluxo de caixa anual / Dinheiro investido
- Cap = taxa de NOI (líquidas lucro operacional antes do pagamento de hipoteca) / valor de Mercado da propriedade
- renda Bruta multiplicador = valor de Mercado / Bruto anual de rendas
- Bruto rendimento aluguer = Bruto anual de aluguel / valor de Mercado