à l’approche de la retraite, la perspective de réduire les effectifs dans une nouvelle maison manufacturée abordable et économe en énergie dans un parc de maisons mobiles convivial, semblable à un village, a certainement son attrait.
malheureusement, la précarité de la construction de votre avenir sur des terres que vous ne possédez pas pourrait tirer le tapis financier de dessous vous tout comme vos années de GAIN ont tiré à sa fin.,
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Est mobile home de vie en vaut le risque? Même ses partisans ont leurs réserves.
la raison: Moins de 2% des parcs de maisons mobiles appartiennent aux résidents, selon Resident Owned Communities USA, ou ROC USA. À moins que vous n’installiez une maison fabriquée sur votre propriété privée, il y a de fortes chances que quelqu’un — que ce soit un propriétaire de maman et papa ou, de plus en plus, une énorme société — vous facture le loyer pour garer votre maison sur leur terrain.,
S’attendre à une dépréciation
Bob Klosterman, fondateur de White Oaks Wealth Advisors basé à Minneapolis et Longboat Key, en Floride, souligne que, parce que les maisons mobiles sont considérées comme des biens personnels portables, ou « chattel”, dans la plupart des États, une nouvelle maison manufacturée commence à se déprécier à partir du moment de la
« Les maisons mobiles ne sont pas connues pour leur appréciation. Si le terrain ou le lot fait partie de l’accord et que l’emplacement est attrayant, cela aide”, dit-il.,
néanmoins, la dépréciation attendue n’est pas nécessairement un facteur décisif du point de vue de la planification financière.
« les coûts de portage d’une maison mobile peuvent être nettement inférieurs à ceux d’une maison individuelle(familiale) ou multifamiliale, ce qui permettrait au propriétaire de tirer moins de son portefeuille sur une base continue”, explique Klosterman. « Sur la route, cela peut être beaucoup plus précieux que la valeur de revente de la maison.,”
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des Mobile homes pas vraiment mobile
Aussi à l’encontre de la propriétaire, c’est que tout est « mobile” abus de langage. Les maisons fabriquées d’aujourd’hui peuvent être mieux construites, plus écoénergétiques et beaucoup plus personnalisables que les maisons construites en bâton, mais une chose qu’elles ne sont pas est mobile.,
cela crée un effet domino qui n’est pas de bon augure pour les réduiseurs potentiels de maisons mobiles, selon Ishbel Dickens, directeur exécutif de la National Manufactured Home Owners Association, ou NMHOA, une organisation membre basée à Seattle.
« j’appelle les gens qui vivent dans des communautés à domicile fabriquées des prisonniers dans leurs propres maisons”, dit-elle. « Beaucoup de nos propriétaires paient des impôts sur leur maison au même taux que ceux qui ont une maison conventionnelle. Ils ne peuvent pas déplacer la maison; c’est trop cher de déménager., La plupart des communautés n’acceptent pas une maison fabriquée qui a plus de quelques années, donc il n’y a nulle part où la déplacer. Et personne ne veut l’acheter dans une communauté où les loyers continuent à monter et les propriétaires n’ont aucun moyen de résoudre ce problème. »
le piège du zonage
étant donné que de nombreuses communautés de maisons mobiles ont été construites à l’origine en dehors des limites de la ville, les terres situées en dessous sont souvent zonées commerciales plutôt que résidentielles unifamiliales.
« finalement, ce terrain devient très précieux et il est donc vendu aux Wal-Marts et aux magasins à grande surface du monde”, explique Dickens., « C’est une énorme préoccupation. Vous n’avez aucun contrôle sur ce qui va arriver à la terre. »
les lois favorisent les propriétaires plutôt que les locataires
Au fur et à mesure que les terres sous eux s’apprécient, les communautés de maisons mobiles sont de plus en plus acquises par des sociétés. Tim Sheahan, président de la NMHOA, affirme que l’absence de lois substantielles sur les propriétaires-locataires pour réglementer la relation ténue entre les sociétés sans visage et les propriétaires de maisons mobiles nerveux (14 états n’ont aucune loi, selon Sheahan) a créé de fortes incitations pour les propriétaires à augmenter les loyers.,
« non seulement cela augmente le revenu mensuel du propriétaire, mais cela augmente la valeur de la communauté s’ils veulent la vendre. Et s’ils augmentent les loyers suffisamment élevés, ils peuvent expulser économiquement les propriétaires, capturer les maisons pour peu ou rien, et profiter en revendant ou en louant les maisons”, dit-il. « Non seulement les résidents ne peuvent pas se permettre de rester dans leur maison, mais ils ne peuvent pas la vendre parce que personne ne veut d’une maison avec un loyer aussi élevé. Dans certaines régions côtières de la Californie, on estime que pour chaque augmentation mensuelle de loyer de 100$, la valeur des maisons diminue de 10 000$. »
remarquez un thème commun ici?, La propriété foncière, ou son absence, reste la faille fatale dans ce qui pourrait autrement être une histoire remarquable de logements non subventionnés pour les Américains à faible revenu.
changer les règles
Paul Bradley espère changer tout cela, 1 parc de maisons mobiles à la fois.
en tant que président de Concord, ROC USA, basé dans le New Hampshire, Bradley et son équipe ont aidé les résidents de plus de 100 parcs de maisons mobiles dans 14 états à incorporer et à acheter collectivement les terres situées sous leurs maisons à des propriétaires communautaires privés depuis 2008, avec un taux de réussite de 100%-aucune saisie,
en vertu du modèle coopératif à capital limité de ROC USA, les propriétaires ne possèdent toujours pas la parcelle de terrain sous leurs pieds; au lieu de cela, ils possèdent une part au prorata de la société résidente qui possède l’ensemble du parc de maisons mobiles. Pourtant, cela résout plusieurs inconvénients majeurs à la vie en maison mobile.
« Les coopératives à faible valeur d’actions sont les plus faciles à acheter pour les propriétaires, car vous n’avez pas à trouver beaucoup d’argent pour une action et la maison se négocie à la valeur marchande”, explique Bradley. « Parce qu’il y a une certaine valeur contributive à la maison à partir du terrain lui-même, la valeur de la maison s’améliorera au fil du temps.,”
qu’est-ce qu’une coopérative d’habitation à participation limitée?
- chaque résident possède une participation dans la société propriétaire du terrain.
- Les résidents ne possèdent pas directement leur propre terrain.
- l’adhésion à la coopérative donne droit aux résidents à un bail à long terme et à un vote en matière de gouvernance d’entreprise.
- Les membres de la coopérative sont considérés à la fois comme des locataires et des propriétaires.
- Les prix des intérêts des membres sont déterminés par les membres à un niveau bas et restent fixes pour maintenir le logement abordable pour les résidents actuels et futurs.,
ces accords coopératifs donnent également aux propriétaires le contrôle des loyers des lots, fournissent la solution logique à l’entretien de la communauté et contribuent à la stabilité de la communauté en minimisant la menace de réaménagement aux mains des propriétaires d’entreprises avides de profit.
alors que ROC USA nécessite généralement un buy-in majoritaire de 51%, ils feront bouger les roues pour les communautés motivées avec un prêt de pré-développement à 40% d’adhésion. Qu’arrive-t-il aux propriétaires qui refusent de se joindre à la coopérative?,
« ils peuvent rester un non-membre et continuer à y vivre; la coopérative n’expulsera personne pour être un non-membre”, dit Bradley. « Ce qui se passera, c’est qu’au fil du temps, à mesure que ces non-membres vendent leur maison, les nouveaux propriétaires qui entrent sont tenus de devenir membres, de sorte qu’ils finiront par atteindre 100%. »
Mais même Bradley admet que le mouvement appartenant aux résidents peut faire face à un ralentissement dans un avenir prévisible, en partie parce que les propriétaires dans la plupart des États ont peu ou pas d’obligation de partager leurs plans de vente ou de réaménagement de leurs propriétés avec les résidents.,
comment rechercher un parc de maisons mobiles
à moins que vous ayez probablement une communauté appartenant à des résidents dans votre région, tenez compte des conseils suivants:
- localisez une communauté appartenant à un organisme sans but lucratif ou à une autorité de logement: « leur terrain est sécurisé et vous savez quel sera votre loyer”, dit Sheahan. Dans le cas d’une autorité du logement, « ils ne peuvent facturer que 30% de votre revenu pour le loyer parce qu’ils ont des subventions gouvernementales. »
- recherchez un bail à long terme: certaines communautés offrent des Baux de 5, 10 ou même 20 ans pour rassurer les locataires et attirer de nouveaux résidents., ” Lisez attentivement le bail et faites-le exécuter par un avocat avant de signer », dit Bradley.
- Renseignez-vous sur une association de propriétaires: bien que certains propriétaires les interdisent, les communautés qui donnent la parole aux résidents peuvent être le meilleur choix.
- Posez les questions difficiles: Quelles ont été les augmentations de loyer depuis 5 ans? Quels sont-ils susceptibles d’être pour les 10 prochains? Quels sont les frais d’entretien de la communauté au prorata?
- obtenez-le par écrit: « Ne vous laissez pas emporter par la brochure pittoresque”, dit Sheahan.,
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