Termeni:
posesia adversă:
posesia proprietății altui care este (a) Exclusiv (B) deschis și notoriu, (c) continuu și (d) sub pretenția dreptului. Aceasta poate duce la dobândirea de către posesor a titlului de proprietate dacă adevăratul proprietar nu se deplasează pentru a evacua posesorul înainte de expirarea perioadei de limitare.
statutul limitărilor:
O lege care stabilește un termen în care trebuie introdusă o cauză de acțiune., Dacă acțiunea nu este introdusă în perioada de limitare, atunci cauza acțiunii expiră și nu poate fi adusă niciodată.posesie deschisă și notorie: posesie care este deținută de un posesor advers într-o manieră pe care adevăratul proprietar al proprietății ar putea să o descopere în cursul obișnuit al evenimentelor sau în cursul obișnuit al adevăratului proprietar care își inspectează proprietatea.posesie ostilă: posesie care este fără consimțământul proprietarului și a cărei afirmație este în conflict cu interesele de proprietate ale proprietarului.,Tacking: combinarea unei perioade de posesie de către un posesor advers cu posesia unui posesor advers anterior pentru perioada în care perioada totală de posesie depășește perioada legală de limitări.
statutele limitărilor
regula posesiei adverse este doar un corolar al conceptului general al statutului limitărilor. Statutele limitărilor sunt legi adoptate în toate cele 50 de state și în cadrul Sistemului federal care limitează timpul pe care o parte trebuie să-l aducă., De exemplu, în multe jurisdicții, acțiunile delictuale care se bazează pe neglijență trebuie introduse în termen de 3 ani de la data acumulării cauzei acțiunii (aceasta este data la care a avut loc evenimentul care stă la baza procesului). Acțiunile care sunt aduse după perioadele lor de limitări trebuie să fie respinse de instanță, indiferent cât de meritorii pot fi pretențiile lor.doctrina posesiei adverse funcționează într-o manieră similară., Fiecare jurisdicție decide cât timp are un proprietar, după ce un posesor ilicit intră în proprietatea sa, pentru a introduce o acțiune de evacuare a posesorului ilicit. (Perioadele de posesie adversă variază de obicei de la 5 la 21 de ani, în funcție de jurisdicție.) Dacă un posesor necuvenit intră într-o proprietate, iar adevăratul proprietar nu ia măsuri legale împotriva posesorului necuvenit în termenul stabilit, atunci posesorul câștigă efectiv titlul asupra proprietății., Odată ce se întâmplă acest lucru, posesorul, deși el sau ea nu a avut nici un drept legal de a intra în proprietate, câștigurile posesia deplină și exclusivă și dreptul de proprietate asupra proprietății în comision simplu absolut. Dreptul original” adevărat ” al proprietarului asupra proprietății este stins definitiv. De exemplu:
New York are un statut de limitări perioadă de 10 ani pentru litigiile de proprietate imobiliară. Donald deține un apartament într-un condominiu Park Avenue din New York City. În 1990, Madonna se mută în apartament fără permisiune și locuiește acolo continuu până în 2003., Donald, care deține multe alte reședințe, nu află despre mutarea Madonnei în apartamentul său până în 2003. Când în cele din urmă află despre acest lucru, el aduce imediat o acțiune de ejectare împotriva Madonnei. Curtea va respinge acțiunea lui Donald. Madonna este acum proprietarul apartamentului. Donald și-a pierdut toate drepturile asupra apartamentului, permițând expirarea termenului de prescripție înainte de a depune acțiunea de ejectare împotriva Madonnei.
motivul de bază din spatele doctrinei posesiei adverse este același cu motivul din spatele tuturor statutelor limitărilor., Adică: afirmațiile vechi sunt greu de dovedit, documentele se pierd, martorii mor și amintirile se estompează. În cazul în care o cerere nu ar expira, apoi un cumpărător legitim de proprietate poate găsi ea având să-și apere împotriva unei cereri că o acțiune sau eveniment care a avut loc 30 sau 40 ani în urmă ar trebui să priveze ei de proprietate pe care ea posedă astăzi. Întrucât este nedrept să ne așteptăm ca oamenii să păstreze dovezile pentru totdeauna și să anticipeze întotdeauna că orice acțiune din trecut ar putea da naștere unei revendicări astăzi, Legea pune o limită de timp pentru majoritatea tipurilor de revendicări., În plus, proprietarul” adevărat ” al proprietății este, evident, destul de neglijent pentru a permite o perioadă lungă de limitări să expire înainte de a lua o acțiune pentru a-și proteja proprietatea. Prin urmare, perioadele de posesie nefavorabile și statutul limitărilor nu sunt considerate nedrepte față de proprietarul inițial.
elementele de posesie adversă
trebuie reținut faptul că ceea ce constituie „posesia” proprietății imobiliare nu este adesea la fel de clar ca ceea ce constituie „posesia” proprietății personale. În ceea ce privește proprietatea personală, regulile de posesie adversă sunt simple., Dacă o persoană deține pur și simplu un obiect fără a fi dat în judecată de adevăratul proprietar până la expirarea statutului de limitări aplicabil, proprietarul nu poate da în judecată pentru a recupera elementul. Cu toate acestea, din cauza semnificației atașate de dreptul comun proprietății imobiliare (reamintim că, cu secole în urmă, proprietatea asupra proprietății imobiliare era un simbol al statutului, un semn al bogăției și chiar uneori o condiție prealabilă pentru dreptul de vot), legea a elaborat reguli stricte care trebuie respectate pentru ca o posesie adversă să fie realizată efectiv., Cu alte cuvinte, cu excepția cazului în care posesorul advers îndeplinește aceste cerințe, posesia sa adversă a fost ineficientă. Există patru elemente necesare pentru o uzucapiune pentru a fi eficiente:
- posesorul trebuie să-i fi intrat în proprietatea și trebuie să aibă o posesie exclusivă a proprietății;
- posesia trebuie să fie „deschis și notorii”;
- posesia trebuie să fie adverse la proprietarul de drept și sub o creanță de drept; și
- posesia trebuie să fie „continuă” pentru termenul legal.,elementul #1: intrarea efectivă și posesia exclusivă:
pentru ca acest element să fie satisfăcut, posesorul advers trebuie să intre și să locuiască sau să utilizeze terenul pe întreaga durată a perioadei de posesie adversă. În plus, posesorul trebuie să ocupe terenul până la excluderea adevăratului proprietar. Posesia care este împărțită cu adevăratul proprietar nu este „adversă” adevăratului proprietar și, prin urmare, nu este posesia adversă. Teoria din spatele acestui element este că nu se poate aștepta ca proprietarul” adevărat ” al proprietății să introducă o acțiune împotriva unui posesor care nu l-a exclus din proprietate., De exemplu:
Jerry deține un apartament cu două dormitoare într-un condominiu din partea de vest a Manhattan-ului. Pentru că locuiește singur, folosește doar unul dintre dormitoare. Într-o zi, Kramer se mută în cel de-al doilea dormitor și continuă să locuiască în acel dormitor pentru întreaga perioadă de posesie adversă din New York. Acest lucru nu este considerat a fi o posesie adversă, deoarece Kramer nu a ocupat apartamentul la excluderea lui Jerry. (Notă, în timp ce Kramer nu achiziționează întregul apartament prin posesie adversă, este posibil să fi achiziționat dormitorul pe care l-a ocupat până la excluderea lui Jerry prin posesie adversă., Vom discuta acest lucru în exemplele ulterioare.)
cu toate acestea, posesorul advers nu trebuie să ocupe de fapt întregul sediu. Dacă posesorul intră în proprietate și îl exclude pe proprietar din proprietate, se va considera că deține întreaga proprietate, chiar dacă posesorul advers folosește efectiv doar o parte din proprietate. De exemplu:
Jerry deține un apartament cu două dormitoare într-un condominiu din partea de vest a Manhattan-ului. Într-o zi, în timp ce Jerry stă într-o cafenea, Kramer se mută în apartamentul lui Jerry și schimbă încuietorile, astfel încât Jerry nu se poate muta înapoi., El continuă să trăiască acolo pentru întreaga perioadă de timp posesia adverse. Cu toate acestea, el folosește doar unul dintre dormitoare pe întreaga perioadă. În ciuda acestui ultim fapt, Kramer este considerat a fi posedat întregul apartament, deoarece a locuit în apartament și a exclus adevăratul proprietar din întregul apartament.
elementul de posesie” exclusiv ” înseamnă că posesorul advers trebuie să posede proprietatea, cu excluderea proprietarului de drept. El sau ea poate, cu toate acestea, posedă proprietatea împreună cu o altă persoană., În acest caz, cei doi (sau mai mulți) posesori vor avea proprietatea împreună. Dacă această posesie adversă de mai multe persoane reușește, atunci toți cei care dețineau proprietatea vor deține proprietatea în calitate de co-chiriași. De exemplu:
Jerry deține un apartament cu două dormitoare într-un condominiu din partea de vest a Manhattan-ului. Într-o zi, în timp ce Jerry stă într-o cafenea, Kramer și Elaine se mută în apartamentul lui Jerry și schimbă încuietorile astfel încât Jerry să nu se poată muta înapoi. Ei continuă să trăiască acolo pentru întreaga perioadă de timp posesia adverse., În acest caz, Kramer și Elaine vor câștiga dreptul de proprietate asupra apartamentului în calitate de co-chiriași.este important să rețineți că o posesie adversă nu trebuie neapărat să fie eficientă asupra unei întregi proprietăți. O persoană poate avea cu succes o parte din proprietate, atâta timp cât posesorul exclude proprietarul real din acea porțiune. Într-un astfel de caz, posesia adversă va reuși să transfere numai proprietatea care a fost de fapt posedată de posesorul advers. De exemplu:
Jerry deține un apartament cu două dormitoare într-un condominiu din partea de vest a Manhattan-ului., Pentru că locuiește singur, folosește doar unul dintre dormitoare. Într-o zi, Kramer se mută în al doilea dormitor și are o încuietoare instalată pe ușa celui de-al doilea dormitor. Locuiește în acel dormitor pentru întreaga perioadă de posesie adversă și, în tot acest timp, nu-i permite lui Jerry să intre în dormitorul în care locuiește. Acest lucru ar fi considerat posesia adverse, și Kramer ar câștiga titlul de al doilea dormitor, în timp ce Jerry ar păstra titlul de restul apartamentului.,
elementul #2: posesie deschisă și notorie:
pentru ca posesia adversă să fie eficientă, trebuie făcută într-o manieră vizibilă pentru toată lumea. Cu alte cuvinte, posesia trebuie să fie făcut în așa fel încât proprietarul real ar observa posesia dacă el sau ea deranjat să se uite.Jane deține Cornacre, un lan de porumb din Iowa. Mary plantează și recoltează porumb pe un acru de pământ al lui Jane. Aceasta este o posesie deschisă și notorie, deoarece Jane ar observa posesia dacă ar face un tur al Pământului ei.Jane deține Cornacre, un lan de porumb din Iowa., Maria sapă în secret o peșteră sub o parte a câmpului și trăiește în peșteră timp de 25 de ani. Ea se asigură că va ieși numai după ce a tras cu ochiul din vizuina ei, folosind un sistem Periscop pe care l-a proiectat pentru a evita detectarea. Această posesie nu este deschisă și notorie și, prin urmare, nu este suficientă pentru a face ca titlul peșterii să fie transferat Mariei.
dacă posesia adversă este pe o proprietate care nu ar fi în general inspectată de către sau a cărei ocupație nu ar fi evidentă pentru adevăratul proprietar, atunci posesia adversă este ineficientă., Astfel, pentru a avea în mod negativ proprietatea subterană, cum ar fi o parte a unui arbore minier de cărbune sau a unui puț de petrol, este adesea necesar să arătăm că adevăratul proprietar știa, de fapt, despre posesie. De exemplu:
Fred deține o mină de cărbune cu mai multe puțuri și peșteri care merg în toate direcțiile. Barney se mută într-unul din puțuri. El pune un semn imens deasupra solului, lângă intrarea în mină ,care spune ” locul lui Barney: du-te în jos această peșteră și face al treilea drept pentru a ajunge la locul lui Barney.,”În acest caz, din moment ce Barney a luat măsuri pentru a se asigura că adevăratul proprietar va ști despre posesia sa adversă, posesia sa poate fi considerată deschisă și notorie.dacă posesorul advers abandonează terenul de fiecare dată când adevăratul proprietar vine să verifice terenul, atunci posesia nu va fi considerată deloc adversă, deoarece nu va fi deschisă și notorie. De exemplu:
vrăjitoarea rea deține casa de turtă dulce. Cu toate acestea, ea își petrece cea mai mare parte a timpului în Oz și, de obicei, părăsește casa de turtă dulce pentru a se descurca singură., În timp ce ea este plecată, Hansel se mută în casa de turtă dulce. Cu toate acestea, ori de câte ori vrăjitoarea rea vine acasă la Casa de turtă dulce (care se întâmplă doar o dată la câțiva ani), Hansel se ascunde în cuptorul de cărămidă până când vrăjitoarea rea pleacă. Acest lucru continuă timp de patruzeci de ani. Hansel nu a posedat în mod negativ casa de turtă dulce nici măcar o zi, deoarece ascunderea sa de vrăjitoarea rea arată că posesia sa nu este deschisă și notorie. De altfel, posesia este, de asemenea, nulă, deoarece nu satisface cel de-al treilea element, deoarece nu este ostilă și nici nu se revendică de drept.,
Element #3: ostil și sub o cerere de Drept:
acest element impune ca posesorul trebuie să intre și să posede proprietatea fără consimțământul proprietarului și că posesorul trebuie să posede proprietatea cu intenția de a rămâne pe proprietate permanent. Nu este necesar ca posesorul să pretindă de fapt că are dreptul legal de a deține proprietatea. Este suficient ca posesorul să intenționeze să rămână pe proprietate în perpetuitate.,ramificațiile cheie ale acestei reguli sunt că:
- un chiriaș nu poate pretinde posesia adversă împotriva proprietarului său, deoarece, prin definiție, contractul de închiriere permite chiriașului să locuiască în incintă. Prin urmare, posesia nu este ostilă. Același lucru este valabil și pentru co-chiriași. Deoarece fiecare co-chiriaș are dreptul de a deține întreaga proprietate, posesia de către un singur chiriaș nu este considerată ostilă.
- un ocupant nu poate avea proprietăți negative dacă are permisiunea „adevăratului proprietar” de a ocupa proprietatea.,
- o posesie adversă este ineficientă dacă posesorul verbal (sau altfel) recunoaște faptul că proprietarul este proprietarul „real” al proprietății și că el sau ea este doar posesorul. Într-un astfel de caz, posesia nu este considerată ostilă. De exemplu:
perioada de posesie adversă în statul X este de 20 de ani. Proprietarul deține Blackacre, o parcelă de bunuri imobiliare în statul X. posesorul se mută pe Blackacre în 1990. În 2008, proprietarul îi spune posesorului că, dacă nu se mută imediat de pe Blackacre, proprietarul va aduce o acțiune de ejectare și îl va arunca de pe proprietate., Posesorul răspunde: „bine, voi pleca; dă-mi câteva săptămâni să găsesc un apartament.”Proprietarul consimte. Cu toate acestea, încă doi ani trec și posesorul încă trăiește pe proprietate. În cele din urmă, în 2011, proprietarul aduce o acțiune de ejectare împotriva posesorului, dar posesorul susține că a dobândit titlul la Blackacre prin posesia adversă. În acest caz, proprietarul va câștiga, deoarece, în virtutea conversației în 2008, posesorul a arătat că el nu a ocupat proprietatea sub pretenția de drept. Mai degrabă, el pur și simplu poseda proprietatea la mila și cu permisiunea proprietarului., Prin urmare, posesorul nu a dobândit titlul de Blackacre prin posesia adversă.de asemenea, este important să rețineți că posesia nu trebuie să fie cu intenție rău intenționată sau chiar cu intenția de a priva proprietarul de proprietate, pentru ca o posesie adversă să fie valabilă. De fapt, chiar dacă posesorul nu și-a dat seama că comite un act de posesie adversă, o astfel de posesie poate funcționa în continuare pentru a transfera titlul. De exemplu:
Owen și Angela sunt vecini. Angela construiește un gard de pichet de-a lungul a ceea ce crede că este limita proprietății dintre proprietatea ei și proprietatea lui Owen., Gardul rămâne acolo timp de 25 de ani. În acest timp, ambele părți presupun că gardul este delimitarea corectă între proprietăți și ambele părți trăiesc în conformitate cu granița demarcată de gard. Se pare că Angela a construit din greșeală gard 5 picioare în proprietatea lui Owen. În majoritatea jurisdicțiilor, acest lucru s-ar califica drept posesie adversă. Chiar dacă Angela nu știa că gardul a intrat în proprietatea lui Owen, rămâne faptul că posesia spațiului larg de cinci metri era deschisă și notorie și era ostilă proprietății lui Owen., Ostilitatea sentimentului sau răutății nu este necesară.
unele state au schimbat această regulă destul de dură și, în schimb, aplică un test mai subiectiv pentru posesia adversă. În aceste jurisdicții, dacă o persoană ocupă proprietatea cu bună-credință și sub convingerea greșită că deține deja proprietatea, aceasta nu constituie o posesie adversă. A se vedea Preble v.Maine Central Railroad, 27 A. 149 (mă. 1893).,elementul # 4: posesia continuă și neîntreruptă:
ultimul element al unei posesii adverse este că posesorul trebuie să aibă posesia neîntreruptă a terenului pe durata perioadei legale. Desigur, acest lucru nu înseamnă că posesorul trebuie să fie pe teren timp de 24 de ore pe zi, șapte zile pe săptămână, 365 de zile pe an. Mai degrabă, acest element necesită ca posesorul să ocupe terenul în măsura și cu cantitatea de utilizare pe care proprietarul mediu ar ocupa proprietatea.,desigur, gradul de posesie care este considerat a fi continuu și neîntrerupt va varia în funcție de ceea ce proprietatea este de obicei folosit pentru. Dacă proprietatea este folosită ca reședință permanentă, atunci posesorul advers ar trebui să locuiască în casă, deoarece persoana obișnuită ar locui într-o reședință permanentă. În cazul în care casa este o casa de vacanta, apoi utilizarea sa ocazionale la ori sporadice în cursul anului pentru perioada legală ar putea fi suficientă. De exemplu:
Alberto deține o cabană de schi în Vail, Colorado, care este folosită în general numai în timpul vacanțelor de iarnă., Să presupunem că perioada legală de posesie adversă în Colorado este de zece ani. Hubert folosește cabana de schi pentru vacanța sa la mijlocul iernii timp de Zece ierni consecutive. Hubert poate achiziționa casa prin posesia adversă, deoarece utilizarea cabanei în timpul iernii pentru întreaga perioadă legală este considerată a fi o utilizare continuă, chiar dacă nu a folosit cabana pe tot parcursul anului.,
Dacă adverse posesorul abandonează în mod intenționat de proprietate pentru orice perioadă de timp, fără intenția de a reveni, continuitatea uzucapiunii este pierdut și uzucapiune perioadă de timp ceasul va re-începe de la început, dacă el sau ea se întoarce și intră în posesia terenului din nou.,în ceea ce privește elementul final al posesiei continue, o problemă importantă se referă la situații în care diferiți posesori ocupă proprietatea pentru perioade de timp consecutive, iar perioada totală combinată de posesie depășește perioada de posesie adversă pentru o perioadă de timp continuă. Cu alte cuvinte, pot doi posesori separați să-și” prindă ” posesiunile unul asupra celuilalt pentru a finaliza o posesie adversă?,regula generală aplicabilă la această întrebare este că posesorii adverse pot „tack” perioadele lor de posesie pe unul altuia posesia dacă, și numai în cazul în care, transferul de la primul posesor la al doilea posesor a fost făcută în mod voluntar. De exemplu:
- Omar deține Blueacre, care se află în statul Ames. Ames are o perioadă legală de posesie adversă de 15 ani. În 2000, Anthony se mută pe Blueacre și o posedă la excluderea lui Omar. În 2006, Anthony transferă Blueacre la Barbara printr-o faptă care transmite Blueacre la Barbara în fee simple absolute., Barbara posedă Blueacre până în 2016, când Omar aduce o acțiune de ejectare împotriva ei pentru a recupera Blueacre. Omar e prea târziu. Deoarece Blueacre a fost transferat în mod voluntar De La Anthony la Barbara, perioadele lor de posesie sunt „însăilate” unul pe celălalt. Prin urmare, Barbara a dobândit titlul de Blueacre prin posesia adversă.
- Omar deține Blueacre, care se află în statul Ames. Ames are o perioadă legală de posesie adversă de 15 ani. În 2000, Anthony se mută pe Blueacre și o posedă la excluderea lui Omar., În 2006, Barbara se mută pe Blueacre fără consimțământul lui Anthony sau Omar. Apoi îl exclude pe Anthony și posedă Blueacre până în 2016. Barbara nu va dobândi Blueacre în acest fel. Deoarece nu avea permisiunea lui Anthony de a intra în Blueacre, perioada ei de posesie nu se referă la perioada de posesie a lui Anthony. Ea ar trebui să dețină proprietatea până în 2021 pentru a dobândi titlul prin posesie adversă.
regula privind posesia adversă împotriva proprietarilor succesivi, cu toate acestea, este chiar mai simplă., Regula este că, odată ce o posesie adversă începe să curgă împotriva unui proprietar de teren, continuă să curgă și împotriva altor proprietari de terenuri ulterioare. De exemplu: