investitorii de proprietăți de închiriere de succes știu că profiturile sunt făcute atunci când imobilul este cumpărat, nu atunci când este vândut. Dar cum știu investitorii dacă o afacere la care se uită are sens?în acest articol vom răspunde la această întrebare și multe altele.
vom începe prin a analiza modul în care funcționează o analiză a proprietății închiriate, vom vorbi despre motivul pentru care fluxul de numerar este esențial și vă vom oferi două foi de calcul și instrumente gratuite pentru analiza proprietății închiriate pe care le puteți începe să le utilizați astăzi.,
(Faceți clic aici dacă”d preferă să sari direct la foaia de calcul)
pașii de bază ai unei analize a proprietății de închiriere
există patru pași principali de urmat atunci când faceți o analiză a proprietății de închiriere:
1., Determina valoarea de piață
investitorii imobiliari au o mare varietate de instrumente la dispoziția lor pentru a ajuta la determinarea valorii de piață a unei case:
- CMA sau rapoarte de analiză comparativă a pieței pentru ce case similare s – au vândut recent și cât de mult sunt listate în prezent pentru
- valori financiare, cum ar fi rata de 1.000 proprietatea este în valoare de aproximativ 100.000 $
2., Calculați costul deținerii proprietății
costul deținerii și exploatării unei proprietăți de investiții cu o singură familie include o varietate de elemente de cheltuieli, cum ar fi impozite, taxe de administrare și leasing, utilități, întreținere și reparații capitale. unii investitori” ballpark ” cheltuielile de exploatare prin utilizarea ceva numit regula de 50%. Regula de 50% presupune că cheltuielile de exploatare (cu excepția principalului ipotecar și a plății dobânzii) vor fi jumătate din venitul brut. Deci, dacă o casă unifamilială închiriază pentru 1.000 USD pe lună, cheltuielile lunare de exploatare vor fi de 500 USD.,în timp ce regula de 50% poate fi un bun instrument de screening inițial pentru a fi utilizat atunci când alegeți investiții potențiale pentru a analiza în continuare, este mai bine să utilizați cheltuieli istorice sau să efectuați cercetări detaliate pentru a afla exact cât va costa o proprietate de închiriere.
3. De cercetare de piață chiriile
surse Online, cum ar fi Rentometer, Zillow , și RENTCafé sunt surse excelente pentru a găsi în timp real de închiriat informații în aproape fiecare piață în SUA o Altă tehnică bună pentru cercetarea de piata chiriilor este la ‘secret’ alte proprietăți de închiriere în zona de pretinde a fi un chiriaș.
4., Dacă investiți într-o casă de închiriere la cheie pentru o singură familie de pe piața Roofstock, este puțin probabil să aveți nevoie să faceți reparații imediate. Cu toate acestea, la un moment dat în timpul perioadei de deținere, poate doriți să faceți unele actualizări interioare sau exterioare pentru a adăuga valoare și a justifica o chirie mai mare. managerul dvs. de proprietate vă poate ajuta să obțineți mai multe cotații pentru orice lucrare și, de asemenea, să vă sfătuiască dacă administrația locală va solicita unui contractant autorizat să facă treaba sau să permită utilizarea unui handyman mai puțin costisitor.,
Analiza Fluxului de Numerar
Există două moduri în care proprietate de închiriere investitorii fac bani: prin apreciere de capital pe termen lung și prin fluxul de numerar pe întreaga perioadă de deținere. câștigurile de capital cresc mai repede aproape de sfârșitul termenului de împrumut, deoarece un procent mai mare din plata lunară a ipotecii se aplică principalului. Istoric, prețurile locuințelor din SUA au depășit, de asemenea, rata inflației. deci ,nu este nerezonabil pentru un investitor imobiliar de cumpărare și deținere să anticipeze câștiguri sănătoase în capitaluri proprii.,cu toate acestea, deoarece piețele imobiliare se mișcă istoric și în cicluri, încercarea de a cronometra piața și de a maximiza aprecierea așteptând un preț mai mare de vânzare poate uneori să se întoarcă., De aceea, atât de mulți investitori imobiliari de succes se concentrează pe fluxul de numerar atunci când analizează proprietatea pentru a investi în:
- valorile caselor unifamiliale care au caracteristici similare tind să se miște în aceeași direcție, ceea ce înseamnă că potențialul lor de apreciere viitoare este aproximativ același
- finanțarea pentru casele unifamiliale este, de asemenea, similară, astfel încât soldul principal va fi plătit la aproximativ aceeași rată, ceea ce înseamnă că câștigurile de capital aproape de sfârșitul termenului fluxul de numerar a două proprietăți similare., deoarece câștigul potențial din capitaluri proprii este aproximativ același, fluxul de numerar devine factorul de diferențiere. Orice altceva fiind egal, casa cu fluxul de numerar mai mare este investiția mai bună.
cum se analizează fluxul de numerar
fluxul de numerar este diferența dintre venituri și cheltuieli. În timp ce această definiție este destul de simplu, cu precizie analiza și calcularea fluxului de numerar poate fi un pic mai dificil. asta pentru că mulți investitori imobiliari începători sunt prea optimiști., Adesea supraestimează venitul brut din închiriere și subestimează costurile de operare sau costul real al deținerii unei proprietăți de închiriere.o analiză bună a fluxului de numerar include:
venitul brut din chirii
o mare greșeală pe care unii investitori o fac este să proiecteze că chiriile vor crește întotdeauna an după an. În loc să prognozați o creștere anuală a chiriei în linie dreaptă de 3% (de exemplu), discutați cu alți investitori de pe piața dvs. pentru a afla care au fost cu adevărat creșterile lor de chirii istorice.,multe proforme de flux de numerar folosesc un post vacant/pierdere de credit de 5% din venitul anual brut. Postul vacant este timpul necesar pentru a găsi un nou chiriaș – sau pentru a transforma unitatea-atunci când proprietatea nu produce venituri. Pierderea de Credit este un alt cuvânt pentru rău datoria create de chiriasi care don ‘ t plăti în întregime. numărul de zile la care 5% echivalează este de aproximativ 18 zile. Mai degrabă decât folosind 5%, vorbesc cu o companie locală de administrare a proprietății Roofstock pentru a obține lor de intrare pe cât timp este într-adevăr nevoie pentru a găsi un nou chiriaș., Puteți găsi că 5% este prea mică sau chiar prea mare în cazul în care cererea de proprietate de închiriere pe piață este puternic.din moment ce vorbiți cu un manager de proprietate profesionist, întrebați-i despre structura comisioanelor și aflați ce servicii sunt incluse și care pot genera taxe suplimentare. Standardul industriei rulează între 8% – 12% din venitul brut lunar din chirii, în timp ce alții pot percepe o taxă fixă fixă pe unitate sau pot oferi o reducere unui investitor cu mai multe proprietăți.,se pot percepe taxe suplimentare pentru servicii precum închirierea unui nou chiriaș și configurarea unui nou cont de client. Aceste taxe reduc fluxul de numerar al proprietății, dar investitorii începători uită adesea să le includă într-o analiză a fluxului de numerar.
Intretinere
Întreținere include costul de repararea sau înlocuirea de elemente, cum ar fi un înfundate sanitare linie, rehanging o ușă de dulap, înlocuind-o purtat aparat, service HVAC, sau de fixare pe acoperiș., Unii investitori calculează cheltuielile de întreținere ca 10% din chiria brută, în timp ce alți proprietari fac o listă detaliată cu costul sarcinilor și reparațiilor individuale.vârsta casei și demografia chiriașului afectează, de asemenea, costul întreținerii proprietății.
casele mai vechi – cu excepția cazului în care au fost complet rehabbed și actualizate – vor costa, în general, mai mult pentru a menține decât construcția nouă. Investitorii care vizează studenții sau chiriașii din secțiunea 8, în calitate de chiriași, pot constata că cheltuielile de întreținere sunt mai mari decât proprietarii care închiriază Millennials cu locuri de muncă de înaltă tehnologie sau pensionari baby boomers.,chiriașii din casele unifamiliale își plătesc de obicei facturile de utilități direct, dar în proprietățile multifamiliale mai mici proprietarii plătesc adesea pentru apă, canalizare și gunoi, apoi trec această cheltuială către chiriaș.
chiar dacă chiriașul își plătește propriile facturi de utilități, este o idee bună să verificați cu utilitatea locală pentru a vedea care sunt facturile în fiecare lună.
o factură de utilități mai mare decât cea normală ar putea ajunge să facă proprietatea prea scumpă pentru chiriaș, ceea ce, la rândul său, creează o rată de neocupare mai mare și un flux de numerar mai mic., În funcție de municipalitate, unele utilități pot, de asemenea, să-l țină pe proprietar responsabil pentru factura neplătită a unui chiriaș, creând o cheltuială neașteptată pe situația fluxului de numerar.
HOA taxe
deținerea unei case care face parte dintr-o asociație de proprietari înseamnă, de asemenea, plata unei taxe HOA, de obicei o dată pe lună. Este o idee bună să cereți HOA o copie a p-ului lor anual&l și bilanț.,
pentru Că, în timp ce HOA profit & pierdere poate părea puternic, slab bilanț înseamnă HOA este subcapitalizate și ar putea avea nevoie de a emite o evaluare specială pentru fiecare proprietar în cadrul asociației.plățile ipotecare sunt de obicei alcătuite din PITI – sau principal, dobândă, impozit pe proprietate și asigurare. Dacă plata lunară a împrumutului nu include toate aceste elemente, asigurați-vă că le contabilizați pe cele care lipsesc în analiza fluxului de numerar.,această categorie poate include cheltuieli nerecurente, cum ar fi taxele de leasing, controlul dăunătorilor, îndepărtarea zăpezii, amenajarea teritoriului și cheltuielile de călătorie deductibile fiscal pentru investitorii imobiliari pe distanțe lungi.,
foaie de Calcul Simplu pentru Proprietate de Închiriere Analiza
Pentru a ilustra modul în care o proprietate de închiriere analiză funcționează în lumea reală, am pus împreună o foaie de calcul simplu, folosind Foi de calcul Google (dar puteți descărca, de asemenea, o copie în excel, dacă preferați să utilizați asta):
Descărcați această foaie de calcul simplu pentru proprietate de închiriere analiza acum (prin amabilitatea Roofstock Academiei)
O Alternativă Instrument Care Face Ridicarea Grele Pentru Tine
o Altă resursă excelentă pentru a utiliza pentru o analiză detaliată singură familie de proprietate de închiriere analiza este Roofstock Cloudhouse., pur și simplu introduceți adresa oricărei case unifamiliale din SUA pentru a primi o prognoză completă a rentabilității potențiale. De asemenea, puteți personaliza rapoartele Cloudhouse prin ajustarea ipotezelor pentru a crea o analiză personalizată.,
Alte valori financiare pentru a măsura
Un bun proprietate de închiriere analiza de calcul tabelar, de asemenea, vă permite investitorilor imobiliari pentru a crea alte financiare cheie de valori pentru a cântări argumentele pro și contra de investiții alternative opțiuni:
- Cash-on-cash retur = Net anual fluxului de numerar / Cash investit
- rata maximă = NOI (venitul net din exploatare înainte de ipoteca de plată) / valoare de Piață de proprietate
- chirie Brut multiplicator = valoarea de Piață / anual Brut chiriile
- randament de închiriere Brut = anual Brut chirie / valoarea de Piață