Termíny:
Nežádoucí Držení:
Majetek jiný majetek, který je (a) exkluzivní (b) otevřené a notoricky známý, (c) spojitá a (d) podle nároku na pravdu. To může vést k vlastníkovi získání titulu k nemovitosti,pokud skutečný majitel se nepohne vystěhovat vlastníka před uplynutím doby omezení.
promlčecí lhůta:
zákon, který stanoví lhůtu, během níž musí být podána příčina žaloby., Pokud není akce podána ve lhůtě omezení, pak příčina akce vyprší a nikdy ji nelze podat.
Otevřít a Notoricky známý Držení:
Majetek, který je držen nepříznivý vlastníka takovým způsobem, že skutečný vlastník nemovitosti by pravděpodobně objevit v obvyklém průběhu událostí, nebo v běžném skutečný majitel kontrolovat jeho nebo její majetek.
nepřátelské držení:
vlastnictví, které je bez souhlasu vlastníka a jehož tvrzení je v rozporu s vlastnickými zájmy vlastníka.,
Stehování:
kombinování dobu držení nepříznivý vlastníka s držení předchozí nepříznivé vlastníka pro období, že celková doba vlastnictví přesáhnout zákonné lhůtě omezení.
stanovy omezení
pravidlo nepříznivého držení je pouze důsledkem obecné koncepce promlčecí lhůty. Stanovy omezení jsou zákony přijaté ve všech 50 státy a podle federálního systému, které omezují dobu, po kterou musí strana podat nárok., Například, v mnoha jurisdikcích, přečinu akce, které jsou založeny na nedbalost musí být podána do 3 let ode dne akruální příčina akce (to je datum, kdy událost, která je základem pro žalobu došlo). Žaloby, které jsou podány po uplynutí doby jejich omezení, musí soud zamítnout, bez ohledu na to, jak záslužné mohou být jejich nároky.
Doktrína nepříznivého držení funguje podobným způsobem., Každá jurisdikce rozhoduje, jak dlouho má vlastník nemovitosti, poté, co neoprávněný vlastník vstoupí do svého majetku, podat žalobu na vystěhování neoprávněného vlastníka. (Období nepříznivého držení se obvykle pohybují od 5 do 21 let, v závislosti na jurisdikci.) Pokud neoprávněný vlastník vstoupí do nemovitosti a skutečný majitel nepodnikne právní kroky proti neoprávněnému držiteli ve stanovené lhůtě, pak vlastník skutečně získá vlastnictví majetku., Jakmile k tomu dojde, majitel, i když on nebo ona neměla žádné zákonné právo vstoupit do majetku, získává plné a výhradní vlastnictví a vlastnictví majetku v poplatku jednoduché absolutní. Původní“ pravé “ vlastnické právo k nemovitosti trvale zaniká. Například:
New York má promlčecí lhůtu 10 let pro spory o vlastnictví nemovitostí. Donald vlastní byt v kondominiu Park Avenue v New Yorku. V roce 1990 se Madonna bez povolení nastěhuje do bytu a žije tam nepřetržitě až do roku 2003., Donald, který vlastní mnoho dalších rezidencí, se o stěhování Madony do svého bytu dozví až v roce 2003. Když se o tom konečně dozví, okamžitě podá proti Madonně katapultovací akci. Soud žalobu Donalda zamítne. Madonna je nyní majitelem bytu. Donald ztratil všechna svá práva na byt tím, že umožnil vypršení promlčecí lhůty, než podal žalobu na Madonnu.
základním důvodem nepříznivého držení doktríny je stejný jako důvod za všemi stanovami omezení., To znamená: staré nároky se těžko dokazují, dokumenty se ztratí, svědci zemřou a vzpomínky zmizí. Pokud to tvrdí, by se nikdy vyprší, pak legitimní kupující nemovitosti, může najít sama sebe museli bránit proti tvrzení, že akce nebo události, která se stala před 30 nebo 40 lety by ji připravit o majetek, který má dnes. Protože je nespravedlivé, aby očekávat, že lidé zachovat důkazy, navždy a vždy předpokládat, že jakékoli kroky v minulosti může vést k nároku dnes, zákon dává lhůtu na většinu typů pohledávek., Kromě toho je „skutečný“ vlastník nemovitosti zjevně zcela nedbalý, protože před přijetím opatření na ochranu jeho majetku vyprší dlouhá doba omezení. Proto se nepříznivé doby držení a stanovy omezení nepovažují za nespravedlivé vůči původnímu vlastníkovi.
prvky nepříznivého držení
je třeba mít na paměti, že to, co představuje „držení“ nemovitosti, často není tak jasné, jako to, co představuje „držení“ osobního majetku. Pokud jde o osobní majetek, pravidla nepříznivého držení jsou jednoduchá., Pokud člověk prostě drží objekt, aniž by byl žalován skutečného majitele, dokud příslušné promlčecí lhůty se vyčerpá, majitel nemůže žalovat obnovit položky. Nicméně, vzhledem k významu, který přikládá společné právo na vlastnictví nemovitostí (připomeňme, že před staletími, vlastnictví nemovitostí byl symbolem společenského postavení, znakem bohatství a někdy i předpokladem pro právo volit), zákon vyvinula přísná pravidla, které musí být dodrženy pro nepříznivé vlastnictví být účinně prováděny., Jinými slovy, pokud nepříznivý vlastník nesplňuje tyto požadavky, jeho nepříznivé držení bylo neúčinné. K dispozici jsou čtyři požadované prvky pro nepříznivé vlastnictví, aby byly účinné:
- vlastník musí mít skutečně vstoupil do majetku a musí mít výhradní vlastnictví;
- vlastnictví musí být „otevřené a notoricky známý“;
- vlastnictví, musí být nežádoucí, aby právoplatnému majiteli a na základě tvrzení je správné; a
- vlastnictví musí být „kontinuální“ v zákonné lhůtě.,
Element #1: Aktuální záznam a Výhradní Vlastnictví:
Pro tento prvek být spokojeni, nepříznivé vlastník musí vstoupit a pobývat na, nebo využití pozemku pro celou dobu trvání nepříznivé období držení. Kromě toho musí vlastník zabírat půdu s vyloučením skutečného vlastníka. Vlastnictví, které je sdíleno se skutečným vlastníkem, není“ nepříznivé “ pro skutečného vlastníka, a proto není nepříznivým vlastnictvím. Teorie za tohoto prvku je, že „pravda“ vlastníka nemovitosti nelze očekávat, že podat žalobu proti majiteli, který nemá vyloučit ho z nemovitosti., Například:
Jerry vlastní byt se dvěma ložnicemi v kondominiu na západní straně Manhattanu. Protože žije sám, používá pouze jednu z ložnic. Jednoho dne se Kramer přestěhuje do druhé ložnice a nadále žije v této ložnici po celou dobu nepříznivého držení v New Yorku. To není považováno za nepříznivé držení, protože Kramer nezabýval byt Jerryho vyloučením. (Všimněte si, že zatímco Kramer nezíská celý byt nepříznivým vlastnictvím, mohl získat ložnici, kterou obsadil, s vyloučením Jerryho nepříznivým vlastnictvím., Budeme o tom diskutovat v následujících příkladech.)
nepříznivý vlastník však nemusí ve skutečnosti zabírat celé prostory. Pokud vlastník vstupuje do majetku a vylučuje vlastníka z nemovitostí, on nebo ona bude mít za to, že mají celý majetek i v případě nepříznivých vlastník ve skutečnosti používá pouze část majetku. Například:
Jerry vlastní byt se dvěma ložnicemi v kondominiu na západní straně Manhattanu. Jednoho dne, zatímco Jerry sedí v kavárně, Kramer se přestěhuje do Jerryho bytu a změní zámky, aby se Jerry nemohl vrátit., Nadále tam žije po celou dobu svého působení. Po celou dobu však používá pouze jednu z ložnic. Navzdory této poslední skutečnosti, Kramer je považován za vlastnil celý byt, protože bydlel v bytě a vyloučil skutečného majitele z celého bytu.
prvek „výhradního“ vlastnictví znamená, že nepříznivý vlastník musí vlastnit majetek s vyloučením oprávněného vlastníka. On nebo ona může, nicméně, vlastnit majetek spolu s jinou osobou., V takovém případě budou oba (nebo více) vlastníci nepříznivě vlastnit majetek společně. Pokud toto nepříznivé držení více lidí uspěje, pak všichni lidé, kteří vlastnili majetek, budou vlastnit majetek jako spolumajitelé. Například:
Jerry vlastní byt se dvěma ložnicemi v kondominiu na západní straně Manhattanu. Jednoho dne, zatímco Jerry sedí v kavárně, Kramer a Elaine se přestěhují do Jerryho bytu a vymění zámky, aby se Jerry nemohl vrátit. Nadále tam žijí po celé nepříznivé období držení., V tomto případě Kramer a Elaine získají vlastnictví bytu jako spolumajitelé.
je důležité si uvědomit, že nepříznivé držení nemusí být nutně účinné na celé nemovitosti. Osoba může úspěšně nepříznivě vlastnit část majetku, pokud vlastník vylučuje skutečného vlastníka z této části. V takovém případě nepříznivých držení podaří přenášet pouze majetek, který byl skutečně posedlý nežádoucí vlastníka. Například:
Jerry vlastní byt se dvěma ložnicemi v kondominiu na západní straně Manhattanu., Protože žije sám, používá pouze jednu z ložnic. Jednoho dne se Kramer přestěhuje do druhé ložnice a na dveřích do druhé ložnice má zámek. Žije v této ložnici po celou dobu svého pobytu a po celou dobu nedovoluje Jerrymu vstoupit do ložnice, ve které žije. To by bylo považováno za nepříznivé držení, a Kramer by získal titul do druhé ložnice, zatímco Jerry by udržel titul do zbytku bytu.,
Element #2: otevřené a notoricky známé držení:
aby bylo nepříznivé držení účinné, musí být provedeno způsobem, který je viditelný pro všechny. Jinými slovy, držení musí být provedeno takovým způsobem, aby si skutečný majitel všiml vlastnictví, pokud by se obtěžoval podívat.
- Jane vlastní Cornacre, kukuřičné pole v Iowě. Mary rostliny a sklízí kukuřici na jednom akru Janeovy země. Toto je otevřené a notoricky známé držení, protože Jane by si všimla vlastnictví, kdyby se vydala na prohlídku své země.
- Jane vlastní Cornacre, kukuřičné pole v Iowě., Mary tajně vykopává jeskyni pod částí pole a žije v jeskyni 25 let. Ujistí se, že se objeví až poté, co vykukuje ze své nory, pomocí periskopového systému, který navrhla, aby se zabránilo detekci. Toto držení není otevřené a notoricky známé, a proto nestačí k tomu, aby byl titul do jeskyně převeden na Marii.
Pokud je nepříznivé držení na majetku, který by obecně nebyl kontrolován nebo jehož zaměstnání by nebylo pro skutečného vlastníka zřejmé, pak je nepříznivé držení neúčinné., Tak, aby nepříznivě mají podzemní majetku, jako součást těžby uhlí hřídele nebo olejové no, to je často nutné ukázat, že skutečný majitel udělal, ve skutečnosti, víte o držení. Například:
Fred vlastní uhelný důl s několika šachtami a jeskyněmi ve všech směrech. Barney se stěhuje do jedné z šachet. Postaví obrovský nápis nad zemí, poblíž vchodu do dolu, který říká: „Barneyho místo: jděte dolů touto jeskyní a udělejte třetí právo dostat se na Barneyho místo.,“V tomto případě, protože Barney podnikl kroky k zajištění toho, aby skutečný majitel věděl o svém nepříznivém držení, může být jeho držení považováno za otevřené a notoricky známé.
Pokud nepříznivý vlastník opustí zemi pokaždé, když skutečný majitel přijde zkontrolovat zemi, nebude vlastnictví vůbec považováno za nepříznivé, protože nebude otevřené a notoricky známé. Například:
Zlá čarodějnice vlastní perníkový dům. Většinu času však tráví v Oz a obvykle jen opouští perníkovou chalupu, aby se postarala o sebe., Zatímco je pryč, Hansel se stěhuje do Perníkové chaloupky. Nicméně, když Zlá Čarodějnice se vrací domů do Perníkové chaloupky (což se stává jen jednou za několik let), Jeníček skrývá v cihlové peci, dokud Zlá Čarodějnice listy. To trvá čtyřicet let. Jeníček nemá perníkovou chalupu ani jeden den, protože jeho skrývání před zlou čarodějnicí ukazuje, že jeho držení není otevřené a notoricky známé. Mimochodem, držení je také neplatné, protože nesplňuje třetí prvek, protože není nepřátelské ani pod nárokem práva.,
Prvek #3: Nepřátelské a Podle Tvrzení Správné:
Tento prvek vyžaduje, aby vlastník musí vstoupit a vlastnit majetek bez souhlasu vlastníka a ten vlastník musí mít majetek s úmyslem zbývající na pozemku trvale. Nevyžaduje, aby vlastník skutečně tvrdil, že má zákonné právo vlastnit majetek. Stačí, že majitel má v úmyslu zůstat na majetku po celou dobu.,
klíčové důsledky tohoto pravidla jsou, že:
- Nájemce nemůže požadovat nepříznivé držení proti svému pronajímateli, protože podle definice nájemce umožňuje, aby nájemce žil v areálu. Proto držení není nepřátelské. Totéž platí pro spolumajitele. Vzhledem k tomu, že každý spolumajitel má právo vlastnit celý majetek, držení jediným nájemcem se nepovažuje za nepřátelské.
- Nájemce nemůže mít majetek, pokud má povolení od „skutečného vlastníka“ k obsazení nemovitosti.,
- nepříznivé držení je neúčinné, pokud vlastník slovně (nebo jinak) připouští skutečnost, že majitel je „skutečným“ vlastníkem nemovitosti a že je pouze vlastníkem. V takovém případě se držení nepovažuje za nepřátelské. Například:
doba nepříznivého držení ve státě X je 20 let. Majitel vlastní Blackacre, balík nemovitostí ve státě X. vlastník se stěhuje do Blackacre v roce 1990. V roce 2008, Majitel říká, že Vlastník, pokud se pohybuje mimo Blackacre ihned, Majitel přinese ejectment akce a mít ho shodil nemovitosti., Majitel odpoví: „dobře, odejdu; jen mi dejte pár týdnů, abych našel byt.“Majitel souhlasí. Uplynuly však další dva roky a majitel stále žije na pozemku. Konečně, v roce 2011, majitel přináší vyhazovací akci proti vlastníkovi, ale majitel tvrdí, že získal titul Blackacre prostřednictvím nepříznivého držení. V tomto případě majitel vyhraje, protože na základě rozhovoru v roce 2008 majitel ukázal, že neobsadil majetek podle nároku na právo. Spíše, on jen vlastnil majetek na milost a se svolením, majitel., Majitel proto nezískal titul Blackacre prostřednictvím nepříznivého držení.
je také důležité si uvědomit, že držení není třeba se zlým úmyslem, nebo dokonce se úmysl zbavit vlastníka majetku, pro nepříznivé vlastnictví platné. Ve skutečnosti, i když si majitel neuvědomil, že se dopustil činu nepříznivého držení, může takové držení stále pracovat na převodu titulu. Například:
Owen a Angela jsou sousedé. Angela staví plot podél toho, co považuje za hranici majetku mezi svým majetkem a Owenovým majetkem., Plot tam zůstává 25 let. Během této doby, obě strany předpokládají, že plot je správné vymezení mezi vlastnostmi a obě strany žijí v souladu s hranicí vymezenou plotem. Ukazuje se, že Angela omylem postavil plot 5 stop do Owen majetku. Ve většině jurisdikcí by se to kvalifikovalo jako nepříznivé držení. I když Angela nevěděla, že plot zasáhl do Owenova majetku, faktem zůstává, že její držení pěti stop širokého prostoru bylo otevřené a notoricky známé a bylo nepřátelské vůči vlastnictví Owena., Nepřátelství pocitu nebo zloby se nevyžaduje.
některé státy změnily toto poněkud drsné pravidlo a místo toho použily subjektivnější test na nepříznivé držení. V těchto jurisdikcích, pokud osoba zaujímá majetek v dobré víře a pod mylným přesvědčením, že již vlastní majetek, to nepředstavuje nepříznivé držení. Viz Preble v. Maine Central Railroad, 27 a. 149 (mě. 1893).,
prvek #4: nepřetržité a nepřerušované držení:
posledním prvkem nepříznivého držení je to, že vlastník musí mít nepřerušené vlastnictví půdy po dobu zákonné doby. Samozřejmě to neznamená, že majitel musí být na zemi po dobu 24 hodin denně, sedm dní v týdnu, 365 dní v roce. Tento prvek spíše vyžaduje, aby vlastník zabíral půdu do té míry a s množstvím využití, které by průměrný majitel zabíral.,
stupeň držení, který je považován za nepřetržitý a nepřerušovaný, se samozřejmě bude lišit v závislosti na tom, k čemu se vlastnost obvykle používá. Pokud je nemovitost používána jako trvalý pobyt, pak by nepříznivý vlastník musel žít v domě, protože průměrný člověk by žil v trvalém pobytu. Pokud je dům rekreačním domem, pak by jeho příležitostné použití v sporadických časech během roku pro zákonnou dobu mohlo stačit. Například:
Alberto vlastní lyžařskou chatu ve Vailu v Coloradu, která se obvykle používá pouze během zimních prázdnin., Předpokládejme, že zákonná doba nepříznivého držení v Coloradu je deset let. Hubert využívá lyžařskou chatu pro svou zimní dovolenou po dobu deseti po sobě jdoucích zim. Hubert může dům získat prostřednictvím nepříznivého vlastnictví, protože jeho užívání chaty v zimě po celou zákonnou dobu je považováno za nepřetržité užívání, i když chatu nepoužíval po celý rok.,
v Případě nepříznivého vlastník úmyslně opustil nemovitosti na jakoukoli dobu, bez záměru vrátit, kontinuitu nežádoucí držení je ztracené a nežádoucí majetek časové období, hodiny se znovu spustí od začátku, pokud on nebo ona se vrátí a převezme zemi znovu.,
Stehování
S ohledem na poslední prvek neustálého držení, důležitá otázka se týká situace, v nichž různé vlastníky obsadit nemovitost pro po sobě jdoucích časových období a jejich celkový kombinovaný doba držení přesahuje nežádoucí držení období pro kontinuální časové období. Jinými slovy, mohou dva samostatné vlastníky „připínáček“ jejich majetek na sebe, aby dokončit nežádoucí držení?,
Na obecné pravidlo vztahující se na tuto otázku je, že nepříznivé vlastníci mohou „připínáček“ jejich dobu držení jednoho na druhý dispozici, pokud, a pouze tehdy, pokud převod od prvního majitele, aby druhý vlastník byl proveden dobrovolně. Například:
- Omar vlastní Blueacre, který se nachází ve státě Ames. Ames má nepříznivé držení zákonné období 15 léta. V roce 2000 se Anthony přesune na Blueacre a má ji k vyloučení Omara. V roce 2006 Anthony převede Blueacre do Barbary skutkem, který zprostředkovává Blueacre Barbaře za poplatek simple absolute., Barbara má Blueacre až do roku 2016, kdy Omar přináší proti ní katapultovací akci, aby obnovil Blueacre. Omar je příliš pozdě. Vzhledem k tomu, Blueacre byl převeden dobrovolně z Anthonyho do Barbary, jejich období držení jsou „připnutý“ na sebe. Proto Barbara získala titul Blueacre prostřednictvím nepříznivého držení.
- Omar vlastní Blueacre, který se nachází ve státě Ames. Ames má nepříznivé držení zákonné období 15 léta. V roce 2000 se Anthony přesune na Blueacre a má ji k vyloučení Omara., V roce 2006 se Barbara přesune na Blueacre bez souhlasu Anthonyho nebo Omara. Poté vyloučila Anthonyho a má Blueacre až do roku 2016. Barbara tímto způsobem nezíská Blueacre. Vzhledem k tomu, že neměla Anthonyho povolení vstoupit do Blueacre, její doba držení se nedotýká Anthonyho doby držení. K získání titulu by musela mít majetek až do roku 2021.
pravidlo týkající se nepříznivého držení proti následným majitelům je však ještě jednodušší., Pravidlem je, že jakmile se proti vlastníkovi pozemku začne stavět nepříznivý majetek, pokračuje i proti dalším následným vlastníkům pozemků. Například: