Úspěšný pronájem nemovitostí investoři vědí, že zisky jsou vyrobeny nemovitostí, kdy je koupil, ne, když je to prodal. Jak ale investoři vědí, že dohoda, na kterou se dívají, má smysl?
v tomto článku odpovíme na tuto otázku a mnohem více.
začneme tím, že posuzuje, jak pronájem nemovitostí analýza funguje, mluvit o tom, proč peněžní tok je kritická, a dá vám dva volné nemovitosti k pronájmu analýzy, tabulky a nástroje, které můžete začít používat dnes.,
(Klikněte zde, pokud jste“d raději skočit rovnou do tabulky)
Základní Kroky Pronájem Nemovitosti Analýzu
k Dispozici jsou čtyři hlavní kroky při pronájmu majetku analýza:
1., Určit tržní hodnotu
realitní investoři mají širokou škálu nástrojů, které mají k dispozici, aby pomoci určit tržní hodnotu domu:
- CMA nebo srovnávací analýza trhu zprávy, co podobné domy se v poslední době prodává a jak moc jsou v současné době uvedeny na
- Finanční metriky, jako jsou cap sazbu a GRM (gross rent multiplikátor)
- 1% Pravidlo stanoví, že měsíční nájemné z nemovitosti by měla být rovna nebo větší než 1% z kupní ceny – v případě, že měsíční nájemné je 1000 dolarů, tato nemovitost je v hodnotě asi 100 000 dolarů
2., Výpočet nákladů na vlastnění majetku
náklady Na vlastnictví a provoz jediné-rodinné investice do nemovitostí zahrnuje celou řadu nákladových položek, jako jsou daně, management a leasing poplatky, služby, údržbu a opravy.
někteří investoři“ ballpark “ provozní náklady pomocí něčeho, co se nazývá pravidlo 50%. Pravidlo 50% předpokládá, že provozní náklady (s výjimkou jistiny hypotéky a úroku) budou polovinou hrubého příjmu. Pokud tedy rodinný dům pronajme za 1 000 dolarů měsíčně, měsíční provozní náklady budou 500 dolarů.,
Zatímco 50% Pravidlo může být dobrý počáteční screening nástroj pro použití při výběru potenciálních investic analyzovat dále, je lepší použít historické náklady nebo provádět podrobný výzkum, aby se dozvědět, kolik přesně pronájem nemovitosti bude stát na vlastních.
3. Výzkum tržní nájmy
on-Line zdrojů, jako jsou Rentometer, Zillow , a RENTCafé jsou vynikající zdroje pro hledání v reálném čase informace nájemné v téměř každém trhu v USA Další dobrá technika pro zkoumání tržní nájemné je ‚s secret ostatní pronájem nemovitostí v oblasti tím, že předstírá, že je nájemce.
4., Odhadněte veškeré potřebné náklady na rehabilitaci a aktualizaci
Pokud investujete do pronájmu rodinného domu na klíč z trhu Roofstock, je nepravděpodobné, že budete muset provést okamžité opravy. Nicméně, v určitém okamžiku během období držení, možná budete chtít udělat nějaké vnitřní nebo vnější aktualizaci přidat hodnotu a ospravedlnit vyšší nájem.
Váš správce nemovitosti vám může pomoci získat více nabídek na práci, a také poradit, zda místní vláda bude vyžadovat licencovaný dodavatel dělat práci, nebo umožnit použití méně nákladné údržbář.,
Analýza Cash Flow
Existují dva způsoby, pronájem nemovitostí investoři vydělat peníze: prostřednictvím zhodnocení kapitálu v dlouhodobém horizontu, a to prostřednictvím cash flow za celé období držení.
majetkové zisky rostou rychleji ke konci úvěrového období, protože větší procento měsíční splátky hypotéky je aplikováno na jistinu. Historicky také ceny bytů v USA překonaly míru inflace.
takže není nerozumné, aby investor v oblasti nákupu a držení nemovitostí předvídal zdravé zisky z vlastního kapitálu.,
Nicméně, protože realitní trhy také historicky pohybují v cyklech, snaží se čas na trhu a maximalizovat zhodnocení tím, že čeká na vyšší cenu prodat může někdy selhat., To je důvod, proč tolik úspěšné realitní investoři se zaměřují na cash flow při analýze majetku investovat do:
- Hodnoty rodinné domy, které mají podobné vlastnosti mají tendenci se pohybovat ve stejném směru, což znamená, že jejich budoucí potenciál zhodnocení je přibližně stejná
- Financování pro rodinné domy je také podobný, tak hlavní zůstatek bude splacen v přibližně stejnou rychlost, což znamená, že kapitálové zisky téměř na konci výpůjčky budou také stejné.
to je důvod, proč realitní investoři porovnat cash flow dva podobné vlastnosti.,
protože potenciální zisk z vlastního kapitálu je přibližně stejný, peněžní tok se stává rozlišujícím faktorem. Všechno ostatní je stejné, dům s větším peněžním tokem je lepší investicí.
jak analyzovat cash flow
Cash flow je rozdíl mezi příjmy a výdaji. Zatímco tato definice je velmi jednoduchá, přesná analýza a výpočet peněžního toku může být o něco obtížnější.
je to proto, že mnoho začínajících realitních investorů je příliš optimistických., Často přeceňují hrubý příjem z pronájmu a podceňují provozní náklady nebo skutečné náklady na vlastnictví nájemní nemovitosti.
dobrý cash flow analýza zahrnuje:
Hrubé příjmy z pronájmu
Jedna velká chyba, někteří investoři se očekává, že nájemné bude vždy jít nahoru rok co rok. Místo předpovídání přímka roční zvýšení nájemného o 3% (například), mluvit s ostatními investory ve vašem trhu dozvědět se, co jejich historické zvyšování nájemného opravdu bylo.,
volné pracovní místo/úvěrová ztráta
mnoho proformas cash flow využívá volné / úvěrové ztráty ve výši 5% hrubého ročního příjmu. Neobsazenost je doba potřebná k nalezení nového nájemce-nebo k otočení jednotky – když nemovitost nevytváří příjem. Úvěrová ztráta je další slovo pro špatný dluh vytvořený nájemníky, kteří nemají platit v plné výši.
počet dní, ke kterým se 5% rovná, je asi 18 dní. Spíše než pomocí 5%, promluvte si s místní společností pro správu nemovitostí Roofstock, abyste získali svůj vstup na to, jak dlouho trvá nalezení nového nájemce., Možná zjistíte, že 5% je příliš nízká nebo dokonce příliš vysoká, pokud je poptávka po pronájmu nemovitostí na trhu silná.
Správa Majetku
Když mluvíte s profesionální správce nemovitosti, zeptat se jich na jejich strukturu poplatků a dozvědět se, jaké služby jsou zahrnuty a které mohou generovat další poplatky. Standardní jezdí mezi 8% – 12% hrubé měsíční příjmy z pronájmu, zatímco jiní mohou účtovat paušální fixní poplatek za jednotku, nebo nabídnout slevu pro investora s více vlastnostmi.,
za služby, jako je leasing novému nájemci a zřízení nového klientského účtu, mohou být účtovány další poplatky. Tyto poplatky snižují peněžní tok nemovitostí, ale začínající investoři často zapomínají zahrnout je do analýzy peněžních toků.
Údržba
Údržba zahrnuje náklady na opravu nebo výměnu předmětů, jako jsou ucpané instalatérské linky, rehanging dveře od skříně, nahrazovat opotřebované spotřebiče, servis VZDUCHOTECHNIKY, nebo oprava střechy., Někteří investoři vypočítat náklady na údržbu, jako 10% z hrubé nájemné, zatímco jiné vlastníky, aby podrobný seznam s náklady na jednotlivé úkoly a opravy.
věk domu a demografický stav nájemce také ovlivňují náklady na údržbu nemovitosti.
starší domy-pokud nebyly zcela rehabbed a aktualizovány-bude obecně stát více na údržbu než nová výstavba. Investoři cílení studenty nebo sekce 8 nájemníci jako nájemci mohou najít náklady na údržbu jsou vyšší než majitelé pronájem Millennials s high-tech pracovních míst nebo důchodců baby boomers.,
Nástroje
Nájemci v rodinných domech obvykle platit své účty přímo, ale v menších rodin vlastnosti pronajímatelé často platit za vodu, kanalizace a odpadky pak projít, že náklady prostřednictvím nájemce.
i když nájemce platí své vlastní účty za elektřinu, je dobré zkontrolovat u místní utility, abyste zjistili, jaké účty jsou každý měsíc.
vyšší než běžný účet za elektřinu by mohly skončit dělat majetku příliš drahé na nájemce, což vytváří vyšší míru neobsazenosti míst a nižší cash flow., V závislosti na obci mohou některé nástroje také držet pronajímatele odpovědného za nezaplacený účet nájemce, což vytváří neočekávané náklady na výkaz peněžních toků.
poplatky HOA
vlastnictví domu, který je součástí sdružení majitelů domů, také znamená platit poplatek HOA, obvykle jednou měsíčně. Je dobré požádat HOA o kopii jejich ročního P&L a rozvahy.,
to je proto, zatímco HOA zisk & ztráta prohlášení se může zdát silný, slabý rozvaze se rozumí HOA je podkapitalizován a mohou třeba vydávat zvláštní posouzení, aby každý majitel nemovitosti ve sdružení.
hypotéka
hypoteční splátky se obvykle skládají z PITI – nebo jistiny, úroků, daně z nemovitosti a pojištění. Pokud vaše měsíční splátka úvěru nezahrnuje všechny tyto položky, nezapomeňte v analýze cash flow zohlednit chybějící položky.,
Další výdaje,
Tato kategorie může zahrnovat non-opakující se náklady, jako jsou leasingové poplatky, boj proti škůdcům, odstraňování sněhu, terénní úpravy, a daňově uznatelné cestovní výdaje pro dlouhé vzdálenosti investory do nemovitostí.,
Jednoduché Tabulky pro Pronájem Nemovitostí Analýza
Pro ilustraci, jak pronájem nemovitostí analýza funguje v reálném světě, jsme se dát dohromady jednoduché tabulky pomocí Google Listy (ale můžete si také stáhnout kopii do aplikace excel, pokud chcete použít, že):
Stáhněte si tuto jednoduchou tabulku pro pronájem nemovitosti analýzu nyní (s laskavým svolením Roofstock Akademie)
Alternativní Nástroj, Který Dělá Těžkou práci Za Vás
Další vynikající prostředek k použití pro detailní single-family pronájem nemovitostí analýza je Roofstock Cloudhouse.,
jednoduše zadejte adresu jakéhokoli rodinného domu v USA, abyste získali úplnou prognózu potenciálního návratu. Můžete také přizpůsobit své zprávy Cloudhouse úpravou předpokladů pro vytvoření přizpůsobené analýzy.,
Další finanční metriky pro měření
dobrý pronájem nemovitostí analýzou tabulky umožňuje také realitní investory, aby vytvořit další klíčové finanční ukazatele pomoci zvážit výhody a nevýhody alternativních investičních možností:
- Cash-on-cash výnos = Čistý roční peněžní tok / Cash investovala
- Čepice sazba = NOI (čistý provozní zisk před splátku hypotéky) / Tržní hodnota majetku
- Gross rent multiplikátor = Tržní hodnota / Hrubý roční nájemné
- Hrubý výnos nájemného = Hrubý roční nájemné / Tržní hodnota