Antagelige Realkreditlån: Hvornår Kan Du Overføre Boliglån?

et antageligt realkreditlån er et lån, der kan overføres fra en part til en anden med de oprindelige vilkår tilbage på plads. For købere og sælgere i et stigende rentemiljø er det en god mulighed at drage fordel af et antageligt realkreditlån, der giver økonomisk mening—hvis det gøres korrekt.

• hvad er et antageligt pant?
• hvilke realkreditlån er antagelige?
• hvordan man antager et realkreditlån
• Tips til antagelser om boliglån
• Hvornår giver det mening at overføre et realkreditlån?,

Hvad er et antageligt pant?

et antageligt realkreditlån giver en anden part mulighed for at overtage de resterende betalinger på et realkreditlån, samtidig med at den eksisterende lånerente, tilbagebetalingsperiode, hovedstol og andre vilkår holdes intakte. Rettighederne og forpligtelserne ved det oprindelige lån er i det væsentlige porteret fra en låntager til en anden uden at der oprettes et nyt prioritetslån. Køberen accepterer at foretage alle efterfølgende lånebetalinger fremadrettet, som om de tog det oprindelige lån ud.

ikke alle lån kan dog antages, og långiveren skal godkende antagelsen i de fleste tilfælde., Svarende til en standard køb pant, om din antagelse er godkendt vil afhænge af din evne til at kvalificere sig til lånet og din evne til at tilbagebetale din gæld. Der er generelt to typer af realkreditlån antagelser:

en simpel antagelse er, hvor køberen overtager på realkreditlån fra sælgeren. Dette er en privat transaktion, hvor titel til hjemmet passerer fra sælger til køber, og kræver mindre involvering fra långiveren. Denne proces er i sagens natur risikabel for sælgeren, da de forbliver ansvarlige for betalinger på den oprindelige gæld., En simpel antagelse placerer sælgeren i positionen som en sekundær obligee, svarende til en pant medunderskriver. Selvom køberen accepterer at foretage betalinger på boliglånet under en simpel antagelse, er sælgeren stadig ansvarlig for pantet. Eventuelle misligholdelser eller misligholdelser, der er afholdt af køberen, vises også på sælgerens kreditrapport.

Novation er, hvor køberen overtager betalingerne for pantet, og långiveren tildeler formelt Alle rettigheder og ansvar for det oprindelige pant til køberen., Efter novation frigøres den oprindelige låntager fra alt ansvar, og en ny forpligtelse oprettes med de samme vilkår og rente for det gamle lån. Det eksisterende lån antages derfor både af en anden part og tildeles denne part af långiveren eller låneservicen. Novation aftaler er mere ønskelige, fordi de eliminerer ansvar for den oprindelige låntager, og resultere i fuld overførsel af pant til den nye homebuyer. Disse er generelt en renere løsning end simple antagelser.

hvilke realkreditlån kan antages?,

offentligt støttede lån, som FHA, VA og USDA-lån, vil generelt give mulighed for antagelser. De omfatter typisk ikke de” due on sale ” klausuler, der ville forhindre lånet fra at blive antaget. Klausulen “due-on-sale” blev populariseret for konventionelle lån i 70 ‘erne og 80 ‘erne på grund af ændringer i udlånspraksis. Hvis du ser en” due on sale ” klausul i dit realkreditlån kontrakt, kan du være ude af lykke så vidt lån antagelser gå, selv om det aldrig gør ondt at spørge långiveren direkte.

er FHA-lån antagelige?

FHA-lån ydet efter Dec., 1, 1986 kan antages, men kræver, at långiveren verificerer køberens kreditværdighed for at kvalificere sig. Dette betyder, at der opfylder de nuværende FHA underwriting retningslinjer for indkomst, formue og credit:

er USDA-lån antagelige?

USDA-lån er normalt antagelige, men kræver forudgående godkendelse af USDA., De vil ikke give en godkendelse, hvis sælgeren er bagud eller i misligholdelse af deres betalinger. For at kvalificere sig:

er VA-lån antagelige?,

VA-lån antages, fordi de tjener et specifikt formål for nuværende og tidligere militære medlemmer. Veterans Administration bakker deres lån med en garanti, ellers kendt som en “ret,” og hver serviceman eller kvinde har en vis mængde ret til rådighed for dem. Grundlæggende ret er $ 36,000, og VA garanterer op til fire gange rettighedsbeløbet, eller $144,000, af lånet mod standard. Dette fungerer som beskyttelse for långiveren, især hvis boligejer er forpligtet til at flytte som en del af deres militærtjeneste.,

Hvis en servicemand eller kvinde er forpligtet til at bevæge sig hurtigt på ordrer, for eksempel, har de muligvis ikke tid nok til at sælge deres hus, gendanne deres ret og købe et nyt hjem hurtigt nok. Hvis en anden kvalificeret veteran er i stand til at påtage sig deres lån, gendannes deres ret, og de kan bruge deres VA-fordel igen i fremtiden. Husk, at både VA og den nuværende långiver skal godkende antagelsen. Derudover, hvis en ikke-veteran påtager sig lånet, vil retten ikke blive genoprettet.

er konventionelle realkreditlån antagelige?,

konventionelle lån er typisk ikke antagelige, fordi de næsten altid indeholder en “forfalden til salg” – klausul i deres lånedokumenter, der kræver, at pantet betales, hvis ejendommen overføres. Stort set alle realkreditlån opstod i de seneste år indarbejde en due-on-sale klausul; dette er standard driftsprocedure for de fleste større banker og kreditforeninger.

der kan være undtagelser med nogle private långivere, da der ikke er noget lovkrav om at inkludere klausulen om forfaldne salg i lånedokumenter., Fjernelse af klausulen om forfaldne til salg kan også være genstand for forhandling, når sælgerbaseret finansiering er involveret. Der er også situationer, hvor du kan overføre et pant uden at udløse klausulen om forfaldne Salg; disse vil typisk involvere overførsel af fast ejendom gennem en tillid eller arv, eller som en del af en skilsmisse. Det ” s altid en god id.at rådføre sig med din ejendom advokat for at bekræfte lovligheden og muligheden for sådanne overførsler.,

sådan antager du et realkreditlån

for at påtage dig et realkreditlån skal du kontrollere, om din långiver vil tillade en antagelse, og i bekræftende fald, om du kvalificerer dig til antagelsen. Hvis antagelse er tilladt, kvalifikationskravene vil svare til dem i en standard pant ansøgning.

1) Find ud af, om lånet kan antages

Du kan kontrollere lånedokumenterne for at se, om antagelser er tilladt. Lånedokumentet angiver typisk, om lånet kan antages under “assumption clause.,”Vilkårene kan også vises under” due on sale klausul”, hvis lån antagelse isn ” t tilladt. Hvis dokumenterne ikke indeholder disse vilkår, skal du kontakte långiveren direkte og bede dem om at bekræfte, om lånet kan antages.

Du kan også henvise til side 4 i den afsluttende offentliggørelse, hvis lånet blev foretaget efter lovgivningsmæssige ændringer i Dodd-Frank Act., Underpositionen kan læses som følger:

“antagelse – hvis du sælger eller overfører denne ejendom til en anden person, vil din långiver

2) Send Antagelsesanmodningen til långiveren

Du bliver nødt til at sende antagelsesanmodningen til långiveren såvel som den tilsvarende regeringsenhed, der garanterer dit prioritetslån., Det er sandsynligt, at de begge vil opkræve gebyrer for denne service. Den maksimalt tilladte gebyrer for FHA og VA lån forudsætninger, er angivet nedenfor:

långiver kan også oplade sin egen separate gebyr. Typisk varierer dette mellem $ 800 og $ 1,000—men det kan være så meget som 1% af lånebeløbet.,

3) Indsend personlige økonomiske oplysninger til gennemgang

afhængigt af den type lån, du forsøger at antage, kan långiveren kræve indkomst -, aktiv-og kreditoplysninger for at bestemme din evne til at kvalificere sig til det eksisterende lån. De er forpligtet til at kontrollere din evne til at tilbagebetale pantet, ligesom de gjorde med den oprindelige låntager. Visse programmer giver mulighed for reduceret dokumentation, men så rådfør dig med långiveren for at finde ud af præcis, hvilke oplysninger de skal gennemgå.,

4) Tegn den Antagelse Aftale/Ændre Gerning

Det vigtigste dokument i forbindelse med lånet antagelse proces er deed of trust, som føjes dit navn til pant-og fritager den oprindelige låntager af forpligtelser i henhold til aftalen, under forudsætning af en nyordning.

alle parter skal underskrive de endelige dokumenter. Gerningen, kombineret med realkreditnotatet, registreres på Amtsoptagerens Kontor og afslutter processen med at sikre købers forpligtelse og frigive sælgerens forpligtelse.,

at have en ejerens titel forsikringspolice oprettet er et ekstra sikkerhedsniveau for køberen, og et titelfirma sammen med et escro. – agentur kan hjælpe med at koordinere dokumenter og behandle optagelsen. I komplekse situationer kan det være i alles bedste interesse at konsultere en ejendomsadvokat.

tip til antagelser om boliglån

det er vigtigt at sikre, at långiveren har underskrevet antagelsen, fordi de bestemmer, hvem der i sidste ende er ansvarlig for betaling på lånet., Indtil sælgeren frigøres fra ansvar af långiveren, er de ansvarlige for gælden, og manglende betaling af lånets eventuelle antagelse kan have negativ indflydelse på deres kredit score.

det er også vigtigt at nøjagtigt værdsætte ejendommen, før man antager lånet. Mens en vurdering ikke er påkrævet som en del af antagelsesprocessen, vil du have en gjort alligevel for at sikre, at du ikke betaler for meget for ejendommen., Derudover skal en titelsøgning udføres for at sikre, at der ikke er nogen panterettigheder eller andre belægninger, der er udestående på ejendommen, der falder uden for pantet. Disse skal behandles, før lånet antages.

Hvornår giver det mening at overføre et pant?

Hvis vilkårene for sælgers eksisterende pant er gunstigere end hvad der er tilgængeligt på det nuværende marked, kan det antages, at lånet kan være økonomisk fordelagtigt., I et stigende rentemiljø kan købere sikre bedre vilkår ved at antage lån, der stammer fra perioder med lave renter. Som satser fortsætter med at stige, er det”s sandsynligt, at stigende renter vil fortsætte med at gøre lån antagelser mere attraktiv.

et lån antagelse kan også give mening efter enhver større begivenhed, der kræver overdragelse af ejendom. Dette kan omfatte skilsmisser, ejendom planlægning og arv, gaver af fast ejendom, eller andre ikke-arms længde transaktioner. Du ønsker måske at konsultere en advokat for at bekræfte, om en antagelse ville være tilladt i nogen af disse scenarier., FHA -, USDA-og VA-lån tillader også normalt antagelser uden det faktiske salg af ejendommen.

en anden fordel ved at have et antageligt lån er, at det kan tjene som et incitament for boligkøbere, især hvis den eksisterende rente er lav, og betingelserne er særlig gode. Dette kan bruges som en ekstra salgsargument, hvis du støder på en køber, der”s villig til at gøre en betydelig kontant bidrag.