Wenn sich der Ruhestand nähert, hat die Aussicht auf ein neues, erschwingliches, energieeffizientes Fertighaus in einem freundlichen, dorfähnlichen Mobilheimpark sicherlich seinen Reiz.
Leider konnte die Prekarität des Aufbaus Ihrer Zukunft auf Land, das Sie nicht besitzen, den finanziellen Teppich unter Ihnen herausziehen, so wie Ihre Verdienstjahre zu Ende gegangen sind.,
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Ist das Leben in Mobilheimen das Risiko wert? Auch seine Anhänger haben ihre Vorbehalte.
Der Grund: Weniger als 2% der Mobilheimparks befinden sich laut Resident Owned Communities USA oder ROC USA im Besitz der Bewohner. Es sei denn, Sie installieren ein Fertighaus auf Ihrem Privatgrundstück, Die Chancen stehen gut, dass jemand — sei es ein Mutter — Kind-Besitzer oder zunehmend ein riesiges Unternehmen-Ihnen die Miete berechnet, um Ihr Haus auf ihrem Land zu parken.,
Erwarten Sie Abschreibungen
Bob Klosterman, Gründer von White Oaks Wealth Advisors mit Sitz in Minneapolis und Longboat Key, Florida, weist darauf hin, dass Mobilheime in den meisten Staaten als tragbares persönliches Eigentum oder „Chattel“ gelten, Ein neues Fertighaus beginnt ab dem Zeitpunkt des Verkaufs zu Abschreibungen — ähnlich wie ein neues Auto.
“ Mobilheime sind nicht für ihre Wertschätzung bekannt. Wenn das Land oder Grundstück Teil des Deals ist und der Standort attraktiv ist, hilft das“, sagt er.,
Dennoch ist die erwartete Abschreibung aus finanzieller Sicht nicht unbedingt ein Deal Breaker.
„Die Transportkosten für ein Mobilheim können erheblich geringer sein als für ein Ein-(Familien -) oder Mehrfamilienhaus, wodurch der Eigentümer fortlaufend weniger aus seinem Portfolio ziehen kann“, sagt Klosterman. „Auf der Straße, das kann viel wertvoller sein als der Wiederverkaufswert des Hauses.,“
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Mobilheime nicht wirklich mobil
Auch gegen den Hausbesitzer ist diese ganze“ mobile “ Fehlbezeichnung. Die heutigen Fertighäuser sind vielleicht besser gebaut, energieeffizienter und weitaus anpassbarer als neu gebaute Häuser, aber eine Sache, die sie nicht sind, ist mobil.,
Dies erzeugt einen Dominoeffekt, der für potenzielle Downsizer von Mobilheimen kein gutes Zeichen ist, so Ishbel Dickens, Executive Director der National Manufactured Home Owners Association oder NMHOA, einer Mitgliedsorganisation mit Sitz in Seattle.
„Ich nenne Menschen, die in ihren Heimatgemeinden leben“, sagt sie. „Viele unserer Hausbesitzer zahlen Steuern auf ihr Haus zum gleichen Satz wie bei einem herkömmlichen Haus. Sie können das Haus nicht bewegen; es ist zu teuer zu bewegen., Die meisten Gemeinden akzeptieren kein Fertighaus, das älter als ein paar Jahre ist, daher gibt es keinen Ort, an den sie es verschieben können. Und niemand möchte es in einer Gemeinde kaufen, in der die Mieten weiter steigen und die Hausbesitzer keine Möglichkeit haben, dieses Problem anzugehen.“
Die Zonenfalle
Da viele Mobilheimgemeinschaften ursprünglich außerhalb der Stadtgrenzen gebaut wurden, ist das darunter liegende Land oft eher gewerblich als Einfamilienhaus.
„Schließlich wird dieses Land sehr wertvoll und so wird es an die Wal-Marts und Big-Box-Läden der Welt verkauft“, sagt Dickens., „Das ist ein großes Anliegen. Sie haben keine Kontrolle darüber, was mit dem Land passieren wird.“
Gesetze begünstigen Vermieter gegenüber Mietern
Da das Land unter ihnen geschätzt wird, wurden Mobilheimgemeinschaften zunehmend von Unternehmen erworben. Tim Sheahan, Präsident der NMHOA, sagt, dass das Fehlen substanzieller Vermieter-Mieter-Statuten zur Regulierung der schwachen Beziehung zwischen gesichtslosen Unternehmen und nervösen Mobilheimbesitzern (laut Sheahan fehlt es in 14 Staaten an einem Gesetz) starke Anreize für Vermieter geschaffen hat, die Mieten zu erhöhen.,
“ Es erhöht nicht nur das monatliche Einkommen des Eigentümers, es erhöht auch den Wert der Gemeinde, wenn sie es verkaufen möchte. Und wenn sie die Mieten hoch genug erhöhen, können sie Hausbesitzer wirtschaftlich vertreiben, die Häuser für wenig bis gar nichts erobern und davon profitieren, indem sie die Häuser weiterverkaufen oder vermieten“, sagt er. „Die Bewohner können es sich nicht nur nicht leisten, in ihrem Haus zu bleiben, sie können es auch nicht verkaufen, weil niemand ein Haus mit so hoher Miete will. In einigen Küstengebieten Kaliforniens wird geschätzt, dass für jeden monatlichen Mietanstieg von 100 US-Dollar die Wohnwerte um 10.000 US-Dollar sinken.“
Beachten Sie hier ein gemeinsames Thema?, Grundbesitz, oder deren Fehlen, bleibt der fatale Fehler in dem, was sonst eine bemerkenswerte Geschichte von unbegründetem Wohnraum für einkommensschwache Amerikaner sein könnte.
Regeln ändern
Paul Bradley hofft, all das zu ändern, 1 Mobilheimpark auf einmal.
Als Präsident von Concord, ROC USA mit Sitz in New Hampshire, haben Bradley und sein Team Bewohnern in mehr als 100 Mobilheimparks in 14 Bundesstaaten geholfen, das Land unter ihren Häusern seit 2008 von privaten Eigentümern zu integrieren und gemeinsam zu kaufen, mit einer Erfolgsquote von 100%-keine Zwangsvollstreckungen oder Geschäftsausfälle.,
Nach dem Genossenschaftsmodell der ROC USA mit beschränktem Eigenkapital besitzen Hausbesitzer das Grundstück immer noch nicht unter ihren Füßen; Stattdessen besitzen sie einen anteiligen Anteil an der ansässigen Gesellschaft, der der gesamte Mobilheimpark gehört. Dennoch löst es einige große Nachteile für das Wohnen in Mobilheimen.
„Genossenschaften mit niedrigem Aktienwert sind für Hausbesitzer am einfachsten einzukaufen, da Sie kein großes Geld für eine Aktie aufbringen müssen und das Haus zum Marktwert handelt“, erklärt Bradley. „Weil es einen gewissen Beitragswert für das Haus aus dem Land selbst gibt, werden sich die Hauswerte im Laufe der Zeit verbessern.,“
Was ist eine Wohnungsgenossenschaft mit beschränktem Eigenkapital?
- Jeder Einwohner besitzt eine Mitgliedschaft Interesse an der Gesellschaft, die das Land besitzt.
- Die Bewohner besitzen nicht direkt ihr eigenes Stück Land.
- Die Koop-Mitgliedschaft berechtigt die Bewohner zu einem langfristigen Mietvertrag und einer Abstimmung in der Corporate Governance.
- Koop-Mitglieder gelten sowohl als Mieter als auch als Eigentümer.
- Die Preise für die Mitgliedsbeiträge werden von den Mitgliedern auf einem niedrigen Niveau festgelegt und bleiben fest, um den Wohnraum für aktuelle und zukünftige Bewohner erschwinglich zu halten.,
Diese Koop-Vereinbarungen geben Hausbesitzern auch die Kontrolle über die Losmieten, bieten die logische Lösung für den Unterhalt der Gemeinde und tragen zur Stabilität der Gemeinde bei, indem sie die Gefahr einer Sanierung durch gewinnhungrige Vermieter minimieren.
Während ROC USA normalerweise ein Buy-In von 51% benötigt, werden sie die Räder für motivierte Gemeinschaften mit einem Vorentwicklungskredit von 40% Mitgliedschaft in Bewegung bringen. Was passiert mit den Hausbesitzern, die sich weigern, der Genossenschaft beizutreten?,
„Sie können bleiben nonmember und weiterhin dort Leben, der co-op nicht vertreiben, die jemand für ein nonmember“, sagt Bradley. „Was passieren wird, ist, dass im Laufe der Zeit, wenn diese Nichtmitglieder ihre Häuser verkaufen, die neuen Hausbesitzer, die hereinkommen, Mitglieder werden müssen, damit sie schließlich zu 100% kommen.“
Aber selbst Bradley gibt zu, dass die Bewegung in Wohneigentum auf absehbare Zeit langsam voranschreiten könnte, zum Teil, weil Vermieter in den meisten Staaten wenig oder gar keine Verpflichtung haben, ihre Pläne zum Verkauf oder zur Sanierung ihrer Immobilien mit den Bewohnern zu teilen.,
So suchen Sie nach einem Mobilheimpark
Abgesehen von der Wahrscheinlichkeit, dass Sie eine Wohngemeinschaft in Ihrer Nähe haben, sollten Sie diese Tipps zur Hausjagd beachten:
- Suchen Sie eine Gemeinde im Besitz einer gemeinnützigen oder Wohnungsbehörde: „Ihr Land ist sicher und Sie wissen, wie Ihre Miete sein wird“, sagt Sheahan. Im Falle einer Wohnungsbehörde “ können sie nur 30% Ihres Einkommens für die Miete berechnen, weil sie staatliche Subventionen haben.“
- Suchen Sie nach einem langfristigen Mietvertrag: Einige Gemeinden bieten 5 -, 10-oder sogar 20-Jahres-Mietverträge an, um Mieter zu beruhigen und neue Bewohner anzuziehen., „Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch und führen Sie ihn von einem Anwalt aus, bevor Sie unterschreiben“, sagt Bradley.
- Fragen Sie nach einem Hausbesitzerverband: Während einige Vermieter sie verbieten, sind Gemeinden, die den Bewohnern eine Stimme geben, möglicherweise die beste Wahl.
- Stellen Sie die harten Fragen: Wie sind die Mieterhöhungen in den letzten 5 Jahren? Was sind Sie wahrscheinlich für die nächsten 10? Welche anteiligen Community-Wartungsgebühren sind betroffen?
- Holen Sie es schriftlich: „lassen Sie sich nicht in die malerischen Broschüre“ Sheahan sagt.,
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