Erfolgreiche Mietobjekt Investoren wissen, dass Gewinne gemacht werden, wenn Immobilien gekauft werden, nicht, wenn es verkauft wird. Aber woher wissen Anleger, ob ein Deal, den sie betrachten, wirklich Sinn macht?
In diesem Artikel beantworten wir diese Frage und vieles mehr.
Zunächst überprüfen wir, wie eine Analyse von Mietobjekten funktioniert, sprechen darüber, warum der Cashflow kritisch ist, und geben Ihnen zwei kostenlose Tabellen und Tools zur Analyse von Mietobjekten, die Sie noch heute verwenden können.,
(Klicken Sie hier, wenn Sie direkt in die Tabelle springen möchten)
Grundlegende Schritte einer Analyse von Mietobjekten
Bei der Analyse von Mietobjekten sind vier Hauptschritte zu befolgen:
1., Bestimmen Sie den Marktwert
Immobilieninvestoren stehen eine Vielzahl von Tools zur Verfügung, um den Marktwert eines Hauses zu bestimmen:
- CMA oder vergleichende Marktanalyse berichtet, wofür ähnliche Häuser kürzlich verkauft wurden und wie viel sie derzeit aufgeführt sind
- Finanzmetriken wie Cap – Rate und GRM (Brutto-Mietmultiplikator)
- 1% Regel besagt, dass die monatliche Miete einer Immobilie gleich oder größer als 1% des Kaufpreises sein sollte-wenn die monatliche Miete $1.000 beträgt, eigentum ist ungefähr $100.000 wert
2., Berechnen Sie die Kosten für den Besitz der Immobilie
Die Kosten für den Besitz und Betrieb einer Einfamilieninvestitionsimmobilie umfassen eine Vielzahl von Aufwandsposten wie Steuern, Verwaltungs-und Leasinggebühren, Nebenkosten, Wartung und Kapitalreparaturen.
Einige Investoren „Ballpark“ die Betriebskosten mit etwas namens 50% Regel. Die 50% – Regel geht davon aus, dass die Betriebskosten (ohne Hypothekarkapital und Zinszahlung) die Hälfte des Bruttoeinkommens ausmachen. Wenn also ein Einfamilienhaus für $1.000 pro Monat vermietet wird, betragen die monatlichen Betriebskosten $ 500.,
Während die 50% – Regel ein gutes Instrument für das erste Screening bei der Auswahl potenzieller Investitionen zur weiteren Analyse sein kann, ist es besser, historische Ausgaben zu verwenden oder detaillierte Untersuchungen durchzuführen, um genau zu erfahren, wie viel ein Mietobjekt kostet.
3. Research Market rents
Online-Quellen wie Rentometer , Zillow und RENTCafé sind hervorragende Quellen, um in fast jedem Markt der USA Echtzeit-Mietinformationen zu finden Eine weitere gute Technik zur Erforschung der Marktmieten besteht darin, andere Mietobjekte in der Region geheim zu halten, indem Sie vorgeben, Mieter zu sein.
4., Schätzen Sie die erforderlichen Reha-und Aktualisierungskosten
Wenn Sie vom Roofstock Marketplace aus in ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus investieren, ist es unwahrscheinlich, dass Sie sofort Reparaturen durchführen müssen. Möglicherweise möchten Sie jedoch irgendwann während der Haltedauer eine Innen-oder Außenaktualisierung durchführen, um einen Mehrwert zu schaffen und eine höhere Miete zu rechtfertigen.
Ihr Hausverwalter kann bei der Beschaffung mehrerer Angebote für jede Arbeit helfen und auch beraten, ob die lokale Regierung einen lizenzierten Auftragnehmer benötigt, um die Arbeit zu erledigen, oder die Verwendung eines weniger teuren Handwerkers zu ermöglichen.,
Analyse des Cashflows
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Vermietungsinvestoren Geld verdienen: durch langfristige Aufwertung des Eigenkapitals und durch Cashflow über die gesamte Haltedauer.
Die Eigenkapitalgewinne wachsen gegen Ende der Darlehenslaufzeit schneller, da ein größerer Prozentsatz der monatlichen Hypothekenzahlung auf das Kapital angewendet wird. Historisch gesehen haben die Immobilienpreise in den USA auch die Inflationsrate übertroffen.
Daher ist es für einen Immobilieninvestor nicht unvernünftig, gesunde Eigenkapitalgewinne zu erwarten.,
Da sich die Immobilienmärkte jedoch auch historisch in Zyklen bewegen, kann es manchmal nach hinten losgehen, wenn versucht wird, den Markt zu verzögern und die Aufwertung zu maximieren, indem auf einen höheren Verkaufspreis gewartet wird., Aus diesem Grund konzentrieren sich so viele erfolgreiche Immobilieninvestoren bei der Analyse von Immobilien, in die investiert werden soll, auf den Cashflow:
- Werte von Einfamilienhäusern mit ähnlichen Merkmalen tendieren dazu, sich in die gleiche Richtung zu bewegen, was bedeutet, dass ihr zukünftiges Wertschätzungspotenzial ungefähr gleich ist
- Die Finanzierung für Einfamilienhäuser ist ebenfalls ähnlich, so dass der Hauptsaldo mit ungefähr der gleichen Rate ausgezahlt wird, was bedeutet, dass die Eigenkapitalgewinne gegen Ende der Darlehenslaufzeit auch ungefähr gleich sein werden
Deshalb vergleichen Immobilieninvestoren cashflow von zwei ähnlichen Eigenschaften.,
Da der potenzielle Gewinn aus Eigenkapital in etwa gleich ist, wird der Cashflow zum Differenzierungsfaktor. Alles andere ist gleich, das Haus mit dem größeren Cashflow ist die bessere Investition.
So analysieren Sie den Cashflow
Der Cashflow ist die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben. Während diese Definition ziemlich einfach ist, kann die genaue Analyse und Berechnung des Cashflows etwas schwieriger sein.
Das liegt daran, dass viele beginnende Immobilieninvestoren zu optimistisch sind., Sie überschätzen oft die Bruttomieteinnahmen und unterschätzen die Betriebskosten oder die tatsächlichen Kosten für den Besitz eines Mietobjekts.
Eine gute Cashflow-Analyse beinhaltet:
Bruttomieteinnahmen
Ein großer Fehler, den einige Anleger machen, ist die Prognose, dass die Mieten Jahr für Jahr immer steigen werden. Anstatt eine geradlinige jährliche Mieterhöhung von 3% zu prognostizieren (zum Beispiel), sprechen Sie mit anderen Investoren in Ihrem Markt, um zu erfahren, was ihre historischen Mieterhöhungen wirklich waren.,
Leerstand / Kreditverlust
Viele Cashflow-Proformas verwenden einen Leerstand / Kreditverlust von 5% des Bruttojahreseinkommens. Leerstand ist die Zeit, die benötigt wird, um einen neuen Mieter zu finden – oder die Einheit umzudrehen–, wenn die Immobilie kein Einkommen erzielt. Credit Loss ist ein anderes Wort für Bad Debt von Mietern erstellt, die nicht vollständig bezahlen.
Die Anzahl der Tage, die 5% entspricht, beträgt etwa 18 Tage. Anstatt 5% zu verwenden, sprechen Sie mit einer lokalen Roofstock Property Management Company, um ihren Beitrag dazu zu erhalten, wie lange es wirklich dauert, einen neuen Mieter zu finden., Sie können feststellen, dass 5% zu niedrig oder sogar zu hoch ist, wenn die Nachfrage nach Mietobjekten auf dem Markt stark ist.
Immobilienverwaltung
Da Sie mit einem professionellen Immobilienverwalter sprechen, fragen Sie diese nach ihrer Gebührenstruktur und erfahren Sie, welche Dienstleistungen enthalten sind und welche zusätzliche Gebühren anfallen können. Der Industriestandard liegt zwischen 8% und 12% der monatlichen Bruttomieteinnahmen, während andere eine pauschale feste Gebühr pro Einheit erheben oder einem Investor mit mehreren Immobilien einen Rabatt gewähren können.,
Für Dienstleistungen wie das Leasing an einen neuen Mieter und das Einrichten eines neuen Kundenkontos können zusätzliche Gebühren erhoben werden. Diese Gebühren reduzieren den Cashflow von Immobilien, aber anfängliche Anleger vergessen oft, sie in eine Cashflow-Analyse aufzunehmen.
Wartung
Die Wartung umfasst die Kosten für die Reparatur oder den Austausch von Gegenständen wie einer verstopften Sanitärleitung, das Umhängen einer Schranktür, das Ersetzen eines abgenutzten Geräts, die Wartung des HLK oder die Befestigung des Daches., Einige Investoren berechnen den Wartungsaufwand als 10% der Bruttomiete, während andere Eigentümer eine aufgeschlüsselte Liste mit den Kosten für einzelne Aufgaben und Reparaturen erstellen.
Das Alter des Hauses und des Mieters können sich auch auf die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie auswirken.
Ältere Häuser – es sei denn, sie wurden komplett saniert und aktualisiert-werden in der Regel mehr kosten als Neubau zu halten. Investoren, die sich an Studenten oder Mieter der Sektion 8 als Mieter wenden, stellen möglicherweise fest, dass die Wartungskosten höher sind als die Eigentümer, die an Millennials mit High-Tech-Jobs oder pensionierte Babyboomer vermieten.,
Versorgungsunternehmen
Mieter in Einfamilienhäusern zahlen in der Regel ihre Stromrechnungen direkt, aber in kleineren Mehrfamilienhäusern zahlen Vermieter oft für das Wasser, die Kanalisation und den Müll und geben diese Kosten dann an den Mieter weiter.
Selbst wenn der Mieter seine eigenen Stromrechnungen bezahlt, ist es eine gute Idee, sich beim örtlichen Stromversorger zu erkundigen, was die Rechnungen pro Monat sind.
Eine höhere als normale Stromrechnung könnte die Immobilie für den Mieter zu teuer machen, was wiederum zu einer höheren Leerstandsquote und einem geringeren Cashflow führt., Abhängig von der Gemeinde können einige Versorgungsunternehmen den Vermieter auch für die unbezahlte Rechnung eines Mieters verantwortlich machen, was zu unerwarteten Kosten in der Kapitalflussrechnung führt.
HOA-Gebühren
Ein Haus zu besitzen, das Teil eines Hausbesitzerverbandes ist, bedeutet auch, eine HOA-Gebühr zu zahlen, normalerweise einmal im Monat. Es ist eine gute Idee, die HOA um eine Kopie ihrer jährlichen P&L und Bilanz zu bitten.,
Das liegt daran, dass die Gewinn-und Verlustrechnung der HOA zwar stark erscheint & Eine schwache Bilanz bedeutet, dass die HOA unterkapitalisiert ist und möglicherweise jedem Immobilienbesitzer im Verein eine spezielle Bewertung abgeben muss.
Hypothek
Hypothekenzahlungen bestehen in der Regel aus PITI – oder Kapital, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung. Wenn Ihre monatliche Darlehenszahlung nicht alle diese Elemente enthält, müssen Sie die fehlenden in Ihrer Cashflow-Analyse berücksichtigen.,
Sonstige Aufwendungen
Diese Kategorie kann einmalige Aufwendungen wie Leasinggebühren, Schädlingsbekämpfung, Schneeräumung, Landschaftsbau und steuerlich absetzbare Reisekosten für Langstrecken-Immobilieninvestoren umfassen.,
Einfache Tabelle für die Analyse von Mietobjekten
Um zu veranschaulichen, wie eine Analyse von Mietobjekten in der realen Welt funktioniert, haben wir eine einfache Tabelle mit Google Sheets zusammengestellt (Sie können jedoch auch eine Kopie in Excel herunterladen, wenn Sie dies lieber verwenden möchten):
Laden Sie diese einfache Tabelle für die Analyse von Mietobjekten jetzt herunter (mit freundlicher Genehmigung der Roofstock Academy)
Ein alternatives Tool, das Für Sie
Eine weitere hervorragende Ressource für eine detaillierte Analyse von Einfamilienhäusern ist Roofstock Cloudhouse.,
Geben Sie einfach die Adresse eines Einfamilienhauses in den USA ein, um eine vollständige Prognose der potenziellen Rendite zu erhalten. Sie können Ihre Cloudhouse-Berichte auch personalisieren, indem Sie Annahmen anpassen, um eine benutzerdefinierte Analyse zu erstellen.,
Andere Finanzkennzahlen zum Messen
Eine gute Tabelle zur Analyse von Mietobjekten ermöglicht es Immobilieninvestoren auch, andere wichtige Finanzkennzahlen zu erstellen, um die Vor-und Nachteile alternativer Anlageoptionen abzuwägen:
- Cash-on-Cash return = Netto-Cashflow / investiertes Geld
- Cap rate = NOI (Netto-Betriebsergebnis vor Steuern) hypothekenzahlung)/Marktwert der Immobilie
- Bruttomietmultiplikator = Marktwert/Bruttojahresmieten
- Bruttomietrendite = Bruttojahresmiete/Marktwert