una hipoteca asumible es un préstamo que se puede transferir de una parte a otra con los términos iniciales que permanecen en su lugar. Para los compradores y vendedores en un entorno de tasas de interés en aumento, aprovechar una hipoteca asumible es una gran opción que tiene sentido financiero, si se hace correctamente.
- ¿Qué es una hipoteca asumible?
- ¿Qué Préstamos Hipotecarios son asumibles?
- Cómo asumir una hipoteca
- consejos para suposiciones de préstamos hipotecarios
- ¿cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?,
¿qué es una hipoteca asumible?
una hipoteca asumible permite a otra parte hacerse cargo de los pagos restantes de un préstamo hipotecario, manteniendo intacta la tasa de préstamo existente, el período de reembolso, el saldo del principal y otros términos. Los derechos y obligaciones del préstamo original son esencialmente portados de un prestatario a otro sin que se cree una nueva hipoteca. El comprador se compromete a realizar todos los pagos posteriores del préstamo en el futuro, como si hubiera sacado el préstamo original.
no todos los préstamos son asumibles, sin embargo, y el prestamista debe aprobar la Asunción en la mayoría de los casos., Similar a una hipoteca de compra estándar, si su suposición es aprobada dependerá de su capacidad para calificar para el préstamo y su capacidad para pagar sus deudas. Hay generalmente dos tipos de suposiciones del préstamo de hipoteca:
una suposición Simple es donde el comprador toma el control en los pagos de la hipoteca del vendedor. Esta es una transacción privada donde el título de la casa pasa del vendedor al comprador, y requiere menos participación del prestamista. Este proceso es inherentemente arriesgado para el vendedor, ya que sigue siendo responsable de los pagos de la deuda original., Una simple suposición coloca al vendedor en la posición de un acreedor secundario, similar a un co-firmante de la hipoteca. Aunque el comprador se compromete a hacer los pagos del préstamo hipotecario durante una simple suposición, el vendedor sigue siendo responsable de la hipoteca. Cualquier morosidad o impago incurrido por el comprador también aparecerá en el informe de crédito del vendedor.
la novación es donde el comprador se hace cargo de los pagos de la hipoteca, y el prestamista asigna formalmente todos los derechos y responsabilidades de la hipoteca original al comprador., Después de la novación, el prestatario original se libera de toda responsabilidad y se crea una nueva obligación con los mismos términos y tasa de interés del préstamo anterior. Por lo tanto, el préstamo existente es asumido por otra parte y asignado a esa parte por el prestamista o administrador de préstamos. Los acuerdos de novación son más deseables porque eliminan la responsabilidad del prestatario original y resultan en la transferencia completa de la hipoteca al nuevo comprador de vivienda. Estas son generalmente una solución más limpia que las suposiciones simples.
¿qué préstamos hipotecarios son asumibles?,
los préstamos respaldados por el Gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, generalmente permitirán suposiciones. Por lo general, no incluyen las cláusulas de «vencimiento a la venta» que impedirían que se asumiera el préstamo. La cláusula «due-on-sale» se popularizó para los préstamos convencionales en los años 70 y 80 debido a los cambios en las prácticas de préstamo. Si ve una cláusula de «vencimiento a la venta» en su contrato hipotecario, es posible que no tenga suerte en lo que respecta a las suposiciones del préstamo, aunque nunca está de más preguntar directamente al prestamista.
¿son asumibles los préstamos FHA?
préstamos de la FHA realizados después de diciembre., 1, 1986 son asumibles, pero requieren que el prestamista verifique la solvencia del comprador para calificar. Esto significa cumplir con las pautas actuales de suscripción de la FHA para ingresos, activos y crédito:
- necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580, aunque los prestamistas individuales pueden tener un requisito de puntaje más alto.
- sus ratios de deuda no deben exceder el 31% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.
Son USDA Préstamos Asumible?
los préstamos del USDA suelen ser asumibles, pero requieren la aprobación previa del USDA., No conceder una autorización si el vendedor está detrás o en mora en sus pagos. Para calificar:
- necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580 a 620, dependiendo de las pautas individuales del prestamista.
- Los ingresos de su hogar no pueden exceder el 115% del ingreso medio promedio del área.
- sus ratios de deuda no deben exceder el 29% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.
Son los Préstamos del VA Asumible?,
los préstamos de VA son asumibles porque sirven a un propósito específico para miembros militares actuales y antiguos. La administración de Veteranos respalda sus préstamos con una garantía, también conocida como un» derecho», y cada militar o mujer tiene una cierta cantidad de Derecho disponible para ellos. El derecho básico es de 3 36,000, y el VA garantiza hasta cuatro veces el monto del derecho, o 1 144,000, del préstamo contra el incumplimiento. Esto actúa como protección para el prestamista, especialmente si se requiere que el propietario se mude como parte de su servicio militar.,
si se requiere que un militar o una mujer se muevan rápidamente en pedidos, por ejemplo, es posible que no tengan tiempo suficiente para vender su casa, restaurar su derecho y comprar una nueva casa lo suficientemente rápido. Si otro veterano elegible puede asumir su préstamo, entonces se restablece su derecho y puede usar su beneficio de VA nuevamente en el futuro. Tenga en cuenta que tanto el VA como el prestamista actual tienen que aprobar la suposición. Además, si un no veterano asume el préstamo, el derecho no será restaurado.
¿son asumibles los préstamos hipotecarios convencionales?,
los préstamos convencionales no suelen ser asumibles porque casi siempre contienen una cláusula de «vencimiento a la venta» en sus documentos de préstamo, que requiere que la hipoteca se pague si la propiedad se transfiere. Prácticamente todos los préstamos hipotecarios originados en los últimos años incorporan una cláusula de vencimiento a la venta; este es el procedimiento operativo estándar para la mayoría de los principales bancos y cooperativas de crédito.
Puede haber excepciones con algunos prestamistas privados, ya que no hay ningún requisito legal para incluir la cláusula de vencimiento a la venta en los documentos del préstamo., La eliminación de la cláusula de vencimiento a la venta también puede estar sujeta a negociación cuando se trata de financiación basada en el vendedor. También hay situaciones en las que puede transferir una hipoteca sin activar la cláusula de due-on-sale; estos generalmente implican la transferencia de bienes raíces a través de un fideicomiso o herencia, o como parte de un divorcio. Siempre es una buena idea consultar con su abogado de bienes raíces para confirmar la legalidad y viabilidad de tales transferencias.,
cómo asumir una hipoteca
para asumir un préstamo hipotecario, debe verificar si su prestamista permitirá una Asunción y, de ser así, si califica para la Asunción. Si se permite la suposición, los requisitos de calificación serán similares a los de una solicitud de hipoteca estándar.
1) averigüe si el préstamo es asumible
puede consultar los documentos del préstamo para ver si se permiten suposiciones. El documento de préstamo generalmente indicará si el préstamo es asumible bajo la «cláusula de Asunción».,»Los términos también pueden aparecer bajo la «cláusula de vencimiento a la venta»si la asunción del préstamo no está permitida. Si los documentos no contienen estos Términos, debe comunicarse directamente con el prestamista y pedirle que confirme si el préstamo es asumible.
También puede consultar la página 4 de la divulgación de cierre si el préstamo se hizo después de los cambios regulatorios de la Ley Dodd-Frank., El subtítulo puede decir lo siguiente:
«Asunción-si usted vende o transfiere esta propiedad a otra persona, su prestamista
- permitirá, bajo ciertas condiciones, que esta persona asuma este préstamo en los términos originales.
- No permitirá la asunción de este préstamo en los términos originales.»
2) enviar la solicitud de Asunción al prestamista
deberá enviar la solicitud de Asunción al prestamista así como a la entidad gubernamental correspondiente que garantiza su hipoteca., Es probable que ambos cobran por este servicio. Las tarifas máximas permitidas para los supuestos de préstamos de FHA y VA se enumeran a continuación:
- préstamo de FHA: 5 500
- préstamo de VA: 3 300 y una tarifa de financiación del 0.5% (pagada por el comprador o el vendedor)
el prestamista también puede cobrar su propia tarifa por separado. Por lo general, esto oscila entre 8 800 y 1 1,000, pero podría ser tanto como el 1% del monto del préstamo.,
3) envíe información financiera Personal para su revisión
dependiendo del tipo de préstamo que esté tratando de asumir, el prestamista puede requerir información de ingresos, activos y crédito para determinar su capacidad para calificar para el préstamo existente. Están obligados a verificar su capacidad para pagar la hipoteca, tal como lo hicieron con el prestatario original. Sin embargo, ciertos programas permiten reducir la documentación, así que consulte con el prestamista para averiguar exactamente qué información necesitará revisar.,
4) firme el Acuerdo de Asunción/modifique la escritura
el documento más importante en el proceso de Asunción del préstamo es la escritura de FIDEICOMISO, que agrega su nombre a la hipoteca y absuelve al prestatario original de cualquier obligación bajo el Acuerdo, asumiendo una novación.
Todas las partes deberán firmar los documentos finales. La escritura, junto con la nota de la hipoteca, se registra en la Oficina del Registrador Del Condado y finaliza el proceso de asegurar la obligación del comprador y liberar la obligación del vendedor.,
tener una póliza de seguro de título del propietario creada es un nivel adicional de seguridad para el comprador, y una compañía de título junto con una agencia de custodia puede ayudar con la coordinación de documentos y el procesamiento de la grabación. Para situaciones complejas, puede ser en el mejor interés de todos consultar con un abogado de bienes raíces.
Tips for Home Loan Assumptions
es importante asegurarse de que el prestamista haya firmado la suposición, porque determinan quién es en última instancia responsable del pago del préstamo., Hasta que el vendedor sea liberado de la responsabilidad por el prestamista, son responsables de la deuda, y el impago por el aspirante a asumir el préstamo podría afectar negativamente su puntaje de crédito.
también es importante valorar con precisión la propiedad antes de asumir el préstamo. Si bien no se requiere una tasación como parte del proceso de Asunción, usted querrá tener uno hecho de todos modos para asegurarse de que no está pagando de más por la propiedad., Además, se debe realizar una búsqueda de título para asegurarse de que no haya ningún gravamen u otros gravámenes pendientes en la propiedad que queden fuera del alcance de la hipoteca. Estos tendrían que ser abordados antes de asumir el préstamo.
¿cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?
si los Términos de la hipoteca existente del vendedor son más favorables que lo que está disponible en el mercado actual, entonces asumiendo que el préstamo podría ser financieramente ventajoso., En un entorno de tasas de aumento, los compradores pueden obtener mejores condiciones asumiendo préstamos que se originaron en períodos de tasas de interés bajas. A medida que las tasas continúan aumentando, es probable que el aumento de las tasas continúe haciendo que las suposiciones de préstamos sean más atractivas.
una suposición de préstamo también podría tener sentido después de cualquier evento importante que requiera la transferencia de propiedad. Esto puede incluir divorcios, planificación patrimonial y herencias, regalos de bienes raíces u otras transacciones que no sean de libre acceso. Es posible que desee consultar a un abogado para confirmar si se permitiría una suposición en cualquiera de estos escenarios., Los préstamos de FHA, USDA y VA también generalmente permiten supuestos sin la venta real de la propiedad.
otra ventaja de tener un préstamo asumible es que puede servir como un incentivo para los compradores de vivienda, especialmente si la tasa de interés existente es baja y los términos son particularmente buenos. Esto se puede utilizar como un punto de venta adicional si se encuentra con un comprador que»s dispuesto a hacer una contribución significativa en efectivo.