A sikeres bérlakás-befektetők tudják, hogy a nyereség akkor keletkezik, amikor ingatlant vásárolnak, nem akkor, amikor eladják. De honnan tudják a befektetők, hogy valóban van-e értelme egy üzletnek, amelyet néznek?
ebben a cikkben válaszolunk erre a kérdésre, és még sok más.
kezdjük áttekintve, hogyan működik a bérleti ingatlan elemzés, beszélni, hogy miért cash flow kritikus, és kapsz két ingyenes Bérleti Ingatlan elemzés táblázatok és eszközök, amelyek segítségével elkezdheti használni ma.,
(kattintson ide, ha ” d szívesebben ugrik egyenesen a táblázatkezelő)
alapvető lépéseket a Bérleti Ingatlan elemzés
négy fő lépés, hogy kövesse, ha csinál egy Bérleti Ingatlan elemzés:
1., Meghatározza a piaci érték
ingatlan befektetők számos eszköz áll a rendelkezésére, hogy segítsen meghatározni a piaci értéke egy ház:
- CMA vagy összehasonlító piaci elemzés jelentések, amit hasonló otthonok nemrégiben eladta, illetve, hogy mennyi jelenleg felsorolt
- Pénzügyi mutatók, például sapka, értékelje majd GRM (bruttó bérleti díj szorzó)
- 1% A szabály kimondja, hogy a havi bérleti díj az ingatlan egyenlő vagy nagyobb, mint 1% – át a vételárat, ha a havi bérleti díj 1000 dollárt az ingatlan értéke $100,000
2., Számítsa ki az ingatlan tulajdonjogának költségeit
az egycsaládos befektetési ingatlan birtoklásának és üzemeltetésének költsége magában foglalja a különféle kiadási tételeket, például adókat, kezelési és lízingdíjakat, közműveket, karbantartást és tőkejavításokat.
egyes befektetők” ballpark ” a működési költségek segítségével valami úgynevezett 50% – os szabály. Az 50% – os szabály azt feltételezi, hogy a működési költségek (kivéve a jelzálog-tőkét és a kamatfizetést) a bruttó jövedelem fele lesz. Tehát, ha egy családi ház havi 1000 dollárért bérel, akkor a havi működési költségek 500 dollár lesznek.,
míg az 50% – os szabály jó kezdeti szűrési eszköz lehet a potenciális befektetések további elemzéséhez, jobb, ha történelmi költségeket használ, vagy részletes kutatást végez, hogy pontosan megtudja, mennyibe kerül egy Bérleti Ingatlan.
3. Kutatási piaci bérleti díjak
az Online források, mint például a Rentometer , a Zillow és a RENTCafé kiváló források a valós idejű bérleti információk megtalálására az Egyesült Államok szinte minden piacán.a piaci bérleti díjak kutatásának másik jó technikája az, hogy “titkos üzlet” a környéken lévő egyéb bérleti ingatlanokat bérlőnek tetteti.
4., Becsülje meg a szükséges rehabilitációs és frissítési költségeket
Ha egy kulcsrakész, egy családi bérlakásba fektet be a Roofstock Marketplace-ről, nem valószínű, hogy azonnali javításra van szüksége. Azonban egy bizonyos ponton a tartási időszak alatt érdemes némi belső vagy külső frissítés hozzáadott értéket, és indokolja a magasabb bérleti díj.
az ingatlankezelő segítséget nyújthat több ajánlat megszerzésében bármilyen munkához, valamint tanácsot adhat arról is, hogy az önkormányzat megköveteli-e engedéllyel rendelkező vállalkozótól a munkát, vagy engedélyezi-e egy olcsóbb ezermester használatát.,
elemzése Cash Flow
két módja van, hogy a bérleti ingatlan befektetők pénzt: keresztül tőke felértékelődése hosszú távon és a cash flow a teljes holding időszak.
a tőkenyereség a hitel futamidejének vége felé gyorsabban növekszik, mivel a havi jelzálogfizetés nagyobb százalékát a tőke felé alkalmazzák. Történelmileg, lakásárak az USA-ban is felülmúlta az infláció mértéke.
tehát nem ésszerűtlen, ha egy ingatlanbefektető előre látja a saját tőke egészséges nyereségét.,
azonban, mert az ingatlanpiacok is történelmileg mozog ciklusok, próbál idő a piacon, és maximalizálja felértékelődését vár egy magasabb árat eladni néha visszafelé sül el., Ezért olyan sok sikeres ingatlan befektető összpontosítani cash-flow elemzése során a tulajdonság, hogy fektessenek be:
- Értékei családi házak, amelyek hasonló tulajdonságokkal általában ugyanabba az irányba mozdul el, ami azt jelenti, hogy a jövőben elismerését potenciális körülbelül ugyanaz
- Finanszírozási családi házak is hasonló, így az elsődleges egyenleg lesz fizetve körülbelül ugyanolyan sebességgel, ami azt jelenti, hogy a részvény nyereség közel a vége a hitel távon is körülbelül azonos
ezért ingatlan befektetők hasonlítsa össze a cash flow-két hasonló tulajdonságokkal.,
mivel a potenciális nyereség a saját tőke közel azonos, cash flow válik a differenciáló tényező. Minden más egyenlő, a nagyobb pénzforgalmú ház a jobb befektetés.
hogyan elemezzük a cash flow-t
a Cash flow a jövedelem és a költségek közötti különbség. Bár ez a meghatározás meglehetősen egyszerű, a pénzforgalom pontos elemzése és kiszámítása egy kicsit nehezebb lehet.
Ez azért van, mert sok kezdő ingatlanbefektető túl optimista., Gyakran túlbecsülik a bruttó bérleti jövedelmet, alábecsülik a működési költségeket, vagy a bérleti ingatlan birtoklásának valódi költségeit.
egy jó cash flow elemzés a következőket tartalmazza:
bruttó bérleti jövedelem
egy nagy hiba, amelyet egyes befektetők elkövetnek, azt vetíti ki, hogy a bérleti díjak évről évre mindig emelkednek. Ahelyett, hogy előre egy egyenes vonal éves bérleti díj növekedése 3% (például) beszélni, hogy más befektetők a piacon, hogy megtudja, mi a történelmi bérleti díj növekedése valóban volt.,
üresedés/hitelvesztés
sok pénzforgalmi proforma a bruttó éves jövedelem 5% – ának üresedését/hitelvesztését használja. Üresedés az az idő, hogy új bérlőt találjunk – vagy fordítsuk az egységet -, amikor az ingatlan nem termel jövedelmet. Hitel veszteség egy másik szó a rossz adósság által létrehozott bérlők, akik nem fizetnek teljes egészében.
az 5% – nak megfelelő napok száma körülbelül 18 nap. Ahelyett, hogy 5% – ot használna, beszéljen egy helyi tetőfedő Ingatlankezelő társasággal, hogy megismerje, mennyi ideig tart az új bérlő megtalálása., Előfordulhat, hogy 5% túl alacsony, vagy akár túl magas, ha a kereslet a bérleti ingatlan a piacon erős.
Property Management
mivel egy professzionális ingatlankezelővel beszél, kérdezze meg őket a díjstruktúrájukról, és megtudja, milyen szolgáltatásokat tartalmaznak, amelyek extra díjakat generálhatnak. Az iparági szabvány a bruttó havi bérleti jövedelem 8-12% – át teszi ki, míg mások egységenként átalánydíjat számíthatnak fel, vagy kedvezményt kínálhatnak egy több ingatlannal rendelkező befektetőnek.,
Extra díjakat lehet felszámítani az olyan szolgáltatásokért, mint például az új bérlőnek történő lízing és egy új ügyfélszámla létrehozása. Ezek a díjak csökkentik az ingatlan cash flow, de a kezdő befektetők gyakran elfelejti, hogy tartalmazza azokat a cash flow elemzés.
karbantartás
a karbantartás magában foglalja az olyan elemek javításának vagy cseréjének költségeit, mint például egy eldugult vízvezeték-vezeték, a szekrényajtó újbóli rögzítése, egy elhasználódott készülék cseréje, a HVAC karbantartása vagy a tető rögzítése., Egyes befektetők a karbantartási költségeket a bruttó bérleti díj 10% – ával számolják, míg más tulajdonosok tételes listát készítenek az egyes feladatok és javítások költségeivel.
a ház és a bérlő életkora is befolyásolja az ingatlan fenntartásának költségeit.
a régebbi házak-hacsak nem teljesen újították fel és újították fel őket-általában többet fognak fizetni a karbantartásért, mint az új építmények. Befektetők célzás diákok vagy szakasz 8 bérlők bérlők lehet találni karbantartási költségek magasabbak, mint a tulajdonosok bérlése Millennials high-tech munkahelyek vagy nyugdíjas baby boom.,
közművek
az egycsaládos otthonok bérlői általában közvetlenül fizetik a közüzemi számláikat, de a kisebb többcsaládos ingatlanokban a földtulajdonosok gyakran fizetnek a vízért, a csatornáért, majd a szemetet átadják a költségnek a bérlőnek.
még akkor is, ha a bérlő saját közüzemi számláit fizeti, jó ötlet ellenőrizni a helyi segédprogrammal, hogy megnézze, mi a számla havonta.
a normálisnál magasabb közüzemi számla végül túl drágává teheti az ingatlant a bérlő számára, ami viszont magasabb üresedési arányt és alacsonyabb pénzforgalmat eredményez., Az önkormányzattól függően egyes közművek a bérbeadót is felelősségre vonhatják a bérlő kifizetetlen számlájáért, ami váratlan kiadást jelent a cash flow kimutatásban.
HOA díjak
a lakástulajdonosok Szövetségének részét képező ház birtoklása azt is jelenti, hogy HOA díjat fizetnek, általában havonta egyszer. Jó ötlet, hogy kérje a HOA egy példányát az éves p&L és mérleg.,
Ez azért van, mert míg a HOA nyeresége & a veszteségkimutatás erősnek tűnhet, a gyenge mérleg azt jelenti, hogy a HOA alulteljesített, és szükség lehet külön értékelésre az egyesület minden ingatlantulajdonosa számára.
jelzálog
jelzálog kifizetések általában alkotják PITI – vagy tőke, kamat, ingatlanadó, biztosítás. Ha a havi kölcsön kifizetése nem tartalmazza ezeket a tételeket, győződjön meg róla, hogy figyelembe veszi a hiányzó elemeket a cash flow elemzésében.,
egyéb költségek
Ez a kategória magában foglalhatja a nem ismétlődő költségeket, mint például a lízingdíjak, a kártevők elleni védekezés, a hóeltakarítás, a tereprendezés, valamint a távolsági ingatlanbefektetők adóból levonható utazási költségei.,
Egyszerű Táblázatot a bérlemény Elemzés
, hogy bemutassa, Hogy a bérleményt elemzés működik, a valós világban, mi már össze egy egyszerű táblázatkezelő használata a Google Lap (de akkor is le egy másolatot az excel, ha szeretné használni): 
Letöltés egyszerű táblázatot a bérlemény elemzés most (jóvoltából Roofstock Akadémia)
Egy Alternatív Eszköz, Hogy ez A Nehezét, Neked
egy Másik kiváló forrás használja részletes családi bérlemény elemzés Roofstock Cloudhouse.,
egyszerűen írja be az Egyesült Államok egyetlen családi házának címét, hogy teljes előrejelzést kapjon a potenciális visszatérésről. A Cloudhouse-jelentéseket személyre szabhatja a feltételezések módosításával is, hogy testreszabott elemzést hozzon létre.,
Egyéb pénzügyi mutatók mérésére
jó bérlemény elemzési munkafüzet is lehetővé teszi, ingatlan befektetők, hogy hozzon létre más főbb pénzügyi mutatók segíteni súlya az előnyök, hátrányok, az alternatív befektetési lehetőségek közül:
- Cash-a-készpénz vissza = éves Nettó cash-flow / Készpénz befektetett
- Sapka arány = NOI (nettó működési jövedelem, mielőtt jelzálog fizetés) / Piaci értéke, ingatlan
- a Bruttó bérleti díj szorzó = Piaci érték / Bruttó éves bérleti
- Bruttó bérleti hozam = éves Bruttó bérleti díj / Piaci érték