feltételek:
kedvezőtlen birtoklás:
Egy másik tulajdonának birtoklása, amely (a) kizárólagos (b) nyitott és hírhedt, (c) folyamatos és (d) jogkövetelés alatt áll. Ez azt eredményezheti, hogy a tulajdonos megszerzi az ingatlan címét, ha az igazi tulajdonos nem költözik a tulajdonos kilakoltatására a korlátozás lejárta előtt.
elévülési idő:
olyan törvény, amely határidőt állapít meg, amely alatt keresetet kell indítani., Ha a keresetet nem a korlátozások időtartamán belül indítják el, akkor a kereset oka lejár, és soha nem hozható be.
nyílt és hírhedt birtoklás:
Olyan birtoklás, amelyet egy kedvezőtlen tulajdonos birtokol oly módon, hogy az ingatlan valódi tulajdonosa valószínűleg a rendes események során vagy a tulajdonát felügyelő valódi tulajdonos rendes útján fedez fel.
ellenséges birtoklás:
a tulajdonos beleegyezése nélkül birtokolt birtok, amelynek állítása ellentétes a tulajdonos tulajdoni érdekeivel.,
Tacking:
a birtoklási időszak egy kedvezőtlen birtokos általi kombinálása egy korábbi kedvezőtlen tulajdonos birtoklásával abban az időszakban, amikor a birtoklás teljes időtartama meghaladja a törvényes korlátokat.
elévülési alapszabály
a hátrányos birtoklás szabálya csupán az elévülési idő általános fogalmának következménye. A korlátozások alapszabályai mind az 50 államban, mind a szövetségi rendszer alatt elfogadott törvények, amelyek korlátozzák azt az időtartamot, ameddig a félnek igényt kell benyújtania., Például sok joghatóságban a gondatlanságon alapuló kártérítési kereseteket a kereset okának elhatárolásától számított 3 éven belül kell benyújtani (ez az a nap, amikor a per alapjául szolgáló esemény történt). Intézkedéseket hozott, miután az időszakok korlátozások futott el kell utasítani az elsőfokú bíróság által nem számít, hogy érdemi követeléseik lehet.
a hátrányos birtoklás doktrínája hasonló módon működik., Minden joghatóság eldönti, hogy egy ingatlantulajdonos mennyi ideig rendelkezik, miután egy jogellenes tulajdonos belép a tulajdonába, hogy keresetet indítson a jogellenes birtokos kilakoltatására. (A kedvezőtlen birtoklás időtartama általában 5-21 év, a joghatóságtól függően.) Ha egy jogtalan tulajdonos belép egy ingatlanba, és az igazi tulajdonos az előírt határidőn belül nem tesz jogi lépéseket a jogtalan birtokos ellen, akkor a birtokos ténylegesen megszerzi az ingatlan tulajdonjogát., Ha ez megtörténik, a tulajdonos, bár ő nem volt törvényes joga belépni az ingatlan, nyereség teljes és kizárólagos birtoklása és tulajdonjoga az ingatlan díj egyszerű abszolút. Az eredeti “valódi” tulajdonos ingatlanhoz való joga véglegesen megszűnik. Például:
New York elévülési ideje 10 év az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos viták esetén. Donaldnak van egy lakása egy New York-i Park Avenue társasházban. 1990-ben Madonna engedély nélkül beköltözik a lakásba, és 2003-ig folyamatosan ott él., Donald, aki sok más rezidenciát birtokol, nem tudja meg, hogy Madonna 2003-ig költözik a lakásába. Amikor végre tudomást szerez erről, azonnal fellép Madonna ellen. A bíróság elutasítja Donald keresetét. Madonna most a lakás tulajdonosa. Donald elvesztette minden jogát a lakáshoz azáltal, hogy megengedte az elévülési időnek, hogy elfogyjon, mielőtt benyújtotta az ejectment keresetet Madonna ellen.
a kedvezőtlen birtoklási doktrína mögött meghúzódó alapvető ok ugyanaz, mint az összes korlátozás oka., Vagyis: a régi állításokat nehéz bizonyítani, a dokumentumok elvesznek, a tanúk meghalnak, az emlékek elhalványulnak. Ha egy állítás, soha nem jár le, akkor jogos a vevő az ingatlan találja magát, hogy megvédje azt, hogy egy cselekvés vagy esemény, ami történt, 30 vagy 40 évvel ezelőtt kellett megfosztani őt a tulajdon hogy ő rendelkezik ma. Mivel igazságtalan elvárni, hogy az emberek örökre megőrizzék a bizonyítékokat, és mindig arra számítsanak, hogy a múltban tett bármely intézkedés ma igényt támaszthat, a törvény a legtöbb követeléstípusra határidőt szab., Ezenkívül az ingatlan” valódi ” tulajdonosa nyilvánvalóan meglehetősen gondatlan, mivel lehetővé teszi a hosszadalmas korlátozások lejártát, mielőtt cselekedne vagyonának védelme érdekében. Ezért a kedvezőtlen birtoklási időszakok és elévülési idő nem tekinthető igazságtalannak az eredeti tulajdonos számára.
a kedvezőtlen birtoklás elemei
szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan” birtoklása “gyakran nem olyan egyértelmű, mint a személyes tulajdon” birtoklása”. Ami a személyes vagyont illeti, a kedvezőtlen birtoklás szabályai egyszerűek., Ha egy személy egyszerűen birtokol egy tárgyat anélkül, hogy az igazi tulajdonos beperelte volna, amíg az alkalmazandó elévülési idő el nem fogy, a tulajdonos nem perelheti be az elem helyreállítását. Azonban a közös jognak az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódó jelentősége miatt (emlékezzünk arra, hogy évszázadokkal ezelőtt az ingatlan tulajdonjoga státusszimbólum volt, a vagyon jele, sőt néha a szavazati jog előfeltétele is), a törvény szigorú szabályokat dolgozott ki, amelyeket be kell tartani a kedvezőtlen birtoklás hatékony végrehajtásához., Más szóval, hacsak a kedvezőtlen tulajdonos nem felel meg ezeknek a követelményeknek, kedvezőtlen birtoklása hatástalan volt. Négy szükséges elemek káros birtokában, hogy hatékony legyen:
- a felhasználó kell, hogy ténylegesen belépett a szállás, meg kell exkluzív birtokba;
- a birtokában kell, hogy legyen “nyitott hírhedt”;
- a birtokában kell, hogy legyen káros, hogy a jogos tulajdonos alatt állítás igaz; s
- a birtokában kell, hogy legyen “folyamatos” a jogszabályban meghatározott időszakban.,
Elem #1: Általában a bejegyzést, majd Kizárólagos Birtokában:
ezt Az elemet, hogy elégedett, a káros tulajdonosának kell adnia, illetve tartózkodjon, vagy használja a föld teljes időtartamára a káros birtokában időszak. Ezenkívül a tulajdonosnak a földet az igazi tulajdonos kizárásával kell elfoglalnia. Az igazi tulajdonossal megosztott birtoklás nem “káros” az igazi tulajdonos számára, így nem káros birtoklás. Ennek az elemnek az elmélete az, hogy az ingatlan” valódi ” tulajdonosa nem várható el, hogy keresetet indítson egy olyan tulajdonos ellen, aki nem zárta ki őt az ingatlanból., Például:
Jerry egy két hálószobás apartman tulajdonosa egy társasházban Manhattan nyugati oldalán. Mivel egyedül él, csak az egyik hálószobát használja. Egy nap, Kramer beköltözik a második hálószobába, és továbbra is abban a hálószobában él a New York-i birtoklás teljes időtartama alatt. Ez nem tekinthető kedvezőtlen birtoklásnak, mivel Kramer nem foglalta el a lakást Jerry kizárására. (Megjegyzendő, bár Kramer nem szerez az egész lakás kedvezőtlen birtokában, lehet, hogy megszerezte a hálószoba, amit elfoglalt kizárása Jerry kedvezőtlen birtokában., Ezt a következő példákban fogjuk megvitatni.)
a káros tulajdonosnak azonban nem kell ténylegesen elfoglalnia az egész helyiséget. Ha a tulajdonos belép az ingatlanba, és kizárja a tulajdonost az ingatlanból, akkor úgy kell tekinteni, hogy a teljes vagyonnal rendelkezik, még akkor is, ha a káros tulajdonos valójában csak az ingatlan egy részét használja. Például:
Jerry egy két hálószobás apartman tulajdonosa egy Manhattan nyugati oldalán található társasházban. Egy nap, míg Jerry egy kávézóban ül, Kramer beköltözik Jerry lakásába, és kicseréli a zárakat, hogy Jerry ne tudjon visszaköltözni., Továbbra is ott él a teljes kedvezőtlen birtoklási időszakban. Azonban csak az egyik hálószobát használja a teljes időszak alatt. Az utolsó tény ellenére Kramert úgy tekintik, hogy az egész lakást birtokolta, mert a lakásban lakott, és kizárta az igazi tulajdonosot az egész lakásból.
az “exkluzív” birtoklási elem azt jelenti, hogy a káros tulajdonosnak rendelkeznie kell az ingatlannal a jogos tulajdonos kizárásával. Ő is, azonban, rendelkeznek a tulajdon együtt egy másik személy., Ebben az esetben a két (vagy több) tulajdonos együttesen hátrányosan birtokolja az ingatlant. Ha ez a kedvezőtlen birtokában több ember sikerül, akkor az összes ember, aki rendelkezett az ingatlan tulajdonosa lesz az ingatlan, mint társbérlők. Például:
Jerry egy két hálószobás apartman tulajdonosa egy Manhattan nyugati oldalán található társasházban. Egy nap, míg Jerry egy kávézóban ül, Kramer és Elaine beköltöznek Jerry lakásába, és kicserélik a zárakat, hogy Jerry ne tudjon visszaköltözni. Továbbra is ott élnek a teljes kedvezőtlen birtoklási időszakban., Ebben az esetben Kramer és Elaine társbérlőként tulajdonba kerülnek a lakásban.
fontos megjegyezni, hogy a kedvezőtlen birtoklásnak nem feltétlenül kell hatékonynak lennie egy egész ingatlanon. Egy személy sikeresen rendelkezhet az ingatlan egy részével, mindaddig, amíg a tulajdonos kizárja a tényleges tulajdonosot ebből a részből. Ebben az esetben a kedvezőtlen birtoklás csak azt a vagyont ruházza át, amelyet a kedvezőtlen tulajdonos ténylegesen birtokolt. Például:
Jerry egy két hálószobás apartman tulajdonosa egy Manhattan nyugati oldalán található társasházban., Mivel egyedül él, csak az egyik hálószobát használja. Egy nap Kramer beköltözik a második hálószobába, és van egy zár a második hálószoba ajtaján. Ebben a hálószobában él az egész kedvezőtlen birtoklási időszakban, miközben nem engedi Jerrynek, hogy belépjen a hálószobába, amelyben él. Ez kedvezőtlen birtoklásnak minősül, és Kramer a második hálószobába kerül, míg Jerry a lakás többi részéhez tartja a címet.,
2. elem: nyílt és hírhedt birtoklás:
ahhoz, hogy a káros birtoklás hatékony legyen, azt mindenki számára látható módon kell megtenni. Más szóval, a birtokában kell tenni oly módon, hogy a tényleges tulajdonos észre a birtokában, ha ő zavarta, hogy vizsgálja meg.
- Jane Cornacre, egy iowai kukoricaföld tulajdonosa. Mary kukoricát termeszt Jane földjének egy hektárján. Ez nyílt és hírhedt birtoklás, mert Jane észre fogja venni a birtoklást, ha körbejárja a földjét.
- Jane Cornacre, egy iowai kukoricaföld tulajdonosa., Mária titokban ás egy barlangot a mező egy része alatt, és 25 évig él a barlangban. Ő gondoskodik arról, hogy jelennek meg, csak miután kukucskált ki az ő barázdája, egy periszkóp rendszer, hogy ő tervezte, hogy elkerüljék a felismerés. Ez a birtok nem nyitott és hírhedt, így nem elég ahhoz, hogy a barlang címét átadják Máriának.
Ha a kedvezőtlen birtoklás olyan ingatlanon van, amelyet általában nem vizsgálnának meg, vagy amelynek foglalkozása nem lenne nyilvánvaló az igazi tulajdonos számára, akkor a káros birtoklás hatástalan., Így ahhoz, hogy hátrányosan rendelkezzen föld alatti ingatlanokkal, például egy szénbányászati tengely vagy egy olajkút részeként, gyakran meg kell mutatni, hogy az igazi tulajdonos valójában tudott a birtoklásról. Például:
Fred rendelkezik egy szénbánya több tengelyek és barlangok megy minden irányban. Barney beköltözik az egyik aknába. A föld felett, a bánya bejárata közelében egy hatalmas táblát állít fel, amely azt mondja: “Barney helye: menj le a barlangba, és tedd meg a harmadik jogodat Barney helyére.,”Ebben az esetben, mivel Barney lépéseket tett annak biztosítása érdekében, hogy az igazi tulajdonos megismerje kedvezőtlen birtoklását, birtoklása nyitottnak és hírhedtnek tekinthető.
Ha a kedvezőtlen birtokos elhagyja a földet minden alkalommal, amikor az igazi tulajdonos jön, hogy ellenőrizze a földet, akkor a birtokában nem tekinthető kedvezőtlen egyáltalán, mert nem lesz nyitott, hírhedt. Például:
A gonosz boszorkány birtokolja a mézeskalács házat. Azonban a legtöbb idejét Oz-ban tölti, és általában csak elhagyja a mézeskalács házat, hogy megvédje magát., Amíg ő elment, Hansel beköltözik a mézeskalács házba. Azonban, amikor a gonosz boszorkány hazajön a mézeskalács Házba (ami csak néhány évente egyszer fordul elő), Hansel elrejti a tégla kemencében, amíg a gonosz boszorkány el nem hagyja. Ez negyven évig tart. Hansel még egy napig sem birtokolta károsan a mézeskalács házat, mert a gonosz boszorkány elől való elrejtése azt mutatja, hogy birtoklása nem nyitott és hírhedt. Mellesleg, a birtoklás is érvénytelen, mert nem felel meg a harmadik elemnek, mivel nem ellenséges, sem jogkövetelés alatt áll.,
Element #3: ellenséges és jogkövetkezmény alapján:
Ez az elem megköveteli, hogy a tulajdonos a tulajdonos beleegyezése nélkül lépjen be és rendelkezzen az ingatlannal, valamint hogy a tulajdonosnak rendelkeznie kell az ingatlan végleges megőrzésével. Nem követeli meg, hogy a tulajdonos ténylegesen azt állítja, hogy törvényes joga van az ingatlan birtoklására. Elég, ha a tulajdonos örökre az ingatlanon kíván maradni.,
ennek a szabálynak a legfontosabb következményei az, hogy:
- a bérlő nem követelhet kedvezőtlen birtoklást a bérbeadójával szemben, mert definíció szerint a bérlet lehetővé teszi a bérlő számára, hogy a helyszínen éljen. Ezért a birtoklás nem ellenséges. Ugyanez igaz a társbérlőkre is. Mivel minden társbérlőnek joga van a teljes ingatlan birtoklására, egyetlen bérlő birtoklása nem tekinthető ellenségesnek.
- egy bérlőnek nem lehet tulajdona, ha az “igazi tulajdonos” engedélye van az ingatlan elfoglalására.,
- a kedvezőtlen birtoklás hatástalan, ha a birtokos szóban (vagy más módon) elismeri azt a tényt, hogy a tulajdonos az ingatlan “valódi” tulajdonosa, és hogy ő csak a birtokos. Ebben az esetben a birtoklás nem tekinthető ellenségesnek. Például:
az X állapotban a kedvezőtlen birtoklási időszak 20 év. Tulajdonos tulajdonosa Blackacre, egy parcella ingatlan állami X. tulajdonos költözik Blackacre 1990-ben. 2008-ban a tulajdonos azt mondja a tulajdonosnak, hogy ha nem lép ki azonnal Blackacre-ből, a tulajdonos katapultáló akciót indít, és kidobatja az ingatlanból., A tulajdonos válaszol: “Oké, elmegyek; csak adj néhány hetet, hogy lakást találjak.”A tulajdonos beleegyezik. Azonban még két év telik el, és a tulajdonos még mindig az ingatlanon él. Végül, 2011-ben a tulajdonos ejectment keresetet indít a tulajdonos ellen, de a tulajdonos azt állítja, hogy a blackacre címet kedvezőtlen birtoklás útján szerezte meg. Ebben az esetben a tulajdonos nyer, mert a 2008-as beszélgetés alapján a tulajdonos megmutatta, hogy nem foglalja el a jogot igénylő ingatlant. Inkább csak a tulajdonos kegyelméből és engedélyével birtokolta az ingatlant., Ezért a tulajdonos nem szerezte meg a Blackacre címet kedvezőtlen birtoklás útján.
fontos megjegyezni azt is, hogy a birtoklásnak nem kell rosszindulatú szándékkal, vagy akár azzal a szándékkal, hogy megfosztja az ingatlan tulajdonosát, hogy a kedvezőtlen birtoklás érvényes legyen. Valójában, még akkor is, ha a tulajdonos nem vette észre, hogy kedvezőtlen birtoklást követ el, az ilyen birtoklás továbbra is működhet a cím átruházására. Például:
Owen és Angela szomszédok. Angela egy kerítést épít a saját és Owen tulajdona közötti ingatlanhatár mentén., A kerítés 25 évig ott marad. Ez idő alatt mindkét fél feltételezi, hogy a kerítés a megfelelő elhatárolás az ingatlanok között, és mindkét fél a kerítés által határolt határnak megfelelően él. Kiderült, hogy Angela tévesen építette a kerítést 5 láb Owen tulajdonába. A legtöbb jogrendszerben ez kedvezőtlen birtoklásnak minősül. Annak ellenére, hogy Angela nem tudta, hogy a kerítés behatolt Owen tulajdonába, az a tény, hogy az öt láb széles tér birtoklása nyitott és hírhedt volt, és ellenséges volt Owen tulajdonjogával szemben., Az érzés vagy rosszindulat nem szükséges.
egyes államok megváltoztatták ezt a meglehetősen durva szabályt, ehelyett szubjektív tesztet alkalmaznak a káros birtoklásra. Ezekben a joghatóságokban, ha egy személy jóhiszeműen birtokolja az ingatlant, és tévesen úgy véli, hogy már birtokolja az ingatlant, ez nem minősül hátrányos birtoklásnak. Lásd Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (nekem. 1893).,
4. elem: folyamatos és megszakítás nélküli birtoklás:
a kedvezőtlen birtoklás utolsó eleme, hogy a birtokosnak a törvényes időszak alatt megszakítás nélkül birtokolnia kell a földet. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonosnak a nap 24 órájában, a hét minden napján, az év 365 napján kell lennie a földön. Inkább ez az elem megköveteli, hogy a tulajdonos a földet olyan mértékben foglalja el, hogy az átlagos tulajdonos az ingatlant elfoglalja.,
természetesen a birtoklás mértéke, amely folytonosnak és megszakítás nélkülinek tekinthető, attól függően változik, hogy az ingatlant általában milyen célra használják. Ha az ingatlant állandó lakóhelyként használják, akkor a káros tulajdonosnak a házban kell élnie, mivel az átlagember állandó tartózkodási helyen élne. Ha a ház nyaraló, akkor az év során szórványos időben történő alkalmi használata elegendő lehet a törvényes időszakra. Például:
Alberto egy síház tulajdonosa a Colorado állambeli Vailban, amelyet általában csak téli vakáció alatt használnak., Tegyük fel, hogy a törvény szerint hátrányos birtoklási időszak Coloradóban tíz év. Hubert tíz egymást követő télen használja a síházat a tél közepén. Hubert kedvezőtlen birtoklással szerezheti meg a házat, mivel a faház télen történő használatát a teljes törvényes időszakra folyamatos használatnak tekintik, annak ellenére, hogy egész évben nem használta a faházat.,
Ha a kedvezőtlen birtokos szándékosan elhagyja az ingatlant bármely ideig, anélkül, hogy vissza akarna térni, a kedvezőtlen birtoklás folytonossága elvész, és a kedvezőtlen birtoklási idő óra újrakezdődik az elejétől, ha visszajön, és újra birtokba veszi a földet.,
Tacking
a folyamatos birtoklás végső eleme tekintetében fontos kérdés olyan helyzetekre vonatkozik, amelyekben a különböző birtokosok egymást követő időszakokban foglalják el az ingatlant, és teljes birtoklási idejük meghaladja a folyamatos birtoklási időszak kedvezőtlen birtoklási idejét. Más szóval, két különálló tulajdonos” megragadhatja ” a tulajdonát egymáson, hogy teljesítse a kedvezőtlen birtoklást?,
Az általános szabály alkalmazandó, hogy ez a kérdés az, hogy a káros possessors lehet “esze” az időszakok birtokában rá egy másik birtokában van, akkor, de csak akkor, ha az átruházás az első tulajdonosa, a második-ban készült, önként. Például:
- Omar birtokolja a Blueacre – t, amely Ames államban található. Az Ames birtoklása 15 év. 2000-ben Anthony A Blueacre-ra költözik, és Omar kizárásával birtokolja. 2006-ban Anthony átadja a Blueacre-t Barbarának egy olyan cselekedettel, amely a Blueacre-t Barbara-nak adja át a fee simple absolute-ban., Barbara 2016-ig birtokolja a Blueacre-t, amikor Omar ejectment akciót indít ellene, hogy visszaszerezze a Blueacre-t. Omar elkésett. Mivel a Blueacre-t önként áthelyezték Anthonyból Barbarába, birtoklási időszakukat “egymásra rakják”. Ezért Barbara kedvezőtlen birtoklás révén megszerezte a Blueacre címet.
- Omar tulajdonában van a Blueacre, amely Ames államban található. Az Ames birtoklása 15 év. 2000-ben Anthony A Blueacre-ra költözik, és Omar kizárásával birtokolja., 2006-ban Barbara Anthony vagy Omar beleegyezése nélkül költözik a Blueacre-be. Ezután kizárta Anthonyt, és 2016-ig a Blueacre tagja volt. Barbara ilyen módon nem fogja megszerezni a Blueacre-t. Mivel nem rendelkezett Anthony engedélyével a Blueacre-be való belépéshez, birtoklási ideje nem tapad Anthony birtoklási időszakára. 2021-ig birtokolnia kell az ingatlant, hogy a birtoklás útján megszerezze a címet.
az egymást követő tulajdonosokkal szembeni hátrányos birtoklásra vonatkozó szabály azonban még egyszerűbb., A szabály az, hogy ha egy kedvezőtlen birtoklás elkezd futni egy földtulajdonos ellen, akkor továbbra is más későbbi földtulajdonosok ellen is fut. Például: