Termini:
Possesso avverso:
Possesso della proprietà di un altro che è (a) esclusivo (b) aperto e famigerato, (c) continuo e (d) sotto rivendicazione di diritto. Può comportare l’acquisizione del titolo del possessore sulla proprietà se il vero proprietario non si muove per sfrattare il possessore prima della scadenza del periodo di limitazioni.
Prescrizione:
Una legge che stabilisce un limite di tempo durante il quale una causa di azione deve essere portato., Se l’azione non viene portata entro il periodo di limitazioni, la causa dell’azione scade e non può mai essere portata.
Possesso aperto e famigerato:
Possesso che è detenuto da un possessore avverso in un modo che il vero proprietario della proprietà sarebbe probabile scoprire nel corso ordinario degli eventi o nel corso ordinario del vero proprietario ispezionare la sua proprietà.
Possesso ostile:
Possesso che è senza il consenso del proprietario e la cui affermazione è in conflitto con gli interessi di proprietà del proprietario.,
Virata:
La combinazione di un periodo di possesso da parte di un possessore avverso con il possesso di un precedente possessore avverso per il periodo in cui il periodo totale di possesso supera il periodo di limitazioni statutarie.
Statuti delle limitazioni
La regola del possesso avverso è solo un corollario al concetto generale dello statuto delle limitazioni. Statuti di limitazioni sono leggi emanate in tutto 50 stati e sotto il sistema federale che limitano la quantità di tempo che una parte deve portare un reclamo., Ad esempio, in molte giurisdizioni, le azioni illecite basate sulla negligenza devono essere portate entro 3 anni dalla data di maturazione della causa di azione (questa è la data in cui si è verificato l’evento che è la base per la causa). Le azioni che vengono portati dopo i loro periodi di limitazioni hanno eseguito devono essere respinti dal tribunale, non importa quanto meritevoli le loro richieste possono essere.
La dottrina del possesso avverso funziona in modo simile., Ogni giurisdizione decide per quanto tempo un proprietario ha, dopo che un possessore illecito entra nella sua proprietà, per intentare un’azione per sfrattare il possessore illecito. (I periodi di possesso avverso di solito vanno da 5 a 21 anni, a seconda della giurisdizione.) Se un possessore illecito entra in una proprietà e il vero proprietario non intraprende un’azione legale contro il possessore illecito entro il periodo di tempo prescritto, allora il possessore guadagna effettivamente il titolo sulla proprietà., Una volta che questo accade, il possessore, anche se lui o lei non aveva alcun diritto legale di entrare nella proprietà, guadagni pieno ed esclusivo possesso e la proprietà della proprietà in tassa semplice assoluto. Il diritto originale” vero ” del proprietario alla proprietà è definitivamente estinto. Ad esempio:
New York ha un periodo di prescrizione di 10 anni per le controversie sulla proprietà immobiliare. Donald possiede un appartamento in un condominio Park Avenue a New York City. Nel 1990, Madonna si trasferisce nell’appartamento senza permesso e ci vive ininterrottamente fino al 2003., Donald, che possiede molte altre residenze, non scopre che Madonna si è trasferita nel suo appartamento fino al 2003. Quando finalmente lo scopre, porta immediatamente un’azione di espulsione contro Madonna. La corte rigettera ‘ il ricorso di Donald. Madonna è ora la proprietaria dell’appartamento. Donald ha perso tutti i suoi diritti per l “appartamento, consentendo la prescrizione di esaurire prima ha presentato l” azione di espulsione contro Madonna.
La ragione fondamentale dietro la dottrina del possesso avverso è la stessa della ragione dietro tutti gli statuti delle limitazioni., Cioè: le vecchie affermazioni sono difficili da dimostrare, i documenti si perdono, i testimoni muoiono e i ricordi svaniscono. Se un reclamo non scadesse mai, allora un legittimo acquirente di proprietà potrebbe trovarsi a dover difendersi da un reclamo che un’azione o un evento accaduto 30 o 40 anni fa dovrebbe privarla della proprietà che possiede oggi. Poiché è ingiusto aspettarsi che le persone conservino le prove per sempre e prevedano sempre che qualsiasi azione in passato potrebbe dare origine a un reclamo oggi, la legge pone un limite di tempo alla maggior parte dei tipi di reclami., Inoltre, il” vero ” proprietario della proprietà è ovviamente abbastanza negligente per consentire un lungo periodo di limitazioni alla scadenza prima di intraprendere un’azione per proteggere la sua proprietà. Pertanto, i periodi di possesso avversi e gli statuti delle limitazioni non sono considerati ingiusti nei confronti del proprietario originale.
Gli elementi di possesso avverso
Si deve tenere presente che ciò che costituisce “possesso” di beni immobili spesso non è così chiaro come ciò che costituisce “possesso” di beni personali. Per quanto riguarda la proprietà personale, le regole del possesso avverso sono semplici., Se una persona detiene semplicemente un oggetto senza essere citato in giudizio dal vero proprietario fino a quando la prescrizione applicabile si esaurisce, il proprietario non può citare in giudizio per recuperare l’articolo. Tuttavia, a causa dell’importanza attribuita dal diritto di proprietà di beni immobili (ricordiamo che, secoli fa, la proprietà terriera era uno status symbol, un segno di ricchezza e anche, talvolta, un prerequisito per il diritto di voto), la legge ha sviluppato rigoroso di regole che devono essere rispettate per usucapione a essere effettivamente svolta., In altre parole, a meno che il possessore avverso soddisfi questi requisiti, il suo possesso avverso era inefficace. Ci sono quattro gli elementi necessari per una usucapione per essere efficace:
- il possessore devono essere effettivamente entrato in proprietà e deve avere il possesso esclusivo della proprietà;
- il possesso deve essere “aperta e famigerato”;
- il possesso deve essere avversi al legittimo proprietario e sotto una rivendicazione del diritto; e
- il possesso deve essere “continuo” per il periodo legale.,
Elemento #1: Ingresso effettivo e possesso esclusivo:
Affinché questo elemento sia soddisfatto, il possessore avverso deve entrare e risiedere o utilizzare il terreno per l’intera durata del periodo di possesso avverso. Inoltre, il possessore deve occupare la terra ad esclusione del vero proprietario. Il possesso che è condiviso con il vero proprietario non è “avverso” al vero proprietario, e quindi non è un possesso avverso. La teoria alla base di questo elemento è che il “vero” proprietario della proprietà non può essere previsto di intentare un’azione contro un possessore che non lo ha escluso dalla proprietà., Ad esempio:
Jerry possiede un appartamento con due camere da letto in un condominio sul lato ovest di Manhattan. Perché vive da solo, usa solo una delle camere da letto. Un giorno, Kramer si trasferisce nella seconda camera da letto e continua a vivere in quella camera da letto per l’intero periodo di possesso avverso a New York. Questo non è considerato un possesso avverso perché Kramer non ha occupato l’appartamento ad esclusione di Jerry. (Nota, mentre Kramer non acquisisce l’intero appartamento per possesso avverso, potrebbe aver acquisito la camera da letto che occupava ad esclusione di Jerry per possesso avverso., Ne discuteremo negli esempi successivi.)
Tuttavia, il possessore avverso non deve effettivamente occupare l’intero locale. Se il possessore entra nella proprietà ed esclude il proprietario dalla proprietà, lui o lei sarà considerato possedere l’intera proprietà anche se il possessore avverso utilizza solo una parte della proprietà. Ad esempio:
Jerry possiede un appartamento con due camere da letto in un condominio sul lato ovest di Manhattan. Un giorno, mentre Jerry è seduto in una caffetteria, Kramer si trasferisce nell’appartamento di Jerry e cambia le serrature in modo che Jerry non possa tornare indietro., Continua a vivere lì per l’intero periodo di possesso avverso. Tuttavia, usa solo una delle camere da letto durante l’intero periodo. Nonostante quest’ultimo fatto, Kramer è considerato possedere l’intero appartamento perché risiedeva nell’appartamento ed escludeva il vero proprietario dall’intero appartamento.
L’elemento di possesso “esclusivo” significa che il possessore avverso deve possedere la proprietà ad esclusione del legittimo proprietario. Lui o lei può, tuttavia, possedere la proprietà insieme ad un’altra persona., In tal caso, i due (o più) possessori possederanno negativamente la proprietà insieme. Se questo possesso avverso da più persone riesce, allora tutte le persone che possedevano la proprietà possederanno la proprietà come co-inquilini. Ad esempio:
Jerry possiede un appartamento con due camere da letto in un condominio sul lato ovest di Manhattan. Un giorno, mentre Jerry è seduto in un negozio di caffè, Kramer ed Elaine si muovono in appartamento di Jerry e cambiare le serrature in modo che Jerry non può tornare in. Continuano a vivere lì per l’intero periodo di tempo di possesso avverso., In questo caso, Kramer ed Elaine acquisiranno la proprietà dell’appartamento come co-inquilini.
È importante notare che un possesso avverso non deve necessariamente essere efficace su un’intera proprietà. Una persona può possedere con successo negativamente una parte della proprietà fino a quando il possessore esclude il proprietario effettivo da quella porzione. In tal caso, il possesso avverso riuscirà a trasferire solo la proprietà che è stata effettivamente posseduta dal possessore avverso. Ad esempio:
Jerry possiede un appartamento con due camere da letto in un condominio sul lato ovest di Manhattan., Perché vive da solo, usa solo una delle camere da letto. Un giorno, Kramer si trasferisce nella seconda camera da letto, e ha una serratura installata sulla porta di quella seconda camera da letto. Vive in quella camera da letto per l’intero periodo di possesso avverso e, per tutto il tempo, non permette a Jerry di entrare nella camera da letto in cui vive. Questo sarebbe considerato un possesso avverso, e Kramer avrebbe guadagnato il titolo alla seconda camera da letto, mentre Jerry avrebbe mantenuto il titolo al resto dell’appartamento.,
Elemento #2: Possesso aperto e famigerato:
Affinché il possesso avverso sia efficace, deve essere fatto in modo visibile a tutti. In altre parole, il possesso deve essere fatto in modo tale che il proprietario effettivo avrebbe notato il possesso se lui o lei preso la briga di guardare.
- Jane possiede Cornacre, un campo di grano in Iowa. Mary pianta e raccoglie mais su un acro di terra di Jane. Questo è un possesso aperto e famigerato perché Jane noterebbe il possesso se facesse un giro della sua terra.
- Jane possiede Cornacre, un campo di grano in Iowa., Mary scava segretamente una grotta sotto una parte del campo e vive nella grotta per 25 anni. Si assicura di emergere solo dopo aver sbirciato fuori dalla sua tana, usando un sistema periscopico che ha progettato per evitare il rilevamento. Questo possesso non è aperto e noto e quindi non è sufficiente a far trasferire il titolo alla grotta a Maria.
Se il possesso avverso è su proprietà che non sarebbero generalmente ispezionate da o la cui occupazione non sarebbe ovvia per il vero proprietario, allora il possesso avverso è inefficace., Pertanto, per possedere negativamente proprietà sotterranee, come parte di un pozzo di estrazione del carbone o di un pozzo petrolifero, è spesso necessario dimostrare che il vero proprietario sapeva, in effetti, del possesso. Ad esempio:
Fred possiede una miniera di carbone con diversi pozzi e grotte che vanno in tutte le direzioni. Barney si sposta in uno dei pozzi. Egli mette un enorme cartello fuori terra, vicino all “ingresso della miniera, che dice” Barney’s Place: Scendere questa grotta e fare la terza a destra per arrivare a Barney’s Place.,” In questo caso, dal momento che Barney ha preso provvedimenti per assicurare che il vero proprietario saprà del suo possesso avverso, il suo possesso può essere considerato aperto e famigerato.
Se il possessore avverso abbandona la terra ogni volta che il vero proprietario viene a controllare sulla terra, allora il possesso non sarà considerato affatto avverso, perché non sarà aperto e noto. Ad esempio:
La Strega cattiva possiede la Casa di pan di zenzero. Tuttavia, trascorre la maggior parte del suo tempo a Oz e di solito lascia solo la casa di pan di zenzero per badare a se stessa., Mentre lei è via, Hansel si trasferisce nella casa di pan di zenzero. Tuttavia, ogni volta che la Strega cattiva torna a casa nella Casa di pan di zenzero (cosa che accade solo una volta ogni pochi anni), Hansel si nasconde nel forno di mattoni finché la Strega cattiva non se ne va. Questo va avanti per quarant’anni. Hansel non ha posseduto negativamente la casa di pan di zenzero per nemmeno un giorno perché il suo nascondersi dalla Strega Malvagia dimostra che il suo possesso non è aperto e famigerato. Per inciso, il possesso è anche nullo perché non soddisfa il terzo elemento, in quanto non è ostile né sotto pretesa di diritto.,
Elemento #3: Ostile e sotto una pretesa di diritto:
Questo elemento richiede che il possessore deve entrare e possedere la proprietà senza il consenso del proprietario e che il possessore deve possedere la proprietà con l’intento di rimanere sulla proprietà in modo permanente. Non richiede che il possessore effettivamente sostengono che lui o lei ha un diritto legale di possedere la proprietà. È sufficiente che il possessore intenda rimanere sulla proprietà in perpetuo.,
Le ramificazioni chiave di questa regola sono che:
- Un inquilino non può rivendicare il possesso avverso contro il suo proprietario perché, per definizione, il contratto di locazione consente a quell’inquilino di vivere nei locali. Pertanto, il possesso non è ostile. Lo stesso vale per i co-inquilini. Poiché ogni co-inquilino ha il diritto di possedere l’intera proprietà, il possesso da parte di un singolo inquilino non è considerato ostile.
- Un occupante non può possedere una proprietà se ha il permesso del “vero proprietario” di occupare la proprietà.,
- Un possesso avverso è inefficace se il possessore verbalmente (o altrimenti) ammette il fatto che il proprietario è il “vero” proprietario della proprietà e che lui o lei è solo il possessore. In tal caso, il possesso non è considerato ostile. Ad esempio:
Il periodo di possesso avverso nello stato X è di 20 anni. Proprietario possiede Blackacre, un pacchetto di beni immobili in Stato X. Possessore si sposta su Blackacre nel 1990. Nel 2008, il proprietario dice al Possessore che, a meno che non si muova immediatamente da Blackacre, il proprietario porterà un’azione di espulsione e lo farà buttare fuori dalla proprietà., Il possessore risponde: “Ok, me ne andrò; dammi solo qualche settimana per trovare un appartamento.”Il proprietario acconsente. Tuttavia, passano altri due anni e il possessore vive ancora sulla proprietà. Infine, in 2011, il Proprietario porta un’azione di espulsione contro il Possessore, ma il Possessore afferma di aver acquisito il titolo a Blackacre tramite il possesso avverso. In questo caso, il proprietario vincerà perché, in virtù della conversazione nel 2008, Possessore ha dimostrato che non occupava la proprietà sotto pretesa di diritto. Piuttosto, ha semplicemente posseduto la proprietà in balia di, e con il permesso di, Proprietario., Pertanto, il Possessore non ha acquisito il titolo a Blackacre tramite il possesso avverso.
È anche importante notare che il possesso non deve essere con intento doloso, o anche con l’intento di privare il proprietario della proprietà, perché un possesso avverso sia valido. Infatti, anche se il possessore non si rendeva conto che stava commettendo un atto di possesso avverso, tale possesso può ancora funzionare per trasferire il titolo. Ad esempio:
Owen e Angela sono vicini di casa. Angela costruisce una staccionata lungo quello che crede essere il confine tra la sua proprietà e la proprietà di Owen., La recinzione rimane lì per 25 anni. Durante quel periodo, entrambe le parti presumono che la recinzione sia la corretta demarcazione tra le proprietà ed entrambe le parti vivono in conformità con il confine delimitato dalla recinzione. Si scopre che Angela aveva erroneamente costruito la recinzione 5 piedi nella proprietà di Owen. Nella maggior parte delle giurisdizioni, questo si qualificherebbe come un possesso avverso. Anche se Angela non sapeva che la recinzione invadeva la proprietà di Owen, resta il fatto che il suo possesso dello spazio largo cinque piedi era aperto e famigerato ed era ostile alla proprietà di Owen., Non è richiesta ostilità di sentimento o malizia.
Alcuni stati hanno cambiato questa regola piuttosto dura e invece applicano un test più soggettivo per il possesso avverso. In queste giurisdizioni, se una persona occupa proprietà in buona fede e con l’errata convinzione che lui o lei già possiede la proprietà, che non costituisce possesso avverso. Vedi Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).,
Elemento #4: Possesso continuo e ininterrotto:
L’ultimo elemento di un possesso avverso è che il possessore deve avere il possesso ininterrotto della terra per la durata del periodo di legge. Naturalmente, questo non significa che il possessore deve essere sulla terra per 24 ore al giorno, sette giorni alla settimana, 365 giorni all’anno. Piuttosto, questo elemento richiede che il possessore occupi la terra al grado e con la quantità di utilizzo che il proprietario medio occuperebbe la proprietà.,
Naturalmente, il grado di possesso che è considerato continuo e ininterrotto varierà a seconda di ciò per cui la proprietà viene tipicamente utilizzata. Se la proprietà viene utilizzata come residenza permanente, allora il possessore avverso dovrebbe vivere in casa come la persona media vivrebbe in una residenza permanente. Se la casa è una casa per le vacanze, il suo uso occasionale in periodi sporadici durante l’anno per il periodo legale potrebbe essere sufficiente. Ad esempio:
Alberto possiede uno chalet a Vail, Colorado, che viene generalmente utilizzato solo durante le vacanze invernali., Si supponga che il periodo di possesso avverso legale in Colorado è di dieci anni. Hubert utilizza lo chalet di sci per le sue vacanze di metà inverno per dieci inverni consecutivi. Hubert può acquisire la casa attraverso il possesso avverso perché il suo uso dello chalet durante l’inverno per l’intero periodo di legge è considerato un uso continuo, anche se non ha usato lo chalet tutto l’anno.,
Se il possessore avverso abbandona intenzionalmente la proprietà per qualsiasi periodo di tempo senza l’intenzione di tornare, la continuità del possesso avverso viene persa e l’orologio del periodo di tempo di possesso avverso ricomincerà dall’inizio se torna e riprende possesso della terra.,
Virata
Per quanto riguarda l’elemento finale del possesso continuo, una questione importante riguarda le situazioni in cui diversi possessori occupano la proprietà per periodi di tempo consecutivi e il loro periodo totale combinato di possesso supera il periodo di possesso avverso per un periodo di tempo continuo. In altre parole, possono due possessori separati “virare” i loro possedimenti l’uno sull’altro per completare un possesso avverso?,
La regola generale applicabile a questa domanda è che i possessori avversi possono “virare” i loro periodi di possesso sul possesso reciproco se, e solo se, il trasferimento dal primo possessore al secondo possessore è stato effettuato volontariamente. Ad esempio:
- Omar possiede Blueacre, che si trova nello stato di Ames. Ames ha un periodo legale di possesso avverso di 15 anni. Nel 2000, Anthony si trasferisce su Blueacre e lo possiede ad esclusione di Omar. Nel 2006, Anthony trasferisce Blueacre a Barbara con un atto che trasmette Blueacre a Barbara in fee simple absolute., Barbara possiede Blueacre fino al 2016, quando Omar porta un’azione di espulsione contro di lei per recuperare Blueacre. Omar e ‘ troppo tardi. Dal momento che Blueacre è stato trasferito volontariamente da Anthony a Barbara, i loro periodi di possesso sono “virati” l’uno sull’altro. Pertanto, Barbara ha acquisito il titolo di Blueacre tramite il possesso avverso.
- Omar possiede Blueacre, che si trova nello stato di Ames. Ames ha un periodo legale di possesso avverso di 15 anni. Nel 2000, Anthony si trasferisce su Blueacre e lo possiede ad esclusione di Omar., Nel 2006, Barbara si trasferisce su Blueacre senza il consenso di Anthony o Omar. Quindi esclude Anthony e possiede Blueacre fino al 2016. Barbara non acquisirà Blueacre in questo modo. Dal momento che non aveva il permesso di Anthony di entrare in Blueacre, il suo periodo di possesso non vira sul periodo di possesso di Anthony. Avrebbe bisogno di possedere la proprietà fino al 2021 per acquisire il titolo tramite il possesso avverso.
La regola riguardante il possesso avverso contro i proprietari successivi, tuttavia, è ancora più semplice., La regola è che una volta che un possesso avverso inizia a correre contro un proprietario terriero, continua a correre contro altri proprietari terrieri successivi pure. Ad esempio: