成功した賃貸不動産投資家は、不動産が購入されたときではなく、売却されたときに利益が得られることを知っています。 だが、投資家の皆知った場合の対応を眺めているので好きです。
この記事では、その質問などに答えます。
私たちは、賃貸不動産分析がどのように機能するかを見直すことから始めましょう、キャッシュフローが重要である理由について話し、あなたが今日使用,
(あなたが”スプレッドシートにまっすぐにジャンプすることを好む場合はここをクリック)
賃貸物件分析の基本的な手順
賃貸物件分析を行う際に従うべき四つの主な手順があります:
1., キャップレートやGRM（総家賃乗数）などの財務指標
2。, プロパティを所有するコストを計算します
一戸建て投資不動産を所有し、運営するコストは、税金、管理、リース料、ユーティリティ、メンテナンス、資本修理などの経費項目の様々なが含まれています。
一部の投資家”球場”50％のルールと呼ばれるものを使用して、営業費用。 50％のルールは、営業費用（住宅ローンの元利支払いを除く）が総収入の半分になることを前提としています。 したがって、一戸建ての家が月額$1,000の賃貸料であれば、毎月の営業費用は$500になります。,
50％ルールは、さらに分析するために潜在的な投資を選択する際に使用する良い初期スクリーニングツールかもしれませんが、それは歴史的な費用を使用
3. リサーチ市場賃料
Rentometer、Zillow、RENTCaféなどのオンラインソースは、米国のほぼすべての市場でリアルタイムの賃貸情報を見つけるための優れたソースです市場賃料を研究するためのもう一つの良い技術は、テナントのふりをすることによって、地域の他の賃貸物件を”秘密の店”にすることです。
4., あなたはRoofstock市場からターンキー一戸建て賃貸住宅に投資している場合、それはあなたが任意の即時の修理を行う必要があります可能性は低いです。 ただし、保有期間中のある時点で、値を追加し、より高い家賃を正当化するために、いくつかの内装または外装の更新を行うことができます。
あなたのプロパティマネージャーは、任意の作業のための複数の引用符を取得するのを助けることができ、また、地方自治体が仕事をするか、安価な便,
キャッシュ-フローの分析
賃貸不動産投資家がお金を稼ぐ方法は、長期的な株式増価と保有期間全体のキャッシュ-フローによって二つあります。
毎月の住宅ローンの支払いのより大きな割合がプリンシパルに適用されるため、株式の利益は、融資期間の終わり近くに速く成長します。 歴史的に、米国の住宅価格もインフレ率を上回っている。
だから、不動産投資家が株式の健全な利益を予測することは不合理ではありません。,
しかし、不動産市場も歴史的にサイクルで動いているため、市場の時間を計り、より高い価格が売れるのを待って感謝を最大化しようとすると、時には裏目に出ることがあります。, 同様の特性を持つ一戸建て住宅の値は、彼らの将来の感謝の可能性はほぼ同じであることを意味し、同じ方向に移動する傾向があります
資本からの潜在的な利益はほぼ同じであるため、キャッシュフローは差別化要因になります。 他のすべてが等しく、より大きなキャッシュフローを持つ家はより良い投資です。
キャッシュフローを分析する方法
キャッシュフローは、収入と費用の違いです。 その定義がかなり簡単である間、正確に現金流動を分析し、計算することはもう少し困難である場合もある。
それは多くの初めの不動産投資家があまりにも楽観的であるからです。, 彼らはしばしば総賃貸収入を過大評価し、運用コスト、または賃貸不動産を所有する真のコストを過小評価します。
良いキャッシュフロー分析が含まれています：
総賃貸収入
一部の投資家が作る一つの大きな間違いは、賃料は常に年後に上がることを予測してい 代わりに、3％の直線年間賃料の増加を予測する（例えば）彼らの歴史的な家賃の増加が本当にされているものを学ぶためにあなたの市場で他の投資家,
欠員/信用損失
多くのキャッシュフロー見積もりは、年間総収入の5％の欠員/信用損失を使用します。 空室は、新しいテナントを見つけるのにかかる時間です–またはユニットを回す–プロパティが収入を生み出していないとき。 信用の損失はdon”tの支払完全に借用者によって作成される不良債権のためのもう一つの単語である。
5％が相当する日数は約18日です。 5%を使用するよりもむしろ、新しい借用者を見つけるために実際にどの位の入力を得るためにローカルRoofstockの特性の管理会社に話しなさい。, 市場での賃貸不動産の需要が強い場合は、5％が低すぎるか、さらには高すぎることがわかります。
プロパティマネジメント
あなたはプロのプロパティマネージャーと話しているので、彼らの料金体系についてそれらを尋ね、どのようなサービスが含まれて 業界標準は、総月間賃貸収入の8％-12％の間で実行されますが、他の人は単位当たりの定額fixed料金を請求したり、複数のプロパティを持つ投資家に割引を提供したりすることができます。,
新しいテナントへのリースや新しいクライアントアカウントの設定などのサービスには追加料金がかかる場合があります。 これらの料金は特性の現金流動を減らすが、始まる投資家は頻繁に現金流動の分析にそれらを含むことを忘れている。
メンテナンス
メンテナンスには、詰まった配管ラインの修理や交換、クローゼットのドアの再調整、消耗した器具の交換、HVACの修理、屋根の修理などの, 一部の投資家は総家賃の10％としてメンテナンス費用を計算し、他の所有者は個々のタスクと修理のコストで項目別リストを作成します。
家の年齢とテナントの人口統計学は、財産を維持するコストにも影響します。
古い家–彼らは完全にリハビリと更新されてきた場合を除き-一般的に新しい建設よりも維持するために多くの費用がかかります。 賃貸人として学生またはセクション8テナントをターゲットにした投資家は、メンテナンス費用は、ハイテクジョブや退職した団塊の世代と新世紀世代に借りる所有者よりも高,
ユーティリティ
一戸建て住宅のテナントは、通常、直接彼らの光熱費を支払うが、小さな集合住宅のプロパティ地主は、多くの場合、水、下水道、およびゴミのために支払うし、テナントにその費用を渡します。
テナントが自分の光熱費を支払っている場合でも、それは手形が毎月何であるかを確認するために地元のユーティリティに確認することをお勧
通常の光熱費よりも高いプロパティは、順番に高い空室率と低いキャッシュフローを作成するテナントにはあまりにも高価になってしまう可, 自治体によっては、いくつかのユーティリティはまた、キャッシュフロー計算書に予期しない費用を作成し、テナントの未払いの請求書のために家主を
HOA手数料
住宅所有者協会の一部である家を所有することは、通常は月に一度、HOA手数料を支払うことを意味します。 Hoaに年次P&Lおよび貸借対照表のコピーを依頼することをお勧めします。,
それは、HOAの利益&損失声明が強く見えるかもしれませんが、弱い貸借対照表は、HOAが資本不足であり、協会のすべての不動産所有者に特別な評価を発行する必要があるかもしれないことを意味します。
住宅ローン
住宅ローンの支払いは、通常、ピティまたは元本、利息、固定資産税、および保険で構成されています。 場合は毎月のローンの支払いを含むすべてのこれらの項目は、必ず考慮の欠なキャッシュフロー解析。,
その他の費用
このカテゴリには、リース料、害虫駆除、除雪、造園、長距離不動産投資家の税額控除の旅費などの非経常費用が含まれる場合があります。,
賃貸物件分析のためのシンプルなスプレッドシート
賃貸物件分析が現実の世界でどのように機能するかを説明するために、Google Sheetsを使用してシンプルなスプレッドシートをまとめました（ただし、それを使用する場合はexcelにコピーをダウンロードすることもできます）。
今すぐ賃貸物件分析のためのこのシンプルなスプレッドシートをダウンロードしてください（Roofstock Academyの礼儀）
あなたのための重い持ち上げ
詳細な一戸建て賃貸物件分析のために使用するもう一つの優れたリソースはroofstock cloudhouseです。,
単に潜在的なリターンの完全な予測を受け取るために、米国の任意の一戸建ての家のアドレスを入力してください。 こともでき問Cloudhouseの報告による調整の想定をカスタマイズを解析する,
測定するその他の財務指標
優れた賃貸不動産分析スプレッドシートは、不動産投資家がオルタナティブ投資オプションの長所と短所を比較検討するために、他の重要な財務指標を作成することができます。
- キャッシュ-オン-キャッシュ-リターン=純年間キャッシュ-フロー/現金投資
- キャップ-レート=NOI(住宅ローン前の純営業利益支払い）/プロパティの市場価値
- 総家賃乗数=市場価値/総年間賃料
- 総レンタル利回り=総年間賃料/市場価値