een aanneembare hypotheek is een lening die van de ene partij naar de andere kan worden overgedragen met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden. Voor kopers en verkopers in een stijgende rente omgeving, het gebruik van een veronderstelde hypotheek is een geweldige optie die financieel zinvol is-als het goed gedaan.
- Wat is een aan te nemen hypotheek?
- welke hypothecaire leningen zijn aan te nemen?
- Hoe een hypotheek aan te nemen
- Tips voor hypothesen inzake woningkredieten
- wanneer is het zinvol om een hypotheek over te dragen?,
Wat is een aan te nemen hypotheek?
een aanneembare hypotheek stelt een andere partij in staat de resterende betalingen van een hypothecaire lening over te nemen, met behoud van de bestaande leningrente, aflossingsperiode, hoofdsomsaldo en andere voorwaarden. De rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke lening worden in wezen van de ene kredietnemer naar de andere overgedragen zonder dat er een nieuwe hypotheek wordt gecreëerd. De Koper stemt ermee in om alle volgende leningen vooruit te betalen, alsof ze de oorspronkelijke lening hebben afgesloten.
niet alle leningen zijn echter aan te nemen en de kredietgever moet in de meeste gevallen de aanname goedkeuren., Vergelijkbaar met een standaard aankoop hypotheek, of uw aanname is goedgekeurd zal afhangen van uw vermogen om in aanmerking te komen voor de lening en uw vermogen om uw schulden terug te betalen. Er zijn over het algemeen twee soorten hypothecaire leningen:
een eenvoudige aanname is dat de koper de hypotheekbetalingen van de verkoper overneemt. Dit is een particuliere transactie waarbij de eigendom van de woning overgaat van de verkoper naar de koper, en minder betrokkenheid van de kredietgever vereist. Dit proces is inherent riskant voor de verkoper, omdat zij aansprakelijk blijven voor betalingen op de oorspronkelijke schuld., Een eenvoudige aanname plaatst de verkoper in de positie van een secundaire obligatie, vergelijkbaar met een hypotheek medeondertekenaar. Hoewel de koper ermee instemt om betalingen te doen op de woninglening tijdens een eenvoudige aanname, blijft de verkoper nog steeds verantwoordelijk voor de hypotheek. Eventuele wanbetalingen of wanbetalingen door de koper zullen ook worden weergegeven op het kredietrapport van de verkoper.
novatie is wanneer de koper de betalingen voor de hypotheek overneemt en de kredietgever formeel Alle rechten en verantwoordelijkheden van de oorspronkelijke hypotheek aan de koper overdraagt., Na de schuldvernieuwing wordt de oorspronkelijke kredietnemer van alle verplichtingen ontslagen en wordt een nieuwe verplichting gecreëerd tegen dezelfde voorwaarden en rentevoet als de oude lening. De bestaande lening wordt dus zowel door een andere partij overgenomen als door de geldschieter of kredietverlener aan die partij toegewezen. Schuldvernieuwingsovereenkomsten zijn wenselijker omdat zij de aansprakelijkheid voor de oorspronkelijke kredietnemer opheffen en resulteren in de volledige overdracht van de hypotheek aan de nieuwe koper. Deze zijn over het algemeen een schonere oplossing dan eenvoudige veronderstellingen.
welke hypothecaire leningen zijn aan te nemen?,
leningen door de overheid, zoals FHA -, VA-en USDA-leningen, zullen over het algemeen aannames mogelijk maken. Ze bevatten meestal niet de” due on sale ” clausules die zouden voorkomen dat de lening wordt aangenomen. De” due-on-sale ” clausule werd populair gemaakt voor conventionele leningen in de jaren ’70 en ’80 als gevolg van veranderingen in de kredietpraktijken. Als u een “te koop” clausule in uw hypotheekcontract ziet, kunt u pech hebben voor zover de lening aannames gaan, hoewel het nooit kwaad kan om de geldschieter direct te vragen.
kunnen FHA-leningen worden aanvaard?
FHA leningen verstrekt na Dec., 1, 1986 zijn aan te nemen, maar vereisen dat de kredietgever de kredietwaardigheid van de koper verifieert om in aanmerking te komen. Dit betekent dat u voldoet aan de huidige FHA-acceptatierichtlijnen voor inkomen, activa en krediet:
- u hebt een minimale creditscore van 580 nodig, hoewel individuele kredietverstrekkers een hogere scorevereiste kunnen hebben.
- uw schuldquote mag niet hoger zijn dan 31% voor uw huisvestingskosten en 41% voor uw totale maandelijkse uitgaven.
zijn USDA-leningen aanneembaar?
USDA-leningen zijn gewoonlijk aan te nemen, maar vereisen de voorafgaande goedkeuring van de USDA., Zij zullen geen goedkeuring verlenen als de verkoper achterloopt of in verzuim is met zijn betalingen. Om in aanmerking te komen voor:
- hebt u een minimale creditscore nodig van 580 tot 620, afhankelijk van de richtlijnen van de individuele kredietverstrekker.
- uw gezinsinkomen mag niet hoger zijn dan 115% van het gemiddelde mediane inkomen voor het gebied.
- uw schuldquote mag niet hoger zijn dan 29% voor uw huisvestingskosten en 41% voor uw totale maandelijkse uitgaven.
zijn VA-leningen aanneembaar?,
VA leningen zijn aan te nemen omdat ze een specifiek doel dienen voor huidige en voormalige militaire leden. De veteranen administratie steunt hun leningen met een garantie, ook wel bekend als een “recht,” en elke militair of vrouw heeft een bepaald bedrag van het recht Beschikbaar voor hen. Basisrecht is $ 36.000, en de VA garandeert tot vier keer het rechtbedrag, of $144.000, van de lening tegen wanbetaling. Dit fungeert als bescherming voor de geldschieter, vooral als de huiseigenaar verplicht is om te verhuizen als onderdeel van hun militaire dienst.,
als een militair of vrouw bijvoorbeeld op orders snel moet handelen, heeft ze misschien niet genoeg tijd om hun huis te verkopen, hun rechten te herstellen en snel genoeg een nieuw huis te kopen. Als een andere in aanmerking komende veteraan in staat is om hun lening op zich te nemen, dan is hun recht hersteld en ze kunnen hun VA voordeel opnieuw gebruiken in de toekomst. Houd er rekening mee dat zowel de VA als de huidige kredietgever de aanname moeten goedkeuren. Bovendien, als een niet-veteraan neemt de lening, het recht zal niet worden hersteld.
kunnen conventionele hypothecaire leningen worden aanvaard?,
conventionele leningen zijn doorgaans niet aan te nemen omdat ze bijna altijd een “due on sale” – clausule in hun leningdocumenten bevatten, die vereist dat de hypotheek wordt afgelost als het onroerend goed wordt overgedragen. Vrijwel alle hypotheekleningen die de afgelopen jaren zijn ontstaan, bevatten een “due-on-sale” – clausule; dit is de standaardprocedure voor de meeste grote banken en kredietverenigingen.
Er kunnen uitzonderingen zijn voor sommige particuliere kredietverstrekkers, aangezien er geen wettelijke verplichting is om de “due-on-sale” – clausule op te nemen in leningdocumenten., De schrapping van de “due-on-sale” -clausule kan ook aan onderhandelingen worden onderworpen wanneer het gaat om op verkoper gebaseerde financiering. Er zijn ook situaties waarin u een hypotheek kunt overdragen zonder de due-on-sale-clausule te activeren; deze zullen meestal de overdracht van onroerend goed via een trust of erfenis, of als onderdeel van een echtscheiding. Het is altijd een goed idee om te overleggen met uw vastgoed advocaat om de wettigheid en haalbaarheid van dergelijke overdrachten te bevestigen.,
hoe een hypotheek aan te nemen
om een hypothecaire lening aan te nemen, moet u controleren of uw kredietgever een aanname toestaat, en zo ja, of u voor de aanname in aanmerking komt. Indien aanname is toegestaan, zullen de kwalificatievereisten vergelijkbaar zijn met die van een standaard hypotheekaanvraag.
1) Controleer of de lening kan worden aanvaard
U kunt de leningdocumenten controleren om te zien of aannames zijn toegestaan. In het leningsdocument zal doorgaans worden vermeld of de lening al dan niet op grond van de “assumptieclausule” kan worden opgenomen.,”De voorwaarden kunnen ook worden weergegeven onder de” due on sale clausule”indien lening overname is niet toegestaan. Als de documenten don ‘ t bevatten deze voorwaarden, moet u rechtstreeks contact opnemen met de geldschieter en hen vragen om te bevestigen of de lening is aanneembaar.
u kunt ook verwijzen naar Pagina 4 van de Closing Disclosure Als de lening werd verstrekt na de wetswijzigingen van de Dodd-Frank Act., De subrubriek kan als volgt luiden:
“aanname – als u deze woning aan een andere persoon verkoopt of overdraagt, zal uw kredietgever
- onder bepaalde voorwaarden toestaan dat deze persoon deze lening op de oorspronkelijke voorwaarden overneemt.
- staat het opnemen van deze lening tegen de oorspronkelijke voorwaarden niet toe.”
2) stuur het overnameverzoek naar de kredietgever
u moet het overnameverzoek verzenden naar de kredietgever en de overeenkomstige overheidsinstantie die uw hypotheek garandeert., Het is waarschijnlijk dat ze beide kosten in rekening brengen voor deze service. De maximaal toelaatbare vergoedingen voor FHA-en VA-aannames worden hieronder opgesomd:
- FHA-lening: $500
- VA-lening: $300 en een 0,5% – fundingvergoeding (betaald door de koper of de verkoper)
de kredietgever kan ook zijn eigen afzonderlijke vergoeding in rekening brengen. Typisch, dit varieert tussen $ 800 en $ 1.000-maar het kan zo veel als 1% van de lening bedrag.,
3) Persoonlijke Financiële informatie ter beoordeling indienen
afhankelijk van het type lening dat u probeert aan te nemen, kan de kredietgever informatie over inkomsten, activa en krediet nodig hebben om te bepalen of u in aanmerking komt voor de bestaande lening. Zij zijn verplicht om uw vermogen om de hypotheek terug te betalen te controleren, net zoals ze deden met de oorspronkelijke lener. Bepaalde programma ‘ s zorgen voor minder documentatie, echter, dus overleg met de geldschieter om uit te vinden welke informatie ze nodig hebben om te beoordelen.,
4) onderteken de overnameovereenkomst/Wijzig de akte
het belangrijkste document in het proces van de overname van leningen is de akte van vertrouwen, die uw naam toevoegt aan de hypotheek en de oorspronkelijke kredietnemer vrijstelt van alle verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, uitgaande van een novatie.
alle partijen moeten de definitieve documenten ondertekenen. De akte, in combinatie met de hypotheeknota, wordt geregistreerd op het kantoor van de County Recorder en voltooit het proces van het veiligstellen van de koper verplichting en het vrijgeven van de verkoper verplichting.,
Het creëren van een titelverzekering van de eigenaar is een extra beveiligingsniveau voor de koper, en een titelbedrijf samen met een escrow agency kan helpen bij het coördineren van documenten en het verwerken van de opname. Voor complexe situaties, kan het in ieders belang zijn om te overleggen met een vastgoed advocaat.
Tips for Home Loan Assumptions
Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat de kredietgever de aanname heeft afgetekend, omdat zij bepalen wie uiteindelijk verantwoordelijk is voor de betaling van de lening., Totdat de verkoper van Aansprakelijkheid door de geldschieter wordt bevrijd, zijn zij verantwoordelijk voor de schuld, en niet-betaling door de would-be assumer van de lening kan een negatieve invloed hebben op hun credit score.
Het is ook belangrijk om het onroerend goed nauwkeurig te waarderen voordat u de lening aanneemt. Terwijl een beoordeling is niet vereist als onderdeel van de aanname proces, zult u wilt hebben een gedaan toch om ervoor te zorgen dat u”bent niet te veel betalen voor het pand., Bovendien, een titel zoeken moet worden uitgevoerd om ervoor te zorgen dat er geen pandrechten of andere lasten uitstaande op het onroerend goed die buiten het toepassingsgebied van de hypotheek vallen. Deze zouden moeten worden aangepakt alvorens de lening aan te gaan.
wanneer is het zinvol om een hypotheek over te dragen?
als de voorwaarden van de bestaande hypotheek van de verkoper gunstiger zijn dan wat beschikbaar is in de huidige markt, dan wordt aangenomen dat de lening financieel voordelig zou kunnen zijn., In een klimaat van stijgende rente, kopers kunnen betere voorwaarden te verzekeren door het aannemen van leningen die zijn ontstaan in perioden van lage rente. Als de rente blijft stijgen, is het waarschijnlijk dat de stijgende rente zal blijven lening aannames aantrekkelijker te maken.
een aanname van een lening kan ook zinvol zijn na elke belangrijke gebeurtenis die de overdracht van onroerend goed vereist. Dit kan echtscheidingen, estate planning en erfenissen, giften van onroerend goed, of andere niet-zakelijke transacties omvatten. U kunt een advocaat raadplegen om te bevestigen of een aanname zou worden toegestaan in een van deze scenario ‘ s., FHA -, USDA-en VA-leningen staan doorgaans ook aannames toe zonder de daadwerkelijke verkoop van het onroerend goed.
een ander voordeel van het hebben van een aanneembare lening is dat deze een stimulans kan zijn voor thuiskopers, vooral als de bestaande rentevoet laag is en de Voorwaarden bijzonder goed zijn. Dit kan worden gebruikt als een toegevoegde selling point Als u een koper die ‘ s bereid om een aanzienlijke bijdrage in contanten.