mnożnik czynszu brutto lub GRM jest obliczany przez podzielenie ceny nieruchomości przez jej dochód z najmu brutto. Ale dlaczego to top inwestowanie nieruchomości metryka znaczenie? Ponieważ pomaga inwestorom porównywać budynki i z grubsza określać wartość budynku na koniec dnia.,
cena nieruchomości / dochód z wynajmu brutto = mnożnik czynszu brutto
dobry GRM będzie zależał od lokalnego rynku i porównywalnych nieruchomości, ale zazwyczaj jeden z 4-7 jest „zdrowy.”Im niższe GRM, tym mniej czasu zajmie wynajęta nieruchomość, aby spłacić cenę zakupu. Innymi słowy, chcesz wygenerować jak najwięcej czynszu, jak to możliwe za najmniejsze koszty.,
aby obliczyć swoje GRM przed zakupem nieruchomości, możesz użyć projekcji dochodu z najmu brutto, lub możesz poprosić obecnego właściciela o kopię rolki najmu. Ponieważ nie uwzględnia wakatów lub wydatków, nie podejmowałbyś decyzji inwestycyjnej wyłącznie na GRM, ale jest to dobry sposób na porównanie różnych właściwości. Co więcej, jest ona oczywiście bardzo zmienna w zależności od poziomu czynszu i wolnych miejsc pracy, zarówno ekonomicznych, jak i fizycznych. Tak więc dobry GRM będzie zależeć całkowicie od lokalnego rynku i porównywalnych właściwości.,
oto podstawowy przykład GRM: inwestor jest właścicielem domu jednorodzinnego w Piemoncie, CA, który został zakupiony za 1 150 000 USD. Obecnie czynsze wynoszą łącznie 150 400 dolarów brutto rocznie. So:
$1,150,000 / $150,400 = 7.6
ponieważ 4-7 to najzdrowszy zakres, ten GRM jest trochę wysoki. Ale ten dom znajduje się w San Francisco Bay Area, która jest jedną z najdroższych nieruchomości na świecie., Tak więc jest to bardziej dopuszczalne, argumentowalibyśmy, ponieważ wartości nieruchomości również doceniamy na znacznie wyższym poziomie (czasami nawet 10% w danym roku!)
Ale teraz spójrzmy na rzeczywistą nieruchomość GRM jako studium przypadku:
Chris jest inwestorem Stessa z wynajmem domu jednorodzinnego w Kansas City. Nieruchomość, przy 5213 Kevins Way, jest obecnie wyceniana na 292 857 dolarów. Wynajmuje go za 2150 dolarów miesięcznie (25 800 dolarów rocznie).