Warunki:
niekorzystne posiadanie:
posiadanie własności innej osoby, która jest (a) wyłączna (b) otwarta i notoryczna, (c) ciągła i (d) z roszczeniem praw. Może to skutkować nabyciem przez Posiadającego tytułu własności, jeżeli faktyczny właściciel nie przeniesie się do eksmisji posiadającego przed upływem terminu przedawnienia.
przedawnienie:
ustawa określająca termin, w którym należy wnieść powództwo., Jeżeli powództwo nie zostanie wniesione w terminie przedawnienia, wówczas przyczyna powództwa wygasa i nigdy nie może zostać wniesiona.
otwarte i notoryczne posiadanie:
posiadanie, które jest w posiadaniu niekorzystnego posiadacza w sposób, który prawdziwy właściciel nieruchomości mógłby odkryć w zwykłym toku wydarzeń lub w zwykłym toku prawdziwego właściciela kontrolującego swoją własność.
posiadanie wrogie:
posiadanie, które odbywa się bez zgody właściciela i którego stwierdzenie jest sprzeczne z interesami własnościowymi właściciela.,
:
połączenie okresu posiadania przez niekorzystnego posiadacza z posiadaniem poprzedniego niekorzystnego posiadacza przez okres posiadania całkowitego okresu posiadania przekracza ustawowy okres przedawnienia.
przedawnienie
reguła niekorzystnego posiadania jest jedynie następstwem ogólnego pojęcia przedawnienia. Statuty ograniczeń są przepisy uchwalone we wszystkich 50 stanach i w ramach systemu federalnego, które ograniczają czas, że strona ma wnieść roszczenie., Na przykład w wielu jurysdykcjach powództwa deliktowe oparte na zaniedbaniu muszą zostać wniesione w ciągu 3 lat od daty powstania przyczyny powództwa(jest to data, w której nastąpiło zdarzenie, które jest podstawą pozwu). Powództwa wniesione po upływie terminu przedawnienia muszą być oddalone przez sąd, bez względu na to, jak zasłużone mogą być ich roszczenia.
Doktryna niekorzystnego posiadania działa w podobny sposób., Każda jurysdykcja decyduje o tym, jak długo właściciel nieruchomości, po wejściu bezprawnego posiadacza do jego majątku, ma wytoczyć powództwo o eksmisję bezprawnego posiadacza. (Okresy niekorzystnego posiadania zwykle wahają się od 5 do 21 lat, w zależności od jurysdykcji.) Jeżeli bezprawny posiadacz wchodzi do nieruchomości, a rzeczywisty właściciel nie podejmie czynności prawnej przeciwko bezprawnemu posiadaczowi w wyznaczonym terminie, wówczas posiadacz faktycznie uzyskuje tytuł własności do nieruchomości., Gdy tak się stanie, posiadacz, choć nie miał prawnego prawa do wejścia do nieruchomości, zyskuje pełne i wyłączne posiadanie i własność nieruchomości w postaci opłaty absolutnej. Pierwotne „prawdziwe” prawo właściciela do nieruchomości wygasa na stałe. Na przykład:
Nowy Jork ma okres przedawnienia 10 lat w przypadku sporów dotyczących własności nieruchomości. Donald jest właścicielem mieszkania w kondominium Park Avenue w Nowym Jorku. W 1990 roku Madonna wprowadza się do mieszkania bez pozwolenia i mieszka tam nieprzerwanie do 2003 roku., Donald, który jest właścicielem wielu innych rezydencji, nie dowiaduje się o przeprowadzce Madonny do jego mieszkania aż do 2003 roku. Kiedy w końcu się o tym dowiaduje, natychmiast wnosi pozew przeciwko Madonnie. Sąd oddali skargę Donalda. Obecnie właścicielem mieszkania jest Madonna. Donald stracił wszystkie prawa do mieszkania, dopuszczając do przedawnienia, zanim złożył pozew przeciwko Madonnie.
podstawowa przyczyna negatywnej doktryny posiadania jest taka sama jak przyczyna wszystkich ograniczeń., To znaczy: stare roszczenia są trudne do udowodnienia, dokumenty giną, świadkowie umierają, a wspomnienia znikają. Jeśli roszczenie nigdy nie wygaśnie, wtedy uprawniony nabywca nieruchomości może znaleźć się w obowiązku obrony przed roszczeniem, że działanie lub zdarzenie, które miało miejsce 30 lub 40 lat temu, powinno pozbawić ją własności, którą obecnie posiada. Ponieważ nieuczciwe jest oczekiwanie, że ludzie będą przechowywać dowody na zawsze i zawsze przewidywać, że jakiekolwiek działanie w przeszłości może spowodować roszczenie dzisiaj, prawo nakłada limit czasowy na większość rodzajów roszczeń., Ponadto „prawdziwy” właściciel nieruchomości jest oczywiście bardzo zaniedbany, ponieważ pozwala na wygaśnięcie długiego okresu ograniczeń przed podjęciem działań w celu ochrony swojej własności. Dlatego niekorzystne okresy posiadania i przedawnienia nie są uważane za nieuczciwe w stosunku do pierwotnego właściciela.
Elementy niekorzystnego posiadania
należy pamiętać, że to, co stanowi „posiadanie” nieruchomości, często nie jest tak jasne, jak to, co stanowi „posiadanie” dóbr osobistych. W odniesieniu do dóbr osobistych Zasady niekorzystnego posiadania są proste., Jeśli osoba po prostu posiada przedmiot bez bycia pozwanym przez prawdziwego właściciela do czasu upływu terminu przedawnienia, właściciel nie może pozwać o odzyskanie przedmiotu. Jednak ze względu na znaczenie, jakie prawo zwyczajowe przywiązuje do własności nieruchomości (przypomnijmy, że przed wiekami własność nieruchomości była symbolem statusu, znakiem bogactwa, a czasem nawet warunkiem wstępnym prawa głosu), prawo opracowało ścisłe zasady, których należy przestrzegać, aby niekorzystne posiadanie mogło być skutecznie przeprowadzone., Innymi słowy, jeżeli niekorzystny posiadacz nie spełnia tych wymogów, jego niekorzystne posiadanie było nieskuteczne. Istnieją cztery wymagane elementy, aby niekorzystne posiadanie było skuteczne:
- posiadający musi rzeczywiście wejść do nieruchomości i musi mieć wyłączne posiadanie nieruchomości;
- posiadanie musi być „otwarte i notoryczne”;
- posiadanie musi być niekorzystne dla prawowitego właściciela i zgodnie z roszczeniem praw; i
- posiadanie musi być „ciągłe” przez ustawowy okres.,
Element #1: Actual entry and Exclusive Possession:
Aby Ten element był spełniony, niekorzystny posiadacz musi wejść i zamieszkać na ziemi lub korzystać z niej przez cały okres niekorzystnego posiadania. Ponadto posiadacz musi zajmować ziemię z wyłączeniem prawdziwego właściciela. Posiadanie współdzielone z prawdziwym właścicielem nie jest „niekorzystne” dla prawdziwego właściciela, a zatem nie jest niekorzystnym posiadaniem. Teoria stojąca za tym elementem jest taka, że „prawdziwy” właściciel nieruchomości nie może wystąpić z powództwem przeciwko posiadaczowi, który nie wyłączył go z nieruchomości., Na przykład:
Jerry jest właścicielem mieszkania z dwiema sypialniami w kondominium na zachodnim Manhattanie. Ponieważ mieszka sam, korzysta tylko z jednej sypialni. Pewnego dnia Kramer wprowadza się do drugiej sypialni i nadal mieszka w niej przez cały okres niekorzystnego posiadania w Nowym Jorku. Nie jest to uważane za niekorzystne posiadanie, ponieważ Kramer nie zajmował mieszkania do wykluczenia Jerry ' ego. (Uwaga, Podczas gdy Kramer nie nabywa całego mieszkania przez niekorzystne posiadanie, mógł nabyć sypialnię, którą zajmował, z wyłączeniem Jerry ' ego przez niekorzystne posiadanie., Omówimy to w kolejnych przykładach.)
jednak niekorzystny posiadacz nie musi faktycznie zajmować całego lokalu. Jeżeli posiadacz wchodzi do nieruchomości i wyłącza właściciela z nieruchomości, uważa się, że posiada całą nieruchomość, nawet jeśli niekorzystny posiadacz faktycznie korzysta tylko z części nieruchomości. Na przykład:
Jerry jest właścicielem mieszkania z dwiema sypialniami w kondominium na zachodnim Manhattanie. Pewnego dnia, gdy Jerry siedzi w kawiarni, Kramer wprowadza się do mieszkania Jerry ' ego i zmienia zamki, aby Jerry nie mógł się wprowadzić z powrotem., Nadal mieszka tam przez cały niekorzystny okres posiadania. Jednak przez cały czas korzysta tylko z jednej z sypialni. Pomimo tego ostatniego faktu uważa się, że Kramer posiadał całe mieszkanie, ponieważ zamieszkiwał w mieszkaniu i wykluczył prawdziwego właściciela z całego mieszkania.
element „wyłącznego” posiadania oznacza, że niekorzystny posiadacz musi posiadać mienie z wyłączeniem prawowitego właściciela. Może on jednak posiadać majątek wraz z inną osobą., W takim przypadku dwóch (lub więcej) posiadaczy będzie posiadać własność razem. Jeśli to niekorzystne posiadanie przez wiele osób powiedzie się, wszyscy ludzie, którzy posiadali nieruchomość, będą właścicielami nieruchomości jako współmieszkańcy. Na przykład:
Jerry jest właścicielem mieszkania z dwiema sypialniami w kondominium na zachodnim Manhattanie. Pewnego dnia, gdy Jerry siedzi w kawiarni, Kramer i Elaine wprowadzają się do mieszkania Jerry ' ego i zmieniają zamki, aby Jerry nie mógł się wprowadzić z powrotem. Żyją tam przez cały niekorzystny okres posiadania., W takim przypadku Kramer i Elaine zyskają prawo własności mieszkania jako współnajmatorzy.
należy pamiętać, że niekorzystne posiadanie niekoniecznie musi być skuteczne na całej nieruchomości. Osoba może z powodzeniem posiadać część nieruchomości, o ile posiadacz wyklucza z niej faktycznego właściciela. W takim przypadku niekorzystne posiadanie uda się przenieść tylko mienie, które było faktycznie posiadane przez niekorzystnego posiadacza. Na przykład:
Jerry jest właścicielem mieszkania z dwiema sypialniami w kondominium na zachodnim Manhattanie., Ponieważ mieszka sam, korzysta tylko z jednej sypialni. Pewnego dnia Kramer wprowadza się do drugiej sypialni i ma zamek zainstalowany w drzwiach do drugiej sypialni. Mieszka w tej sypialni przez cały okres opętania i przez cały czas nie pozwala Jerry ' emu wejść do sypialni, w której mieszka. To byłoby uważane za niekorzystne posiadanie, a Kramer zyskałby tytuł do drugiej sypialni, podczas gdy Jerry zachowałby tytuł do reszty mieszkania.,
Element #2: Open and Notorious Possession:
Aby niekorzystne posiadanie było skuteczne, musi być wykonane w sposób widoczny dla wszystkich. Innymi słowy, posiadanie musi być wykonane w taki sposób, że rzeczywisty właściciel zauważy posiadanie, jeśli on lub ona pofatygował się spojrzeć.
- Jane jest właścicielem Cornacre, pola kukurydzy w Iowa. Mary sadzi i zbiera kukurydzę na jednym Akrze Ziemi Jane. To jest otwarte i notoryczne posiadanie, ponieważ Jane zauważyłaby posiadanie, gdyby wybrała się na wycieczkę po swojej ziemi.
- Jane jest właścicielem Cornacre, pola kukurydzy w Iowa., Mary potajemnie wykopuje jaskinię pod częścią pola i mieszka w niej przez 25 lat. Na pewno pojawi się dopiero po zaglądnięciu z nory, używając systemu peryskopowego, który zaprojektowała, aby uniknąć wykrycia. Posiadanie to nie jest otwarte i notoryczne, a zatem nie wystarczy, aby spowodować przeniesienie tytułu do jaskini na Mary.
Jeśli niekorzystne posiadanie znajduje się na mieniu, które zasadniczo nie byłoby kontrolowane przez lub którego zajęcie nie byłoby oczywiste dla prawdziwego właściciela, to niekorzystne posiadanie jest nieskuteczne., Tak więc, aby niekorzystnie posiadać podziemną własność, taką jak część szybu Górniczego lub odwiertu naftowego, często konieczne jest wykazanie, że prawdziwy właściciel wiedział o posiadaniu. Na przykład:
Fred jest właścicielem kopalni węgla kamiennego z kilkoma szybami i jaskiniami biegnącymi we wszystkich kierunkach. Barney wchodzi do jednego z szybów. Postawił ogromny znak nad ziemią, w pobliżu wejścia do kopalni, który mówi: „Barney' s Place: idź w dół tej jaskini i skręć w trzecią w prawo, aby dostać się do Barney ' s Place.,”W tym przypadku, ponieważ Barney podjął kroki, aby zapewnić, że prawdziwy właściciel będzie wiedział o jego niekorzystnym posiadaniu, jego posiadanie może być uznane za otwarte i notoryczne.
Jeśli niekorzystny posiadacz porzuci ziemię za każdym razem, gdy prawdziwy właściciel przyjdzie sprawdzić ziemię, posiadanie nie będzie w ogóle uważane za niekorzystne, ponieważ nie będzie otwarte i notoryczne. Na przykład:
Zła Czarownica jest właścicielem domu z piernika. Jednak większość czasu spędza w Oz i zwykle po prostu opuszcza Piernikowy dom, aby poradzić sobie sama., Gdy jej nie ma, Jaś wprowadza się do domu z piernika. Jednak ilekroć Zła Czarownica wraca do domu z piernika (co zdarza się tylko raz na kilka lat), Jaś chowa się w ceglanym piecu, dopóki zła czarownica nie wyjdzie. To trwa czterdzieści lat. Jaś nie opętał Piernika nawet przez jeden dzień, ponieważ jego ukrywanie się przed złą czarownicą pokazuje, że jego posiadanie nie jest otwarte i notoryczne. Nawiasem mówiąc, posiadanie jest również nieważne, ponieważ nie spełnia trzeciego elementu, ponieważ nie jest wrogie ani pod roszczenie o prawo.,
Element #3: Hostile and Under a Claim of Right:
element ten wymaga, aby posiadacz wszedł i posiadał nieruchomość bez zgody właściciela oraz aby posiadacz posiadał nieruchomość z zamiarem pozostania na stałe. Nie wymaga to, aby posiadacz faktycznie twierdził, że ma prawo do posiadania majątku. Wystarczy, że posiadacz zamierza pozostać na nieruchomości na zawsze.,
najważniejsze konsekwencje tej zasady są takie, że:
- najemca nie może rościć sobie prawa do niekorzystnego posiadania wobec swojego właściciela, ponieważ z definicji umowa najmu pozwala najemcy na zamieszkanie w lokalu. Dlatego posiadanie nie jest wrogie. To samo dotyczy współmieszkańców. Ponieważ każdy współnajmator ma prawo do posiadania całej nieruchomości, posiadanie przez jednego najemcę nie jest uważane za wrogie.
- najemca nie może posiadać nieruchomości, jeśli ma zgodę „prawdziwego właściciela” na zajmowanie nieruchomości.,
- niekorzystne posiadanie jest nieskuteczne, jeśli posiadacz ustnie (lub w inny sposób) przyznaje, że właściciel jest „rzeczywistym” właścicielem nieruchomości i że jest tylko posiadaczem. W takim przypadku posiadanie nie jest uważane za wrogie. Na przykład:
niekorzystny okres posiadania w stanie X wynosi 20 lat. Właściciel jest właścicielem Blackacre, parceli nieruchomości w stanie X. Posiadacz przenosi się na Blackacre w 1990 roku. W 2008 roku właściciel mówi posiadaczowi, że o ile nie wyprowadzi się natychmiast z Blackacre, właściciel wywoła akcję wyrzucania i każe go wyrzucić z posiadłości., Właściciel odpowiada: „dobrze, wyjdę, daj mi tylko kilka tygodni na znalezienie mieszkania.”Właściciel wyraża zgodę. Mija jednak jeszcze dwa lata, a posiadacz nadal mieszka na posesji. Ostatecznie w 2011 r. właściciel wnosi pozew przeciwko posiadaczowi, ale Posiadacz twierdzi, że nabył tytuł do Blackacre poprzez niekorzystne posiadanie. W tym przypadku Właściciel wygra, ponieważ na mocy rozmowy w 2008 r. Posiadacz wykazał, że nie zajmował nieruchomości w ramach roszczenia prawa. Raczej posiadał on jedynie własność na łasce i za zgodą właściciela., W związku z tym posiadacz nie nabył tytułu do Blackacre poprzez niekorzystne posiadanie.
należy również pamiętać, że posiadanie nie musi być ze złośliwym zamiarem, a nawet z zamiarem pozbawienia właściciela własności, aby niekorzystne posiadanie było ważne. W rzeczywistości, nawet jeśli posiadacz nie zdawał sobie sprawy, że popełnił akt niekorzystnego posiadania,takie posiadanie może nadal działać na rzecz przeniesienia tytułu własności. Na przykład:
Owen i Angela są sąsiadami. Angela buduje płotek wzdłuż czegoś, co uważa za granicę między jej własnością A własnością Owena., Ogrodzenie pozostaje tam przez 25 lat. W tym czasie obie strony zakładają, że ogrodzenie jest prawidłowym rozgraniczeniem między nieruchomościami i obie strony żyją zgodnie z granicą wytyczoną przez ogrodzenie. Okazuje się, że Angela omyłkowo wybudowała ogrodzenie na 1,5 metra w posiadłości Owena. W większości jurysdykcji kwalifikuje się to jako niekorzystne posiadanie. Mimo że Angela nie wiedziała, że ogrodzenie weszło w posiadanie Owena, faktem pozostaje, że jej posiadanie przestrzeni o szerokości pięciu stóp było otwarte i notoryczne i było wrogie właścicielowi Owena., Wrogość uczuć lub złośliwość nie jest wymagana.
niektóre państwa zmieniły tę raczej surową zasadę i zamiast tego stosują bardziej subiektywny test na niekorzystne posiadanie. W tych jurysdykcjach, jeśli dana osoba zajmuje nieruchomość w dobrej wierze i pod błędnym przekonaniem, że jest już właścicielem nieruchomości, nie stanowi to niekorzystnego posiadania. Zobacz Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).,
Element #4: ciągłe i nieprzerwane posiadanie:
ostatnim elementem niekorzystnego posiadania jest to, że posiadacz musi mieć nieprzerwane posiadanie ziemi przez okres ustawowego okresu. Oczywiście nie oznacza to, że posiadacz musi być na ziemi przez 24 godziny na dobę, siedem dni w tygodniu, 365 dni w roku. Element ten wymaga raczej, aby posiadacz zajmował ziemię w takim stopniu i w takim stopniu użytkowania, w jakim przeciętny właściciel zajmowałby nieruchomość.,
oczywiście stopień posiadania, który jest uważany za ciągły i nieprzerwany, będzie się różnić w zależności od tego, do czego zazwyczaj używana jest nieruchomość. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana jako miejsce stałego pobytu, wówczas niekorzystny posiadacz musiałby mieszkać w domu, ponieważ przeciętna osoba mieszkałaby w miejscu stałego pobytu. Jeśli dom jest domem wakacyjnym, jego okazjonalne użytkowanie w sporadycznych porach roku w ustawowym okresie może być wystarczające. Na przykład:
Alberto jest właścicielem schroniska narciarskiego w Vail w stanie Kolorado, który jest zwykle używany tylko podczas zimowych wakacji., Załóżmy, że ustawowy niekorzystny okres posiadania w Kolorado wynosi dziesięć lat. Hubert przez dziesięć kolejnych zim korzysta ze schroniska narciarskiego na swoje zimowe wakacje. Hubert może nabyć dom poprzez niekorzystne posiadanie, ponieważ korzystanie ze schroniska zimą przez cały okres ustawowy jest uważane za ciągłe użytkowanie, mimo że nie korzystał ze schroniska przez cały rok.,
Jeśli niekorzystny posiadacz umyślnie opuści nieruchomość na dowolny okres czasu bez zamiaru powrotu, ciągłość niekorzystnego posiadania zostaje utracona, a zegar niekorzystnego posiadania rozpocznie się od początku, jeśli wróci i ponownie obejmie własność.,
w odniesieniu do końcowego elementu posiadania ciągłego ważną kwestią są sytuacje, w których różni posiadacze zajmują mienie przez kolejne okresy, a ich łączny łączny okres posiadania przekracza niekorzystny okres posiadania przez ciągły okres. Innymi słowy, czy dwóch oddzielnych posiadaczy może „przyczepić” swoje mienie do siebie, aby dopełnić niekorzystnego posiadania?,
ogólna zasada mająca zastosowanie do tego pytania jest taka, że niekorzystni posiadacze mogą „przywłaszczać” sobie okresy posiadania, jeśli i tylko wtedy, gdy przeniesienie z pierwszego posiadacza na drugiego posiadacza zostało dokonane dobrowolnie. Na przykład:
- Omar jest właścicielem Blueacre, który znajduje się w stanie Ames. Ames ma niekorzystny okres posiadania 15 lat. W 2000 roku Anthony przenosi się do Blueacre i posiada go do wykluczenia Omara. W 2006 roku Anthony przenosi Blueacre do Barbary poprzez akt, który przekazuje Blueacre do Barbary w fee simple absolute., Barbara posiada Blueacre do 2016 roku, kiedy to Omar wnosi przeciwko niej pozew o odzyskanie Blueacre. Omar jest za późno. Ponieważ Blueacre został dobrowolnie przeniesiony z Anthony ' ego na Barbarę, ich okresy posiadania są „przyczepione” do siebie. W związku z tym Barbara nabyła Tytuł do Blueacre poprzez niekorzystne posiadanie.
- Ames ma niekorzystny okres posiadania 15 lat. W 2000 roku Anthony przenosi się do Blueacre i posiada go do wykluczenia Omara., W 2006 roku Barbara przenosi się do Blueacre bez zgody Anthony ' ego i Omara. Następnie wykluczyła Anthony ' ego i do 2016 posiadała Blueacre. Barbara nie zdobędzie Blueacre w ten sposób. Ponieważ nie miała zgody Anthony 'ego na wejście do Blueacre, jej okres posiadania nie pasuje do okresu posiadania Anthony' ego. Do 2021 r. musiałaby posiadać nieruchomość, aby nabyć tytuł w drodze niekorzystnego posiadania.
reguła dotycząca niekorzystnego posiadania wobec kolejnych właścicieli jest jednak jeszcze prostsza., Zasada jest taka, że gdy niekorzystne posiadanie zaczyna działać przeciwko właścicielowi ziemi, nadal działa przeciwko innym późniejszym właścicielom ziemi, jak również. Na przykład: