redukcja do domu w mobile home park? Uwaga na pułapki

w miarę zbliżania się do emerytury perspektywa zmniejszenia rozmiaru do nowego, niedrogiego, energooszczędnego domu produkowanego w przyjaznym, przypominającym wieś mobile home park z pewnością ma swój urok.

Niestety niepewność budowania swojej przyszłości na gruntach, których nie posiadasz, może wyrwać finansowy dywan spod ciebie, tak jak twoje lata zarabiania dobiegły końca.,

czy warto ryzykować? Nawet jego zwolennicy mają swoje zastrzeżenia.

powód: według Resident Owned Communities USA, lub ROC USA, mniej niż 2% mobile home parks należy do mieszkańców. O ile nie zainstalujesz produkowanego domu na prywatnej posesji, są szanse, że ktoś-czy to właściciel mamy i taty, czy coraz częściej ogromna korporacja – będzie pobierał opłaty za wynajem, aby zaparkować dom na swojej ziemi.,

oczekuj amortyzacji

Bob Klosterman, założyciel White Oaks Wealth Advisors z siedzibą w Minneapolis i Longboat Key na Florydzie, zwraca uwagę, że ponieważ domy mobilne są uważane za przenośne własność osobistą lub „chattel”, w większości stanów, Nowy wyprodukowany dom zaczyna amortyzować od momentu sprzedaży — podobnie jak nowy samochód.

„Domy mobilne nie są znane z ich uznania. Jeśli grunt lub działka jest częścią umowy, a lokalizacja jest atrakcyjna, to pomaga ” – mówi.,

mimo to oczekiwana amortyzacja nie musi być czynnikiem decydującym z punktu widzenia planowania finansowego.

„koszty utrzymania domu mobilnego mogą być znacznie niższe niż w przypadku domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego, co pozwoliłoby właścicielowi na bieżące czerpanie mniej ze swojego portfela”-mówi Klosterman. „W dół drogi, które mogą być znacznie bardziej wartościowe niż wartość odsprzedaży domu.,”

Domy mobilne nie są tak naprawdę mobilne

również praca przeciwko właścicielowi domu jest tym całym „mobilnym” błędem. Dzisiejsze produkowane domy mogą być lepiej zbudowane, bardziej energooszczędne i o wiele bardziej konfigurowalne niż domy budowane na patyku, ale jedno nie jest mobilne.,według Ishbela Dickensa, dyrektora wykonawczego National Manufactured Home Owners Association lub nmhoa, organizacji członkowskiej z siedzibą w Seattle, to efekt domina, który nie wróży dobrze potencjalnym redukcjom w domach mobilnych.

„Wielu z naszych właścicieli domów płacą podatki od ich domu w tym samym tempie, jak te z konwencjonalnym domu. Nie mogą przenieść domu, to zbyt drogie, aby przenieść., Większość społeczności nie zaakceptuje wyprodukowanego domu, który jest starszy niż kilka lat, więc nie ma gdzie go przenieść. I nikt nie chce go kupić w społeczności, gdzie czynsze nadal idą w górę, a właściciele domów nie mają sposobu, aby rozwiązać ten problem.”

pułapka zagospodarowania przestrzennego

ponieważ wiele wspólnot mieszkaniowych zostało pierwotnie wybudowanych poza granicami miasta, Tereny pod nimi są często strefami komercyjnymi, a nie mieszkaniowymi jednorodzinnymi.

„W końcu ta ziemia staje się bardzo cenna i dlatego jest sprzedawana do sklepów Wal-Marts i big-box na świecie”, mówi Dickens., „To wielka troska. Nie masz kontroli nad tym, co stanie się z ziemią.”

prawo faworyzuje właścicieli nad lokatorami

ponieważ grunty pod nimi są coraz częściej nabywane przez korporacje. Tim Sheahan, prezes NMHOA, twierdzi, że brak merytorycznych statutów właściciel-najemca regulujących delikatne relacje między anonimowymi korporacjami a nerwowymi właścicielami domów mobilnych (Stany 14 nie mają żadnego statutu, według Sheahana) stworzył silne zachęty dla właścicieli do podnoszenia czynszów.,

„nie tylko zwiększa miesięczny dochód właściciela, ale także podnosi wartość społeczności, jeśli chce ją sprzedać. A jeśli podniosą czynsze wystarczająco wysoko, mogą ekonomicznie eksmitować właścicieli domów, przechwytywać domy za niewiele lub za nic i czerpać zyski, odsprzedając lub wynajmując domy” – mówi. „Mieszkańcy nie tylko nie mogą sobie pozwolić na pobyt w swoim domu, ale nie mogą go sprzedać, ponieważ nikt nie chce domu z tak wysokim czynszem. W niektórych obszarach przybrzeżnych Kalifornii szacuje się, że za każdy wzrost czynszu o 100 USD miesięcznie wartość domu zmniejsza się o 10 000 USD.”

zauważyłeś tu wspólny temat?, Landownership, lub ich brak, pozostaje fatalną wadę w tym, co w przeciwnym razie może być niezwykła historia unsubsidized mieszkań dla Amerykanów o niskich dochodach.

zmiana Regulaminu

jako prezes Concord, z siedzibą w New Hampshire ROC USA, Bradley i jego zespół pomogli mieszkańcom w ponad 100 mobile home parks w 14 stanach włączają i wspólnie kupują grunty pod ich domami od Prywatnych właścicieli społeczności od 2008 roku, z 100% wskaźnikiem sukcesu-bez foreclosures lub niepowodzeń biznesowych.,

w ramach modelu limited equity cooperative ROC USA, właściciele domów nadal nie są właścicielami działki pod ich stopami; zamiast tego są właścicielami proporcjonalnego udziału w korporacji rezydenta, który jest właścicielem całego mobile home park. Mimo to rozwiązuje kilka głównych wad mobilnego domu mieszkalnego.

„Spółdzielnie o niskiej wartości akcji są najłatwiejsze do zakupu dla właścicieli domów, ponieważ nie musisz wymyślać dużych pieniędzy na akcję, a dom handluje według wartości rynkowej”, wyjaśnia Bradley. „Ponieważ istnieje pewna wartość wkładu do domu z samej ziemi, wartości domu poprawi się w czasie.,”

te rozwiązania kooperacyjne dają również właścicielom domów kontrolę nad czynszami, zapewniają logiczne rozwiązanie utrzymania społeczności i przyczyniają się do stabilności społeczności, minimalizując zagrożenie przebudową w rękach głodnych zysków właścicieli korporacyjnych.

podczas gdy ROC USA zwykle wymaga 51% większościowego wpisowego, dostaną koła poruszające się dla zmotywowanych społeczności z predevelopment pożyczki na 40% członkostwa. Co się stanie z tymi właścicielami domów, którzy nie chcą dołączyć do spółdzielni?,

„mogą pozostać nierezydentami i nadal tam mieszkać; spółdzielnia nie eksmituje nikogo za bycie nierezydentem”-mówi Bradley. „To, co się stanie, z czasem, jak ci nieczłonkowie sprzedają swoje domy, nowi właściciele domów przychodzą muszą stać się członkami, więc w końcu dostać się do 100%.”

ale nawet Bradley przyznaje, że ruch będący własnością rezydentów może napotkać powolne tempo w najbliższej przyszłości, po części dlatego, że właściciele w większości stanów mają niewielki lub żaden obowiązek dzielenia się swoimi planami sprzedaży lub przebudowy swoich nieruchomości z mieszkańcami.,

jak szukać parku domków mobilnych

pomijając prawdopodobieństwo, że masz społeczność rezydenta w Twojej okolicy, rozważ te wskazówki dotyczące polowania na domy:

• Znajdź społeczność należącą do organizacji non-profit lub urzędu mieszkaniowego: „ich ziemia jest bezpieczna i wiesz, jaki będzie twój czynsz”, mówi Sheahan. W przypadku urzędu mieszkaniowego, ” mogą pobierać tylko 30% dochodu za czynsz, ponieważ mają dotacje rządowe.”
• poszukaj długoterminowego najmu: niektóre społeczności oferują 5 -, 10-lub nawet 20-letnie umowy najmu, aby uspokoić najemców i przyciągnąć nowych mieszkańców., „Przeczytaj dokładnie umowę najmu i przeprowadź ją przez adwokata, zanim podpiszesz” – mówi Bradley.
• zapytaj o stowarzyszenie właścicieli domów: podczas gdy niektórzy właściciele zabraniają im, społeczności, które dają mieszkańcom głos, mogą być najlepszym wyborem.
• Zadaj trudne pytania: jakie były podwyżki czynszu przez ostatnie 5 lat? Jakie będą przez następne 10? Jakie są proporcjonalne opłaty za utrzymanie społeczności?
• napisz:,