o ipotecă asumabilă este un împrumut care poate fi transferat de la o parte la alta, cu condițiile inițiale rămase în vigoare. Pentru cumpărători și vânzători într—un mediu de creștere a ratei dobânzii, profitând de o ipotecă asumabilă este o opțiune excelentă care are sens financiar-dacă este făcută corect.
- ce este o ipotecă presupusă?
- ce credite ipotecare sunt Asumabile?
- cum să-și asume un credit ipotecar
- Sfaturi pentru ipotezele de împrumut acasă
- când are sens să transfere un credit ipotecar?,
ce este o ipotecă presupusă?
o ipotecă presupusă permite unei alte părți să preia plățile rămase pe un credit ipotecar, păstrând intacte rata de împrumut existentă, perioada de rambursare, soldul principalului și alți termeni. Drepturile și obligațiile împrumutului inițial sunt, în esență, portate de la un debitor la altul, fără a fi creată o nouă ipotecă. Cumpărătorul este de acord să efectueze toate plățile ulterioare ale împrumutului, ca și cum ar fi luat împrumutul inițial.cu toate acestea, nu toate împrumuturile sunt presupuse, iar creditorul trebuie să aprobe ipoteza în majoritatea cazurilor., Similar cu o ipotecă standard de cumpărare, dacă presupunerea dvs. este aprobată va depinde de capacitatea dvs. de a vă califica pentru împrumut și de capacitatea dvs. de a vă rambursa datoriile. Există, în general, două tipuri de ipoteci de credit ipotecar:
o presupunere simplă este în cazul în care cumpărătorul preia plățile ipotecare de la vânzător. Aceasta este o tranzacție privată în cazul în care titlul la domiciliu trece de la vânzător la cumpărător, și necesită mai puțină implicare din partea creditorului. Acest proces este în mod inerent riscant pentru vânzător, deoarece acestea rămân responsabile pentru plățile aferente datoriei inițiale., O presupunere simplă plasează vânzătorul în poziția unui obligat secundar, similar cu un co-semnatar ipotecar. Deși Cumpărătorul este de acord să efectueze plăți pentru împrumutul la domiciliu în timpul unei simple presupuneri, vânzătorul rămâne în continuare responsabil pentru ipotecă. Orice delincvențe sau implicite suportate de cumpărător vor apărea, de asemenea, pe raportul de credit al vânzătorului.Novația este locul în care cumpărătorul preia plățile pentru ipotecă, iar creditorul atribuie în mod oficial Toate drepturile și responsabilitățile ipotecii inițiale cumpărătorului., După novație, împrumutatul inițial este eliberat de orice răspundere și se creează o nouă obligație cu aceleași condiții și rata dobânzii împrumutului vechi. Împrumutul existent este, prin urmare, atât asumat de o altă parte, cât și atribuit acelei părți de către creditor sau de către administratorul de credite. Acordurile de novație sunt mai de dorit, deoarece elimină răspunderea pentru împrumutatul inițial și au ca rezultat transferul complet al ipotecii către noul cumpărător. Acestea sunt, în general, o soluție mai curată decât presupunerile simple.
ce credite ipotecare sunt Asumabile?,
împrumuturile garantate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA, VA și USDA, vor permite, în general, ipoteze. De obicei, acestea nu includ clauzele „datorate la vânzare” care ar împiedica asumarea împrumutului. Clauza” due-on-sale ” a fost popularizată pentru împrumuturile convenționale în anii ’70 și ’80 din cauza schimbărilor în practicile de creditare. Dacă vedeți o clauză „datorată la vânzare” în contractul dvs. de ipotecă, este posibil să nu aveți noroc în ceea ce privește ipotezele de împrumut, deși nu doare niciodată să întrebați creditorul direct.
sunt împrumuturile FHA Asumabile?
credite FHA făcute după decembrie., 1, 1986 sunt asumabile, dar necesită ca creditorul să verifice bonitatea cumpărătorului pentru a se califica. Aceasta înseamnă îndeplinirea liniilor directoare actuale de subscriere FHA pentru venit, active și credit:
- veți avea nevoie de un scor minim de credit de 580, deși creditorii individuali pot avea o cerință de scor mai mare.
- ratele datoriei dvs. nu trebuie să depășească 31% pentru cheltuielile dvs. de locuințe și 41% pentru cheltuielile lunare totale.
sunt Credite USDA Asumabile?
creditele USDA sunt de obicei asumabile, dar necesită aprobarea prealabilă a USDA., Ei nu vor acorda o aprobare în cazul în care vânzătorul este în spatele sau în implicit pe plățile lor. Pentru a vă califica:
- veți avea nevoie de un scor de credit minim de 580 până la 620, în funcție de orientările individuale ale creditorului.
- venitul gospodăriei dvs. nu poate depăși 115% din venitul mediu mediu pentru zonă.
- ratele datoriei dvs. nu trebuie să depășească 29% pentru cheltuielile dvs. de locuințe și 41% pentru cheltuielile lunare totale.
sunt Credite VA Asumabile?,împrumuturile VA sunt presupuse deoarece servesc unui scop specific pentru membrii militari actuali și foști. Administrația Veteranilor susține împrumuturile lor cu o garanție, altfel cunoscut ca un „drept”, și fiecare serviceman sau femeie are o anumită sumă de Drept disponibile pentru a le. Dreptul de bază este de $36,000, iar VA garantează de până la patru ori valoarea dreptului, sau $144,000, a împrumutului împotriva neîndeplinirii obligațiilor. Acest lucru acționează ca protecție pentru creditor, mai ales în cazul în care proprietarul este obligat să se mute ca parte a serviciului lor militar.,dacă un serviceman sau o femeie trebuie să se deplaseze rapid la comenzi, de exemplu, este posibil să nu aibă suficient timp să-și vândă casa, să-și restabilească dreptul și să cumpere o casă nouă suficient de repede. Dacă un alt veteran eligibil este capabil să-și asume împrumutul, atunci dreptul lor este restabilit și își pot folosi din nou beneficiul VA în viitor. Rețineți că atât VA, cât și creditorul actual trebuie să aprobe ipoteza. În plus, dacă un non-veteran își asumă împrumutul, dreptul nu va fi restabilit.
sunt împrumuturile ipotecare convenționale presupuse?,împrumuturile convenționale nu sunt de obicei presupuse, deoarece conțin aproape întotdeauna o clauză „datorată la vânzare” în documentele de împrumut, cerând ca Ipoteca să fie plătită în cazul în care proprietatea este transferată. Practic, toate creditele ipotecare originare din ultimii ani încorporează o clauză datorată la vânzare; Aceasta este procedura standard de operare pentru majoritatea băncilor majore și a uniunilor de credit.pot exista excepții cu unii creditori privați, deoarece nu există nicio cerință legală de a include clauza datorată la vânzare în documentele de împrumut., Eliminarea clauzei datorate la vânzare poate fi, de asemenea, supusă negocierii atunci când este implicată finanțarea bazată pe vânzător. Există, de asemenea, situații în care puteți transfera un credit ipotecar fără declanșarea clauzei datorate la vânzare; acestea vor implica de obicei transferul de bunuri imobiliare printr-o încredere sau moștenire sau ca parte a unui divorț. Este întotdeauna o idee bună să vă consultați cu avocatul dvs. imobiliar pentru a confirma legalitatea și fezabilitatea acestor transferuri.,pentru a-și asuma un credit ipotecar, trebuie să verificați dacă creditorul dvs. va permite o presupunere și, dacă da, dacă vă calificați pentru presupunere. Dacă ipoteza este permisă, cerințele de calificare vor fi similare cu cele ale unei cereri ipotecare standard.
1) Aflați dacă împrumutul este presupus
1) Aflați dacă împrumutul este presupus
puteți verifica documentele împrumutului pentru a vedea dacă ipotezele sunt permise. Documentul de împrumut va indica de obicei dacă împrumutul este asumat sau nu în conformitate cu „clauza de asumare.,”Termenii pot apărea, de asemenea, în conformitate cu „clauza de vânzare datorată” dacă nu este permisă asumarea împrumutului. Dacă documentele nu conțin acești termeni, trebuie să contactați creditorul direct și să le cereți să confirme dacă împrumutul este presupus.de asemenea, vă puteți referi la pagina 4 a dezvăluirii de închidere dacă împrumutul a fost efectuat după modificările de reglementare ale Legii Dodd-Frank., Subpoziția poate avea următorul cuprins:
„presupunere – dacă vindeți sau transferați această proprietate unei alte persoane, creditorul dvs.
- va permite, în anumite condiții, acestei persoane să-și asume acest împrumut în condițiile inițiale.
- nu va permite asumarea acestui împrumut în condițiile inițiale.”
2) trimiteți cererea de asumare creditorului
va trebui să trimiteți cererea de asumare creditorului, precum și entității guvernamentale corespunzătoare care vă garantează Ipoteca., Este probabil că ambele vor percepe taxe pentru acest serviciu. Taxele maxime admise pentru ipotezele de împrumut FHA și VA sunt enumerate mai jos:
- împrumut FHA: $500
- împrumut VA: $300 și o taxă de finanțare de 0,5% (plătită fie de cumpărător, fie de vânzător)
creditorul poate percepe, de asemenea, propria taxă separată. De obicei, aceasta variază între $800 și $1,000-dar ar putea fi la fel de mult ca 1% din suma creditului.,
3) trimiteți informații financiare personale pentru revizuire
în funcție de tipul de împrumut pe care încercați să-l asumați, creditorul poate solicita informații despre venituri, active și credit pentru a determina capacitatea dvs. de a vă califica pentru împrumutul existent. Ei sunt obligați să vă verifice capacitatea de a rambursa ipoteca, la fel cum au făcut-o cu împrumutatul inițial. Cu toate acestea, anumite programe permit o documentație redusă, așa că consultați creditorul pentru a afla exact ce informații vor trebui să revizuiască.,
4) semnează acordul de asumare/modifică fapta
cel mai important document din procesul de asumare a împrumutului este fapta de încredere, care adaugă numele dvs. la ipotecă și absolvă împrumutatul inițial de orice obligații în temeiul acordului, presupunând o novație.toate părțile vor fi obligate să semneze documentele finale. Actul, cuplat cu nota ipotecară, se înregistrează la Casa de înregistrare Județeană și finalizează procesul de asigurare a obligației cumpărătorului și de eliberare a obligației vânzătorului.,
crearea poliței de asigurare a titlului unui proprietar este un nivel suplimentar de securitate pentru cumpărător, iar o companie de titlu împreună cu o agenție escrow pot ajuta la coordonarea documentelor și procesarea înregistrării. Pentru situații complexe, poate fi în interesul tuturor să se consulte cu un avocat imobiliar.
Sfaturi pentru ipotezele împrumutului la domiciliu
este important să vă asigurați că creditorul a semnat ipoteza, deoarece determină cine este în cele din urmă responsabil pentru plata împrumutului., Până când vânzătorul este eliberat de răspundere de către creditor, aceștia sunt responsabili pentru datorie, iar neplata de către presupusul împrumutului ar putea avea un impact negativ asupra scorului de credit.de asemenea, este important să valorificați cu exactitate proprietatea înainte de a vă asuma împrumutul. În timp ce o evaluare nu este necesară ca parte a procesului de asumare, veți dori să aveți unul făcut oricum pentru a vă asigura că nu plătiți prea mult pentru proprietate., În plus, o căutare titlu ar trebui să fie efectuate pentru a vă asigura că nu există nici un drept de retenție sau alte sarcini restante pe proprietatea care intră în afara domeniului de aplicare al ipotecii. Acestea ar trebui să fie abordate înainte de asumarea împrumutului.
când are sens să transferați o ipotecă?
În cazul în care condițiile ipotecare existente vânzătorului sunt mai favorabile decât ceea ce este disponibil pe piața actuală, apoi presupunând că împrumutul ar putea fi avantajoasă financiar., Într-un mediu de creștere a ratei, cumpărătorii pot asigura condiții mai bune prin asumarea împrumuturilor care au apărut în perioade cu rate scăzute ale dobânzii. Pe măsură ce ratele continuă să crească, este probabil ca ratele în creștere să continue să facă ipotezele de împrumut mai atractive.o presupunere de împrumut ar putea avea sens și după orice eveniment major care necesită transferul proprietății. Aceasta poate include divorțuri, planificare imobiliare și moșteniri, cadouri de bunuri imobiliare, sau alte tranzacții de lungime non-braț. Este posibil să doriți să consultați un avocat pentru a confirma dacă o presupunere ar fi permisă în oricare dintre aceste scenarii., Împrumuturile FHA, USDA și VA permit, de obicei, presupuneri fără vânzarea efectivă a proprietății.un alt avantaj al unui împrumut asumat este că poate servi drept stimulent pentru cumpărători, mai ales dacă rata dobânzii existentă este scăzută și condițiile sunt deosebit de bune. Acest lucru poate fi folosit ca un punct de vânzare adăugat dacă întâlniți un cumpărător care este dispus să facă o contribuție semnificativă în numerar.