framgångsrika hyresfastighetsinvesterare vet att vinster görs när fastigheter köps, inte när det säljs. Men hur vet investerare om en affär de tittar på verkligen är vettigt?
i den här artikeln svarar vi på den frågan och mycket mer.
vi börjar med att granska hur en hyresfastighetsanalys fungerar, prata om varför kassaflödet är kritiskt och ge dig två gratis hyresfastighetsanalys kalkylblad och verktyg som du kan börja använda idag.,
(Klicka här om du föredrar att hoppa direkt till kalkylbladet)
grundläggande steg i en analys av hyresfastigheter
det finns fyra huvudsteg att följa när du gör en analys av hyresfastigheter:
1., Bestäm marknadsvärdet
fastighetsinvesterare har ett brett utbud av verktyg till sitt förfogande för att bestämma marknadsvärdet på ett hus:
- CMA eller jämförande marknadsanalys rapporterar vad liknande bostäder nyligen har sålt för och hur mycket de för närvarande är listade för
- finansiella mätvärden som cap rate och GRM (gross rent multiplier)
- 1% regel anger att den månatliga hyran för en fastighet ska vara lika med eller större än 1% av köpeskillingen – om den månatliga hyran är $1,000 egenskapen är värt cirka $100,000
2., Beräkna kostnaden för att äga fastigheten
kostnaden för att äga och driva en enfamiljshus förvaltningsfastigheter innehåller en mängd olika kostnadsposter som skatter, förvaltning och leasingavgifter, verktyg, underhåll och kapitalreparationer.
vissa investerare ”ballpark” driftskostnaderna genom att använda något som kallas 50% regeln. 50% – regeln förutsätter att rörelsekostnader (exklusive hypotekslån och räntebetalning) kommer att vara hälften av bruttoinkomsten. Så, om ett enfamiljshus hyr för $ 1,000 per månad kommer de månatliga driftskostnaderna att vara $ 500.,
medan 50% regeln kan vara en bra inledande screening verktyg att använda när du väljer potentiella investeringar för att analysera ytterligare, är det bättre att använda historiska kostnader eller genomföra detaljerad forskning för att lära sig exakt hur mycket en hyra egendom kommer att kosta att äga.
3. Research market hyror
online källor som Rentometer, Zillow och RENTCafé är utmärkta källor för att hitta realtids hyra information i nästan varje marknad i USA.en annan bra teknik för att undersöka marknadshyror är att ”secret shop” andra hyresfastigheter i området genom att låtsas vara hyresgäst.
4., Uppskatta alla nödvändiga rehab och uppdateringskostnader
om du investerar i ett nyckelfärdigt enfamiljshyreshem från Roofstock Marketplace är det osannolikt att du behöver göra några omedelbara reparationer. Men någon gång under innehavsperioden kanske du vill göra en del inre eller yttre uppdatering för att öka värdet och motivera en högre hyra.
din fastighetschef kan hjälpa till med att få flera offerter för något arbete, och även ge råd om den lokala regeringen kommer att kräva en licensierad entreprenör att göra jobbet eller tillåta användning av en billigare hantlangare.,
analysera kassaflöde
det finns två sätt att hyra egendom investerare tjäna pengar: genom eget kapital uppskattning på lång sikt och genom kassaflöde under hela innehavsperioden.
kapitalvinster växer snabbare nära slutet av låneperioden, eftersom en större andel av den månatliga hypotekslånen tillämpas mot huvudmannen. Historiskt sett har bostadspriserna i USA också överträffat inflationstakten.
så det är inte orimligt för en köp-och-håll fastighetsinvesterare att förutse hälsosamma vinster i eget kapital.,
men eftersom fastighetsmarknaderna också historiskt rör sig i cykler, försöker tajma marknaden och maximera uppskattning genom att vänta på ett högre pris att sälja kan ibland slå tillbaka., Därför fokuserar så många framgångsrika fastighetsinvesterare på kassaflöde vid analys av egendom att investera i:
- värden på enfamiljshus som har liknande egenskaper tenderar att röra sig i samma riktning, vilket innebär att deras framtida apprecieringspotential är ungefär densamma
- finansiering för enfamiljshus är också likartad, så det huvudsakliga saldot kommer att betalas ut till ungefär samma takt, vilket innebär att kapitalvinsterna nära slutet av låneperioden också kommer att vara ungefär samma
det är därför som fastighetsinvesterare jämför kassaflöde av två liknande egenskaper.,
eftersom den potentiella vinsten från eget kapital är ungefär densamma blir kassaflödet den differentierande faktorn. Allt annat är lika, huset med större kassaflöde är den bättre investeringen.
hur man analyserar kassaflödet
kassaflödet är skillnaden mellan intäkter och kostnader. Även om denna definition är ganska enkel, exakt analysera och beräkna kassaflödet kan vara lite svårare.
det beror på att många börjar fastighetsinvesterare är för optimistiska., De överskattar ofta bruttohyreinkomsten och underskattar driftskostnaderna, eller den verkliga kostnaden för att äga en hyresfastighet.
en bra kassaflödesanalys inkluderar:
bruttohyreinkomst
ett stort misstag som vissa investerare gör projicerar att hyror alltid kommer att gå upp år efter år. I stället för att prognostisera en rak linje årlig hyresökning på 3% (till exempel) prata med andra investerare på din marknad för att lära sig vad deras historiska hyresökningar verkligen har varit.,
vakans/kreditförlust
många kassaflödesproformer använder en vakans / kreditförlust på 5% av bruttoårsinkomsten. Vakans är den tid det tar att hitta en ny hyresgäst – eller vända enheten-när fastigheten inte producerar inkomst. Kredit förlust är ett annat ord för osäkra fordringar som skapats av hyresgäster som don ’ t betala i sin helhet.
antalet dagar som 5% motsvarar är cirka 18 dagar. I stället för att använda 5%, prata med en lokal Roofstock fastighetsförvaltningsbolag för att få sin input om hur lång tid det verkligen tar att hitta en ny hyresgäst., Du kan upptäcka att 5% är för låg eller till och med för hög om efterfrågan på hyresfastigheter på marknaden är stark.
fastighetsförvaltning
eftersom du talar med en professionell fastighetsförvaltare, fråga dem om deras avgiftsstruktur och lär dig vilka tjänster som ingår och som kan generera extra avgifter. Branschstandarden löper mellan 8% – 12% av den månatliga hyresinkomsten, medan andra kan ta ut en fast fast avgift per enhet eller erbjuda rabatt till en investerare med flera egenskaper.,
Extra avgifter kan tas ut för tjänster som leasing till en ny hyresgäst och inrätta ett nytt kundkonto. Dessa avgifter minskar fastighetens kassaflöde, men börjar investerare glömmer ofta att inkludera dem i en kassaflödesanalys.
underhåll
underhåll inkluderar kostnaden för att reparera eller byta ut objekt som en igensatt VVS-linje, rehanging en garderobsdörr, byte av en sliten apparat, service av VVS eller fastställande av taket., Vissa investerare beräknar underhållskostnaden som 10% av bruttohyran, medan andra ägare gör en specificerad lista med kostnaden för enskilda uppgifter och reparationer.
husets ålder och hyresgästens demografiska påverkar också kostnaden för att behålla fastigheten.
äldre hus – om de inte har blivit helt rehabiliterade och uppdaterade – kommer i allmänhet att kosta mer att underhålla än nybyggnation. Investerare som riktar sig till studenter eller avsnitt 8 hyresgäster som hyresgäster kan hitta underhållskostnader är högre än ägare som hyr till Millennials med högteknologiska jobb eller pensionerade baby boomers.,
verktyg
hyresgäster i enfamiljshus betalar vanligtvis sina räkningar direkt, men i mindre flerfamiljshus fastigheter hyresvärdar betalar ofta för vatten, avlopp och skräp sedan passera denna kostnad genom hyresgästen.
även om hyresgästen betalar sina egna räkningar är det en bra idé att kolla med det lokala verktyget för att se vad räkningarna är varje månad.
en högre än normal elräkning kan sluta göra fastigheten för dyr för hyresgästen, vilket i sin tur skapar en högre vakansgrad och lägre kassaflöde., Beroende på kommunen kan vissa verktyg också hålla hyresvärden ansvarig för en hyresgästs obetalda faktura, vilket skapar en oväntad kostnad på kassaflödesanalysen.
HOA avgifter
att äga ett hus som är en del av en villaägare förening innebär också att betala en HOA avgift, vanligtvis en gång i månaden. Det är en bra idé att be HOA om en kopia av deras årliga P& l och balansräkning.,
det beror på att, medan HOA: s vinst & resultaträkning kan verka stark, betyder en svag balansräkning att HOA är underkapitaliserad och kan behöva utfärda en särskild bedömning till varje fastighetsägare i föreningen.
inteckning
inteckning betalningar består vanligtvis av PITI – eller kapital, ränta, fastighetsskatt och försäkring. Om din månatliga lån betalning inte inkluderar alla dessa poster, se till att redogöra för de saknade i din kassaflödesanalys.,
övriga kostnader
denna kategori kan omfatta engångskostnader såsom leasingavgifter, skadedjursbekämpning, snöröjning, landskapsarkitektur och avdragsgilla resekostnader för långdistans fastighetsinvesterare.,
Enkelt Kalkylprogram för hyresfastigheter Analys
för Att illustrera hur en hyra egendom analys fungerar i den verkliga världen, vi har satt ihop ett enkelt kalkylblad med hjälp av Google Kalkylark (men du kan också ladda ner en kopia till excel om du föredrar att använda):
Ladda ner denna enkla kalkylark för hyresfastigheter analys som nu (med tillstånd av Roofstock Academy)
Ett Alternativt Verktyg Som Gör grovjobbet åt Dig
en Annan bra resurs att använda för en detaljerad enda-familj hyresfastigheter analys är Roofstock Cloudhouse.,
skriv bara in adressen till ett enfamiljshus i USA för att få en fullständig prognos för potentiell avkastning. Du kan också anpassa dina Cloudhouse rapporter genom att justera antaganden för att skapa en anpassad analys.,
andra finansiella mätvärden för att mäta
ett bra kalkylblad för hyresfastigheter gör det också möjligt för fastighetsinvesterare att skapa andra viktiga finansiella mätvärden för att väga för-och nackdelar med alternativa investeringsalternativ:
- cash-on-cash return = netto årligt kassaflöde / investerat kontanter
- Cap rate = NOI (netto rörelseresultat före hypotekslån betalning) / marknadsvärde av egendom
- bruttohyremultiplikator = marknadsvärde / brutto årliga hyror
- bruttohyresavkastning = brutto årlig hyra / marknadsvärde