villkor:
negativa innehav:
innehav av egendom av en annan som är (A) exklusiv (b) öppen och ökänd, (C) kontinuerlig och (d) under anspråk på rätt. Det kan leda till att innehavaren förvärvar äganderätten till fastigheten om den sanna ägaren inte flyttar för att vräka ägaren innan begränsningsperioden löper ut.
preskriptionstid:
en lag som anger en tidsfrist under vilken en sak måste väckas., Om talan inte väckts inom begränsningsperioden, upphör orsaken till talan och det kan aldrig väckas.
öppen och ökänd besittning:
besittning som innehas av en ogynnsam ägare på ett sätt som den verkliga ägaren av fastigheten sannolikt skulle upptäcka i det vanliga händelseförloppet eller i det vanliga förloppet av den sanna ägaren som inspekterar hans eller hennes egendom.
fientlig besittning:
innehav som är utan ägarens samtycke och påståendet som strider mot ägarens ägarandelar.,
Tacking:
kombinationen av en period av innehav av en negativ ägare med innehav av en tidigare negativ ägare för perioden med att ha den totala besittningsperioden överstiger den lagstadgade perioden av begränsningar.
Preskriptionsregler
regeln om otillbörlig besittning är bara en följd av det allmänna begreppet preskriptionstid. Stadgar för begränsningar är lagar som antagits i alla 50 stater och enligt det federala systemet som begränsar den tid som en part har att ta med en fordran., Till exempel, i många jurisdiktioner, skadeståndstalan som är baserade på försumlighet måste väckas inom 3 år från dagen för upplupen av orsaken till talan (detta är det datum då händelsen som ligger till grund för rättegången inträffade). Talan som väckts efter deras perioder av begränsningar har löpt måste avfärdas av domstolen, oavsett hur meriterande deras påståenden kan vara.
Läran om negativ besittning fungerar på ett liknande sätt., Varje jurisdiktion bestämmer hur länge en fastighetsägare har, efter en olovlig ägare går in i hans eller hennes egendom, att väcka talan för att vräka den olovliga innehavaren. (Perioder av negativa innehav varierar vanligtvis från 5 till 21 år, beroende på jurisdiktion.) Om en olovlig ägare går in i en egendom, och den sanna ägaren misslyckas med att vidta rättsliga åtgärder mot den olovliga innehavaren inom den föreskrivna tidsperioden, får innehavaren faktiskt äganderätten till fastigheten., När detta händer, innehavaren, även om han eller hon hade ingen laglig rätt att komma in i fastigheten, får full och exklusiv innehav och ägande av fastigheten i avgift enkel absolut. Den ursprungliga” sanna ” ägarens rätt till fastigheten släcks permanent. Till exempel:
New York har en preskriptionstid på 10 år för tvister om äganderätt till fast egendom. Kalle äger en lägenhet i en Park Avenue bostadsrätt i New York. 1990 flyttar Madonna in i lägenheten utan tillstånd och hon bor där kontinuerligt fram till 2003., Donald, som äger många andra bostäder, får inte reda på att Madonnas flyttar in i sin lägenhet fram till 2003. När han äntligen får reda på detta, ger han omedelbart en utstötningsåtgärd mot Madonna. Domstolen kommer att avvisa Donalds talan. Madonna är nu ägare till lägenheten. Donald förlorade alla sina rättigheter till lägenheten genom att tillåta Preskriptionsstadgan att ta slut innan han lämnade in utstötningsåtgärden mot Madonna.
den grundläggande orsaken till den negativa besittningsdoktrinen är densamma som orsaken till alla stadgar för begränsningar., Det är: gamla påståenden är svåra att bevisa, dokument går vilse, vittnen dör och minnen bleknar. Om en fordran aldrig skulle löpa ut, då en legitim köpare av egendom kan finna sig själv att försvara sig mot ett påstående om att en åtgärd eller händelse som hände 30 eller 40 år sedan bör beröva henne av den egendom som hon äger idag. Eftersom det är orättvist att förvänta sig att människor ska bevara bevis för evigt och alltid förutse att någon åtgärd i det förflutna kan ge upphov till ett krav idag, sätter lagen en tidsgräns på de flesta typer av påståenden., Dessutom är den” sanna ” ägaren av fastigheten uppenbarligen ganska försumlig för att tillåta en lång period av begränsningar att löpa ut innan du vidtar en åtgärd för att skydda sin egendom. Därför anses otillbörliga innehavsperioder och stadgar för begränsningar inte vara orättvisa mot den ursprungliga ägaren.
elementen i negativ besittning
man måste komma ihåg att det som utgör ”innehav” av fast egendom ofta inte är lika tydligt som vad som utgör ”innehav” av personlig egendom. När det gäller personlig egendom är reglerna för negativ besittning enkla., Om en person helt enkelt har ett objekt utan att bli stämd av den sanna ägaren tills den tillämpliga preskriptionstiden löper ut, kan ägaren inte stämma för att återställa objektet. På grund av den betydelse som den gemensamma lagen fäster vid äganderätten till fast egendom (kom ihåg att för århundraden sedan ägande av fast egendom var en statussymbol, ett tecken på rikedom och till och med ibland en förutsättning för rösträtten) har lagen utvecklat strikta regler som måste följas för att en negativ besittning ska kunna genomföras effektivt., Med andra ord, om inte den negativa innehavaren uppfyller dessa krav, var hans eller hennes negativa besittning ineffektiv. Det finns fyra nödvändiga element för att en negativ besittning ska vara effektiv:
- innehavaren måste ha faktiskt gått in i fastigheten och måste ha exklusiv besittning av fastigheten;
- besittningen måste vara ”öppen och ökänd”;
- besittningen måste vara negativ för den rättmätiga ägaren och enligt ett krav på rätt; och
- besittningen måste vara ”kontinuerlig” under den lagstadgade perioden.,
Element # 1: faktisk inträde och exklusiv besittning:
för att detta element ska vara uppfyllt måste den negativa innehavaren ange och bo på eller använda marken under hela den negativa besittningsperioden. Dessutom måste innehavaren uppta marken till uteslutning av den sanna ägaren. Innehav som delas med den sanna ägaren är inte ”negativ” till den sanna ägaren, och är således inte negativ besittning. Teorin bakom detta element är att den” sanna ” ägaren av fastigheten inte kan förväntas väcka talan mot en ägare som inte har uteslutit honom från fastigheten., Till exempel:
Jerry äger en tvårumslägenhet i en villa på västra sidan av Manhattan. Eftersom han bor ensam, använder han bara ett av sovrummen. En dag flyttar Kramer in i det andra sovrummet och fortsätter att bo i det sovrummet under hela perioden av negativ besittning i New York. Detta anses inte vara negativ besittning eftersom Kramer inte ockuperade lägenheten till Jerrys uteslutning. (Observera, medan Kramer inte förvärvar hela lägenheten genom negativ besittning, kan han ha förvärvat sovrummet som han ockuperade till uteslutning av Jerry genom negativ besittning., Vi kommer att diskutera detta i efterföljande exempel.)
den negativa innehavaren behöver dock inte faktiskt ockupera hela lokalerna. Om ägaren kommer in i fastigheten och utesluter ägaren från fastigheten, kommer han eller hon att anses ha hela fastigheten även om den negativa innehavaren endast faktiskt använder en del av fastigheten. Till exempel:
Jerry äger en tvårumslägenhet i en villa på västra sidan av Manhattan. En dag, medan Jerry sitter i ett kafé, flyttar Kramer in i Jerrys lägenhet och byter lås så att Jerry inte kan flytta tillbaka in., Han fortsätter att bo där under hela den negativa besittningstiden. Men han använder bara ett av sovrummen under hela perioden. Trots detta sista faktum anses Kramer ha haft hela lägenheten eftersom han bodde i lägenheten och uteslöt den sanna ägaren från hela lägenheten.
det ”exklusiva” besittningselementet innebär att den negativa innehavaren måste ha egendomen till uteslutning av den rättmätiga ägaren. Han eller hon kan dock inneha egendomen tillsammans med en annan person., I så fall kommer de två (eller flera) innehavarna att ha egenskapen tillsammans. Om denna negativa besittning av flera personer lyckas, kommer alla de människor som ägde fastigheten att äga fastigheten som medhyresgäster. Till exempel:
Jerry äger en tvårumslägenhet i en villa på västra sidan av Manhattan. En dag, medan Jerry sitter i ett kafé, flyttar Kramer och Elaine in i Jerrys lägenhet och byter lås så att Jerry inte kan flytta tillbaka in. De fortsätter att bo där under hela den negativa besittningstiden., I det här fallet kommer Kramer och Elaine att få ägande av lägenheten som medhyresgäster.
det är viktigt att notera att en negativ besittning inte nödvändigtvis behöver vara effektiv på en hel egendom. En person kan framgångsrikt ha en del av fastigheten så länge innehavaren utesluter den faktiska ägaren från den delen. I ett sådant fall kommer den negativa besittningen att lyckas överföra endast den egendom som faktiskt var besatt av den negativa innehavaren. Till exempel:
Jerry äger en tvårumslägenhet i en villa på västra sidan av Manhattan., Eftersom han bor ensam, använder han bara ett av sovrummen. En dag flyttar Kramer in i det andra sovrummet, och han har ett lås installerat på dörren till det andra sovrummet. Han bor i sovrummet för hela den negativa besittningsperioden och hela tiden tillåter han inte Jerry att komma in i sovrummet där han bor. Detta skulle anses negativa innehav, och Kramer skulle få titeln till det andra sovrummet, medan Jerry skulle hålla titeln till resten av lägenheten.,
Element # 2: öppen och ökänd besittning:
för att den negativa besittningen ska vara effektiv måste den göras på ett sätt som är synligt för alla. Med andra ord måste besittningen ske på ett sådant sätt att den faktiska ägaren skulle märka besittningen om han eller hon störde att titta.
- Jane äger Cornacre, ett majsfält i Iowa. Mary växter och skördar majs på en tunnland av Janes Mark. Detta är öppen och ökänd besittning eftersom Jane skulle märka innehav om hon tog en rundtur i sitt land.
- Jane äger Cornacre, ett majsfält i Iowa., Mary gräver i hemlighet en grotta under en del av fältet och bor i grottan i 25 år. Hon ser till att dyka upp först efter att ha tittat ut ur hennes burrow, med hjälp av ett periskopsystem som hon utformade för att undvika upptäckt. Denna besittning är inte öppen och ökänd och är därför inte tillräckligt för att få titeln till grottan att överföras till Mary.
om den negativa besittningen är på egendom som i allmänhet inte skulle inspekteras av eller vars yrke inte skulle vara uppenbart för den sanna ägaren, är den negativa besittningen ineffektiv., Således, för att negativt ha underjordisk egendom, såsom en del av en kolbrytningsaxel eller en oljekälla, är det ofta nödvändigt att visa att den sanna ägaren faktiskt kände till besittningen. Till exempel:
Fred äger en kolgruva med flera axlar och grottor som går i alla riktningar. Barney flyttar in i en av axlarna. Han sätter upp ett stort tecken ovanför marken, nära ingången till gruvan, som säger ”Barneys plats: Gå ner denna grotta och gör din tredje rätt att komma till Barneys plats.,”I det här fallet, eftersom Barney har vidtagit åtgärder för att försäkra att den sanna ägaren kommer att känna till sin negativa besittning, kan hans besittning anses vara öppen och ökänd.
om den negativa ägaren överger marken varje gång den sanna ägaren kommer att kontrollera marken, kommer besittningen inte att anses vara negativ alls, eftersom den inte kommer att vara öppen och ökänd. Till exempel:
den onda Häxan äger Pepparkakshuset. Men hon tillbringar större delen av sin tid i Oz och hon brukar bara lämna Pepparkakshuset för att klara sig själv., Medan hon är borta flyttar Hansel in i Pepparkakshuset. Men när den onda Häxan kommer hem till Pepparkakshuset (som bara händer en gång om några år), gömmer Hansel i tegelugnen tills den onda Häxan lämnar. Detta fortsätter i fyrtio år. Hansel har inte haft Pepparkakshuset för ens en dag eftersom hans gömning från den onda Häxan visar att hans besittning inte är öppen och ökänd. För övrigt är ägandet också ogiltigt eftersom det inte uppfyller det tredje elementet, eftersom det inte är fientligt eller enligt krav på rätt.,
Element # 3: fientlig och under ett anspråk på rätt:
detta element kräver att innehavaren måste ange och inneha Egendomen utan ägarens samtycke och att innehavaren måste inneha egendomen med avsikt att stanna kvar på egendomen permanent. Det kräver inte att innehavaren faktiskt hävdar att han eller hon har en laglig rätt att inneha egendomen. Det räcker att innehavaren avser att förbli på egendomen i evighet.,
de viktigaste konsekvenserna av denna regel är att:
- en hyresgäst inte kan göra anspråk på negativ besittning mot sin hyresvärd eftersom hyresavtalet per definition tillåter att hyresgästen bor i lokalerna. Därför är besittningen inte fientlig. Detsamma gäller för hyresgäster. Eftersom varje medhyresgäst har rätt att inneha hela egendomen anses innehav av en enda hyresgäst inte vara fientligt.
- en ockupant kan inte inneha egendom om han eller hon har tillstånd från den ”sanna ägaren” att inneha fastigheten.,
- en negativ besittning är ineffektiv om innehavaren verbalt (eller på annat sätt) medger det faktum att ägaren är den ”riktiga” ägaren av fastigheten och att han eller hon bara är innehavaren. I ett sådant fall anses innehav inte vara fientligt. Till exempel:
den negativa besittningsperioden i Stat X är 20 år. Ägaren äger Blackacre, ett paket av fastigheter i Staten X. Innehavaren flyttar till Blackacre 1990. I 2008, ägare berättar innehavaren att, om han flyttar utanför Blackacre omedelbart, ägare kommer att föra en utstötning åtgärder och få honom kastas bort fastigheten., Ägare svarar, ” Okej, jag går; Ge mig bara några veckor att hitta en lägenhet.”Ägaren samtycker. Men två år passerar och innehavaren lever fortfarande på fastigheten. Slutligen, i 2011, ägare ger ett utskjutande åtgärder mot innehavaren, men innehavaren hävdar att han har förvärvat titeln till Blackacre via negativa innehav. I det här fallet kommer ägaren att vinna eftersom ägaren, på grund av samtalet 2008, visade att han inte upptog egendomen enligt anspråk på rätt. Snarare hade han bara egendomen i händerna på, och med tillstånd av, ägare., Därför förvärvade innehavaren inte äganderätten till Blackacre via negativ besittning.
det är också viktigt att notera att innehavet inte behöver vara med ont uppsåt, eller ens med avsikt att beröva ägaren av egendom, för att en negativ besittning ska vara giltig. Faktum är att även om ägaren inte insåg att han begått en handling av negativ besittning, kan en sådan besittning fortfarande arbeta för att överföra titel. Till exempel:
Owen och Angela är grannar. Angela bygger ett staket längs vad hon anser vara fastighetsgränsen mellan sin egendom och Owens egendom., Staketet stannar där i 25 år. Under den tiden antar båda parter att staketet är den korrekta avgränsningen mellan fastigheterna och båda parter lever i enlighet med gränsen som avgränsas av staketet. Det visar sig att Angela hade felaktigt byggt staketet 5 fot i Owens egendom. I de flesta jurisdiktioner skulle detta kvalificera sig som en negativ besittning. Även om Angela inte visste att staketet inkräktade på Owens egendom, kvarstår faktum att hennes innehav av det fem fot breda utrymmet var öppet och ökänt och var fientligt inställd till ägandet av Owen., Fientlighet av känsla eller illvilja krävs inte.
vissa stater har ändrat denna ganska hårda regel och tillämpar istället ett mer subjektivt test för negativ besittning. I dessa jurisdiktioner, om en person upptar egendom i god tro och under den felaktiga tron att han eller hon redan äger fastigheten, utgör det inte negativ besittning. Se Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Mig. 1893).,
Element #4: kontinuerlig och oavbruten besittning:
det sista elementet i en negativ besittning är att innehavaren måste ha oavbruten besittning av marken under den lagstadgade perioden. Naturligtvis betyder det inte att ägaren måste vara på landet i 24 timmar om dygnet, sju dagar i veckan, 365 dagar om året. Snarare kräver detta element att ägaren upptar marken i graden och med den mängd användning som den genomsnittliga ägaren skulle uppta fastigheten.,
naturligtvis varierar graden av besittning som anses vara kontinuerlig och oavbruten beroende på vad egenskapen vanligtvis används för. Om fastigheten används som permanent bostad, skulle den negativa ägaren behöva bo i huset eftersom den genomsnittliga personen skulle bo i en permanent bostad. Om huset är ett fritidshus, kan dess tillfälliga användning vid sporadiska tider under året för den lagstadgade perioden vara tillräcklig. Till exempel:
Alberto äger en skidstuga i Vail, Colorado som i allmänhet endast används under vintersemester., Antag att den lagstadgade negativa besittningsperioden i Colorado är tio år. Hubert använder Skid chalet för sin mid-winter semester för tio på varandra följande vintrar. Hubert kan förvärva huset genom negativ besittning eftersom hans användning av stugan under vintern för hela lagstadgad period anses vara kontinuerlig användning, även om han inte använde stugan året runt.,
om den negativa innehavaren avsiktligt överger fastigheten under någon tidsperiod utan avsikt att återvända, förloras kontinuiteten i negativ besittning och den negativa besittningstiden klockan kommer att börja om från början om han eller hon kommer tillbaka och tar besittning av marken igen.,
Tacking
När det gäller den slutliga delen av kontinuerlig besittning gäller en viktig fråga situationer där olika ägare upptar fastigheten för på varandra följande tidsperioder och deras totala kombinerade besittningsperiod överstiger den negativa besittningsperioden under en kontinuerlig tidsperiod. Med andra ord, kan två separata ägare ”tack” sina ägodelar på varandra för att slutföra en negativ besittning?,
den allmänna regeln som gäller för denna fråga är att negativa ägare kan ”klämma” sina besittningsperioder på varandras innehav om och endast om överföringen från den första innehavaren till den andra innehavaren gjordes frivilligt. Till exempel:
- Omar äger Blueacre, som ligger i Ames tillstånd. Ames har en ogynnsam besittning lagstadgad period på 15 år. År 2000 flyttar Anthony till Blueacre och äger den till uteslutning av Omar. I 2006, Anthony överföringar Blueacre till Barbara av en handling som förmedlar Blueacre till Barbara i avgift enkel absolut., Barbara besitter Blueacre fram till 2016, när Omar ger en utkaståtgärd mot henne för att återställa Blueacre. Omar är för sent. Eftersom Blueacre överfördes frivilligt från Anthony till Barbara, är deras besittningsperioder ”tackade” på varandra. Därför har Barbara förvärvat titeln till Blueacre via negativ besittning.
- Omar äger Blueacre, som ligger i Ames tillstånd. Ames har en ogynnsam besittning lagstadgad period på 15 år. År 2000 flyttar Anthony till Blueacre och äger den till uteslutning av Omar., År 2006 flyttar Barbara till Blueacre utan samtycke från Anthony eller Omar. Hon utesluter sedan Anthony och äger Blueacre fram till 2016. Barbara kommer inte att förvärva Blueacre på detta sätt. Eftersom hon inte hade Anthonys tillstånd att komma in i Blueacre, stämmer hennes besittningsperiod inte på Anthonys besittningsperiod. Hon skulle behöva äga fastigheten fram till 2021 för att förvärva Titel via negativ besittning.
regeln om negativ innehav mot successiva ägare är dock ännu enklare., Regeln är att när en negativ besittning börjar springa mot en markägare fortsätter den att springa mot andra efterföljande markägare också. Till exempel: