Den 14 juli förra året, Tampa Bay Times författare Josh Salomo lyste ett ljus på en viktig aspekt av den Strålar Stadium Saga: sanering av 86 tunnland under Tropicana Field och parkeringsplatser.
i sin artikel med titeln ”St.Petersburgs framtid ligger under Tropicana-fältet. Står strålarna i vägen?”Solomon noterar klokt att St Petersburgs framtid är insvept i själva hyresavtalet de försöker förhindra att strålarna flyr eller omförhandlar.,
Tropen är basebollens sista kupol, en föråldrad, föråldrad dinosaurie med för många catwalks och inte tillräckligt med fans.
men under den fossila av en ballpark sitter 86 tunnland urban guld.
Det är en äkta pärla av en möjlighet till utveckling som skulle kunna förvandla downtown — besläktad med Vatten Street Tampa projektet backas upp av Tampa Bay Lightning ägare Jeff Vinik.
men när strålarna och staden bråkar över lagets framtida hem, kan den värdefulla fastigheten fångas i mitten.
Sannerligen staden St., Petersburg — som har pengar att göra nästan alla projekt som de skulle vilja hända både genom sina egna medel och möjligheten till en del av Pinellas läns sex cent turistskatt-har utvecklat planer för framtiden för den guldgruvan, både med och utan Tropicana fält.
fånga upp på Stadion Saga
innan stadens tjänstemän gjort sina två planer, kommunfullmäktige (slutligen) tillät strålarna att utforska en ny stadion plats var som helst i Tampa Bay, och sedan väntade lagets beslut.,
och strålarna valde att titta över bukten, på jakt efter mer bärkraftigt ekonomiskt stöd, sporrad av de senaste skattereglerna som skulle uppmuntra utveckling i utsedda Möjlighetszoner.
tre år senare förklarades sökningen som ett misslyckande efter varken de politiska eller företagsbefogenheter som be kunde sammanfalla bakom lagets flytt till Hillsborough County. Faktum är att det enda slutgiltiga resultatet av denna insats var att FBI-sonden öppnades mot en länskommissionär som hade arbetat bakom kulisserna för att montera en stadion.,
Efter att ha misslyckats med att hitta företagsstöd i linje med lagets långsiktiga eller kortsiktiga förväntningar både i St Petersburg (den nuvarande verkligheten vi alla bor i) eller i Tampa (via det misslyckade försöket att landa i Ybor City) har strålarna bestämt att ingen av regionens stora stads är ett lönsamt hem för en heltid (82-match) baseballlag.
Efter att ha ändrat kalkylen höll strålarna en presskonferens i centrala St., Petersburg-träffande iscensatt på surrealistiska Dali Museum, som ligger bredvid deras fotbollslag hem och förmodligen inte tillfällighet placeringen av deras första misslyckade stadion förslag. De slog sin idé att dela franchisen över två marknader som vill ha baseball men har historiskt inte kunnat stödja det: Tampa Bay och Montreal.,
deras nya lösning skulle återgå till friluftsstadiokonceptet som de övervägde 2008, före finanskrisen, men skulle utformas med ett multifunktionellt syfte-gifta sig med strålarna, deras Vårträningsanläggning och Rowdies, med tonvikt på användning under vinter och vår.
sedan, när vädret blev för varmt för utomhus stadion aktiviteter i Florida, laget skulle överföra verksamheten till Montreal, där sommaren och hösten baseball är den enda typ av baseball som kan avnjutas utomhus.,
om strålarna förväntade sig att denna plan skulle välkomnas med öppna armar av St Petersburg och dess långvariga borgmästare Rick Kriseman, var laget fel. Krisemans starka motstånd mot Systerstadskonceptet har fört strålarna till det dödläge vi alla är i idag: ett leasingavtal som låser laget i Tropicana-fältet genom 2027 men inga planer på att förbli bortom det datumet och inga pågående samtal om deras nästa steg.,
Ombyggnadsrättigheterna
i Solomons July story citerade han författaren till det så kallade iron-clad use-avtalet som styr Tropicana Field som att säga följande om lagets breda svängar av parkering runt stadion:
tidigare stadsadvokat John Wolfe, som skapade det ursprungliga trop-hyresavtalet, säger att utvecklingsrättigheterna inte fungerade som avsedda., Medan centrum har vuxit och nybyggnation har nått kanten av Trop, arenan förblir karg.
”det ursprungliga syftet (av utvecklingsrättigheterna) var inte uppfyllt, i princip”, sa han, ”vilket var att ha utveckling på den webbplatsen när laget utvecklades.”
detta ursprungliga syfte är inte klart i kontraktet, inte heller dess beskrivning. Även i namngivningen är frågan missförstådd. I stället för att kalla rättigheterna Wolfe hänvisar till som markutveckling, fångas den i en sektion med titeln ” Air Rights.,”
det är här finner vi att strålarna, som ockuperar” klubben”, har rätt till en 50% minskning av all utveckling som sker på fastigheten de hyr från staden. Emphasis My own:
avsnitt 3.05. Flygrättigheter.,
under förutsättning att klubbens verksamhet inte är orimligt nedsatt och att all parkering som åtagits klubben ersätts på platser som inte väsentligt försämrar klubbens verksamhet eller beskyddares tillgång till kupolen, får staden sälja eller hyra ut alla eller alla lufträttigheter över de egenskaper som beskrivs i punkt D i denna förordning och tillåta utveckling av dessa, tillsammans med utveckling av platser för nödvändiga ingångar och,
om staden säljer eller hyr ut någon av dessa rättigheter, ska staden och klubben dela lika med nettointäkterna från sådan försäljning eller leasing; förutsatt att staden först ska ersättas av bruttointäkterna, för alla kostnader som uppstår av eller för stadens räkning, inklusive men inte begränsat till kostnaden för förvärv och utveckling av ersättningsparkering som krävs genom sådan försäljning eller leasing.
innan processen för försäljning eller leasing av sådana lufträttigheter inleds ska klubben underrättas av staden om sin avsikt att påbörja en sådan process., Det är särskilt enigt om att klubben inte ska hindras från att delta i eller från att vara utvecklare av någon utveckling inom flygrättigheterna.
kontraktsspråket bygger främst på gemensam förståelse (vilket annat syfte tjänar det skrivna ordet?men när jag talade med olika personer nära stadion rapportering, liksom fastighetsutvecklare, kunde jag inte hitta någon som tror på lufträttigheter (t. ex. rättigheterna för att bygga över en väg eller ett järnvägsspår) är detsamma som att sanera marken själv (dvs., en Tropicana fält parkeringsplats).
minns dock att advokat Wolfes uttalande att förväntad ombyggnad av stadion inte tog fart som förväntat. Detta tyder på att användningsavtalet skrevs förutsatt att Stadion närvaro skulle locka ombyggnadsaktivitet på dussintals tunnland nära stadion som används för ytparkering. staden skulle behålla äganderätten till detta land och tilldela rätten att bygga vidare på det (via ”lufträttigheter”) till utvecklare.,
således verkar det finnas en gemensam förståelse mellan staden och klubben — som de hänvisas till i användningsavtalet — om tillämpningen av avsnitt 3.05, som hänvisar till denna karta från 1995, samtidigt som man lovar att ytterligare parkeringsplatser ska utvecklas. Faktum är att Kriseman igår kallade avtalsbestämmelsen, ” mycket tydlig.”
och ändå 25 år senare har denna klausul aldrig kommit in i spel, eftersom Tropicana Field hittills har misslyckats med att sporra på någon utveckling närmare än 1st Avenue.,
vilket för oss till denna vecka, eftersom förhållandet mellan laget och borgmästaren verkar försämras.
Rays President Brian Auld har sammanträtt individuellt med rådsmedlemmar (minns att en-mot-en-möten inte omfattas av Solskenslagar). I dessa möten har han pitched the two-city plan, samtidigt som han erkänner att strålarna har rätt att stoppa staden från någon ombyggnad på den större Tropicana Field site, med hänvisning till att använda avtalsklausul som ger dem något att säga om saneringsaktiviteter.,
När Kriseman kallades före torsdagens möte för att uppdatera stadsfullmäktige om stadionförhandlingar insisterade han på att strålarna inte har vetorätt över ombyggnaden av marken utanför stadion, och hävdade att ombyggnad av en parkeringsplats skulle inte hindra fans från att nå stadion.
svaret från rådets medlemmar drev honom att mildra sin ståndpunkt om att dela laget med Montreal och att söka pragmatiska lösningar för 2028:
resultatet?, Förvänta dig inte någon snabb lösning på denna fråga, och om allt fortsätter att gå söderut, bli inte förvånad om strålarna och St.Pete hamnar i domstol på stadens uppdrag.