Hypotheken: Wann können Sie Immobilienkredite übertragen?

Eine annehmbare Hypothek ist ein Darlehen, das von einer Partei auf eine andere übertragen werden kann, wobei die ursprünglichen Bedingungen bestehen bleiben. Für Käufer und Verkäufer in einem steigenden Zinsumfeld ist die Nutzung einer annehmbaren Hypothek eine großartige Option, die finanziell sinnvoll ist—wenn sie richtig gemacht wird.

• Was ist eine Hypothek?
• Welche Hypothekendarlehen sind annehmbar?
• Wie nehme ich eine Hypothek an
• Tipps für Hypothekendarlehen Annahmen
• Wann ist es sinnvoll, eine Hypothek zu übertragen?,

Was ist eine annehmbare Hypothek?

Eine annehmbare Hypothek ermöglicht es einer anderen Partei, die verbleibenden Zahlungen für ein Hypothekendarlehen zu übernehmen, während der bestehende Kreditzins, die Rückzahlungsfrist, der Kapitalsaldo und andere Bedingungen intakt bleiben. Die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Darlehens werden im Wesentlichen von einem Kreditnehmer auf einen anderen übertragen, ohne dass eine neue Hypothek erstellt wird. Der Käufer verpflichtet sich, alle nachfolgenden Darlehenszahlungen in Zukunft zu leisten, als ob er das ursprüngliche Darlehen aufgenommen hätte.

Nicht alle Kredite sind jedoch annehmbar, und der Kreditgeber muss die Annahme in den meisten Fällen genehmigen., Ähnlich wie bei einer Standard-Kaufhypothek hängt die Genehmigung Ihrer Annahme von Ihrer Fähigkeit ab, sich für das Darlehen zu qualifizieren, und von Ihrer Fähigkeit, Ihre Schulden zurückzuzahlen. Es gibt im Allgemeinen zwei Arten von Hypothekendarlehensannahmen:

Eine einfache Annahme ist, dass der Käufer die Hypothekenzahlungen vom Verkäufer übernimmt. Dies ist eine private Transaktion, bei der das Eigentum an dem Haus vom Verkäufer auf den Käufer übergeht und weniger Beteiligung des Kreditgebers erfordert. Dieser Prozess ist für den Verkäufer von Natur aus riskant, da er für Zahlungen auf die ursprüngliche Schuld haftet., Eine einfache Annahme versetzt den Verkäufer in die Position eines sekundären Schuldners, ähnlich einem Hypothekenmitunterzeichner. Obwohl der Käufer sich bereit erklärt, Zahlungen für das Wohnungsbaudarlehen während einer einfachen Annahme zu leisten, bleibt der Verkäufer weiterhin für die Hypothek verantwortlich. Eventuelle Zahlungsausfälle oder Zahlungsausfälle des Käufers erscheinen ebenfalls in der Kreditauskunft des Verkäufers.

Bei der Novation übernimmt der Käufer die Zahlungen für die Hypothek, und der Kreditgeber weist dem Käufer formell alle Rechte und Pflichten der ursprünglichen Hypothek zu., Nach der Novation wird der ursprüngliche Kreditnehmer von jeglicher Haftung befreit und eine neue Verpflichtung mit den gleichen Bedingungen und Zinssätzen des alten Darlehens geschaffen. Das bestehende Darlehen wird daher sowohl von einer anderen Partei übernommen als auch vom Kreditgeber oder Kreditdienstleister dieser Partei zugewiesen. Novationsvereinbarungen sind wünschenswerter, da sie die Haftung für den ursprünglichen Kreditnehmer beseitigen und zur vollständigen Übertragung der Hypothek auf den neuen Hauskäufer führen. Dies sind im Allgemeinen eine sauberere Lösung als einfache Annahmen.

Welche Hypothekendarlehen sind Annehmbar?,

Staatlich unterstützte Kredite, wie FHA -, VA-und USDA-Kredite, werden im Allgemeinen Annahmen zulassen. Sie enthalten normalerweise nicht die“ Due on Sale “ – Klauseln, die verhindern würden, dass das Darlehen angenommen wird. Die „Due-on-Sale“ – Klausel wurde in den 70er und 80er Jahren aufgrund veränderter Kreditvergabepraktiken für konventionelle Kredite populär gemacht. Wenn Sie eine „Due on Sale“ – Klausel in Ihrem Hypothekenvertrag sehen, haben Sie möglicherweise kein Glück, was die Kreditannahmen angeht, obwohl es nie weh tut, den Kreditgeber direkt zu fragen.

Sind FHA-Darlehen annehmbar?

FHA Darlehen nach Dez., 1, sie sind annehmbar, aber verlangen, dass der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des Käufers überprüfen, um sich zu qualifizieren. Dies bedeutet, dass Sie die aktuellen FHA-Underwriting-Richtlinien für Einkommen, Vermögenswerte und Kredite erfüllen:

Sind USDA-Kredite Anzunehmenden?

USDA-Darlehen sind in der Regel annehmbar, bedürfen jedoch der vorherigen Genehmigung des USDA., Sie werden keine Genehmigung erteilen, wenn der Verkäufer mit seinen Zahlungen im Rückstand oder in Verzug ist. Um sich zu qualifizieren:

Sind VA Anzunehmenden Darlehen?,

VA Darlehen sind annehmbar, weil sie einen bestimmten Zweck für aktuelle und ehemalige Militärmitglieder dienen. Die Veteranenverwaltung unterstützt ihre Kredite mit einer Garantie, die auch als „Berechtigung“ bezeichnet wird, und jeder Soldat oder jede Frau hat einen bestimmten Berechtigungsbetrag zur Verfügung. Der Grundanspruch beträgt 36,000 USD, und die VA garantiert bis zum Vierfachen des Anspruchsbetrags oder 144,000 USD des Darlehens gegen Zahlungsausfall. Dies dient dem Kreditgeber als Schutz, insbesondere wenn der Hausbesitzer im Rahmen seines Militärdienstes umziehen muss.,

Wenn ein Soldat oder eine Frau bei Bestellungen schnell umziehen muss, haben sie möglicherweise nicht genug Zeit, um ihr Haus zu verkaufen, ihren Anspruch wiederherzustellen und schnell genug ein neues Zuhause zu kaufen. Wenn ein anderer berechtigter Veteran sein Darlehen aufnehmen kann, wird sein Anspruch wiederhergestellt und er kann seine VA-Leistung in Zukunft erneut nutzen. Beachten Sie, dass sowohl die VA als auch der aktuelle Kreditgeber die Annahme genehmigen müssen. Wenn ein Nicht-Veteran das Darlehen übernimmt, wird der Anspruch nicht wiederhergestellt.

Sind konventionelle Hypothekendarlehen annehmbar?,

Konventionelle Kredite sind in der Regel nicht annehmbar, da sie fast immer eine „Due on sale“ – Klausel in ihren Darlehensdokumenten enthalten, wonach die Hypothek bei der Übertragung der Immobilie ausgezahlt werden muss. Praktisch alle Hypothekendarlehen, die in den letzten Jahren entstanden sind, enthalten eine Due-on-Sale-Klausel; Dies ist ein Standardverfahren für die meisten großen Banken und Kreditgenossenschaften.

Bei einigen privaten Kreditgebern kann es Ausnahmen geben, da keine gesetzliche Verpflichtung besteht, die Due-on-Sale-Klausel in Kreditdokumente aufzunehmen., Die Aufhebung der Due-on-Sale-Klausel kann auch Gegenstand von Verhandlungen sein, wenn es sich um eine verkäuferbasierte Finanzierung handelt. Es gibt auch Situationen, in denen Sie eine Hypothek übertragen können, ohne die Due-on-Sale-Klausel auszulösen; Diese beinhalten normalerweise die Übertragung von Immobilien durch einen Trust oder eine Erbschaft oder im Rahmen einer Scheidung. Es ist immer eine gute Idee, mit Ihrem Immobilienanwalt zu konsultieren, um die Rechtmäßigkeit und Machbarkeit solcher Transfers zu bestätigen.,

Wie man eine Hypothek annimmt

Um ein Hypothekendarlehen anzunehmen, müssen Sie prüfen, ob Ihr Kreditgeber eine Annahme zulässt, und wenn ja, ob Sie sich für die Annahme qualifizieren. Wenn dies zulässig ist, ähneln die Qualifikationsanforderungen denen eines Standard-Hypothekenantrags.

1) Finden Sie heraus, ob das Darlehen annehmbar ist

Sie können die Kreditdokumente überprüfen, um festzustellen, ob Annahmen zulässig sind. In dem Darlehensdokument wird in der Regel angegeben, ob das Darlehen gemäß der „Übernahmeklausel“ annehmbar ist oder nicht.,“Die Bedingungen können auch unter der „Due on Sale-Klausel“ erscheinen, wenn Kreditannahme isn “ t erlaubt. Wenn die Dokumente diese Bedingungen nicht enthalten, sollten Sie sich direkt an den Kreditgeber wenden und ihn bitten, zu bestätigen, ob das Darlehen annehmbar ist.

Sie können auch auf Seite 4 der Closing Disclosure verweisen, wenn das Darlehen nach den regulatorischen Änderungen des Dodd-Frank Act aufgenommen wurde., Die Überschrift kann wie folgt lauten:

„Annahme – Wenn Sie diese Immobilie an eine andere Person verkaufen oder übertragen, kann Ihr Kreditgeber

2) Senden Sie die Annahmeanfrage an den Kreditgeber

Sie müssen die Annahmeanfrage an den Kreditgeber sowie an die entsprechende staatliche Stelle senden, die Ihre Hypothek garantiert., Es ist wahrscheinlich, dass beide Gebühren für diesen Service erheben. Die maximal zulässigen Gebühren für FHA-und VA-Darlehensannahmen sind unten aufgeführt:

Der Darlehensgeber kann auch eine eigene Gebühr erheben. In der Regel liegt dieser Bereich zwischen $ 800 und $ 1.000 – aber es könnte so viel wie 1% des Darlehensbetrags sein.,

3) Senden Sie persönliche Finanzinformationen zur Überprüfung

Abhängig von der Art des Darlehens, das Sie annehmen möchten, benötigt der Kreditgeber möglicherweise Einkommens -, Vermögens-und Kreditinformationen, um festzustellen, ob Sie sich für das bestehende Darlehen qualifizieren können. Sie sind verpflichtet, Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung der Hypothek zu überprüfen, genau wie beim ursprünglichen Kreditnehmer. Bestimmte Programme ermöglichen jedoch eine reduzierte Dokumentation, wenden Sie sich daher an den Kreditgeber, um genau herauszufinden, welche Informationen er überprüfen muss.,

4) Unterzeichnen Sie die Annahmevereinbarung / Ändern Sie die Urkunde

Das wichtigste Dokument im Annahmeverfahren des Darlehens ist die Vertrauensurkunde, die Ihren Namen zur Hypothek hinzufügt und den ursprünglichen Kreditnehmer von allen Verpflichtungen aus der Vereinbarung befreit, wobei eine Novation angenommen wird.

Alle Parteien müssen die endgültigen Dokumente unterzeichnen. Die Urkunde, gepaart mit der Hypothekenzettel, wird im Büro des County Recorders aufgezeichnet und schließt den Prozess der Sicherung der Verpflichtung des Käufers und der Befreiung der Verpflichtung des Verkäufers ab.,

Die Erstellung einer Eigentumsversicherung des Eigentümers ist ein zusätzliches Sicherheitsniveau für den Käufer, und eine Titelgesellschaft kann zusammen mit einer Treuhandagentur bei der Koordination von Dokumenten und der Verarbeitung der Aufzeichnung behilflich sein. In komplexen Situationen kann es im besten Interesse aller sein, einen Immobilienanwalt zu konsultieren.

Tipps für Home Loan Annahmen

Es ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Kreditgeber hat abgemeldet auf der Annahme, weil Sie bestimmen, wer ist letztlich verantwortlich für die Zahlung auf das Darlehen., Bis der Verkäufer von der Haftung des Kreditgebers befreit ist, sind sie für die Schulden verantwortlich, und die Nichtzahlung des Kredits durch den potenziellen Kreditnehmer könnte sich negativ auf seine Kreditwürdigkeit auswirken.

Es ist auch wichtig, die Immobilie genau zu bewerten, bevor das Darlehen angenommen wird. Während eine Bewertung als Teil des Annahmeprozesses nicht erforderlich ist, möchten Sie trotzdem eine haben, um sicherzustellen, dass Sie nicht für die Immobilie zu viel bezahlen., Darüber hinaus sollte eine Titelsuche durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass keine Pfandrechte oder andere Belastungen für die Immobilie bestehen, die außerhalb des Geltungsbereichs der Hypothek liegen. Diese müssten vor der Übernahme des Darlehens angesprochen werden.

Wann ist es sinnvoll, eine Hypothek zu übertragen?

Wenn die Bedingungen der bestehenden Hypothek des Verkäufers günstiger sind als auf dem aktuellen Markt, könnte die Annahme des Darlehens finanziell vorteilhaft sein., In einem steigenden Zinsumfeld können sich Käufer bessere Konditionen sichern, indem sie Kredite annehmen, die in Zeiten niedriger Zinsen entstanden sind. Da die Preise weiter steigen, ist es wahrscheinlich, dass steigende Zinsen weiterhin Kreditannahmen attraktiver machen.

Eine Darlehensannahme kann auch nach einem Großereignis, das die Übertragung von Eigentum erfordert, sinnvoll sein. Dies kann Scheidungen, Nachlassplanung und Erbschaften, Geschenke von Immobilien oder andere Nicht-Arm-Transaktionen umfassen. Möglicherweise möchten Sie einen Anwalt konsultieren, um zu bestätigen, ob eine Annahme in einem dieser Szenarien zulässig wäre., FHA -, USDA-und VA-Kredite erlauben in der Regel auch Annahmen ohne den tatsächlichen Verkauf der Immobilie.

Ein weiterer Vorteil eines annehmbaren Darlehens besteht darin, dass es als Anreiz für Hauskäufer dienen kann, insbesondere wenn der bestehende Zinssatz niedrig ist und die Konditionen besonders gut sind. Dies kann als zusätzliches Verkaufsargument verwendet werden, wenn Sie auf einen Käufer stoßen, der bereit ist, einen erheblichen Barbeitrag zu leisten.