Ipoteche assumable: Quando si può trasferire mutui casa?

Un mutuo ipotecario è un prestito che può essere trasferito da una parte all’altra con i termini iniziali rimasti in vigore. Per acquirenti e venditori in un ambiente di tasso di interesse in aumento, approfittando di un mutuo ipotecario è una grande opzione che ha senso finanziario—se fatto correttamente.

• Che cos’è un mutuo ipotecario?
• Quali mutui ipotecari sono ipotizzabili?
• Come assumere un mutuo
• Suggerimenti per ipotesi di mutuo per la casa
• Quando ha senso trasferire un mutuo?,

Che cos’è un mutuo ipotecario?

Un’ipoteca ipotecabile consente a un’altra parte di rilevare i pagamenti rimanenti su un mutuo ipotecario, mantenendo intatti il tasso di prestito esistente, il periodo di rimborso, il saldo principale e altri termini. I diritti e gli obblighi del prestito originale sono essenzialmente portati da un mutuatario all’altro senza un nuovo mutuo in fase di creazione. L’acquirente si impegna a effettuare tutti i pagamenti di prestito successivi andando avanti, come se avessero preso il prestito originale.

Non tutti i prestiti sono assumibili, tuttavia, e il creditore deve approvare l’ipotesi nella maggior parte dei casi., Simile a un mutuo di acquisto standard, se la vostra ipotesi è approvato dipenderà dalla vostra capacità di qualificarsi per il prestito e la vostra capacità di rimborsare i debiti. Ci sono generalmente due tipi di ipotesi di prestito ipotecario:

Un semplice presupposto è dove l’acquirente prende il sopravvento sui pagamenti ipotecari da parte del venditore. Questa è una transazione privata in cui il titolo alla casa passa dal venditore all’acquirente e richiede meno coinvolgimento da parte del creditore. Questo processo è intrinsecamente rischioso per il venditore, in quanto rimangono responsabili per i pagamenti sul debito originale., Una semplice ipotesi pone il venditore nella posizione di un debitore secondario, simile a un mutuo co-firmatario. Sebbene l’acquirente accetti di effettuare pagamenti sul mutuo per la casa durante una semplice ipotesi, il venditore rimane comunque responsabile del mutuo. Eventuali insolvenze o inadempienze sostenute dall’acquirente appariranno anche sul rapporto di credito del venditore.

Novazione è dove l’acquirente prende il sopravvento sui pagamenti per il mutuo, e il creditore assegna formalmente tutti i diritti e le responsabilità del mutuo originale per l’acquirente., Dopo la novazione, il mutuatario originale viene liberato da ogni responsabilità e viene creato un nuovo obbligo con gli stessi termini e tasso di interesse del vecchio prestito. Il prestito esistente è quindi, sia assunto da un’altra parte e assegnato a quella parte dal prestatore o servicer prestito. Gli accordi di novazione sono più desiderabili perché eliminano la responsabilità per il mutuatario originale e comportano il trasferimento completo del mutuo al nuovo acquirente. Queste sono generalmente una soluzione più pulita rispetto a semplici ipotesi.

Quali mutui ipotecari sono ipotizzabili?,

I prestiti garantiti dal governo, come i prestiti FHA, VA e USDA, generalmente consentono ipotesi. In genere non includono le clausole “dovute in vendita” che impedirebbero di assumere il prestito. La clausola “due-on-sale” è stata resa popolare per i prestiti convenzionali negli anni ‘70 e ‘80 a causa di cambiamenti nelle pratiche di prestito. Se vedi una clausola” dovuta in vendita ” nel tuo contratto di mutuo, potresti essere sfortunato per quanto riguarda le ipotesi di prestito, anche se non fa mai male chiedere direttamente al creditore.

I prestiti FHA sono ipotizzabili?

FHA prestiti effettuati dopo Dic., 1, 1986 sono assumibili, ma richiedono che il creditore verificare la solvibilità del compratore al fine di qualificarsi. Ciò significa soddisfare le attuali linee guida di sottoscrizione FHA per reddito, attività e credito:

I prestiti USDA sono ipotizzabili?

I prestiti USDA sono solitamente ipotizzabili, ma richiedono la previa approvazione dell’USDA., Essi non concedere un’approvazione se il venditore è dietro o in default sui loro pagamenti. Per qualificarsi:

I prestiti VA sono ipotizzabili?,

I prestiti VA sono ipotizzabili perché servono a uno scopo specifico per i membri militari attuali ed ex. L’Amministrazione Veterani sostiene i loro prestiti con una garanzia, altrimenti noto come un” diritto, ” e ogni militare o donna ha una certa quantità di diritto a loro disposizione. Diritto di base è di $36.000, e il VA garantisce fino a quattro volte l’importo del diritto, o $144.000, del prestito contro default. Questo agisce come protezione per il creditore, soprattutto se il proprietario della casa è tenuto a muoversi come parte del loro servizio militare.,

Se un militare o una donna è tenuto a muoversi rapidamente sugli ordini, ad esempio, potrebbero non avere abbastanza tempo per vendere la loro casa, ripristinare il loro diritto e acquistare una nuova casa abbastanza velocemente. Se un altro veterano ammissibile è in grado di assumere il loro prestito, quindi il loro diritto viene ripristinato e possono utilizzare il loro beneficio VA di nuovo in futuro. Tenete a mente, sia il VA e il creditore corrente devono approvare l’ipotesi. Inoltre, se un non veterano assume il prestito, il diritto non verrà ripristinato.

I prestiti ipotecari convenzionali sono ipotizzabili?,

I prestiti convenzionali non sono tipicamente ipotizzabili perché contengono quasi sempre una clausola “dovuta in vendita” nei loro documenti di prestito, che richiede che il mutuo venga pagato se la proprietà viene trasferita. Praticamente tutti i prestiti ipotecari originati negli ultimi anni incorporano una clausola di due-on-sale; questa è la procedura operativa standard per la maggior parte delle principali banche e cooperative di credito.

Ci possono essere eccezioni con alcuni istituti di credito privati, in quanto non vi è alcun obbligo legale di includere la clausola dovuta-on-sale nei documenti di prestito., La rimozione della clausola di due-on-sale può anche essere oggetto di negoziazione quando si tratta di finanziamento basato sul venditore. Ci sono anche situazioni in cui è possibile trasferire un mutuo senza innescare la clausola di due-on-sale; questi in genere comportano il trasferimento di beni immobili attraverso un trust o eredità, o come parte di un divorzio. E ” sempre una buona idea di consultarsi con il vostro avvocato immobiliare per confermare la legalità e la fattibilità di tali trasferimenti.,

Come assumere un mutuo

Per assumere un mutuo ipotecario, è necessario verificare se il creditore permetterà un’assunzione, e se è così, se si qualificano per l’assunzione. Se l’assunzione è consentita, i requisiti di qualificazione saranno simili a quelli di una domanda di mutuo standard.

1) Scopri se il prestito è assumibile

Puoi controllare i documenti del prestito per vedere se le ipotesi sono consentite. Il documento di prestito in genere indicare se il prestito è assumibile sotto la ” clausola di assunzione.,”I termini possono anche apparire sotto il” dovuto sulla clausola di vendita “se assunzione di prestito isn” t consentito. Se i documenti non contengono questi termini, è necessario contattare direttamente il creditore e chiedere loro di confermare se il prestito è assumable.

Si può anche fare riferimento alla pagina 4 della divulgazione di chiusura se il prestito è stato fatto dopo le modifiche normative Dodd-Frank Act., La sottovoce può essere letta come segue:

“Assunzione – Se vendi o trasferisci questa proprietà a un’altra persona, il tuo creditore

2) Invia la richiesta di assunzione al creditore

Dovrai inviare la richiesta di assunzione al creditore e al corrispondente ente governativo che garantisce il tuo mutuo., È probabile che entrambi addebitino commissioni per questo servizio. Le commissioni massime consentite per le ipotesi di prestito FHA e VA sono elencate di seguito:

Il creditore può anche addebitare la propria commissione separata. In genere, questo varia tra $800 e $1.000—ma potrebbe essere fino all ‘ 1% dell’importo del prestito.,

3) Invia informazioni finanziarie personali per la revisione

A seconda del tipo di prestito che si sta tentando di assumere, il creditore può richiedere informazioni sul reddito, attività e credito per determinare la capacità di qualificarsi per il prestito esistente. Essi sono obbligati a verificare la capacità di rimborsare il mutuo, proprio come hanno fatto con il mutuatario originale. Alcuni programmi consentono la documentazione ridotta, tuttavia, in modo da consultare con il creditore per scoprire esattamente quali informazioni avranno bisogno di rivedere.,

4) Firma l’accordo di assunzione/Modifica l’atto

Il documento più importante nel processo di assunzione del prestito è l’atto di fiducia, che aggiunge il tuo nome al mutuo e assolve il mutuatario originale da qualsiasi obbligo ai sensi dell’accordo, assumendo una novazione.

Tutte le parti saranno tenute a firmare i documenti finali. L’atto, accoppiato con la nota di ipoteca, è registrato presso l’ufficio del registratore della Contea e finalizza il processo di garantire l’obbligo del compratore e liberando l’obbligo del venditore.,

Avere una polizza assicurativa titolo del proprietario creato è un ulteriore livello di sicurezza per l’acquirente, e una società titolo insieme a un’agenzia di deposito a garanzia può aiutare con il coordinamento dei documenti e l’elaborazione della registrazione. Per situazioni complesse, può essere nel migliore interesse di tutti di consultare un avvocato immobiliare.

Suggerimenti per ipotesi di mutuo per la casa

E ‘ importante assicurarsi che il creditore ha firmato fuori sul presupposto, perché determinano chi è in ultima analisi responsabile per il pagamento del prestito., Fino a quando il venditore è liberato dalla responsabilità da parte del creditore, essi sono responsabili per il debito, e mancato pagamento da parte dell’aspirante assumer del prestito potrebbe avere un impatto negativo il loro punteggio di credito.

E ‘ anche importante valutare con precisione la proprietà prima di assumere il prestito. Mentre una valutazione non è richiesto come parte del processo di assunzione, ti consigliamo di avere uno fatto comunque per garantire che non stai overpaying per la proprietà., Inoltre, una ricerca di titolo deve essere eseguita per assicurarsi che non ci siano gravami o altri gravami in sospeso sulla proprietà che non rientrano nell’ambito del mutuo. Questi dovrebbero essere affrontati prima di assumere il prestito.

Quando ha senso trasferire un mutuo?

Se i termini del mutuo esistente del venditore sono più favorevoli di quello che è disponibile nel mercato attuale, quindi supponendo che il prestito potrebbe essere finanziariamente vantaggioso., In un ambiente di tasso in aumento, gli acquirenti possono garantire condizioni migliori assumendo prestiti che sono stati originati in periodi di bassi tassi di interesse. Come i tassi continuano a salire, è probabile che l”aumento dei tassi continueranno a fare ipotesi di prestito più attraente.

Un’ipotesi di prestito potrebbe anche avere senso dopo qualsiasi evento importante che richiede il trasferimento di proprietà. Ciò può includere divorzi, pianificazione immobiliare e eredità, regali di beni immobili o altre transazioni non di mercato. Si potrebbe desiderare di consultare un avvocato per confermare se un presupposto sarebbe consentito in uno qualsiasi di questi scenari., FHA, USDA e VA prestiti anche di solito consentono ipotesi senza l’effettiva vendita della proprietà.

Un altro vantaggio di avere un prestito assumibile è che può servire come incentivo per gli acquirenti di case, specialmente se il tasso di interesse esistente è basso e i termini sono particolarmente buoni. Questo può essere utilizzato come un punto di vendita aggiunto se si incontra un acquirente che è disposto a dare un contributo in denaro significativo.