想定される住宅ローン：ときに住宅ローンを転送できますか？

想定される住宅ローンは、最初の条件が残っている状態で、ある当事者から別の当事者に移転できるローンです。上昇の金利環境のバイヤーそして販売人のために、仮定できる抵当を利用することは財政の意味を成している大きい選択である—きちんとされたら。

想定される住宅ローンとは何ですか？
どの住宅ローンが想定されていますか？
住宅ローンを仮定する方法
住宅ローンの仮定のためのヒント
それはいつ住宅ローンを転送するのが理にかなっていますか？,

想定される住宅ローンとは何ですか？

仮定住宅ローンは、既存の融資率、返済期間、元本残高およびその他の条件をそのまま維持しながら、他の当事者が住宅ローンの残りの支払いを引き継元のローンの権利と義務は、本質的に新しい住宅ローンが作成されることなく、ある借り手から別の借り手に移植されます。のバイヤーに同意し、すべてその後の貸出金については、合ったマナーを貸出中です。

しかし、すべての融資が想定されているわけではなく、貸し手はほとんどの場合、仮定を承認しなければなりません。, 標準的な購入住宅ローンと同様に、あなたの仮定が承認されているかどうかは、ローンの資格を得る能力とあなたの借金を返済する能力に依存します。住宅ローンの仮定の二つのタイプが一般的にあります：

買い手が売り手から住宅ローンの支払いを引き継ぐところ簡単な仮定です。これは家へのタイトルが販売人からバイヤーに渡し、貸方からのより少ない介入を要求する私用トランザクションである。彼らは元の債務の支払いの責任を負うままとして、このプロセスは、売り手のために本質的に危険です。, 単純な仮定は、住宅ローンの共同署名者と同様に、売り手を二次債務者の立場に置く。買い手は、単純な仮定の間に住宅ローンの支払いを行うことに同意するものの、売り手はまだ住宅ローンの責任を負うままです。バイヤーによって負われる滞納かデフォルトはまた販売人の信用報告書で現われる。

更改は、買い手が住宅ローンの支払いを引き継ぎ、貸し手は正式に買い手に元の住宅ローンのすべての権利と責任を割り当てる場所です。, 更改に続いて、元の借り手はすべての責任から解放され、新しい義務は古い貸付け金の同じ言葉そして金利と作成される。従って既存の貸付け金は別の党によって仮定され、貸方か貸付け金のservicerによってその党に割り当てられる。彼らは元の借り手のための責任を排除し、新しい住宅購入者への住宅ローンの完全な転送につながるので、更改契約は、より望ましいです。これらは一般に、単純な仮定よりもきれいな解決策です。

どの住宅ローンが想定されていますか？,

FHA、VA、USDAのような政府担保ローンは、一般的に仮定を可能にします。それらは普通貸付け金が仮定されることを防ぐ”販売の当然”句を含んでいない。 “デュー-オン-セール”条項は、貸出慣行の変化により、70年代と80年代に従来のローンで普及しました。あなたの住宅ローン契約の”販売による”句を参照してください場合は、ローンの仮定が行く限り、運が悪いかもしれませんが、それは直接貸し手に尋ねるために傷つくことはありません。

FHAローンは想定されていますか？

FhaローンはDec後に行われました。, 1、1986は仮定されるが、貸方が修飾するためにバイヤーの信用力を確認するように要求する。これは収入、資産および信用のための現在のFHAの引受の指針に会うことを意味する:

個々の貸方により高いスコアの条件があることができるけれども、580の最低の信用スコアを必要とする。
あなたの負債比率は、あなたの住宅費のための31％とあなたの総月額費用のための41％を超えてはなりません。

USDAローンは想定されていますか？

USDAの貸付け金は通常仮定されますが、USDAの事前承認が必要です。, 売り手が支払いの遅れまたはデフォルトにある場合、彼らは承認を付与しません。資格を得るためには：

あなたは、個々の貸し手のガイドラインに応じて、580から620の最小クレジットスコアが必要になります。
あなたの世帯収入は、地域の平均所得中央値の115％を超えることはできません。
あなたの負債比率は、あなたの住宅費のための29％とあなたの総月額費用のための41％を超えてはなりません。

VAローンは想定されていますか？,

彼らは現在および元軍事メンバーのための特定の目的を果たすので、VAローンは仮定されています。退役軍人の管理は、それ以外の場合は”資格”として知られている保証で彼らの融資をバックアップし、各サービスマンまたは女性は、それらに利用可能な資基本的な資格は$36,000であり、VAはデフォルトに対する貸付け金の四倍の資格の量、または$144,000まで保証する。これは特に自家所有者が彼らの兵役の一部として動くように要求されれば貸方のための保護として機能する。,

サービスマンや女性が注文に迅速に移動する必要がある場合、例えば、彼らは彼らの家を販売するのに十分な時間を持っていないかもしれません、彼らの資格を回復し、十分な速さで新しい家を購入します。別の資格があるベテランが彼らの貸付け金を仮定できれば資格は元通りになり、彼らはVAの利点を将来再度使用してもいい。心に留めておいて、VAと現在の貸し手の両方が仮定を承認する必要があります。さらに、非ベテランが貸付け金を仮定すれば、資格は元通りにならない。

従来の住宅ローンは想定されていますか？,

従来のローンは、ほとんどの場合、ローン文書に”売却予定日”条項が含まれているため、通常は想定できません。事実上すべての住宅ローンは、近年起きたによる販売条項を組み込む;これは、ほとんどの主要な銀行や信用組合のための標準的な操作手順です。

ローン文書に販売期限条項を含める法的要件がないため、いくつかの民間貸し手には例外があるかもしれません。, 売り手ベースの資金調達が関与しているときに、販売期限条項の除去はまた、交渉の対象となる可能性があります。これらは、通常、信託または継承を通じて、または離婚の一部として不動産の移転を伴うでしょう。それは常にそのような転送の合法性と実現可能性を確認するためにあなたの不動産弁護士に相談することをお勧めします。,

住宅ローンを仮定する方法

住宅ローンを仮定するには、あなたの貸し手が仮定を許可するかどうか、そしてもしそうなら、あなたが仮定のために修飾するかどうかをチェックする必要があります。仮定が許可されている場合、資格の要件は、標準的な住宅ローンのアプリケーションのものと同様になります。

1)ローンが想定されているかどうかを調べる

ローン文書を確認して、仮定が許可されているかどうかを確認できます。ローン文書は、通常、ローンが”仮定の句の下で仮定されているかどうかを述べます。,”ローンの仮定が許可されていない場合、本規約は”販売期限条項”の下にも表示されることがあります。文書がこれらの条件を含んでいなければ、貸方に直接連絡し、貸付け金がassumableであるかどうか確認するように頼むべきである。

ドッド-フランク法の規制変更の後に融資が行われた場合は、決算Disclosureの4ページを参照することもできます。, 小見出しは次のように読むことができます：

“仮定-あなたが他の人にこのプロパティを売却または転送する場合、あなたの貸し手

は、特定の条件
は、元の条件でこのローンの仮定を許可しません。”

2）貸し手に仮定の要求を送信します

あなたは、貸し手だけでなく、あなたの住宅ローンを保証する対応する政府機関に仮定の要求を送信する必要, 彼らは両方ともこのサービスの料金を請求する可能性があります。 FHAおよびVAローンの仮定の最大許容手数料は以下のとおりです。

FHAローン:$500
VAローン:$300および0.5％の資金調達手数料（買い手または売り手のいずれかが支払う）

貸し手はまた、独自の別途手数料を請求することができます。通常、これは$800と$1,000の範囲です—しかし、それは融資額の1％と同じくらいである可能性があります。,

3）レビューのための個人財務情報を提出

あなたが想定しようとしているローンの種類に応じて、貸し手は、既存のローンの資格を得るためにあなたの能力を決定するために収入、資産および信用情報を必要とすることがあります。彼らは、元の借り手と同じように、住宅ローンを返済するあなたの能力を確認する義務があります。特定のプログラムを削減し文書化し、相談の貸出などの情報を彼らが必要です。,

4）仮定契約に署名/証書を変更

ローン仮定プロセスで最も重要な文書は、住宅ローンにあなたの名前を追加し、契約に基づく義務の元の借り手を免

すべての当事者は、最終的な書類に署名する必要があります。住宅ローンのノートと相まって証書は、郡レコーダーのオフィスで記録され、買い手の義務を確保し、売り手の義務を解放するプロセスを終了します。,

作成された所有者のタイトル保険を持つことは、買い手のためのセキュリティの追加レベルであり、エスクロー代理店と一緒にタイトル会社は、ドキュメントを調整し、記録を処理することを支援することができます。複雑な状況については、不動産弁護士に相談するすべての人の最善の利益があります。

住宅ローンの仮定のためのヒント

それは彼らがローンの支払いのために最終的に責任がある人を決定するので、貸し手は、仮定にオフにサインオフしていることを確認することが重要です。, 売り手が貸し手によって責任から解放されるまで、彼らは債務の責任があり、ローンの自称assumerによる不払いは、自分のクレジットスコアに悪影響を与え

それは正確にローンを想定する前に、プロパティを評価することも重要です。仮定プロセスの一部として評価は必要ありませんが、プロパティの過払いをしないようにするためにとにかく行っておきたいと思うでしょう。, さらに、タイトル検索は、任意の先取特権または住宅ローンの範囲外に該当するプロパティに優れた他の債務がないことを確認するために実行する必これらは貸付け金を仮定する前に演説する必要がある。

いつ住宅ローンを譲渡するのが理にかなっていますか？

売り手の既存の住宅ローンの条件が現在の市場で利用可能なものよりも有利である場合、ローンが財政的に有利であると仮定します。, 上昇率の環境では、バイヤーは低い金利の期間に起きた貸付け金を仮定することによってよりよい言葉を保証できる。金利が上昇し続けるにつれて、金利の上昇は引き続きローンの仮定をより魅力的にする可能性が高い。

ローンの仮定はまた、プロパティの転送を必要とする任意の主要なイベントの後に意味をなさないかもしれません。これには、離婚、不動産計画および相続、不動産の贈り物、またはその他の非腕の長さの取引が含まれます。これらのシナリオのいずれかで仮定が許可されるかどうかを確認するために弁護士に相談したい場合があります。, FHA、USDAおよびVAの貸付け金はまた通常特性の実際の販売なしで仮定を可能にする。

仮定される貸付け金を持っていることのもう一つの利点は特に既存の金利が低く、言葉が特によければ住宅購入者のための刺激として役立つことができることである。これは加えられたセールスポイントとして”重要な現金contributionをすることを喜んでsバイヤーに出会えば使用することができる。