ett assumable mortgage är ett lån som kan överföras från en part till en annan med de ursprungliga villkoren kvar på plats. För köpare och säljare i en stigande ränta miljö, dra nytta av en assumable inteckning är ett bra alternativ som gör ekonomisk mening—om det görs på rätt sätt.
- Vad är en Assumable inteckning?
- vilka hypotekslån är Assumable?
- hur man antar en inteckning
- Tips för Bostadslåneantaganden
- när är det meningsfullt att överföra en inteckning?,
Vad är en Assumable inteckning?
en assumable mortgage tillåter en annan part att ta över de återstående betalningarna på ett hypotekslån, samtidigt som den befintliga låneräntan, återbetalningsperioden, kapitalbalansen och andra villkor är intakta. Rättigheter och skyldigheter för det ursprungliga lånet i huvudsak portas från en låntagare till en annan utan en ny inteckning skapas. Köparen samtycker till att göra alla efterföljande lånebetalningar framöver, som om de tog ut det ursprungliga lånet.
inte alla lån är assumable, dock, och långivaren måste godkänna antagandet i de flesta fall., Liknar en standard köp inteckning, om ditt antagande är godkänd beror på din förmåga att kvalificera sig för lånet och din förmåga att återbetala dina skulder. Det finns i allmänhet två typer av hypotekslån antaganden:
ett enkelt antagande är där köparen tar över på inteckning betalningar från säljaren. Detta är en privat transaktion där titeln till hemmet passerar från säljaren till köparen, och kräver mindre engagemang från långivaren. Denna process är i sig riskabel för säljaren, eftersom de förblir ansvariga för betalningar på den ursprungliga skulden., Ett enkelt antagande placerar säljaren i stället för en sekundär obligee, som liknar en inteckning co-signer. Även om köparen går med på att göra betalningar på bostadslånet under ett enkelt antagande, är säljaren fortfarande ansvarig för hypotekslånet. Eventuella felaktigheter eller försummelser som köparen ådrar sig kommer också att visas på säljarens kreditupplysning.
Novation är där köparen tar över betalningarna för hypotekslånet, och långivaren tilldelar formellt Alla rättigheter och ansvar för den ursprungliga hypotekslånet till köparen., Efter novation frigörs den ursprungliga låntagaren från allt ansvar och en ny skyldighet skapas med samma villkor och ränta för det gamla lånet. Det befintliga lånet antas därför av en annan part och överlåts till den parten av långivaren eller lånetjänsten. Novation avtal är mer önskvärt eftersom de eliminera ansvar för den ursprungliga låntagaren, och resultera i full överföring av inteckning till den nya homebuyer. Dessa är i allmänhet en renare lösning än enkla antaganden.
Vilka Hypotekslån Är Assumable?,
statligt stödda lån, som FHA, VA och USDA lån, kommer i allmänhet att möjliggöra antaganden. De innehåller vanligtvis inte klausulerna” due on sale ” som skulle förhindra att lånet antas. Klausulen” due-on-sale ” populariserades för konventionella lån på 70-och 80-talet på grund av förändringar i utlåningspraxis. Om du ser en ”due on sale” klausul i ditt hypotekslån kontrakt, Du kan vara otur så långt som lån antaganden går, även om det aldrig gör ont att fråga långivaren direkt.
Är FHA Lån Assumable?
FHA lån efter Dec., 1, 1986 är assumable, men kräver att långivaren verifiera köparens kreditvärdighet för att kvalificera sig. Detta innebär att uppfylla nuvarande FHA underwriting riktlinjer för inkomst, tillgångar och kredit:
- Du kommer att behöva en minsta kredit värdering av 580, även om enskilda långivare kan ha en högre poäng krav.
- dina skuldkvoter bör inte överstiga 31% för dina bostadsutgifter och 41% för dina totala månatliga utgifter.
är USDA lån Assumable?
USDA lån är vanligtvis assumable, men kräver förhandsgodkännande av USDA., De kommer inte att bevilja ett godkännande om säljaren är bakom eller i standard på sina betalningar. För att kvalificera sig:
- behöver du en minsta kredit värdering av 580 till 620, beroende på enskilda långivare riktlinjer.
- din hushållsinkomst får inte överstiga 115% av den genomsnittliga medianinkomsten för området.
- din skuldkvoten bör inte överstiga 29% för dina bostadsutgifter och 41% för dina totala månatliga utgifter.
är VA lån Assumable?,
VA lån är assumable eftersom de tjänar ett specifikt syfte för nuvarande och tidigare militära medlemmar. Veterans Administration backar sina lån med en garanti, annars känd som en ”rätt”, och varje serviceman eller kvinna har en viss rätt till dem. Grundrättigheten är $ 36,000, och VA garanterar upp till fyra gånger rättighetsbeloppet, eller $ 144,000, av lånet mot standard. Detta fungerar som skydd för långivaren, särskilt om husägaren är skyldig att flytta som en del av deras militärtjänst.,
om en serviceman eller kvinna är skyldig att flytta snabbt på order, kan de till exempel inte ha tillräckligt med tid att sälja sitt hus, återställa rätten och köpa ett nytt hem tillräckligt snabbt. Om en annan berättigad veteran kan ta sitt lån, då deras rätt återställs och de kan använda sin VA förmån igen i framtiden. Tänk på, både VA och den nuvarande långivaren måste godkänna antagandet. Dessutom, om en icke-veteran antar lånet, rätten kommer inte att återställas.
är konventionella hypotekslån Assumable?,
konventionella lån är vanligtvis inte assumable eftersom de nästan alltid innehåller en ”due on sale” – klausul i sina lånedokument, vilket kräver att hypotekslånet betalas ut om fastigheten överförs. Nästan alla hypotekslån har sitt ursprung under de senaste åren införliva en due-on-sale klausul; detta är standard operativa förfarande för de flesta stora banker och kreditföreningar.
det kan finnas undantag med vissa privata långivare, eftersom det inte finns något rättsligt krav på att inkludera klausulen om förfallodatum i lånedokument., Avskaffandet av klausulen om betalning vid försäljning kan också bli föremål för förhandlingar när säljarbaserad finansiering är inblandad. Det finns också situationer där du kan överföra en inteckning utan att utlösa due-on-sale klausulen; dessa kommer vanligtvis innebär överföring av fastigheter genom ett förtroende eller arv, eller som en del av en skilsmässa. Det är alltid en bra idé att rådgöra med din fastighetsmäklare för att bekräfta lagligheten och genomförbarheten av sådana överföringar.,
hur man antar en inteckning
för att anta ett hypotekslån, måste du kontrollera om din långivare kommer att tillåta ett antagande, och i så fall, om du kvalificerar dig för antagandet. Om antagande är tillåtet, kvalifikationskraven kommer att likna en standard inteckning ansökan.
1) Ta reda på om lånet är Assumable
Du kan kontrollera lånedokumenten för att se om antaganden är tillåtna. Lånedokumentet kommer vanligtvis att ange huruvida lånet är assumable enligt ” assumption clause.,”Villkoren kan också visas under ”beror på försäljning klausul om lån antagande inte tillåtet. Om dokumenten inte innehåller dessa villkor, bör du kontakta långivaren direkt och be dem att bekräfta om lånet är assumable.
Du kan också referera till sidan 4 i Avslutningsupplysningen om lånet gjordes efter Dodd-Frank Act regulatory changes., Underrubriken kan ha följande lydelse:
”antagande – om du säljer eller överför den här egenskapen till en annan person, kommer din långivare
- att tillåta, under vissa förutsättningar, denna person att anta detta lån på de ursprungliga villkoren.
- tillåter inte antagande av detta lån på de ursprungliga villkoren.”
2) Skicka antagandet begäran till långivaren
Du kommer att behöva skicka antagandet begäran till långivaren samt motsvarande Statliga enhet som garanterar din inteckning., Det är troligt att de båda tar ut avgifter för denna tjänst. De högsta tillåtna avgifterna för FHA och VA lån antaganden listas nedan:
- FHA lån: $ 500
- va lån: $ 300 och en 0.5% finansieringsavgift (betalas av antingen köparen eller säljaren)
långivaren kan också ta ut sin egen separat avgift. Vanligtvis varierar detta mellan $ 800 och $ 1,000 – men det kan vara så mycket som 1% av lånebeloppet.,
3) skicka personlig finansiell Information för granskning
beroende på vilken typ av lån du försöker anta kan långivaren kräva inkomst -, tillgångs-och kreditinformation för att bestämma din förmåga att kvalificera sig för det befintliga lånet. De är skyldiga att kontrollera din förmåga att återbetala inteckning, precis som de gjorde med den ursprungliga låntagaren. Vissa program möjliggör minskad dokumentation, dock, så rådgöra med långivaren att ta reda på exakt vilken information de behöver för att granska.,
4) underteckna Antagningsavtalet / ändra handlingen
det viktigaste dokumentet i lånantagandeprocessen är förtroende, vilket lägger ditt namn till hypotekslånet och befriar den ursprungliga låntagaren från eventuella skyldigheter enligt avtalet, förutsatt att en novation.
alla parter kommer att krävas för att underteckna de slutliga dokumenten. Handlingen, tillsammans med inteckning not, registreras på County Recorder kontor och slutför processen att säkra köparens skyldighet och släppa säljarens skyldighet.,
att ha en ägares titelförsäkring skapad är en extra säkerhetsnivå för köparen, och ett titelföretag tillsammans med en escrow-byrå kan hjälpa till med att samordna dokument och bearbeta inspelningen. För komplexa situationer kan det vara i allas bästa intresse att samråda med en fastighetsmäklare.
Tips för Bostadslåneantaganden
det är viktigt att se till att långivaren har undertecknat på antagandet, eftersom de bestämmer vem som i slutändan är ansvarig för betalning på lånet., Fram till säljaren frigörs från ansvar av långivaren, de är ansvariga för skulden,och icke-betalning av skulle vara assumer av lånet kan negativt påverka deras kredit värdering.
det är också viktigt att noggrant värdera fastigheten innan man antar lånet. Medan en bedömning inte krävs som en del av antagandet processen, du vill ha en gjort ändå för att säkerställa att du”re inte betalar för mycket för fastigheten., Dessutom, en titel sökning bör utföras för att se till att det inte finns några panträtter eller andra belastningar utestående på fastigheten som faller utanför ramen för inteckning. Dessa skulle behöva åtgärdas innan man antar lånet.
när är det vettigt att överföra en inteckning?
om villkoren för säljarens befintliga inteckning är mer gynnsamma än vad som finns på den nuvarande marknaden, då förutsatt att lånet kan vara ekonomiskt fördelaktigt., I en stigande ränta miljö, köpare kan säkra bättre villkor genom att anta lån som har sitt ursprung i perioder med låga räntor. Eftersom räntorna fortsätter att stiga är det troligt att stigande räntor kommer att fortsätta att göra låneantaganden mer attraktiva.
ett lån antagande kan också vettigt efter någon större händelse som kräver överföring av egendom. Detta kan inkludera skilsmässor, fastighetsplanering och arv, gåvor av fastigheter eller andra icke-arm längd transaktioner. Du kanske vill konsultera en advokat för att bekräfta om ett antagande skulle tillåtas i något av dessa scenarier., FHA, USDA och VA lån tillåter vanligtvis antaganden utan den faktiska försäljningen av fastigheten.
en annan fördel med att ha ETT assumable lån är att det kan fungera som ett incitament för homebuyers, särskilt om den befintliga räntan är låg och villkoren är särskilt bra. Detta kan användas som en extra försäljningsargument om du stöter på en köpare som är villig att göra ett betydande kontantbidrag.