Feds Smide en Livline til Senior Boliger i NYC

lyder dette scenario bekendt? Et føderalt program skaber en vigtig boligressource. Ne.York City ser hundredvis af bygninger bygget under det. Tusindvis af lavindkomstfolk gør disse lejligheder til deres hjem. Årtier passerer. Bygninger bliver ældre., Føderale ressourcer undlader at finansiere det store kapitalarbejde, som de aldrende strukturer uundgåeligt har brug for.

der groft beskriver oplevelsen af offentlige boliger i Ne.York City. Men det fortæller også historien om 109-bygningerne i programmet sektion 202, en føderal finansieringsstrøm oprettet i 1959 for at betale for opførelse og drift af boliger til seniorer med lav indkomst.afsnit 202 bygninger er ikke i krise som NYCHAS er: der er ikke systemiske problemer med blymaling, skimmel, elevatorer, varme eller hoveddøre., Men de nonprofits, der driver sektion 202 bygninger kunne begynde at se alvorlige problemer, hvis de ikke har råd til at foretage omfattende reparationer.

“udfordringen med HUD 202s er en masse af disse projekter er blevet bygget årtier siden, og mange af dem har brug for betydelig kapital reparationer, som nyt tag og murværk,” siger Eva Alligood, den midlertidige administrerende direktør for Lokale Initiativer, Støtte Corporation ‘ s New York-kontor (LISC NYC), en long-time-formidler af billige boliger., Mens providers 202-udbydere var i stand til at modtage årlige budgetforhøjelser fra .ashington, siger Alligood, “et af problemerne i programmet er, at der indtil videre ikke har været en pålidelig måde at følge med i større kapitalreparationer.”

Det er den situation, som byrådet på Jødiske Fattigdom, som har syv bygninger i § 202 program spredt over Bronx, Brooklyn og Queens—tre nyere, og fire ældre strukturer, der er bygget mellem 1995 og 2000. “Lige nu er bygningerne i god form,” siger organisationens boligdirektør, Jeff i nærheden., “Vi søger at holde dem på den måde.

takket være en nylig ændring i føderal lov, nærliggende og hans kolleger på 2,600 sektion 202 bygninger rundt om i landet vil nu have et skud til at gøre netop det. Efter lovgivningsmæssige ændringer af kongressen i 2018 og i henhold til regler, der for nylig blev offentliggjort af det amerikanske Department of Housing Preservation and Development, vil afsnit 202 udbydere være i stand til at ansøge om Lejehjælpsdemonstrationsprojektet eller RAD.,

RAD lyder måske også kendt—det er en af mekanismerne, som NYCHA håber at bruge til at tackle sin kapital efterslæb på 32 milliarder dollars. NYCHA håber at flytte 62,000-enheder (mere end en tredjedel af sin portefølje) fra traditionel offentlig boligfinansiering, der har forsinket udgifter i årevis, til Sektion 8-finansiering via RAD.

nu afsnit 202 bygninger kan gøre det samme. Allure er den samme, som den var for NYCHA: ikke kun er Afsnit 8 et mere politisk robust program end offentlige boliger, og derfor mere pålideligt i ethvert år, RAD tilbyder også langsigtede finansieringskontrakter., Med 20-årige finansieringsstrømme til at vise sig for långivere, vil boligbureauer, der bruger RAD, have mere held til at låne penge til at betale for store reparationer.

“de vil kunne få adgang til lavindkomstboliger skattefradrag, obligationsfinansiering,” siger Grace Chung, der administrerer et LISC NYC-program, der yder teknisk assistance til ne.York 202 udbydere, der ønsker at ansøge om RAD. “De er nu berettiget til at ansøge om disse nye finansieringskilder.”

ifølge nærheden tilbyder RAD også andre fordele. I øjeblikket skal alle penge, som hans organisation sparer i løbet af et regnskabsår, returneres til HUD., “Vi kan ikke bære det over,” siger han. “Det slags eliminerer ethvert incitament til at gøre omkostningsbesparelser forbedring.”Under RAD, disse” resterende kvitteringer ” kan bevares.

LISC NYC New York Land Mulighed for-Program (eller NYLOP) vil hjælpe seks organisationer, der repræsenterer en kombineret halv snes bygninger med 1,038 enheder—for at sikre RAD finansiering, som kan kræve en vis teknisk arbejde, at mindre boliger organisation kan blive belastet til at generere., (NYLOP tidligere bistået religiøse organisationer, der tilbyder overkommelige boliger, og vil i sin næste fase give en hjælpende hånd til veteraner’ organisationer i boliger virksomhed.)

Udover at byrådet på Jødiske Fattigdom, de deltagende organisationer er Belmont Arthur Lokale Development Corporation i Bronx; Bethany Boliger udviklingsfond Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC og Vest Harlem Gruppe Bistand i Manhattan, og Wartburg HDFC i Brooklyn.

“Vi ønsker ikke at male det billede, at disse nonprofits har bygninger, der falder fra hinanden., Udfordringen er, at de næppe hænger på,” siger Alligood. En bygning, der drives af en af deres kunder, mangler et fungerende kølesystem i fællesarealer. Det truer ikke straks strukturens overlevelse, men det betyder, at seniorer ikke kan bruge fællesrummet i løbet af sommeren, og at fans skal bruge til at køle elevatorsystemet.i nærheden siger kedler skal udskiftes på hans agenturets ældre bygninger. Nogle vinduer er utætte, dørlåsene kan bruge en opgradering, og der er behov for sikkerhedskameraer., Han siger, at 40 procent af de nuværende beboere er de originale, og “vi vil være i stand til at bevare det.”Afsnit 202 huse primært meget lav indkomst seniorer; landsdækkende, den gennemsnitlige lejer husstandsindkomst er $ 13,300 om året. Seniorer i programmet betaler 30 procent af deres indkomst mod husleje.mens sektion 202 bygninger i byen vil stole på det samme program, som NYCHA behandler som en livline, er de to ikke i konkurrence: sektion 202 trækker fra en anden rad—finansieringsstrøm-og i modsætning til den offentlige boligside er den ikke begrænset.,en ting RAD vil sandsynligvis ikke gøre, er at skabe meget nye seniorboliger, hvilket er desperat nødvendigt, da ne.York City bliver gråere. Men der er andre fantasifulde bestræbelser på at komme med nye ressourcer til nybyggeri, især jord.

da de blev bygget i tidligere epoker, blev mange afsnit 202 bygninger tvunget til at konstruere store parkeringspladser, der ofte er tomme og kunne bruges til at skabe nye boliger., Aktivering af denne ressource kan kræve, zoneinddeling ændringer, masse separationer og mere, men det er en af de få store puljer af buildable land, der afholdes uden for det private marked i dagens New York—og det er en bevægelse, der ville flytte byen væk fra bil-centrum arealanvendelse.