Reuniu-se o Conselho do Judeu Pobreza
Este edifício em 99 Vandalia Avenue, no Brooklyn é um de uma dúzia sênior-edifício de habitação em linha para um novo fluxo de financiamento a partir de Washington.este cenário parece-te familiar? Um programa federal cria um recurso vital de habitação. Nova Iorque vê centenas de edifícios construídos sob ele. Milhares de pessoas de baixa renda fazem desses apartamentos suas casas. Décadas passam. Os edifícios envelhecem., Os recursos federais não conseguem financiar adequadamente o grande trabalho de capital que as estruturas de envelhecimento inevitavelmente precisam.
isso descreve aproximadamente a experiência da habitação pública em Nova Iorque. Mas também conta a história dos 109 edifícios do programa seção 202, um fluxo de financiamento federal criado em 1959 para pagar a construção e operação de moradia para idosos de baixa renda.os edifícios da seção 202 não estão em crise como os de NYCHA: não há problemas sistêmicos com tinta de chumbo, mofo, elevadores, calor ou portas da frente., Mas as organizações sem fins lucrativos que operam edifícios da secção 202 podem começar a ver problemas graves se não puderem dar-se ao luxo de fazer reparações abrangentes.
” O desafio com o HUD 202s é um monte destes projetos foram construídos há décadas e muitos deles precisam de reparos significativos de capital, como novos telhados e tijolos”, diz Eva Alligood, a diretora executiva interina do Escritório da cidade de Nova Iorque (LISC NYC), uma facilitadora de longa data de moradias acessíveis., Enquanto os provedores da seção 202 foram capazes de receber aumentos anuais do orçamento de Washington, Alligood diz: “um dos problemas no programa é que, até o momento, não tem havido uma maneira confiável de acompanhar as grandes reparações de capital.”
Esta é a situação enfrentada pelo Conselho Metropolitano de pobreza judaica, que tem sete edifícios no programa seção 202 espalhados por todo o Bronx, Brooklyn e Queens—três mais recentes, e quatro estruturas mais antigas construídas entre 1995 e 2000. “Neste momento, os edifícios estão em boa forma”, diz O diretor de habitação da organização, Jeff nas proximidades., “Queremos mantê-los assim.
graças a uma recente mudança na Lei federal, nas proximidades e seus homólogos em 2.600 prédios da seção 202 em todo o país terão agora uma chance de fazer exatamente isso. Depois de mudanças legislativas pelo Congresso em 2018 e de acordo com regras recentemente promulgadas pelo Departamento de preservação e desenvolvimento de moradias dos EUA, a seção 202 fornecedores será capaz de se aplicar ao Projeto de demonstração de assistência ao aluguel, ou RAD.,
RAD pode soar familiar, também—é um dos mecanismos que a NYCHA espera usar para resolver o seu atraso de capital de US $32 bilhões. A NYCHA espera Transferir 62.000 unidades (mais de um terço de seu portfólio) do financiamento público tradicional, que tem atrasado as despesas durante anos, para o financiamento da Seção 8 via RAD.
Agora a secção 202 edifícios pode fazer a mesma coisa. O fascínio é o mesmo que foi para a NYCHA: não só a Seção 8 é um programa politicamente mais robusto do que a habitação pública, e, portanto, mais confiável em qualquer ano, a RAD também oferece contratos de financiamento de longo prazo., Com fluxos de financiamento de 20 anos para mostrar aos credores, as agências de habitação que usam RAD terão mais Sorte pedindo dinheiro emprestado para pagar grandes reparações.
“eles serão capazes de acessar créditos fiscais de habitação de baixa renda, financiamento de obrigações”, diz Grace Chung, que gerencia um programa de LISC NYC fornecendo assistência técnica para os provedores de Nova York 202 que querem se candidatar para RAD. “Agora podem candidatar-se a estas novas fontes de financiamento.”
de acordo com as proximidades, RAD oferece outras vantagens, também. Atualmente, qualquer dinheiro que sua organização Economize durante um ano orçamental deve ser devolvido ao HUD., “Não podemos carregá-lo”, diz ele. “Ele meio que elimina qualquer incentivo para fazer a melhoria da economia de custos.”Em RAD, esses” recibos residuais ” podem ser conservados.o programa Land Opportunity de Nova Iorque (ou NYLOP) de LISC NYC ajudará seis organizações—representando uma dúzia combinada de edifícios com 1.038 unidades—a garantir financiamento RAD, o que pode exigir um grau de trabalho técnico que a organização de habitação mais pequena pode ser forçada a gerar., (NYLOP anteriormente auxiliou organizações religiosas que fornecem habitação acessível, e vai em sua próxima fase dar uma mão às organizações de veteranos no negócio de habitação.além do Metropolitan Council on Jewish Poverty, as organizações participantes são Belmont Arthur Local Development Corporation in the Bronx; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC e West Harlem Group Assistance in Manhattan, e Wartburg HDFC in Brooklyn.
“Nós não queremos pintar a imagem de que essas organizações sem fins lucrativos têm edifícios que estão caindo aos pedaços., O desafio é que eles mal estão se aguentando”, diz Alligood. Um edifício operado por um dos seus clientes carece de um sistema de refrigeração funcional em áreas comuns. Isso não ameaça imediatamente a sobrevivência da estrutura, mas significa que os idosos não podem usar a sala da comunidade durante o verão, e que os ventiladores têm de ser usados para arrefecer o sistema do elevador.nas proximidades diz que as caldeiras precisam de ser substituídas nos edifícios mais antigos da sua agência. Algumas janelas são ventosas, as fechaduras das portas poderiam usar uma atualização e câmeras de segurança são necessárias., Ele diz que 40% dos residentes atuais são os originais e, ” queremos ser capazes de preservar isso. A seção 202 abriga principalmente idosos de renda muito baixa; em todo o país, a renda familiar média é de 13.300 dólares por ano. Os finalistas do programa pagam 30 por cento dos seus rendimentos para alugar.enquanto os edifícios da secção 202 da cidade dependerão do mesmo programa que a NYCHA está a tratar como uma tábua de salvação, os dois não estão em competição: a secção 202 desenha de um fluxo de financiamento RAD diferente—e, ao contrário do lado da habitação pública, Não está limitada.,
uma coisa que RAD provavelmente não fará é criar muitas novas moradias seniores, que é desesperadamente necessária à medida que Nova Iorque cresce grayer. Mas há outros esforços imaginativos em andamento para criar novos recursos para a nova construção, especialmente a terra.por terem sido construídos em épocas anteriores, muitos edifícios da secção 202 foram forçados a construir grandes parques de estacionamento que muitas vezes estão vazios e podem ser usados para criar novas habitações., Ativar esse recurso pode exigir mudanças de zoneamento, separações de lotes e muito mais, mas é uma das poucas grandes piscinas de terras edificáveis mantidas fora do mercado privado em Nova York hoje—e é uma jogada que iria mudar a cidade para longe do uso da terra centrada no carro.