Federalni rzucają liną ratunkową do mieszkań dla seniorów w Nowym Jorku

spotkał się z Radą na temat ubóstwa Żydowskiego

ten budynek przy 99 Vandalia Avenue w Brooklynie jest jednym z kilkunastu budynków dla seniorów w kolejce do nowego strumienia finansowania z Waszyngtonu.

czy ten scenariusz brzmi znajomo? Program federalny tworzy istotne zasoby mieszkaniowe. Nowy Jork widzi setki budynków zbudowanych pod nim. Tysiące ludzi o niskich dochodach robi z tych mieszkań swoje domy. Mijają dekady. Budynki starzeją się., Zasoby federalne nie są w stanie odpowiednio sfinansować dużych prac kapitałowych, których starzejące się struktury nieuchronnie potrzebują.

to z grubsza opisuje doświadczenia mieszkań publicznych w Nowym Jorku. Ale opowiada również historię 109 budynków w programie Section 202, Federalnym strumieniem finansowania stworzonym w 1959 roku, aby płacić za budowę i eksploatację mieszkań dla seniorów o niskich dochodach.

sekcja 202 budynki nie są w kryzysie, jak są NYCHA: nie ma problemów systemowych z farbą ołowiową, pleśnią, windami, ciepłem lub drzwiami wejściowymi., Ale organizacje non-profit, które obsługują budynki sekcji 202, mogą zacząć widzieć poważne problemy, jeśli nie mogą sobie pozwolić na kompleksowe naprawy.

„wyzwanie związane z HUD 202s polega na tym, że wiele z tych projektów powstało kilkadziesiąt lat temu i wiele z nich wymaga znaczących napraw kapitałowych, takich jak nowe dachy i murowanie”, mówi Eva Alligood, tymczasowa dyrektor wykonawcza nowojorskiego biura local Initiatives Support Corporation (LISC NYC), wieloletnia facylitatorka w zakresie tanich mieszkań., Podczas gdy dostawcy sekcji 202 byli w stanie otrzymać roczne podwyżki budżetu z Waszyngtonu, alligood mówi: „jednym z problemów w programie jest to, że do tej pory nie było niezawodnego sposobu, aby nadążyć za poważnymi naprawami kapitałowymi.”

taka sytuacja ma do czynienia z Metropolitan Council on Jewish Poverty, która ma siedem budynków w programie Section 202 rozsianych po Bronksie, Brooklynie i Queens—trzy nowsze i cztery starsze budowle zbudowane w latach 1995-2000. „W tej chwili budynki są w dobrym stanie” – mówi dyrektor ds. mieszkaniowych organizacji, Jeff Nearby., „Chcemy, żeby tak zostało.

Po zmianach legislacyjnych przez Kongres w 2018 roku i zgodnie z przepisami niedawno ogłoszonymi przez amerykański Departament Ochrony i rozwoju mieszkań, dostawcy sekcji 202 będą mogli ubiegać się o projekt demonstracyjny pomocy w wynajmie lub RAD.,

RAD też może brzmieć znajomo—jest to jeden z mechanizmów, których NYCHA chce użyć, aby rozwiązać zaległości kapitałowe za 32 miliardy dolarów. NYCHA ma nadzieję przenieść 62 000 jednostek (ponad jedną trzecią swojego portfela) z tradycyjnego publicznego finansowania mieszkalnictwa, który opóźnił wydatki na lata, do finansowania sekcji 8 za pośrednictwem RAD.

teraz sekcja 202 budynków może zrobić to samo. Urok jest taki sam jak w przypadku NYCHA: nie tylko sekcja 8 jest bardziej solidnym politycznie programem niż mieszkania publiczne, a zatem bardziej wiarygodnym w każdym roku, RAD oferuje również długoterminowe umowy finansowania., Z 20 lat strumieni finansowania pokazać kredytodawców, agencje mieszkaniowe, które używają RAD będzie miał więcej szczęścia pożyczanie pieniędzy na opłacenie dużych napraw.

„będą mogli uzyskać dostęp do kredytów mieszkaniowych o niskich dochodach, finansowania obligacji”, mówi Grace Chung, która zarządza programem LISC NYC zapewniającym pomoc techniczną dostawcom New York 202, którzy chcą ubiegać się o RAD. „Teraz mogą ubiegać się o te nowe źródła finansowania.”

według pobliskiego RAD oferuje również inne zalety. Obecnie wszelkie pieniądze zaoszczędzone przez jego organizację w ciągu roku budżetowego muszą zostać zwrócone do HUD., „Nie możemy go przenosić”, mówi. „To w pewnym sensie eliminuje wszelkie zachęty do poprawy oszczędności.”W ramach RAD, te „pozostałe wpływy” mogą zostać zachowane.

LISC NYC ' s New York Land Opportunity Program (lub NYLOP) pomoże sześciu organizacjom—reprezentującym łącznie kilkanaście budynków z jednostkami 1,038—zabezpieczyć finansowanie RAD, które może wymagać pewnego stopnia prac technicznych, które mniejsza organizacja mieszkaniowa może być napięta do wygenerowania., (Nylop wcześniej pomagał organizacjom religijnym, które zapewniają niedrogie mieszkania, a w następnej fazie użyczy ręki organizacjom weteranów w branży mieszkaniowej.)

oprócz Metropolitan Council on Jewish Poverty, organizacje uczestniczące to Belmont Arthur Local Development Corporation w Bronksie; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC i West Harlem Group Assistance na Manhattanie oraz Wartburg HDFC w Brooklynie.

„nie chcemy malować obrazu, że te organizacje non-profit mają budynki, które się rozpadają., Wyzwanie polega na tym, że ledwo się trzymają” – mówi Aligood. Budynek obsługiwany przez jednego z klientów nie ma działającego systemu chłodzenia w pomieszczeniach ogólnodostępnych. To nie od razu zagraża przetrwaniu konstrukcji, ale oznacza, że seniorzy nie mogą korzystać z sali społeczności przez lato, a wentylatory muszą być używane do chłodzenia systemu Wind.

Niektóre okna są przewiewne, zamki drzwi mogą wymagać aktualizacji i potrzebne są kamery bezpieczeństwa., Mówi, że 40 procent obecnych mieszkańców to pierwotni i ” chcemy być w stanie to zachować.”Section 202 houses primarily very low income seniors; nationwide, the average tenant household income is $13,300 a year. Seniorzy w programie płacą 30 procent swoich dochodów na czynsz.

podczas gdy sekcja 202 budynki w mieście będą opierać się na tym samym programie, który NYCHA traktuje jako linię życia, oba nie są konkurencyjne: sekcja 202 czerpie z innego strumienia finansowania RAD—i w przeciwieństwie do publicznej strony mieszkaniowej, nie jest ograniczona.,

jedną rzeczą, której RAD prawdopodobnie nie zrobi, jest stworzenie wielu nowych mieszkań dla seniorów, które są rozpaczliwie potrzebne, gdy Nowy Jork rośnie w szarości. Ale są inne pomysłowe wysiłki w toku, aby wymyślić nowe środki na nowe budownictwo, zwłaszcza ziemi.

ponieważ zostały zbudowane we wcześniejszych epokach, wiele budynków sekcji 202 zostało zmuszonych do budowy dużych parkingów, które często są puste i mogą być wykorzystywane do tworzenia nowych mieszkań., Aktywacja tego zasobu może wymagać zmian w zagospodarowaniu przestrzennym, rozdzielenia działek i nie tylko, ale jest to jedna z niewielu dużych puli gruntów do zbudowania, które znajdują się poza prywatnym rynkiem w dzisiejszym Nowym Jorku—i jest to krok, który odsunie miasto od użytkowania gruntów skoncentrowanych na samochodach.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *