Møtte Rådet på Jødiske Fattigdom
Denne bygningen på 99 Hotellet Avenue i Brooklyn er en av et dusin senior-bolig bygning i kø for en ny finansiering stream fra Washington.
Gjør dette tilfellet høres det kjent ut? Et føderalt program skaper et viktig bolig ressurs. New York City ser hundrevis av bygninger bygget under det. Tusenvis av lav inntekt mennesker gjør disse leilighetene sine hjem. Tiår passere. Bygninger blir eldre., Føderale ressurser ikke tilstrekkelig til å finansiere store hovedstaden arbeid som aldring strukturer uunngåelig trenger.
Som omtrent beskriver opplevelsen av offentlige boliger i New York City. Men det forteller også historien om 109 bygninger i § 202 program, en føderal finansiering stream opprettet i 1959 til å betale for bygging og drift av boliger med lav inntekt seniorer.
Avsnitt 202 bygninger er ikke i krise som NYCHA er: Det er ikke systemiske problemer med bly maling, mugg, heiser, varme eller dører., Men den ideelle organisasjoner som opererer § 202 bygninger kunne begynne å se alvorlige problemer hvis de ikke har råd til å gjøre omfattende reparasjoner.
«utfordringen med HUD-202s er mange av disse prosjektene har blitt bygget flere tiår siden, og mange av dem trenger betydelig kapital reparasjoner, som nye tak og murverk,» sier Eva Alligood, og konstituert administrerende direktør for den Lokale Initiativer Støtte Corporation ‘ s New York-kontor (LISC NYC), en lang tid tilrettelegger av rimelige boliger., Mens § 202 leverandører var i stand til å motta årlig budsjett øker fra Washington, Alligood sier, «Et av problemene i programmet er at, til dags dato har det ikke vært en pålitelig måte å holde tritt med store hovedstaden reparasjoner.»
det er situasjonen overfor Metropolitan Råd på Jødiske Fattigdom, som har syv bygninger i § 202 program som er spredt over Bronx, Brooklyn og Queens—tre nyere, og fire eldre strukturer bygget mellom 1995 og 2000. «Akkurat nå bygningene er i god form, sier organisasjonens bolig direktør, Jeff Nærheten., «Vi er ute etter å holde dem på den måten.
Takk til nylige endringer i føderal lov, i Nærheten og hans kolleger på 2,600 § 202 bygninger rundt om i landet vil nå ha en sjanse til å gjøre nettopp det. Etter lovendringer av Kongressen i 2018 og under reglene nylig kunngjort av U.S. Department of Housing Bevaring og Utvikling, § 202 leverandører vil være i stand til å søke om å Leie Hjelp Demonstrasjon prosjekt, eller RAD.,
RAD kan høres kjent, også—det er en av de mekanismene som NYCHA håper å bruke for å løse sine $32 milliarder kapital etterslep. NYCHA håper å flytte 62,000 enheter (mer enn en tredjedel av sin portefølje) fra tradisjonell offentlig-bolig finansiering, som har ligget utgifter til år, § 8 finansiering via RAD.
Nå § 202 bygninger kan gjøre det samme. Den allure er den samme som den var for NYCHA: Ikke bare er § 8 en mer politisk robust program enn boliger, og derfor mer pålitelig i alle år, RAD også tilbyr langsiktig finansiering av kontrakter., Med 20-års finansiering-strømmer for å vise frem til långivere, bolig etater som bruker RAD vil ha mer flaks å låne penger til å betale for store reparasjoner.
«De vil være i stand til å få tilgang til Lav Inntekt Bolig skattefradrag, bond finansiering, sier Grace Chung, som forvalter en LISC NYC-programmet, som skal gi teknisk assistanse til New York 202 leverandører som ønsker å søke på RAD. «De er nå kvalifisert til å søke om disse nye kilder til finansiering.»
Ifølge Nærheten, RAD har andre fordeler også. Foreløpig er alle pengene hans organisasjon sparer under et billig hotellrom i år må returneres til HUD., «Vi kan ikke bære det over,» sier han. «Den slags eliminerer noe insentiv til å gjøre kostnadsbesparelser forbedring.»Under RAD, de «gjenværende » kvitteringer» kan beholdes.
LISC NYC New York Land Mulighet Program (eller NYLOP) vil bidra til seks organisasjoner—noe som representerer en kombinert dusin bygninger med 1,038 enheter—for å sikre RAD finansiering, som kan kreve en viss grad av teknisk arbeid som mindre bolig-organisasjonen kan være vanskelige å generere., (NYLOP tidligere assistert religiøse organisasjoner som gir rimelige boliger, og vil i sin neste fase låne en hånd til veterans’ organisasjoner i boliger virksomhet.)
Foruten Metropolitan Råd på Jødiske Fattigdom, de deltakende organisasjoner er Belmont Arthur Local Development Corporation i Bronx; Betania Bolig Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC og West Harlem Gruppe Hjelp i Manhattan, og Wartburg HDFC i Brooklyn.
«Vi ønsker ikke å male et bilde av at disse ideelle organisasjoner har bygninger som faller fra hverandre., Utfordringen er at de er knapt henger på,» Alligood sier. En bygning som betjenes av en av klientene sine mangler en fungerende kjøling system på fellesområdene. Som ikke umiddelbart truer overlevelsen av strukturen, men det betyr at seniorer kan ikke bruke fellesrom i løpet av sommeren, og at fansen må brukes for å avkjøle heis-systemet.
Nærliggende sier kjeler må skiftes på hans kontor er eldre bygninger. Noen vinduer er trekkfulle, døren låser kunne bruke en oppgradering, og security-kameraer er nødvendig., Han sier 40 prosent av innbyggerne er de opprinnelige og de, «Vi ønsker å være i stand til å bevare den.»§ 202 hus først og fremst svært lav inntekt seniorer; landsdekkende, gjennomsnittlig leietaker husholdningenes inntekter er $13,300 et år. Seniorer i programmet betale 30 prosent av sine inntekter mot leie.
Mens § 202 bygninger i byen vil være å basere seg på det samme programmet som NYCHA er behandling som en livline, de to er ikke i konkurransen: § 202 trekker fra en annen RAD finansiering stream—og i motsetning til de offentlige boliger side, det er ikke begrenset.,
En ting RAD vil sannsynligvis ikke gjør, er å skape mye ny senior bolig, som er på desperat behov som New York vokser gråere. Men det er andre fantasifulle arbeid på gang for å komme opp med nye ressurser for nye bygg, spesielt land.
Fordi de var bygget i tidligere epoker, mange Avsnitt 202 bygninger ble tvunget til å konstruere store parkeringsplasser som er ofte tomme, og kan brukes til å opprette nye boliger., Aktivering av denne ressursen kunne kreve reguleringsplan endringer, mye separasjoner og mer, men det er en av de få store bassenger av buildable landet holdt utenfor det private markedet i dag er New York—og det er et trekk som ville skifte byen bort fra bil-sentriske arealbruk.