Feds werfen eine Lebensader für Seniorenwohnungen in NYC

Klingt dieses Szenario vertraut? Ein Bundesprogramm schafft eine lebenswichtige Wohnressource. New York City sieht Hunderte von Gebäuden darunter gebaut. Tausende von Menschen mit niedrigem Einkommen machen diese Wohnungen zu ihren Häusern. Jahrzehnte vergehen. Gebäude werden älter., Bundesmittel reichen nicht aus, um die große Kapitalarbeit, die die alternden Strukturen unweigerlich benötigen, angemessen zu finanzieren.

Das beschreibt grob die Erfahrung des öffentlichen Wohnungsbaus in New York City. Es erzählt aber auch die Geschichte der 109 Gebäude im Section 202-Programm, einem Bundesfinanzierungsstrom, der 1959 geschaffen wurde, um den Bau und Betrieb von Wohnungen für einkommensschwache Senioren zu bezahlen.

Abschnitt 202 Gebäude befinden sich nicht in einer Krise wie die von NYCHA: Es gibt keine systemischen Probleme mit Bleifarbe, Schimmel, Aufzügen, Hitze oder Haustüren., Aber die gemeinnützigen Organisationen, die Gebäude des Abschnitts 202 betreiben, könnten ernsthafte Probleme sehen, wenn sie sich keine umfassenden Reparaturen leisten können.

„Die Herausforderung bei HUD 202s besteht darin, dass viele dieser Projekte vor Jahrzehnten gebaut wurden und viele von ihnen erhebliche Kapitalreparaturen benötigen, wie neue Dächer und Mauerwerk“, sagt Eva Alligood, Interim Executive Director des New York City Office (LISC NYC) der Local Initiatives Support Corporation, einem langjährigen Vermittler von erschwinglichem Wohnraum., Während die Anbieter des Abschnitts 202 jährliche Budgeterhöhungen aus Washington erhalten konnten, sagt Alligood: „Eines der Probleme im Programm ist, dass es bisher keine zuverlässige Möglichkeit gab, mit größeren Kapitalreparaturen Schritt zu halten.“

Das ist die Situation vor dem Metropolitan Council on Jewish Poverty, der sieben Gebäude im Section 202—Programm hat, die über die Bronx, Brooklyn und Queens verteilt sind-drei neuere und vier ältere Gebäude, die zwischen 1995 und 2000 gebaut wurden. „Im Moment sind die Gebäude in gutem Zustand“, sagt Jeff Nearby, Wohnungsdirektor der Organisation., „Wir wollen sie so halten.

Dank einer kürzlich vorgenommenen Änderung des Bundesgesetzes haben er und seine Kollegen in 2.600 Section 202-Gebäuden im ganzen Land jetzt eine Chance, genau das zu tun. Nach Gesetzesänderungen durch den Kongress im Jahr 2018 und nach Regeln, die kürzlich vom US-Department of Housing Preservation and Development verkündet wurden, können sich die Anbieter des Abschnitts 202 für das Demonstrationsprojekt Rental Assistance (RAD) bewerben.,

RAD mag auch vertraut klingen—es ist einer der Mechanismen, die NYCHA nutzen möchte, um seinen Kapitalrückstand von 32 Milliarden US-Dollar zu beheben. NYCHA hofft, 62.000 Einheiten (mehr als ein Drittel seines Portfolios) von der traditionellen öffentlichen Wohnungsfinanzierung, die seit Jahren hinter den Ausgaben zurückbleibt, auf die Finanzierung von Abschnitt 8 über RAD umzustellen.

Jetzt können die Gebäude des Abschnitts 202 dasselbe tun. Der Reiz ist der gleiche wie für NYCHA: Abschnitt 8 ist nicht nur politisch robuster als der öffentliche Wohnungsbau und daher in jedem Jahr zuverlässiger, RAD bietet auch langfristige Finanzierungsverträge an., Mit 20-jährigen Finanzierungsströmen, die den Kreditgebern gezeigt werden sollen, haben Wohnungsagenturen, die RAD verwenden, mehr Glück, Geld zu leihen, um große Reparaturen zu bezahlen.

„Sie können auf Wohnbaukredite mit niedrigem Einkommen und Anleihenfinanzierungen zugreifen“, sagt Grace Chung, die ein LISC NYC-Programm verwaltet, das New Yorker Finanzdienstleistern technische Unterstützung bietet, die sich für RAD bewerben möchten. „Sie sind jetzt berechtigt, diese neuen Finanzierungsquellen zu beantragen.“

Laut Hersteller bietet RAD auch andere Vorteile. Derzeit muss jedes Geld, das seine Organisation während eines Haushaltsjahres spart, an HUD zurückgegeben werden., „Wir können es nicht weitertragen“, sagt er. „Es eliminiert irgendwie jeden Anreiz, Kosteneinsparungen zu erzielen.“Unter RAD können diese „Resteinnahmen“ einbehalten werden.

Das New York Land Opportunity Program (oder NYLOP) von LISC NYC wird sechs Organisationen—die ein kombiniertes Dutzend Gebäude mit 1,038 Einheiten repräsentieren—helfen, die RAD-Finanzierung zu sichern, was ein gewisses Maß an technischer Arbeit erfordern kann kleinere Wohnungsorganisation könnte angespannt sein, um zu generieren., (NYLOP unterstützte zuvor religiöse Organisationen, die erschwinglichen Wohnraum bieten, und wird in seiner nächsten Phase Veteranenorganisationen im Wohnungswesen helfen.)

Neben den Metropolitan Council on Jewish Poverty, den beteiligten Organisationen sind Belmont-Arthur Local Development Corporation, die in der Bronx; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC und West Harlem Gruppe Hilfe in Manhattan, und Wartburg HDFC in Brooklyn.

“ Wir wollen nicht das Bild malen, dass diese gemeinnützigen Gebäude haben, die auseinanderfallen., Die Herausforderung ist, dass sie kaum hängen“, sagt Alligood. Einem Gebäude, das von einem seiner Kunden betrieben wird, fehlt in den öffentlichen Bereichen ein funktionierendes Kühlsystem. Das bedroht nicht sofort das Überleben der Struktur, aber es bedeutet, dass Senioren den Gemeinschaftsraum über den Sommer nicht nutzen können und dass Fans verwendet werden müssen, um das Aufzugssystem zu kühlen.

in der Nähe, sagt Kessel ausgetauscht werden müssen, an seine Agentur älteren Gebäuden. Einige Fenster sind zugig, die Türschlösser könnten ein Upgrade verwenden und Überwachungskameras werden benötigt., Er sagt, dass 40 Prozent der derzeitigen Bewohner die ursprünglichen sind und “ Wir wollen das bewahren können.“Abschnitt 202 beherbergt in erster Linie Senioren mit sehr niedrigem Einkommen; Bundesweit beträgt das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Mieter 13,300 USD pro Jahr. Senioren im Programm zahlen 30 Prozent ihres Einkommens in Richtung Miete.

Während sich Abschnitt 202-Gebäude in der Stadt auf dasselbe Programm verlassen, das NYCHA als Lebensader behandelt, sind die beiden nicht im Wettbewerb: Abschnitt 202 bezieht sich auf einen anderen RAD—Finanzierungsstrom-und im Gegensatz zur öffentlichen Wohnungsseite ist es nicht begrenzt.,

Eine Sache, die RAD wahrscheinlich nicht tun wird, ist, viel neues Seniorenwohnen zu schaffen, das dringend benötigt wird, da New York City grauer wird. Aber es gibt andere einfallsreiche Bemühungen, neue Ressourcen für den Neubau, insbesondere Land, zu finden.

Weil sie in früheren Epochen gebaut wurden, mussten viele Gebäude des Abschnitts 202 große Parkplätze bauen, die oft leer sind und zur Schaffung neuer Wohnungen genutzt werden könnten., Die Aktivierung dieser Ressource könnte Zonierungsänderungen, Lostrennungen und mehr erfordern, aber es ist einer der wenigen großen Pools von bebaubarem Land außerhalb des privaten Marktes im heutigen New York—und es ist ein Schritt, der die Stadt weg von autozentrierter Landnutzung verlagern würde.