Met Council on Jewish Poverty
Este edificio en 99 Vandalia Avenue en Brooklyn es uno de una docena de edificios de viviendas para personas mayores en línea para una nueva corriente de financiamiento desde Washington.
¿te suena familiar este escenario? Un programa federal crea un recurso vital de vivienda. La ciudad de Nueva York ve cientos de edificios construidos bajo ella. Miles de personas de bajos ingresos hacen de esos apartamentos sus hogares. Las décadas pasan. Los edificios envejecen., Los recursos federales no logran financiar adecuadamente el importante trabajo de capital que inevitablemente necesitan las estructuras envejecidas.
que describe a grandes rasgos la experiencia de la vivienda pública en la ciudad de Nueva York. Pero también cuenta la historia de los 109 edificios del programa sección 202, una corriente de fondos federales creada en 1959 para pagar la construcción y operación de viviendas para personas mayores de bajos ingresos.
Los edificios de la sección 202 no están en crisis como los de NYCHA: no hay problemas sistémicos con pintura con plomo, moho, ascensores, calor o puertas delanteras., Pero las organizaciones sin fines de lucro que operan edificios de la sección 202 podrían comenzar a ver problemas graves si no pueden permitirse hacer reparaciones integrales.
«el desafío con los HUD 202 es que muchos de estos proyectos se construyeron hace décadas y muchos de ellos necesitan reparaciones importantes, como techos nuevos y ladrillos», dice Eva Alligood, directora ejecutiva interina de la Oficina de la ciudad de Nueva York de la Corporación de apoyo a iniciativas locales (LISC NYC), facilitadora de vivienda asequible desde hace mucho tiempo., Si bien los proveedores de la sección 202 pudieron recibir aumentos anuales del presupuesto de Washington, Alligood dice: «uno de los problemas en el programa es que, hasta la fecha, no ha habido una manera confiable de mantenerse al día con las reparaciones importantes de capital.»
esa es la situación que enfrenta el Metropolitan Council on Jewish Poverty, que tiene siete edificios en el programa de la sección 202 repartidos por el Bronx, Brooklyn y Queens, tres más nuevos y cuatro estructuras más antiguas construidas entre 1995 y 2000. «En este momento los edificios están en buen estado», dice el director de vivienda de la organización, Jeff Nearby., «Queremos que sigan así.
Gracias a un reciente cambio en la Ley federal, Nearby y sus contrapartes en 2,600 edificios de la sección 202 en todo el país ahora tendrán una oportunidad de hacer precisamente eso. Después de los cambios legislativos por el Congreso en 2018 y bajo las reglas recientemente promulgadas por el Departamento de preservación y desarrollo de viviendas de los Estados Unidos, los proveedores de la sección 202 podrán aplicar al proyecto de demostración de asistencia de alquiler o rad.,
RAD también puede sonar familiar: es uno de los mecanismos que NYCHA espera usar para abordar su cartera de capital de 3 32 mil millones. NYCHA espera trasladar 62,000 unidades (más de un tercio de su cartera) de la financiación tradicional de viviendas públicas, que ha retrasado los gastos durante años, a la financiación de la Sección 8 a través de RAD.
ahora los edificios de la sección 202 pueden hacer lo mismo. El atractivo es el mismo que lo fue para NYCHA: la Sección 8 no solo es un programa políticamente más sólido que la vivienda pública, y por lo tanto más confiable en cualquier año, sino que también ofrece contratos de financiamiento a largo plazo., Con flujos de financiamiento a 20 años para mostrar a los prestamistas, las agencias de vivienda que usan RAD tendrán más suerte pidiendo dinero prestado para pagar grandes reparaciones.
«podrán acceder a créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, financiamiento de bonos», dice Grace Chung, quien administra un programa LISC NYC que brinda asistencia técnica a los proveedores de New York 202 que desean solicitar RAD. «Ahora son elegibles para solicitar estas nuevas fuentes de financiamiento.»
según Nearby, RAD también ofrece otras ventajas. Actualmente, cualquier dinero que su organización ahorre durante un año presupuestario debe ser devuelto al HUD., «No podemos cargarlo», dice. «En cierto modo elimina cualquier incentivo para mejorar el ahorro de costos.»Bajo RAD, esos» recibos residuales » pueden ser retenidos.
El New York Land Opportunity Program (o NYLOP) de LISC NYC ayudará a seis organizaciones—que representan una docena combinada de edificios con 1,038 unidades—a asegurar el financiamiento de RAD, lo que puede requerir un grado de trabajo técnico que una organización de vivienda más pequeña podría tener que generar., (NYLOP previamente ayudó a organizaciones religiosas que proporcionan vivienda asequible, y en su próxima fase prestará una mano a las organizaciones de veteranos en el negocio de la vivienda.además del Metropolitan Council on Jewish Poverty, las organizaciones participantes son Belmont Arthur Local Development Corporation en el Bronx; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC y West Harlem Group Assistance en Manhattan, y Wartburg HDFC en Brooklyn.
«no queremos pintar la imagen de que estas organizaciones sin fines de lucro tienen edificios que se están desmoronando., El desafío es que apenas están aguantando», dice Alligood. Un edificio operado por uno de sus clientes carece de un sistema de refrigeración en funcionamiento en las zonas comunes. Eso no amenaza inmediatamente la supervivencia de la estructura, pero significa que las personas mayores no pueden usar la sala comunitaria durante el verano, y que los ventiladores deben usarse para enfriar el sistema del ascensor.
Nearby dice que las calderas necesitan ser reemplazadas en los edificios más antiguos de su agencia. Algunas ventanas tienen corrientes de aire, las cerraduras de las puertas podrían usar una actualización y se necesitan cámaras de seguridad., Dice que el 40 por ciento de los residentes actuales son los originales y, » queremos ser capaces de preservar eso.»La sección 202 alberga principalmente a personas mayores de muy bajos ingresos; a nivel nacional, el ingreso promedio de los hogares inquilinos es de 1 13,300 al año. Las personas mayores en el programa pagan el 30 por ciento de sus ingresos para el alquiler.
mientras que los edificios de la sección 202 en la ciudad dependerán del mismo programa que NYCHA está tratando como un salvavidas, los dos no están en competencia: la sección 202 se basa en una corriente de financiamiento rad diferente, y a diferencia del lado de la vivienda pública, no está limitado.,
una cosa que rad probablemente no hará es crear muchas viviendas nuevas para personas mayores, que se necesitan desesperadamente a medida que la ciudad de Nueva York se vuelve más gris. Pero hay otros esfuerzos imaginativos en marcha para llegar a nuevos recursos para la nueva construcción, especialmente la tierra.
debido a que fueron construidos en épocas anteriores, muchos edificios de la sección 202 se vieron obligados a construir grandes estacionamientos que a menudo están vacíos y podrían usarse para crear nuevas viviendas., Activar ese recurso podría requerir cambios de zonificación, separaciones de lotes y más, pero es uno de los pocos grandes depósitos de tierra edificable que se mantienen fuera del mercado privado en la Nueva York de hoy, y es un movimiento que alejaría a la ciudad del uso de la tierra centrado en los automóviles.