Met Council on Jewish Poverty
Questo edificio al 99 di Vandalia Avenue a Brooklyn è uno di una dozzina di edifici per anziani in linea per un nuovo flusso di finanziamenti da Washington.
Questo scenario suona familiare? Un programma federale crea una risorsa abitativa vitale. New York City vede centinaia di edifici costruiti sotto di essa. Migliaia di persone a basso reddito fanno di quegli appartamenti le loro case. Passano decenni. Gli edifici invecchiano., Le risorse federali non riescono a finanziare adeguatamente il grande lavoro di capitale di cui le strutture di invecchiamento hanno inevitabilmente bisogno.
Che descrive approssimativamente l’esperienza delle case popolari a New York City. Ma racconta anche la storia dei 109 edifici del programma Section 202, un flusso di finanziamenti federali creato nel 1959 per pagare la costruzione e il funzionamento di alloggi per gli anziani a basso reddito.
Sezione 202 gli edifici non sono in crisi come quelli di NYCHA: non ci sono problemi sistemici con vernice al piombo, muffa, ascensori, calore o porte anteriori., Ma le organizzazioni non profit che gestiscono gli edifici della Sezione 202 potrebbero iniziare a vedere seri problemi se non possono permettersi di effettuare riparazioni complete.
“La sfida con gli HUD 202 è che molti di questi progetti sono stati costruiti decenni fa e molti di loro hanno bisogno di riparazioni di capitale significative, come nuovi tetti e mattoni”, afferma Eva Alligood, direttore esecutivo ad interim dell’ufficio di New York City (LISC NYC) della Local Initiatives Support Corporation, un facilitatore di lunga data di alloggi a prezzi accessibili., Mentre i fornitori della Sezione 202 sono stati in grado di ricevere aumenti di budget annuali da Washington, Alligood afferma: “Uno dei problemi del programma è che, fino ad oggi, non c’è stato un modo affidabile per tenere il passo con le grandi riparazioni di capitale.”
Questa è la situazione del Metropolitan Council on Jewish Poverty, che ha sette edifici nel programma Section 202 sparsi nel Bronx, Brooklyn e Queens—tre più recenti e quattro strutture più vecchie costruite tra il 1995 e il 2000. ” In questo momento gli edifici sono in buone condizioni”, dice il direttore dell’organizzazione, Jeff Nearby., “Stiamo cercando di mantenerli in questo modo.
Grazie a un recente cambiamento nella legge federale, Nearby e i suoi omologhi a 2.600 edifici della Sezione 202 in tutto il paese avranno ora la possibilità di fare proprio questo. Dopo le modifiche legislative da parte del Congresso in 2018 e in base alle regole recentemente promulgate dal Dipartimento americano per la conservazione e lo sviluppo degli alloggi, i fornitori di Sezione 202 saranno in grado di applicare al progetto dimostrativo di assistenza al noleggio, o RAD.,
RAD potrebbe sembrare familiare, troppo—è uno dei meccanismi NYCHA spera di utilizzare per affrontare il suo backl 32 miliardi di capitale arretrato. NYCHA spera di spostare 62.000 unità (più di un terzo del suo portafoglio) dai tradizionali finanziamenti per l’edilizia pubblica, che ha ritardato le spese per anni, al finanziamento della Sezione 8 tramite RAD.
Ora gli edifici della Sezione 202 possono fare la stessa cosa. Il fascino è lo stesso come lo era per NYCHA: Non solo è Sezione 8 un programma più politicamente robusto di edilizia residenziale pubblica, e quindi più affidabile in ogni anno, RAD offre anche contratti di finanziamento a lungo termine., Con i flussi di finanziamento di 20 anni da mostrare ai finanziatori, le agenzie immobiliari che utilizzano RAD avranno più fortuna prendendo in prestito denaro per pagare grandi riparazioni.
“Saranno in grado di accedere a crediti d’imposta sulle abitazioni a basso reddito, finanziamenti obbligazionari”, afferma Grace Chung, che gestisce un programma LISC NYC che fornisce assistenza tecnica ai fornitori di New York 202 che vogliono richiedere RAD. “Ora sono idonei a richiedere queste nuove fonti di finanziamento.”
Secondo Nearby, RAD offre anche altri vantaggi. Attualmente, tutti i soldi risparmiati dalla sua organizzazione durante un anno di bilancio devono essere restituiti all’HUD., ” Non possiamo trasportarlo”, dice. “Elimina qualsiasi incentivo a migliorare i risparmi sui costi.”Sotto RAD, tali” entrate residue ” possono essere conservate.
Il programma New York Land Opportunity di LISC NYC (o NYLOP) aiuterà sei organizzazioni—che rappresentano una dozzina di edifici combinati con unità 1,038—a garantire finanziamenti RAD, che possono richiedere un grado di lavoro tecnico che un’organizzazione abitativa più piccola potrebbe essere tesa a generare., (NYLOP precedentemente assistito organizzazioni religiose che forniscono alloggi a prezzi accessibili, e sarà nella sua prossima fase dare una mano alle organizzazioni dei veterani nel settore immobiliare.)
Oltre al Metropolitan Council on Jewish Poverty, le organizzazioni partecipanti sono Belmont Arthur Local Development Corporation nel Bronx; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC e West Harlem Group Assistance a Manhattan, e Wartburg HDFC a Brooklyn.
“Non vogliamo dipingere il quadro che queste organizzazioni non profit hanno edifici che stanno cadendo a pezzi., La sfida è che sono a malapena appesi”, dice Alligood. Un edificio gestito da uno dei loro clienti manca di un sistema di raffreddamento funzionante nelle aree comuni. Ciò non minaccia immediatamente la sopravvivenza della struttura, ma significa che gli anziani non possono usare la stanza della comunità durante l’estate, e che i fan devono essere utilizzati per raffreddare il sistema dell’ascensore.
Nelle vicinanze dice che le caldaie devono essere sostituite negli edifici più vecchi della sua agenzia. Alcune finestre sono pieni di spifferi, le serrature potrebbero utilizzare un aggiornamento e sono necessarie telecamere di sicurezza., Dice che la percentuale di 40 degli attuali residenti è quella originale e ” Vogliamo essere in grado di preservarla.”Sezione 202 case soprattutto gli anziani a reddito molto basso; a livello nazionale, il reddito medio delle famiglie inquilino è di $13.300 all’anno. Gli anziani nel programma pagano il 30 per cento del loro reddito verso l’affitto.
Mentre gli edifici della Sezione 202 della città si baseranno sullo stesso programma che NYCHA sta trattando come un’ancora di salvezza, i due non sono in competizione: la Sezione 202 attinge da un diverso flusso di finanziamenti RAD—e, a differenza del lato dell’edilizia pubblica, non è limitato.,
Una cosa che RAD probabilmente non farà è creare molte nuove abitazioni per anziani, che è disperatamente necessaria man mano che New York diventa più grigia. Ma ci sono altri sforzi fantasiosi in corso a venire con nuove risorse per la nuova costruzione, in particolare terra.
Poiché sono stati costruiti in epoche precedenti, molti edifici della Sezione 202 sono stati costretti a costruire grandi parcheggi che sono spesso vuoti e potrebbero essere utilizzati per creare nuove abitazioni., L’attivazione di tale risorsa potrebbe richiedere cambiamenti di zonizzazione, separazioni di lotti e altro ancora, ma è una delle poche grandi piscine di terra edificabile detenute al di fuori del mercato privato nell’odierna New York—ed è una mossa che allontanerebbe la città dall’uso del suolo incentrato sull’auto.