Met Council on Jewish Poverty
Ce bâtiment au 99 Vandalia Avenue à Brooklyn est l’un des douze bâtiments de logements pour personnes âgées en ligne pour un nouveau flux de financement de Washington.
ce scénario vous semble-t-il familier? Un programme fédéral crée une ressource vitale en matière de logement. La ville de New York voit des centaines de bâtiments construits en dessous. Des milliers de personnes à faible revenu font de ces appartements leur maison. Les décennies passent. Les bâtiments vieillissent., Les ressources fédérales ne permettent pas de financer adéquatement les grands travaux d’immobilisations dont les structures vieillissantes ont inévitablement besoin.
qui décrit grossièrement l’expérience du logement public à New York. Mais il raconte aussi l’histoire des 109 bâtiments du programme de L’article 202, un volet de financement fédéral créé en 1959 pour payer la construction et l’exploitation de logements pour les aînés à faible revenu.
Les bâtiments de L’article 202 ne sont pas en crise comme ceux de NYCHA: il n’y a pas de problèmes systémiques avec la peinture au plomb, la moisissure, les ascenseurs, la chaleur ou les portes d’entrée., Mais les organismes à but non lucratif qui exploitent les bâtiments de la Section 202 pourraient commencer à voir de graves problèmes s’ils ne peuvent pas se permettre de faire des réparations complètes.
« le défi avec les HUD 202 est que beaucoup de ces projets ont été construits il y a des décennies et beaucoup d’entre eux ont besoin de réparations importantes, comme de nouveaux toits et de la maçonnerie”, explique Eva Alligood, directrice exécutive par intérim du bureau de New York DE LA local Initiatives Support Corporation (LISC NYC), un facilitateur de longue, Alors que les fournisseurs de la Section 202 ont pu recevoir des augmentations budgétaires annuelles de Washington, Alligood dit, « l’un des problèmes du programme est que, à ce jour, il n’y a pas eu de moyen fiable de suivre les réparations majeures. »
c’est la situation à laquelle est confronté le Metropolitan Council on Jewish Poverty, qui compte sept bâtiments du Programme Section 202 répartis dans le Bronx, Brooklyn et le Queens—trois plus récents et quatre structures plus anciennes construites entre 1995 et 2000. ” À l’heure actuelle, les bâtiments sont en bon état », explique le directeur du logement de L’organisation, Jeff Nearby., « Nous cherchons à les garder de cette façon.
grâce à un récent changement dans la loi fédérale, Nearby et ses homologues de 2 600 bâtiments de la Section 202 à travers le pays auront maintenant une chance de le faire. Après les modifications législatives apportées par le Congrès en 2018 et en vertu des règles récemment promulguées par le Département AMÉRICAIN de la préservation et du développement du logement, les fournisseurs de L’article 202 pourront postuler au projet de démonstration D’aide à la location, ou RAD.,
RAD pourrait sembler familier, aussi—c’est l’un des mécanismes que NYCHA espère utiliser pour combler son arriéré de capital de 32 milliards de dollars. NYCHA espère déplacer 62,000 unités (plus d’un tiers de son portefeuille) du financement traditionnel du logement public, qui a retardé les dépenses pendant des années, au financement de la Section 8 via RAD.
maintenant, les bâtiments de la Section 202 peuvent faire la même chose. L’attrait est le même que pour NYCHA: non seulement la Section 8 est un programme politiquement plus robuste que le logement social, et donc plus fiable chaque année, mais RAD offre également des contrats de financement à long terme., Avec des flux de financement de 20 ans à montrer aux prêteurs, les agences de logement qui utilisent RAD auront plus de chance d’emprunter de l’argent pour payer de grosses réparations.
« ils pourront accéder à des crédits D’impôt pour le logement à faible revenu, au financement obligataire”, explique Grace Chung, qui gère un programme LISC NYC fournissant une assistance technique aux fournisseurs de New York 202 qui souhaitent postuler pour RAD. « Ils sont maintenant admissibles à ces nouvelles sources de financement. »
selon Nearby, RAD offre également d’autres avantages. Actuellement, tout argent économisé par son organisation au cours d’un exercice budgétaire doit être retourné à HUD., ” Nous ne pouvons pas le transporter », dit-il. « Cela élimine en quelque sorte toute incitation à faire des économies d’amélioration. »En vertu de la dar, ces « reçus résiduels” peuvent être conservés.
Le New York Land Opportunity Program (ou NYLOP) de LISC NYC aidera six organisations—représentant une douzaine de bâtiments combinés avec des unités 1,038—à obtenir un financement RAD, ce qui peut nécessiter un degré de travail technique que les petites organisations de logement pourraient être contraintes de générer., (NYLOP a déjà aidé des organisations religieuses qui offrent des logements abordables et, dans sa prochaine phase, donnera un coup de main aux organisations d’anciens combattants dans le secteur du logement.)
outre le Metropolitan Council on Jewish Poverty, les organisations participantes sont Belmont Arthur Local Development Corporation dans le Bronx; Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC et West Harlem Group Assistance à Manhattan, et Wartburg HDFC à Brooklyn.
« Nous ne voulons pas brosser le tableau que ces organisations à but non lucratif ont des bâtiments qui s’effondrent., Le défi est qu’ils s’accrochent à peine”, dit Alligood. Un bâtiment exploité par l’un de leurs clients n’a pas de système de refroidissement fonctionnel dans les parties communes. Cela ne menace pas immédiatement la survie de la structure, mais cela signifie que les personnes âgées ne peuvent pas utiliser la salle communautaire pendant l’été, et que les ventilateurs doivent être utilisés pour refroidir le système d’ascenseur.
Nearby dit que les chaudières doivent être remplacées dans les anciens bâtiments de son agence. Certaines fenêtres sont des courants d’air, les serrures de porte pourraient utiliser une mise à niveau et des caméras de sécurité sont nécessaires., Il dit que 40% des résidents sont d’origine et, « Nous voulons être en mesure de préserver cela. »L’article 202 héberge principalement des personnes âgées à très faible revenu; à l’échelle nationale, le revenu moyen des ménages locataires est de 13 300 $par année. Les aînés du programme paient 30% de leur revenu pour le loyer.
bien que les bâtiments de la section 202 de la ville dépendent du même programme que NYCHA traite comme une bouée de sauvetage, les deux ne sont pas en concurrence: la Section 202 tire d’un flux de financement RAD différent—et contrairement au logement public, il n’est pas plafonné.,
Une chose que RAD ne fera probablement pas est de créer beaucoup de nouveaux logements pour personnes âgées, dont on a désespérément besoin à mesure que la ville de New York devient plus grise. Mais il y a d’autres efforts imaginatifs en cours pour trouver de nouvelles ressources pour de nouvelles constructions, en particulier des terres.
parce qu’ils ont été construits à des époques antérieures, de nombreux bâtiments de la Section 202 ont été forcés de construire de grands stationnements souvent vides et qui pourraient être utilisés pour créer de nouveaux logements., L’activation de cette ressource pourrait nécessiter des changements de zonage, des séparations de lots, etc., mais c’est l’un des rares grands bassins de terrains constructibles détenus en dehors du marché privé dans le New York d’aujourd’hui—et c’est une décision qui éloignerait la ville de l’utilisation des terres centrée sur la voiture.