Met Council on Jewish Poverty
Dit gebouw aan 99 Vandalia Avenue in Brooklyn is een van een dozijn senior-housing building in de rij voor een nieuwe financieringsstroom vanuit Washington.
klinkt dit scenario bekend? Een federaal programma creëert een vitale woningbron. New York City ziet honderden gebouwen eronder gebouwd. Duizenden mensen met een laag inkomen maken van die appartementen hun thuis. Decennia gaan voorbij. Gebouwen worden ouder., Federale middelen slagen er niet in om het grote kapitaalwerk dat de verouderende structuren onvermijdelijk nodig hebben, adequaat te financieren.
dat beschrijft ruwweg de ervaring met volkshuisvesting in New York City. Maar het vertelt ook het verhaal van de 109 gebouwen in de sectie 202 programma, een federale financieringsstroom gecreëerd in 1959 om te betalen voor de bouw en exploitatie van woningen voor lage inkomens senioren.
sectie 202 gebouwen verkeren niet in een crisis zoals die van NYCHA: er zijn geen systemische problemen met loodverf, schimmel, liften, warmte of voordeuren., Maar de non-profitorganisaties die sectie 202 gebouwen beheren, kunnen ernstige problemen beginnen te zien als ze het zich niet kunnen veroorloven om uitgebreide reparaties uit te voeren.”de uitdaging met HUD 202s is dat veel van deze projecten tientallen jaren geleden zijn gebouwd en dat veel van hen aanzienlijke kapitaalreparaties nodig hebben, zoals nieuwe daken en metselwerk”, zegt Eva Alligood, de interim executive director van de Local Initiatives Support Corporation ‘ s New York City office (LISC NYC), een ervaren facilitator van betaalbare huisvesting., Terwijl sectie 202 providers in staat waren om jaarlijkse budget verhogingen van Washington ontvangen, Alligood zegt, ” een van de problemen in het programma is dat, tot op heden, is er geen betrouwbare manier om te houden met grote kapitaalreparaties.”
dat is de situatie van de Metropolitan Council on Jewish Poverty, die zeven gebouwen in het Section 202 programma heeft, verspreid over de Bronx, Brooklyn en Queens—drie nieuwere, en vier oudere structuren gebouwd tussen 1995 en 2000. “Op dit moment zijn de gebouwen in goede staat”, zegt de huisvestingsdirecteur van de organisatie, Jeff Nearby., “We willen dat zo houden.
dankzij een recente wijziging in de federale wetgeving hebben Nabijgelegen en zijn tegenhangers in 2.600 sectie 202 gebouwen in het hele land nu een kans om dat te doen. Na wetswijzigingen door het Congres in 2018 en onder regels onlangs afgekondigd door het Amerikaanse Ministerie van huisvesting behoud en ontwikkeling, sectie 202 providers in staat zal zijn om van toepassing zijn op de huur bijstand demonstratieproject, of RAD.,
RAD klinkt misschien ook bekend—het is een van de mechanismen die NYCHA hoopt te gebruiken om zijn $32 miljard kapitaal achterstand aan te pakken. NYCHA hoopt 62.000 eenheden (meer dan een derde van haar portefeuille) te verplaatsen van traditionele publieke woningbouwfinanciering, die de uitgaven jarenlang heeft vertraagd, naar Sectie 8 financiering via RAD.
nu kunnen sectie 202 gebouwen hetzelfde doen. De allure is hetzelfde als het was voor NYCHA: niet alleen is Sectie 8 een politiek robuuster programma dan Volkshuisvesting, en dus betrouwbaarder in elk jaar, RAD biedt ook langlopende financieringscontracten., Met 20-jarige financieringsstromen om te pronken met kredietverstrekkers, zullen woningcorporaties die RAD gebruiken meer geluk hebben met het lenen van geld om grote reparaties te betalen.
” ze zullen in staat zijn om toegang te krijgen tot low Income Housing Tax Credits, obligatie financiering,” zegt Grace Chung, die een LISC NYC-programma beheert dat technische bijstand verleent aan New York 202 providers die een aanvraag willen indienen voor RAD. “Ze komen nu in aanmerking om deze nieuwe financieringsbronnen aan te vragen.”
volgens de omgeving biedt RAD ook andere voordelen. Momenteel moet al het geld dat zijn organisatie bespaart tijdens een begrotingsjaar worden geretourneerd aan HUD., “We kunnen het niet dragen,” zegt hij. “Het soort elimineert elke prikkel om kostenbesparingen te verbeteren.”Onder RAD, kunnen die” resterende ontvangsten ” worden behouden.
LISC NYC ‘ s New York Land Opportunity Program (of NYLOP) zal zes organisaties—die samen een dozijn gebouwen met 1.038 eenheden vertegenwoordigen—helpen om RAD-financiering te verkrijgen, wat een zekere mate van technisch werk kan vereisen dat kleinere huisvestingsorganisaties zouden kunnen worden gespannen om te genereren., (NYLOP assisteerde eerder religieuze organisaties die betaalbare huisvesting bieden, en zal in de volgende fase een handje helpen bij veteranenorganisaties in de woningbouw.naast de Metropolitan Council on Jewish Poverty zijn de deelnemende organisaties Belmont Arthur Local Development Corporation in the Bronx, Bethany Housing Development Fund Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC en West Harlem Group Assistance in Manhattan en Wartburg HDFC in Brooklyn.
” We willen niet het beeld schetsen dat deze non-profitorganisaties gebouwen hebben die uit elkaar vallen., De uitdaging is dat ze nauwelijks volhouden”, zegt Alligood. Een gebouw dat wordt geëxploiteerd door een van hun klanten mist een werkend koelsysteem in gemeenschappelijke ruimtes. Dat bedreigt niet meteen het voortbestaan van de structuur, maar het betekent wel dat senioren de gemeenschapsruimte niet kunnen gebruiken tijdens de zomer, en dat fans moeten worden gebruikt om het liftsysteem te koelen.
in de buurt zegt dat ketels moeten worden vervangen in de oudere gebouwen van zijn agentschap. Sommige ramen zijn tochtig, de deursloten kunnen een upgrade gebruiken en beveiligingscamera ‘ s zijn nodig., Hij zegt dat 40 procent van de huidige bewoners de originelen zijn en: “we willen dat kunnen behouden.”Sectie 202 huizen vooral zeer lage inkomens senioren; landelijk, de gemiddelde huurder huishouden inkomen is $ 13.300 per jaar. Senioren in het programma betalen 30 procent van hun inkomen aan huur.
terwijl Section 202 gebouwen in de stad zullen vertrouwen op hetzelfde programma dat NYCHA als een levenslijn beschouwt, zijn de twee niet in concurrentie: Section 202 put uit een andere rad—financieringsstroom-en in tegenstelling tot de volkshuisvesting is er geen plafond.,
een ding dat RAD waarschijnlijk niet zal doen is veel nieuwe seniorenwoningen creëren, die hard nodig is nu New York steeds grijzer wordt. Maar er zijn andere fantasierijke inspanningen aan de gang om met nieuwe middelen voor nieuwbouw te komen, met name grond.
omdat ze in eerdere tijdperken werden gebouwd, werden veel sectie 202 gebouwen gedwongen om grote parkeerplaatsen te bouwen die vaak leeg zijn en gebruikt konden worden om nieuwe woningen te creëren., Het activeren van die bron kan zonering veranderingen, veel scheidingen en meer vereisen, maar het is een van de weinige grote zwembaden van bouwbare grond gehouden buiten de particuliere markt in het huidige New York—en het is een beweging die de stad zou verschuiven van auto-centric landgebruik.