Federálové Hodit záchranné Lano Senior Bydlení v NYC

zní tento scénář povědomě? Federální program vytváří životně důležitý zdroj bydlení. New York City vidí stovky budov postavených pod ním. Tisíce lidí s nízkými příjmy dělají z těchto bytů své domovy. Uplynula desetiletí. Budovy stárnou., Federální zdroje nedokážou adekvátně financovat hlavní kapitálovou práci, kterou stárnoucí struktury nevyhnutelně potřebují.

, která zhruba popisuje zkušenosti veřejného bydlení v New Yorku. Ale také vypráví příběh 109 budov v § 202 program, federální financování stream vytvořen v roce 1959 platit za výstavbu a provoz bydlení pro seniory s nízkými příjmy.

sekce 202 budovy nejsou v krizi jako NYCHA jsou: neexistují systémové problémy s olovem, plísní, výtahy, teplem nebo předními dveřmi., Neziskové organizace, které provozují budovy v úseku 202, By ale mohly začít řešit vážné problémy, pokud si nemohou dovolit provádět komplexní opravy.

„problém s HUD 202s je mnoho z těchto projektů byly postaveny před desítkami let a hodně z nich je třeba značný kapitál opravy, jako nové střechy a zdivo,“ říká Eva Alligood, prozatímní výkonný ředitel Místních Iniciativ Podpora Corporation, New York City office (LISC NYC), dlouholetý moderátor dostupného bydlení., Zatímco § 202 služeb byli schopni přijímat ročního rozpočtu zvyšuje z Washingtonu, Alligood říká, „Jedním z problémů v programu je, že k dnešnímu dni, tam nebyl spolehlivý způsob, jak udržet krok s hlavních kapitálových opravy.“

to je situace, kterým čelí Městské Rady na Židovské Chudoby, který má sedm budov v § 202 program šíří přes Bronxu, Brooklynu a Královny—tři novější, a čtyři starší stavby postavené mezi lety 1995 a 2000. „Právě teď jsou budovy v dobré kondici,“ říká ředitel organizace pro bydlení Jeff., „Snažíme se je tak udržet.

Díky nedávné změny ve federální zákon, Okolí a jeho protějšky v 2,600 § 202 budov po celé zemi, nyní bude mít šanci udělat právě to. Po legislativních změnách kongresu v roce 2018 a podle pravidel nedávno vyhlášených americkým ministerstvem pro zachování a rozvoj bydlení budou poskytovatelé sekce 202 moci požádat o demonstrační projekt nájemní pomoci nebo RAD.,

RAD mohou znít povědomě, taky—to je jeden z mechanismů, NYCHA doufá, že použít na řešení svých 32 miliard dolarů kapitálu zpoždění. NYCHA doufá, že se pohybovat 62,000 jednotek (více než třetina jejich portfolia), od tradiční veřejná-bydlení finanční prostředky, které zůstaly náklady na let, § 8 financování prostřednictvím RAD.

nyní sekce 202 budovy mohou dělat totéž. Kouzlo je stejné, jako to bylo pro NYCHA: nejen, že je Oddíl 8 a více politicky robustní program, než veřejných bydlení, a proto spolehlivější v každém roce, RAD nabízí také dlouhodobé financování zakázek., S 20letými toky financování, které se budou předvádět věřitelům, budou mít bytové agentury, které používají RAD, více štěstí při půjčování peněz na zaplacení velkých oprav.

„Budou mít přístup Nízkými Příjmy Bydlení Daňové úlevy, financování dluhopisů,“ říká Grace Chung, který spravuje LISC NYC program poskytování technické pomoci do New Yorku 202 služeb, kteří chtějí požádat o RAD. „Nyní jsou způsobilí požádat o tyto nové zdroje financování.“

podle nedalekého RAD nabízí i další výhody. V současné době musí být všechny peníze, které jeho organizace ušetří během rozpočtového roku, vráceny HUD., „Nemůžeme to přenést,“ říká. „Tak nějak eliminuje jakoukoli motivaci ke zlepšení nákladů a úspor.“Pod RAD, tyto“ zbytkové příjmy “ mohou být zachovány.

LISC NYC New York Pozemku Možnost Program (nebo NYLOP), pomůže šest organizací—představuje kombinaci desítek budov s 1,038 jednotek—zajistit RAD financování, které vyžadují určitý stupeň technické práce, že menší bytové organizace může být napjaté generovat., (NYLOP dříve pomáhal náboženským organizacím, které poskytují dostupné bydlení, a ve své další fázi poskytne pomoc organizacím veteránů v oblasti bydlení.)

Kromě Metropolitní Rady o Židovské Chudoby, zúčastněné organizace jsou Belmont Arthur Místní Rozvoj Corporation v Bronxu; Bethany Fondu Rozvoje Bydlení Corporation(HDFC), Casa Victoria HDFC a West Harlem Skupina Pomoc v Manhattanu, a Wartburg HDFC v Brooklynu.

“ Nechceme malovat obraz, že tyto neziskovky mají budovy, které se rozpadají., Výzvou je, že sotva visí, “ říká Alligood. Budova provozovaná jedním z jejich klientů postrádá funkční chladicí systém ve společných prostorách. To neznamená, že bezprostředně ohrožují přežití strukturu, ale to neznamená, senioři nemůže využít společenské místnosti přes léto, a že se fanoušci musí být použít k chlazení systém výtahu.

poblíž říká, že kotle je třeba vyměnit ve starších budovách jeho agentury. Některá okna jsou průvan, dveřní zámky by mohly použít upgrade a bezpečnostní kamery jsou potřebné., Říká, že 40 procent současných obyvatel jsou ty původní a, “ chceme být schopni zachovat, že.“Sekce 202 domy především velmi nízkopříjmové seniory; celostátní, průměrný příjem nájemce domácnosti je $13,300 ročně. Senioři v programu platí 30 procent svých příjmů za nájemné.

Zatímco § 202 budov ve městě bude spoléhat na stejný program, který NYCHA se chová jako záchranné lano, dva nejsou v soutěži: Část 202 čerpá z různých RAD financování proud—a na rozdíl od veřejné bydlení straně, to není limitován.,

Jedna věc, kterou RAD bude pravděpodobně udělat, je vytvořit mnohem staršího bydlení, které je zoufale potřeboval jako New York City roste šedivější. Probíhají však další nápadité snahy přijít s novými zdroji pro novou výstavbu, zejména pozemky.

protože byly postaveny v dřívějších dobách, mnoho budov sekce 202 bylo nuceno postavit velká parkoviště, která jsou často prázdná a mohla by být použita k vytvoření nového bydlení., Aktivace by tento zdroj mohl vyžadovat územní změny, hodně separace a více, ale je to jedna z mála velkých bazénů buildable pozemků se konala venku na soukromém trhu, v dnešním New Yorku—a to je pohyb, který by se posunout město dál od auta-centric využití půdy.