hash-mark Hvad er NOI?
NOI er en forkortelse for nettodriftsindtægter og er et tal, der bruges til at beregne rentabiliteten af en indkomstskabende ejendomsinvestering, såsom en udlejningsejendom., Ejendomsinvestorer bruger NOI til at analysere og sammenligne investeringer samt at beregne en ejendoms cap-sats.
hash-mark Hvordan beregner du netto driftsindtægter?
nettodriftsindtægterne på en ejendom er simpelthen den bruttoindkomst, den genererer minus dine driftsomkostninger. Beregning NOI i fast ejendom er forholdsvis enkel, da det ikke tager hensyn til anlægsinvesteringer, hovedstol og rentebetalinger, afskrivninger eller amortisering., For at beregne din netto driftsindtægter, blot tilføje din lejeindtægter og andre indtægter sammen og derefter trække ledige stillinger og tab og driftsudgifter.
sørg for ikke at glemme enhver ikke-lejerelateret indkomst, som ejendommen genererer, når du beregner den samlede indtægt, som ejendommen bringer ind. Dette kan omfatte indtægter fra parkeringsafgifter, vaskemaskiner på stedet og salgsautomater. Vacancy og credit loss refererer til lejeindtægterne, du ikke indsamler på grund af lejeomsætning, når lejere flytter, samt når de ikke betaler nogen husleje, der skyldes., Dette estimeres bedst ved at se på sammenlignelige egenskaber og hvordan de udfører.
hash-mark Netto driftsindtægter Formel
NOI = Brutto Indkomst – driftsudgifter, eller
NOI = lejeindtægter + Andre Indtægter – Tomgang Tab – driftsomkostninger
For eksempel, lad os sige, at du har en 10-enhed ejendom med hver lejlighed leje for $1.000/måned. Derudover lejer du 5 parkeringspladser for en ekstra $100/måned hver. Din ejendom har en 10% ledig stilling tab og $ 2,000 i månedlige driftsudgifter., Sådan beregner du din NOI:
fordelene ved at bruge NOI-formlen er, at den giver fremragende indsigt i de potentielle indtægter, en ejendom løbende kan generere. Denne analyse er ikke kun nyttig for investorer, men også for långivere som ved beregning af netto driftsindtægter på en ejendom, de kan bedre afgøre, hvorvidt investor vil have tilstrækkelig likviditet til at foretage betalinger på deres lån.
hash-mark Hvad er driftsudgifter i fast ejendom?,
driftsomkostninger for fast ejendom inkluderer alle omkostninger i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen og drift af virksomheden. De vigtigste komponenter i fast ejendom driftsudgifter omfatter ejendomsskatter, forsikring, forsyningsselskaber, og ejendom vedligeholdelse og vedligeholdelse udgifter. Det betyder, at alle omkostninger i forbindelse med forvaltningen af ejendommen, fra juridiske og regnskabsmæssige til kontraherede tjenester som plænepleje, rengøring, snerydning, og reparationer er driftsomkostninger., Når du overvejer, at nogle af disse udgifter kan være sæsonbestemte eller kun betales en gang om året, er det fornuftigt, hvorfor nettodriftsindtægter beregnes på årsbasis.
kapitaludgifter, der bruges til at opgradere eller forbedre en ejendom, er adskilt fra driftsomkostninger og er ikke inkluderet i NOI-beregninger. Marketingudgifter kan både være en driftsudgift eller kapitaludgifter, afhængigt af hvor nødvendigt markedsføringen er for at drive virksomheden. For eksempel vil eventuelle omkostninger forbundet med notering af en lejlighed online sandsynligvis være en driftsudgift., I modsætning hertil omkostningerne ved bygning eller opgradering af din ejendom hjemmeside ville være en kapitaludgifter.
hash-mark er en pant betaling en driftsudgift?
din NOI omfatter ikke dit realkreditlån eller eventuelle gældsrelaterede udgifter. Alt, hvad der er inkluderet i din netto driftsindtægter er din bruttoindkomst minus dine driftsomkostninger. NOI giver dig mulighed for at sammenligne investeringer med hinanden, uanset om du har købt dem alle-kontanter eller finansieret og har et prioritetslån.,
Hvis du har et pant på en ejendom, kan du finde det nyttigt at beregne pengestrømmen i stedet for nettodriftsindtægterne, da det tager højde for alle udgifter, herunder gældsbetalinger. Pengestrømme kaldes undertiden også nettoindkomst.
hash-mark sådan fortolkes nettodriftsindtægterne
nettodriftsindtægterne for en indkomstproducerende ejendom kan give en ejer eller investor et meget klart billede af ejendommens potentielle pengestrøm. Dette skyldes det faktum, at det er utroligt svært at manipulere NOI., Den eneste måde at ændre NOI på et stykke fast ejendom er at øge bruttolejeindtægten eller reducere driftsomkostningerne. Samlet set kan du bruge NOI til at bestemme, hvor godt en ejendom styres sammenlignet med sammenlignelige egenskaber i området eller endda i sammenligning med andre egenskaber, du måtte eje.
en anden måde at bruge NOI er til trendanalyse for bedre at forstå, hvordan en ejendom udfører., Ved at se på, hvordan en ejendom netto driftsindtægter har ændret sig over tid, kan du se, om det klarer sig godt, eller hvis NOI falder, hvilket kan betyde, at du skal tage skridt til at afhjælpe problemet eller endda overveje at sælge.
NOI er også en nøglekomponent i formlerne til andre vigtige beregninger, såsom bestemmelse af cap-satsen eller dækningsgraden for en ejendom. Cap sats kan hjælpe dig med at bestemme din forventede ROI, mens DSCR vil blive brugt af långivere til at evaluere din evne til at opfylde dine gældsforpligtelser., Formlen en långiver vil bruge til at beregne DSCR er at tage ejendommens NOI og opdele det ved gæld service (pant hovedstol og rentebetalinger). For eksempel, hvis en ejendom har $90,000 i NOI og $45,000 i årlig gældstjeneste, er DSCR 2. Naturligvis, jo højere netto driftsindtægter, jo mere gunstigt långiver vil se på handlen. De fleste långivere vil også kræve et minimum DSCR på 1.20 eller højere.,
hash-mark fordele og ulemper ved at bruge NOI i fast ejendom
mens nettodriftsindtægter er en stor metrisk at se på, når man bestemmer, om man skal foretage en ejendomsinvestering eller ej, er det ikke en perfekt metrisk. Her er nogle fordele og ulemper ved at bruge NOI.
fordele ved at bruge NOI-formel
-
NOI-ejendomsformler giver investorerne stor indsigt i, hvad de kan forvente af løbende indtægter.
-
fast ejendom Noi værdi er nyttig i at hjælpe långivere afgøre, om ejendommen udgør en risikabel investering.,
ulemper ved at bruge NOI-formel
-
NOI er tilbøjelig til at være inkonsekvent, da det afhænger af, hvordan ejendommen administreres.
-
hvis de forventede huslejer viser sig at være unøjagtige, vil NOI blive påvirket negativt.