hash-mark What is NOI?
NOI é curto para o rendimento líquido de exploração e é um número que é utilizado para calcular a rendibilidade de um investimento imobiliário gerador de rendimentos, como uma propriedade para arrendamento., Os investidores imobiliários usam a NOI para analisar e comparar investimentos, bem como para calcular a taxa de cap de uma propriedade.
hash-mark como calcular o rendimento líquido de exploração?
a receita líquida de exploração de uma propriedade é simplesmente a receita bruta que gera menos as suas despesas operacionais. O cálculo da NOI no setor imobiliário é relativamente simples, uma vez que não leva em conta Despesas de capital, pagamentos de capital e juros, depreciação ou amortização., Para calcular a sua receita operacional líquida, basta adicionar a renda de aluguel e outra renda juntos e, em seguida, subtrair vacância e perdas e despesas operacionais.
certifique-se de não esquecer qualquer renda não relacionada com a renda que a propriedade gera quando você calcula a receita total que a propriedade traz. Isto pode incluir renda de taxas de estacionamento, máquinas de lavandaria no local, e máquinas de venda automática.
vacância e perda de crédito refere-se a renda de aluguel que você não recebe devido à mudança de apartamento quando os inquilinos se mudam, bem como quando eles não pagam qualquer aluguel que é devido., Isto é melhor estimado olhando para propriedades comparáveis e como eles funcionam.
hash-mark Net Operating Income Formula
NOI = Gross Income – Operating Expenses; or
NOI = Rental Income + Other Income-Vacancy Loss-Operating Expenses Por exemplo, digamos que você tem um imóvel de 10 unidades com cada apartamento alugado por $1,000 / mês. Além disso, você aluga 5 lugares de estacionamento por um adicional de US $100/mês cada. Sua propriedade tem uma perda de 10% de vagas e $ 2.000 em despesas operacionais mensais., Aqui está como você calcularia sua NOI:
os benefícios de usar a fórmula NOI são que ela fornece uma excelente visão sobre a receita potencial que uma propriedade pode gerar em uma base contínua. Esta análise é útil não só para os investidores, mas também para os mutuantes, uma vez que, calculando o rendimento líquido de exploração de uma propriedade, podem determinar melhor se o investidor terá ou não um fluxo de caixa suficiente para efectuar pagamentos sobre o seu empréstimo. hash-mark O que são as despesas de funcionamento no sector imobiliário?, as despesas operacionais imobiliárias incluem todos os custos associados à manutenção do imóvel e ao funcionamento da empresa. Os principais componentes das despesas operacionais imobiliárias incluem impostos sobre imóveis, seguros, serviços públicos e manutenção e manutenção de imóveis. Isto significa que todos os custos associados com a gestão da propriedade, desde a contabilidade legal a serviços contratados como cuidados de relvado, limpeza, remoção de neve e reparos são despesas operacionais., Quando você considera que algumas dessas despesas podem ser sazonais ou apenas pagáveis uma vez por ano, faz sentido por que o rendimento operacional líquido é calculado em uma base anual.
As despesas de Capital, que são usadas para atualizar ou melhorar uma propriedade, são separadas das despesas operacionais e não são incluídas nos cálculos da NOI. As despesas de Marketing podem ser tanto uma despesa operacional ou de capital, dependendo de como o marketing é necessário para a gestão do negócio. Por exemplo, qualquer custo associado com a listagem de um apartamento On-line seria provavelmente uma despesa operacional., Em contraste, o custo de construir ou atualizar seu site de propriedade seria uma despesa de capital. hash-mark é um pagamento hipotecário uma despesa operacional?
o seu NOI não inclui a sua hipoteca ou quaisquer despesas relacionadas com a dívida. Tudo o que está incluído no seu rendimento operacional líquido é o seu rendimento bruto menos as suas despesas operacionais. NOI permite que você compare investimentos uns com os outros, independentemente de se você os comprou todos-em dinheiro ou financiado e ter uma hipoteca.,
Se você tem uma hipoteca sobre uma propriedade, você pode achar útil calcular o fluxo de caixa em vez do rendimento operacional líquido, pois isso leva em conta todas as despesas, incluindo pagamentos de dívida. Por vezes, o Cash flow é também referido como rendimento líquido. hash-mark como interpretar o rendimento líquido de exploração
o rendimento líquido de exploração de uma propriedade produtora de rendimentos pode dar a um proprietário ou investidor uma imagem muito clara do potencial fluxo de caixa da propriedade. Isto é graças ao fato de que é incrivelmente difícil manipular NOI., A única maneira de mudar o NOI em um pedaço de imóvel é aumentar a renda bruta de aluguel ou para cortar as despesas operacionais. No geral, você pode usar a NOI para determinar quão bem uma propriedade está sendo gerenciada em comparação com propriedades comparáveis na área ou mesmo em comparação com outras propriedades que você pode possuir.
outra maneira de usar NOI é para a análise de tendências para entender melhor como uma propriedade está se apresentando., Ao olhar para como a renda operacional líquida de uma propriedade mudou ao longo do tempo, você pode ver se ele está funcionando bem ou se o NOI está caindo, o que pode significar que você precisa tomar medidas para remediar o problema ou mesmo considerar a venda.
NOI é também um componente chave nas fórmulas para outros cálculos importantes, tais como a determinação da taxa de cap ou o rácio de cobertura do serviço da dívida de uma propriedade. A taxa de cap pode ajudá-lo a determinar o ROI esperado, enquanto o DSCR será utilizado pelos mutuantes para avaliar a sua capacidade de cumprir as suas obrigações de dívida., A fórmula que o mutuante utilizará para calcular o DSCR é tomar o NOI da propriedade e dividi-lo pelo serviço da dívida (capital hipotecário e pagamentos de juros). Por exemplo, se uma propriedade tem $90.000 em NOI e $45.000 em serviço de dívida anual, o DSCR é de 2. Naturalmente, quanto maior a renda líquida operacional, mais favorável o mutuante olhará para o negócio. A maioria dos credores também vai exigir um DSCR mínimo de 1,20 ou mais.,
hash-mark Pros and Cons of Using NOI in Real Estate
While net operating income is a great metric to look at when determining whether or not to make a real estate investment, it’s not a perfect metric. Aqui estão alguns prós e contras de usar NOI.
vantagens de utilizar a fórmula NOI
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noi Propriedades Fórmulas dão aos investidores uma grande visão sobre o que esperar das receitas em curso.
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O valor noi imobiliário é útil para ajudar os mutuantes a determinar se a propriedade representa um investimento de risco.,
Cons do uso da Fórmula NOI
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O NOI é propenso a ser inconsistente, pois depende de como a propriedade é gerenciada.
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Se as rendas projetadas se revelarem imprecisas, a NOI será impactada negativamente.